解读：国家税务总局公告2016年第70号

大家想必都是看了总局官网《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号)。

我们在V7营改增群和70号公告临时群里边也进行了各种讨论，群雄纷起的感觉。

有很清醒的，有装糊涂的，有准备跳楼的。

闲言少叙，我们只谈对70号公告的第一条。

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
【政策原文】
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
1、第一条第一款所称的销项税额到底指的是什么销项税额？这个是争论的焦点。

以前没有70号公告的时候，大家普遍认为就是按照增值税销售收入除以（1+适用税率或者征收率），如果是采用差额计税、全额开票的话，就是发票上标注的税额。

现在似乎一下子变天了，大家有点不适应。

2、由于此前国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

一般来说，销售额乘以适用税率计算出来的才是销项税额，因此这个销售额是根据差额扣除后的销售额计算出来的销项税额。

与此相适应，可以扣除的土地价款不应再考虑其在增值税上可以抵减销售额而造成的销项税减少金额，直接按照土增税实施细则第七条和土增税条例第六条对取得土地成本的要求去确定。

也就是大家在70号发布之前就曾经总结过的广州模式，收入加回头，成本不减掉。

3、为什么营改增抵减销售额造成的减税不去调减土地成本呢？因为土地增值税暂行条例实施细则第七条已经规定了，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

不管营改增怎么操作，你支付的土地价款等其实没有改变，不应该受到营改增差额征税的影响。