土地一级开发和二级开发的区别

土地一级开发和二级开发的区别？

分享| 2013-03-26 22:19

2015-12-19 15:27

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：

第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。

第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。

第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。

第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。

第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。

土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

土地开发一级二级的区别土地开发

时间：2016-01-08 热度： 4℃作者：胡海晶来源：

本文话题：土地开发通知书协议书土地合同

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

一级整理就是增减挂钩立项、复耕及验收、新增用地指标报批，取得用地指标后再进行土地的招拍挂，公司再想办法在二级市场拿到地

一级整理一般是会根据实际情况来确定是否做环评、地灾、履矿等，市区好像只要求做环评

至于一级的东西，二级能否用，这个是个由大到小，由粗倒细的概念，一级做了，二级还是要报批的，好像内容也不太一样。

设计主要是出设计控规和修建性详规

2、“规划方案审批通知书”是在哪个阶段办？需要具备什么条件？

一级整理一般要做区域的总规、控规和和修详，是必须到规划批的

必要条件肯定是图纸，用地布置图，总规图什么的

3、勘查、设计招投标以及施工、监理招投标分别在哪个阶段办理？大约要多少时间？ -----设计按一级整理的要求提前做招标，其他设计，施工监理都是二级开发要求的，按二级开发的思路处理

不过要提醒一下，没拿到地，无法做单体的设计，也无法做下游工作，如施工图，施工图不确定，你是无法开展施工单位、监理招标的

我最近也在接触一级整理

我建议是按拿到用地指标做关键点来区分，之前做一级整理，之后做二级整理

二级整理的一些东西，如营销定位、乙方单位收集等等，设计最多做到总规，不然拿不到地，投入就大了

土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发

土地一级开发一般工作程序

程序一：确定土地一级开发项目

程序二：确定一级开发单位

程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）

程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

程序八:办理规划意见书