房地产项目开发报批运作实例详解

课程：房地产项目开发报批运作实例详解根据开发实例走房地产开发讲报批运作，那么以前的实例现在说已经过时了，即便是经济适用房，危房改造等等这些，现在仍然是走协议出让的这种情况也和过去不同了，所以我想给大家介绍的就是我自己干的项目的过程和一些具体的做法，另外一个我就是把我掌握的最新的有关房地产前期开发这方面的程序给大家介绍一下，因为这个可能大家还不是十分清楚。

首先第一个话题就是项目来源和不同项目的取得方式，这个话很长，这个话头的引起是什么呢？就是大家知道今年北京市政府办公厅转发《关于国有土地使用权转让的有关通知》，这个通知下发以后，现在这些项目凡是经营性的项目的土地，一律要实行挂牌招标拍卖三种形式，除了这个以外，这个文件大概开了四个口子，一个是危改，绿化隔离带，小城镇建设，另外最后一个就是经济适用住房，所以我今天讲就是现在仍然可以搞协议出让的这四块，这些新的做法，这样对大家来说更有实际意义，因为以前的东西现在看来已经有问题了。

首先就是讲经济适用住房，这个项目的土地取得一个是通过招标或者挂牌，大家也知道了，就是第一个象经济适用住房可以招标或者挂牌，那么今年7月份，在湖南光电卫视，他们在北京市西宫门取得了经济适用房的土地开发权，他那个地实际上就是大兴区政府已经开发过的七通一平的熟地，这个标价大概是1100一平方米，那么这个经济适用房的价格就是谁最低，谁夺标，那么大家可以算到2228，刨去1100，剩下的钱还要含建筑安装工程，还要含小区内的配套工程，还有他本身的财务费用还有其他的费用，那么按照北京市现在的情况看，他这个项目基本上赚不到钱，那么这个也和前两年包括我自己弄回龙观天通苑的时候情况是的。

现在就是说除了这种方式，改城经济适用住房的，还有没有其他的可以办呢？可以，那么有这么几个条件，第一个条件就是这个开发项目已立项，已经取得审定设计方案通知书的，第二个条件就是这个项目在四环路以外，还有就是拟定的售价在3500块钱一平米以下，那么第三个条件就是还要报开发办住宅处协调。

因为最近就是说正好有一个朋友为这个事找我，就是他有一块地，他说能不能办经济适用房，我说这个事可以不可以办，我就专门找他们开发办问，开发项目他归开发管理处，危改项目有一个危改处，那么经济适用房还有廉租屋这些叫做住宅发展处，那么他和我说就是这个东西要搞就是四环路以外，拟定售价在3500块钱以下的要报住宅开发办协调，那么第二个条件就是经济适用房要实行总量控制，现在就这几委办最后就是互相牵制协调的结果就是近几年内每年新开工面积要小于300万平方米，换句话计委他们的说法就是经济适用房每年我就批300万，包括现在回龙观二期、三期，就是说老项目，应开没开的，加上新批项目，加上已经以商品房开发项目转经济适用房的，反正这些项目加一块每年我就批300万平方米，这个是第一个条件。

再有一个还要与各区危改结合，就是说你这个地方想做经济适用房，你得让某个区认可，说我这个区危旧房改造，总有外迁的，就到你那去，你这个价格好比说3000多，那么这个价钱还要征得这个区的危改部门的同意。

那么最后一个就是这个价格还要经市物价局审批，他有7项成本构成，那么这里面就是开发转应该适用房里面难点大概有几个，就是很不好办的，一个就是总量控制这一块就是经常跑计委的，只要他的300万指标没有用完就可以报上去，难就难在第二块，就是和各区危改相结合，因为各区如果他用你这个房子的话，他总是要想方设法的捞一块，为什么要捞一块就是希望你给我的价钱，比如说对老百姓是3600也罢，3700也罢，但是给我区政府这块必须要便宜，就是每个区都有这种小九九，就是你的价钱很难和区里面谈的过去，因为区里面都要捞一块。

第三个就是和咱们过去商品房的价格构成是一块的，这个他要审查，对付物价局大家做成本这一块谁都有办法，都好说，难就难在第二块上，所以说经济适用房上能不能做？能做，现在看起来就是有这么几个比较难办的地方。

因为常常是年初的时候各区都说我这个要拆多少，那么真正拿出地块的时候，他又谈条件，这个就把大家难住了，现在这块就是一旦说转成经济适用房的这些现有的项目还进行得下去。

另外一个就是中房，因为我现在的公司有一批宣兴的股份，宣兴现在就是在广安门火车站外面有一个项目，这个项目就是整体让中房给收购了，到现在为止唯一没打下来的就是价格问题，就是你卖这个房子必须要给我区政府多少房子。

所以现在就是在报经济适用房除了招标挂牌以外，现在就是改就是首先你要符合那几个条件，另外就是报计委看看可以不可以往下走，最后和各区相结合，就是价格审定，如果都一切顺利，就是15个部门一起审查，如果通过了就是这个项目可以立了，这个就是说现在住宅转经济适用房还可以转，前提就是这个房屋必须是低价格的，适合中低收入的人群购买。

另外一个就是现在的危旧房改造。

危房改造按照咱们市政府的33号令上他是这么些的，就是下列情况经市政府批准可以采用协议方式办理土地出让权转让的手续，第一个绿化隔离带项目，小城镇建设项目，危房改造项目，及其他项目中的经营用地。

那么这个东西就是危房改造这四个项目，就是这个文能实施多长时间，现在看来还是有异议，就是33号文公布之后，就是有人对这个文件很有意见，这个事情已经到了国土资源部和监察部，现在国土资源部和监察部正在北京市做调查，总的认为北京市的这个文开的口子太大，所以还要求北京市进一步收，这个文件发布的时候是市政府很不情愿的，就是不想搞挂牌招标拍卖，最后没有办法就开了四个口子。

那么这个危房改造为什么要划出来，就是因为北京现在要求是2005年必须拆完，那么现在就是危房户还有30多万，今年已经拆了9万多户，那么名后年每年都要9万户，为什么说要拆9万户实际上不止呢？实际上是这样的，就是在真正的危房小区里面，真正的危房比例一般不少于50％，就是他是不是危房房管局那有界定，在北京的拆迁区里真正危房一般不超过30％，但是就是这样，刚才说的36万里面有相当部分的好房，就是你为了拆迁有时候也不得不拆迁一些好房，所以我们的说的危房改造实际上就是旧城改造，那么旧城改造按我的想法，就是这块现在的程序基本上还沿用在城区里面，就是汪光焘部长在的时候有一套19号文件，这个就是有两种情况，现在还没有完全统一到一个模式上，第一个模式也是招标挂牌，走在最前面的就是东城区，东城区有一个叫东城区住宅发展中心，就是他先把地拆出来，然后进行分块的按规划招标挂牌拍卖，像他弄的鬼街那一块，这个挂牌和市里面的不一样，就是要和他区里面谈，就是他的挂牌价据我所知比现在在史处长那交易挂牌的地便宜，大家知道就是说现在在中关村西区挂牌价格是5千块钱一平米，当然他是含出让金的，5千块钱您盖上房子，做一点配套的话就要1万块钱一平米，现在挂牌的地都是这样的。

但是东城区的地我知道他们挂牌的大概是2千多块钱。

第二种就是像西城、崇文、宣武，现在仍然不积极。

可以和他区政府去协议来讨论每一块危房的开发改造问题。

这里面危房改造比较多的就是崇文和宣武，因为他的危房改造量大，这个可以和他谈，另外就是西城区有一些地块始终是开发不了的，还有的就是比较敏感的，大家知道城区都有控规，基本上每一个地方都给你画上控规的标记，有几块没有，比如说中南海对面，那个地方就是没有控规，那么这个在在设计院就是叫待规划地区，但是就是凡在此地进行开发建设的，在开发之前须经得中共中央警卫局同意，因为不管怎么说，现在就是不准动中南海对面这一块，就是象西城这样的地方，现在连规划都没有，就是中南海这一块，其他的地方控规这些都是齐的，那么这些地方现在西城区都可以协议出让。

除此之外象朝阳、海淀、丰台，这样的地方危房改造，现在海淀西区一做了以后就剩下一些零零碎碎的，但是这些地方仍然可以搞协议出让，这些程序就是可以仍然按协议走，按照19号文就是说这块是房改加危改，就是相当一部分的就地回迁，我不知道大家算过一批帐没有，就是说这个地方售价和当地的经济适用房的售价差价越小，咱们实行房改加危改越有利，因为老百姓是这样，原住房他要按照房改价去买，然后多出部门是按照经济适用房的价格买，这个对开发商是很有利的。

但是现在海淀区完全不实行19号问，是按照洪部长讲的新的拆迁法的87号令，就是按照评估价拆迁走人，不搞回迁，其他区都可以搞房改加危改，就是海淀区不行，所以从这几个情况看，就是象东城这样就是走招标拍卖什么的，就是等于他先把这块做好，咱们的利润空间就小了，相比之下象西城、宣武、崇文、朝阳、丰台等等地方仍然可以这么做，按照房改价位做，那么到海淀就是完全开发了。

现在有开发空间就是仍然是宣武、崇文、西城、丰台、朝阳还可以这么做。

其他的就是说危房改造的流程就是以区为主，就是危改的立项是区政府报市危改办批了之后返回来，然后整个拆迁的工作都是在区里面，然后危改就是以区为主的时候有一个问题就来了，就是他会要求你把这个公司注册在他的区里面，就是变更公司的注册地，这个目的就为了一个，就是为了避免返税，那么我不知道在座的怎么样，我的公司是在房山注册的，到目前为止我还没有去过税务局，每年都是他们上门服务，因为我在房山注册，每年镇政府还上门送礼，就不是说开发商给政府送礼，因为最早我那时候把顺天通公司注册在房山，结果现在一年给房山交1亿2的营业税，那么大家知道天通苑在昌平，最后两个区长就有了争执，最后就把建筑公司注册在昌平，开发公司还是在房山，就是为了这个有一个平衡点，所以我想搞危改肯定会有这一条，就是他会要求你改变注册地点。

这个是危改前期的几个难点，剩下的操作手段就和咱们的房地产开发没有什么区别了，关键的就是一个拆迁的问题了。

第三个就是绿化隔离带。

绿化隔离带是这次市政府开的几个口子之一，但是知道四环路两侧有那么几个乡，每个乡都是绿化隔离带的改造项目，那么这里有一批已经实施了，有一批在做前期规划，那么他这里面主要的立项这一块就是所在乡或者镇政府要报绿化隔离带的改造方案，这个有没有批，那么这里有几个问题，第一个就是限高18米，第二个就是他要有一个比例，就是一平方米住宅与农民上楼这一块他从理论上比值就是1比2，就是你一平方米要带二平方米居民上楼，但是据我所知，底下签这些绿化带项目的没有一个是按照这些办的，那么这里面现在就是按照绿化隔离带项目有一个矛盾，其他地区都好说，东面的，南面的第一个就是仍然可以走协议，北面的清河那一边的，东边的也有那么几片都是绿化隔离带的项目这些都没有问题，唯独现在在西北的规划现在全停了，大家知道香山盖豪宅的项目严格说都是绿化隔离带的项目，这个香山底下一盖豪宅马上就上了报纸，现在这个规划都停了，那么下一步怎么办现在都不知道，大家看这一块的房子，就是从玉泉山到颐和园周边，有很多农民的房子是破破烂烂的，这个地方只有通过绿化隔离带改造，农民上了楼才能把周围环境给弄好，但是有两个比较难办的事情，就是有人说香山底下都是富人区，这个是不好做的，第二个就是颐和园申报世界人类文化遗产，就是将来园里面的电线杆全部要入地，周边多少米之内都不能有现代化的建筑，所以现在这个怎么办不知道，所以现在绿化隔离带的项目搞前期弄不能弄，怎么弄？因为这个也是原来我一个朋友让我能不能帮他在玉泉山和香山这边找地，结果和当地联系了以后就给我了这个答复，所以现在这些事情非常不好办，前一段时间就是说汪光焘刚刚领着检查组去了，所以现在这个到底怎么办谁都不知道。