「片区观察」青铜变王者济南天桥区北湖片区药山片区购房分析

一直以来，济南天桥区的发展非常缓慢，明显滞后其他几个区域，由于历史遗留和区域限制等
问题，区域内交通混乱，环境也差强人意，同时，天桥区的项目也相对较少，楼市成交量和金
额也一般般。

除了物流、汽车配件等聚集产业，缺乏大的创新型和科技型产业，营商环境欠佳。

但是，天桥区的地理位置还是比较优越的，靠近趵突泉、大明湖、泉城路等风景区和商业区，
还有济南汽车总站和济南火车站，如果有好的规划和政策，天桥区的发展和经济应该比现在好
很多。

通过这几年的发展，天桥区也在一步步改善自己以往的面貌。

今年4月份，天桥区的发展规划
中提出了“两轴四园”赋能战略。

此外，天桥区在未来三年要全区域实现大拆大建，全域实现拆
迁 1000 万平方米、供地 1 万亩、开工建设1000 万平方米。

6月份，天桥区政府工作报告中也明确提出要按下黄河两岸发展的“快进键”。

加快推进旧厂区、旧片区、旧街区改造，棚户区改造全面提速；加快推进北湖、新徐丁太鲁、药山西等重点片区
开发；加速形成小清河沿线新型业态集聚区；加快实施药山南、黄岗等城中村改造，完成74.3
万平方米老旧小区改造整治任务。

济泺路南北发展中心轴
在规划方面，天桥区在未来将重点打造北湖、新徐丁太鲁、药山等几个片区，同时这几个片区
也是今年天桥区供地的主要区域，天桥区想要有一个更好的发展，就需要解决一直以来存在的
拆建问题，其实这个问题也是制约天桥区发展的主要因素之一，和其他区域相比，天桥区在这
方面一直没有一个比较妥善的处理，规划虽然有，但在处理这些问题中一直没有取得很好的成效。

在产业方面，截至目前，天桥区共有138个重点项目落地或签约，总投资额1317亿元，不论
项目数量，还是投资额度，都是天桥区历年来最多的。

到2022年天桥区要建成一个“现代、开放、富强、美丽”的中心区域。

北湖片区规划图
在土地供应方面，天桥区整体住宅供应的比重较低，供应量和成交价格也远低于济南热门区域。

克尔瑞统计数据显示，2015年以来，天桥区的住宅供应面积分别为75.77万平米、118.58万
平米、60.81万平米、26.24万平米、31.27万平米、11.28万平米，成交面积分别为57.39万
平米、105.83万平米、70.43万平米、42.42万平米、26.47万平米、17.05万平米。

天桥区虽然说拆建并没有太大的进展，也未必是件坏事。

在土地存量时代，其他区域的供地将越来越少，天桥区会在某个时期集中爆发，集中供应也有可能。

据统计，2016年-2018年，天桥区仅有海信、海尔、山钢等房企拿地。

2019年，绿地、力高、中梁、金地商置、万科、加州等纷纷在天桥区拿地。

2020年，远洋、万科、鑫都置业等也开
始在区域内拿地。

目前区域内集中了一大批刚需、改善类型的房源，未来一段时间天桥区也将
进入推货高峰期。

药山片区规划图
目前，北湖片区和药山片区属于天桥区内关注度最高的两个区域了。

今天也主要给大家介绍下
北湖和药山两个片区的一些楼盘，供大家参考。

北湖片区一直以来由海尔产城创深耕，开发体量最大的楼盘云世界，根据规划，目前北湖片区
还有一大片土地没有被开发，海尔是前期的熟化人，但后期土地供应就看海尔拿不拿地了。

一
提到海尔开发的北湖区域，不少人有怨言，但就云世界这个项目来说，我们也跟圈里人聊过这
个话题，不仅仅是海尔的责任，天桥区责任更大，难兄难弟吧。

海尔产城创云世界项目基本售
罄了，房源所剩不多，属于片区内最为成熟的项目，周边的商业配套和教育配套都比较健全。

在售房源是天玺花园南区94平-205平湖景房户型，此外一期项目部分130平-180平带装修
房源，预计10月份左右新品面市。

云锦湖公园
金地商置接手了海尔北湖B7、B9地块进驻北湖片区，开发项目金地湖城风华也已经入市。

项目规划15栋楼，约2818户，户型涵盖97-176三室、四室改善户型，均价1.5w-1.7w左右。

美中不足的是项目容积率太高，B7地块规划了8栋住宅，地上容积率达到3.9，B9地块容积率在3.84，所以买房的时候需要谨慎选择。

恒大滨河左岸项目原名为北大时代，2016年4月，恒大接手北大时代项目，更名为恒大滨河左岸。

项目有住宅和公寓项目，容积率3.0，住宅均价1.3w-1.5w。

目前，项目内部有滨河左岸小学，已经开学，初中划片上学，北侧还有一块教育用地，未开始建设。

万科金色悦城新著是万科继万科金色悦城后布局济南天桥的又一楼盘。

项目规划6栋27层、1栋25层、3栋11层、4栋18层住宅，共14栋1385户，95-125平精装房为主，容积率2.6，均价1.3w。

教育方面，项目内部规划有1所12班制幼儿园和1所小学，小学签约了山东省济南汇文实验学校的教育资源。

药山片区的中梁云山和院是中梁进入济南的首个项目，位于蓝翔路与蓝翔中路交汇处，项目主打刚改和改善房源为主，规划20栋洋房和小高层，容积率1.6和2.5，同时规划有24班小学和商业综合体。

首期入市A-2地块主力户型101-136平，成交均价1.3w-1.4w。

预计9月加推小高层10#、12#楼，建面103平、120平，131平三室户型。

项目敏感因素为距离1.5公里左右有殡仪馆。

君逸府项目由力高和弘阳两家联合开发，位于济齐路与黄岗路交汇处。

产品以11层-18层小高层、22-34层的高层住宅为主，主力户型为110-143平的三室、四室。

项目总共规划667户，体量不算大。

目前在售1#楼，成交均价1.5w-1.7w，容积率2.5。

海信九麓府也是区域内较早入驻的房企。

一期雅园已售罄。

二期和园在售，户型面积92-142平，成交均价1.2w。

三期可园和四期如园目前均未入市。

三箭瑞景苑是区域内的老项目了，洋房产品，品质和口碑还算不错，目前所剩房源不多，均价1.6w，预计年底交房。

绿地新里璞园是绿地中高端住宅产品“新里系”，规划以高层、小高层为主，户型范围100-300平，项目尚未开盘。

此外，远洋拿下的北湖边庄地块134亩地，最近迎来批前公示，城市综合体项目将打造万和系新品，片区将迎来约40万平米的综合住区，涵盖住宅、公寓、商业等产品。

目前仅有规划，不过看规划，远洋住宅地块的容积率也相对较高，B地块规划5栋高层，共873户，容积率3.8，主要安置房为主，剩余房源可出售；C地块规划6栋高层，共886户，容积率也达到了3.4；A地块规划了2栋住宅，均为34层高层，共470户，容积率2.1，如果考虑购买的话可以选择A地块的房源。

随着天桥全民健身中心、药山洋涓湖公园、小清河景观带的建成等城市配套的愈发完善，以及众多房企的入驻，未来的天桥区将迎来重大蝶变，我们也期待掉队多年的天桥区能在今年有大的进展。

小清河景观带
当然，购房者买房的时候还需要多考虑下项目不利因素，换句话说就是开发商不会告诉你的一些周边现实存在的弊端，比如项目周边有大型物流园、重工业企业、垃圾中转站、高架桥、铁路、高压线等，还有一些楼盘周边有公墓、殡仪馆等，这些因素有的影响大，有的影响小。

如果说主要考虑房价，靠近这些不利因素的楼盘价格相对便宜，如果比较忌讳，那就选择远离这些不利因素的楼栋。

还是那句老话，选房前，一定需要实地走访，多看看，多问问，多根据开发商说的去实地对照下，别稀里糊涂交了首付，发现存在各种问题。

乐说楼市，和你一起聊楼市，给购房者有价值的参考。