深圳城市更新(旧改)操作流程全套版

第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
2008
2009
2012
2013
2014
《工业楼宇转让管理事宜通知》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《深圳市城市更新办法实施细则》
放宽城市更新项目的预售、增值收益现值
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约 利用的工业用地地价计算暂行办法的通 知》
《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使 用权规定》
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
前提
全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元
确定申报主体，由其组织展开申报：
权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门
改造意愿征集：
单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积；
主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地 转用的，应当办理转用报批手续
地价计收
1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之 间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价 2、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不 再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按 照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告 基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价
深圳市人民政府办公厅关亍推进我市工业区升级改造试点项目的意见工业项目建设用地控制挃标关亍加快推进我市旧工业区升级改的工作方法工业楼宇暂行管理办法深圳市创新型产业用房建设不管理暂行办法深圳市人民政府令第211号深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则放宽城市更新项目的预售增值收益现值关亍加强和改进城市更新实施工作的暂行措施61深圳市人民政府关亍优化空间资源配置促进产业转型升级的意深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法试行深圳市创新性产业用房管理办法试行深圳市工业楼宇转让管理办法试行加快发展产业配套住房意见深圳市宗地地价测算规则试行深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见试行工业楼宇转让办法实施细则工业楼宇转让管理事宜通知放宽城市更新项目的预售增值收益现值深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案关亍加强和改进城市更新实施工作的暂行措施送审稿工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明工改分类及特点城市更新类工改非城市更新类工改功能改变类工改综合整治类工改拆除重建类工改满足要求报城市更新单元拆除重建类权属清晰的合法土地面积比例丌低亍60旧工业区旧商业区建筑物建成时间原则上应丌少亍15综合整治升级改造类权属清晰的合法土地面积比例丌低亍50非核心地段工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明工业楼宇定义范围工业楼宇转让前提规定城市更新类工改非城市更新类工改城市更新重建的工业楼宇可进行预售工业楼宇须在办理房地产权登记幵取得房地产权利证书后方可转让抵押符合深圳市工业楼宇转让管理办法试行规定可以转让的工业楼宇可在市政府土地房产交易机构公开交易戒自行交易工业楼宇转让模式整体转让特殊分割转让适用所有已建成工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定可分割转让的城市更新类项目改造后形成的工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定丌得分割转让或未明确可以分割转让的根据管理办法要求进行分割转让常规分割转让常规分割转让常规分割转让非城市更新类城市更新项目通过申请协调最大可转让比例为100土地合同已作约定挄照土地合同约定一般为50产业研发用房70补地价后通过申请可转让配套30配套办公配套单身宿舍小型商业服务设施最新的城市更新送审稿提出
1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和 过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权 属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的 声明书 3、公证机构进行公证/搬迁人报区城市更新职能部门备案
实施主体资格认证：
单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10个工作日内完成审查，并进行不少 于7天的公示，发放实施主体确认文件
项目实施监管协议：
区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项
注：搬迁补偿安置协议相关
主体后由其实施。
2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合 作协议合作实施。
4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施
基本概念
政策发展历史背景
工业升级相关政策:
《深圳市人民政府关于工业区升级改造 的若干意见》 《深圳市工业区升级改造总体规划纲要 (2007-2020)》
“6+1”
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意 见》 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》 《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房意见》
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
非城市更新类
土地合同已作约定, 按照土地合同约定,一般为50%
配套办公
城市更新项目
通过申请协调最大 可转让比例为 100%
配套≤ 30%
配套单身宿舍 小型商业服务设施
产业研发用房≥ 70% 补地价后,通过申请可转让
最新的城市更新送审稿提出：占地面积不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更新计划申报。
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等） 各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
城市更新
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
利益方众多
谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂 按建面计算 土地成本
返还面积多
不可销售体 量大 容积率可调
区位条件优
附属物
工业用地
混合用地
用于工业生产(含 研发)
工业楼宇转让前提规定
工
城市更新类工改
城市更新重建的工业楼宇可进行预售
改
类
型
非城市更新类工改
工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产 权利证书后方可转让、抵押
符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易
《深圳市工业楼宇转让增值收益 收缴方案》
《关于加强和改进城市更新实施 工作的暂行措施》送审稿
工改历史背景
工改项目分类
工改项目转让
地价补缴说明 增值收益说明
工改分类及特点
综合整治类工改
地块上有建筑物
满足要求 报城市更新单元 拆除重建类 权属清晰的合法土地面积比
工 改 类 型
城市更新类工改
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市人民政府令（第211 号）深圳市城市更新办法》
《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
《工业楼宇转让办法实施细则》
2006
集约用地相关政策:
《深圳市人民政府关于进一步加强土地 管理推进节约集约用地的意见》
2007
工业产业相关政策:
《深圳市人民政府办公厅关于推进我 市工业区升级改造试点项目的意见》 《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》 《工业楼宇暂行管理办法》 《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
特殊分割转让
非城市更新类
土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下情形的可分割转让
增
工改项目分类
工改项目转让
地价补缴说明 增值收益说明
工改发展阶段
棚户村更新
城市更新
工业产业升级
随着社会发展,产业升级,旧改由之前的城市更新阶段进入一个产业转型与升级 阶段(产业升级使大量的厂房空置，又需要大量新的厂房去支撑升级)，加之在80年 代（85-89）签订的厂房权限都是30年的,近年将迎来续签或者升级的爆发集中在近 两年,工改项目的爆发顺势而生。
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安 排、监管措施等相关内容
形成单一主体：
1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。 3、权利主体的房地产被收购方收购 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体
旧改基础分享
（上）
旧改——城市更新
三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄
城市更新分类及特点
不改变建筑主体结构和使用功能,改 善消防设施、改善基础设施和公共服 务设施、改善沿街立面、环境整治和 既有建筑节能改造等内容 改变部分或者全部建筑物使用功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使 用期限，保留建筑物的原主体结构 严格按照城市更新单元规划、城市更 新年度计划的规定实施
建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记
申请建设用地审批：
建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明 文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批
交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：
第四阶段主要成果
土地使用权转让合同 五大证之一，建设用地规划许可证
五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证
未完待续
开发 搬迁补偿 政府利益分成 公建移交 ……
工改历史背景
工改项目分类
工改专题
工改项目转让
地价补缴说明
主管部门审查：
申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉 及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；
草案公示：
主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改 变法定图则强制性内容的还应报市政府批准
溢价高
相关政府机构
市领导小组：
市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策
主管部门：
深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督
区政府及其相关职能部门：
如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造 实施主体；
流程
第一阶段：申报城市更新单元计划
第一阶段目的与成功标志
流程
第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费1~2年)
准备工作：申请核查土地及建筑物信息
申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建 筑物信息汇总
编制规划方案并报批：
申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成， 逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划
单元规划公示：
经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新 单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据
流程
第二阶段：城市更新单元规划
第二阶段成果
流程
第三阶段：确定单一实施主体
区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施
功能改变类工改 拆除重建类工改
例不低于60% 旧工业区、旧商业区建筑物 建成时间原则上应不少于15
年
综合整治 升级改造类 权属清晰的合法土地面积比 例不低于50%
非城市更新类工改
净地 非核心地段
工改历史背景
工改项目分类
工改项目转让
地价补缴说明 增值收益说明
工业楼宇定义范围
工业楼宇
建筑物 构筑物
第三阶段：确定单一实施主体
第二阶段主要成果： 通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体 确定单一实施主体
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
建筑物拆除
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑 物拆除情况进行确认
房地产权属证书登记注销：
工业楼宇转让模式
整体转让
适用所有已建成工业楼宇
转 让 模 式
用地批准文件或土地使用权出让合同
常规分割转让
约定可分割转让的 城市更新类项目改造后形成的工业楼宇
特殊分割转让
用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得 分割转让或未明确可以分割转让的,根据《管理 办法》要求进行分割转让
常规分割转让
常规分割转让