建筑物维修养护和管理方案

(-)建筑物维修、养护和管理方案

1.服务内容及服务标准及服务内容

(1)排水设备设施运行及维护：包括饮用水箱、自来水井、雨水井、污水

井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；

(2)中水系统运行维护、维修与管理；

(3)供用电设备设施运行及维护：包括配电箱、电表箱、供电线路、照明设

备及空调管理等；

(4)空调、通排风系统运行及维护：室内通排风、空调系统(制冷/供暖)：包

括空调机组、风机盘管、各种送排风机组等以及系统所属的所有设备及管路的运行、维修、保养和管理；

(5)燃气锅炉运行及维护：包括开水供应、浴池供水等设备维修和养护。

(6)文体娱乐设施的使用管理。

(7)负责全院区水木瓦电等保障性维修。

2.公共设备设施运行维护服务标准

(1)排水设施日常养护、维修楼宇给水、污水设施的正常使用所进行的日常

养护维修，如管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备等正常使用进行日常养护维修。

(2)加强日常检查巡视，保证排水系统正常运行使用；

(3)建立正常供水管理制度。定期做水质检测，保证水质符合国家标准，防

止跑、冒、滴、漏；

(4)对室内外排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处

理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护；

(5)定期对水箱进行清洗消毒；

(6)对供水系统管路、阀门等进行日常维护和定期检修；

(7)阀门每月开关灵活性检查、每3个月丝杠加注润滑脂；

(8)定期对排水管道进行清通、养护及清除污垢，保证室内排水系统畅通；

(9)加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修,同时禁

止使用消防水喉做其他用途；

(10)水泵的轴承每年一次清洗、维护、检查出水口压力，若压力表损坏负责

更换；

(11)截门开关不灵活及管沟进水，应负责处理或更换截门或操纵机构；

(12)水箱必须落双锁，其中一把钥匙由工程部经理保管，并保证在两人同时

到达现场的情况下才能讲水箱打开，保持水箱清洁卫生，半年请具有专业有资质单位进行水箱消毒；

(13)设备出现故障时，维修人员应在20分钟内到达现场，零维

修合格率达到100%,一般性故障排除不过夜；

(14)保持室内外排水系统通畅；消防栓、消防泵设备完好；

(15)定期检查院区化粪池，发现沉淀池结物达到水位及时抽取；

(16)配合甲方做好节约用水工作，符合市政府规定的节水要求。

3・中水系统运行维护、维修与管理

(1)机房内的设备保养并做好详细维保记录；

(2)各反应池水泵运行、保养、清掏、生物处理填料维护；

(3)配备设备易损件；

(4)定期对设备保养并做好详细维保记录；

(5)设备机房整洁无杂物；

(6)随时监测水质，确保水质无味、无色、无大量杂物等。

4.供配电系统的管理和维护

(1)供电系统运行服务是指为保证供电系统正常运行对高、低压电器设备、

电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。

(2)保证院区供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备

正常运行使用。

(3)对供电范围内的电气设备定期(应急照明每日巡视1次；

(4)楼内照明每周巡视3次)维护巡视和重点检测，建立各项设备档案，达

到用电系统安全畅通；

(5)建立严格的配送电运行、电气维修和配电室管理制度，供电运

行和维修人员必须持证上岗；

(6)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完

好；

(7)供电设备定期(低压配电箱及低压线路每月巡视1次；低

(8)压柜每月巡视2次)巡检维护；

(9)严格执行用电安全规范，确保用电安全；

(10)对消防系统设备配置的电器及其他电器、电源要经常检测、保证紧急

情况下设备的正常使用；

(11)保证夜间照明、节日灯系统正常运行，并按时关启；

(12)制定停电、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施，及时排除各

项系统运行中的故障；

(13)保证避雷设施(建筑及各类机房)等有避雷设施的部位，按规定做好

年检工作。每年对避雷系统进行监测，确保设施完好，系统有效、安全；

(14)检查、监控动力及照明设备状况，记录人为损坏事件。

(15)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完

好率要达到98%以上；

(16)主电路跳闸，及时(10分钟之内)复原；供电设施发生故障，接到通

知后10分钟赶到现场查明原因并报台主管部门及时恢

(17)复；设备故障时，维修人员10分钟内到现场，设备零维修

合格率达到100%,一般性维修不过夜；

(18)加强日常维护检查，公共区域使用的照明、灯具、开关要保证完好损

坏及时更换，按照电工操作规程负责紧急情况的拉、合闸操作；

(19)配合招标方做好节电节能措施。

5.空调、通排风系统运行维护

室内通排风、空调系统(制冷/供暖)：包括空调机组、风机盘管、各种送排风机组等以及系统所属的所有设备及管路的运行、维修、保养和管理。

(1)保证空调、通排风系统安全运行和正常使用。每年两次在供冷前(5月

底)及供暖前(10月底)进行全楼空调的全面检修，保证设备、设施处于良好状态；

(2)热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系

统等设备的养护；

(3)做好空调机组、风机盘管的检查维修工作，按甲方规定时间供应冷暖

气，室温适宜；

(4)维修工每天巡查检修，运行中办公室无超标噪音和严重滴漏水现象；

(5)空调系统风道和防尘罩每半年清洗一次，确保空调设备、设施处于良

好状态；

(6)设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零维修

合格达到IOo%,一般性维修不过夜;

(7)出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零星维修合

格率100%,一般性故障排除不过夜；

(8)空调班人员应持有相应专业资格证书。

6 .文体娱乐设施的使用管理

(1)种类

(2)文化休闲类：包括亭、廊、桌、椅、凳、案等休闲设施；