2019年金华房地产市场调研报告

稍显较低
有土地机会，但处 于老城区，供地面
积偏小
多湖板块
金华城区规划中的商贸 金融中心，万达进驻加
速了板块的发展
覆盖全市区
目前只有万达广场 有土地机会，通过
SOHO在售
公开市场招拍挂
金东板块
政府及经济开发区工作
正在发展中的新兴板块， 人员自住客户，部分义
作为金华东大门，未来 乌及市区投资兼自住客
第三极居住圈
双龙街 330国道城南段
东市街 人民路
规划轻轨线 路：李渔路
规划轻轨线 路：八一路
8
政策变化：金华已列入限购限贷城市，但执行较宽松，二手房 个税20%政策未落地，预计短期金华新政出台的可能性不大
• 分析内容：限购、限贷、限价、首套房贷
款利率、交易税及预售资金监管、预售政 类别
详细规定
未来政策变化预判 （如有）
欧景名城
滨江·金色蓝庭
在售 项目
悦府江南 泰地金水湾
已推未售 3 3 1.3
预计推售 4 8 0
1
4
2019年 2019年 2019年 2019年
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
合计
7 9 1.3
5
保集蓝郡
1
0
0
0
0
0
1
保集通和地块
0
0
10
10
10
14
44
绿城海棠
0
6
6
0
0
0
12
已出 新纪元地块
0
3
从价格上看，单价5000-8000元/㎡和 10000-12000元/㎡两个价格段是金华楼市的成交主力军， 占了54%，12000-15000元/㎡供应不少，但成交情况却不理想。总体上相比较，金华房产的总体 销售均价情况，已经上升了一个档次。
城市轨交：金华在建的轻轨没有，远景轻轨线路形 成李渔路、八一路“十”字型格局
这个去化速度处于合理水平。
1.73
1.14
0.92
0.48
1.11
6/7/
6/7/
6/7/
6/7/
6/7/
2021/6/72（02万1㎡） 2021 2021/260/271（万㎡）22002211/6/7（元20/2㎡1 ） 2021/6/7
左图表反映出，金华每年土地的供应量大致 在80-120万㎡之间，土地价格2019年达到最 高峰后下滑，2019年开始增长，现成交均价 在2800元/ ㎡左右。
根据《浙中城市群轨 道交通线网规划》，远期 浙中城市群轨道交通推荐 方案由4条线路组成，线网 总长264.6km，车站总数为 78座，其中换乘车站4座。
最快上马的城市群轻 轨是金义双核间的1号线工 程，也是客流需求最旺的 一条线路。计划2020年前 先建设1号线一期以及4号 线一期，衔接两大区域枢 纽，连接金华城区、义乌 城区以及东阳城区。
首置首改需求主力：在限购限贷等政策的影响下，首置首改等刚性需求将依旧成为市场主力
11
二、板块市场
全市板块划分：市区范围划分为江南、江北、多湖、金东、婺城
金华目前的房产销售价格江南板 块最高、其次为江北板块、再次为 多湖板块。
整个金华楼市的供应量最大的 是集中在江南板块，婺城区供应量 其次，江北排名第三，多湖在售项 目不多，故供应最少，但万达的 SOHO的成交量较大，但不计入住宅 的销售成交计算。
5
3、供需情况汇总：城区供需基本平衡，存量在合理 范围，土地成交量小幅降低
中心城区
年份
商品住宅供 给量（1）
商品住宅成 交量（2）
供需比（1）商品住宅成
/(2)
交均价
成交土地商品住 宅建面(3)
缺口(3)-(2)
商品住宅 存量
2019年 2019年 2019年
106.5 115.3 118
115.4 66.7 106.4
2，下半年预判
政策相对宽松：金华已列入限购限贷城市，但目前执行较为宽松，预计短期后续重大政策出 台可能性较低
供需趋于稳定，价格上升可能性较大：上半年供需平衡，存量合理，整体成交逐步趋于平衡， 预计下半年市场将延续上半年良好市场态势，供需平衡，成交量稳定；同时受到近3年土地 成交量的萎缩影响，未来城市可能会出现供不应求的现象，价格上升压力较大
2
一、城市市场行情
以下图表反映出，5年间，除2009年，求远大 于供和2019年供严重大于求之外，其余年间， 供求关系相对较为平衡，销售均价一路走高， 2019年出现了小幅度的下滑。
年度供求情况
以下图表反映出，5年间的库存量和以当年的 去化量需要的库存量消化时间，如2019年的 120万㎡现有的库存量需要1.13年去化完毕，
1
0
9 欧瑞房地产 14353
1
0
10 鸿基置业 15912
1
0
10 正方置业 13742
1
0
10
小结
1，上半年市场总结
整体供需平衡、成交表现良好：12年市区供需平衡，土地成交量下降，价格走高，13年上 半年商品住宅新增供应乏力，成交量较稳定，价格平稳增长，去库存明显，市场整体表现良 好
市区库存合理、库存量快速下降：12年年底市区库存量120万㎡ ，年成交量106万㎡ ，去 库存周期约1年，处于合理水平，上半年库存减少23万方，去化速度明显加快
4
供需情况：13年上半年商品住宅新增供应量下滑明显，主要前期市场低迷情 况下新开工较少导致；成交量较稳定，价格平稳增长，去库存明显，市场表 现良好。
从上图来看，金华的销售出现了金八银九和11月到1月的两个高潮期，和传统的金九银 十略有不同。
13年上半年市场供应约39.5万方，成交量63万方，去库存23万方，剩余库存余量约97万方， 市场明显好转，按照目前去化速度，去化周期约10个月，去化周期缩短3个月左右！
首置首改主流：市场在售项目多为刚需盘，市场成交90-144 ㎡是金华市场的成交的绝对主 力，180 ㎡的豪宅也成为了市场热衷的选择，说明豪宅市场在金华也受到热捧
市场对房企品牌关注度高，市场空间较大：尚处于进入初期的知名房企，发展空间较大，市 场对房企品牌关注度高，成交集中于少量品牌房企市场，竞争可控
1
1
4 绿城集团 37968
1
1
4 保集集团 32675
1
2
5 泰地房地产 37733
2
0
5 三联集团 20276
1
0
6 中捷控股 33318
1
0
6 金丰置业 20090
1
0
7 尚格置业 25359
1
0
7 中捷控股 19351
1
0
8 华泰房地产 20308
1
0
8 华庭房地产 15843
1
0
9 华源置业 16358
户，看好区域未来发展
前景
多为公寓别墅混合社 区，个别楼盘早期有
小户型公寓
有土地机会，通过 公开市场招拍挂
婺城板块
新城概念，依托周边工 业园区的发展，是未来 政府重点规划发展区域
自身工业园区及政府工 作客户；部分其他地区
客户依托价格导入
区域多以公寓和别墅 混合类物业为主
有土地机会，通过
公开市场招拍挂
14
预售资金监管
普通住宅标准 （本项目是否是普通住宅）
金华市区普通住房标准确定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。金华市区今后面积超过144平方米界 限的房子，将划入非普通住房的范围，不能再享受包括房贷、税收等多方面的优惠政策。
婺城新区 板块 7130元/方
江北板块 9420元/方
多湖板块 9230元/方
金东板块 8070元/方
江南板块 9860元/方
板块 名称 江南 江北
多湖
金东 婺城
2019年供应量 （㎡） 473910 364350
43200
95859 213340
2019年成交量 （㎡） 518118 350126
策条件、当地特殊性要求等，及对未来政 限购 限贷
按照国家限购标准 首套30%，利率优惠9折，第二套60%首付，利率上浮10%，第三套房停贷，单人最高限额30万
策变化的预判 限价
一房一价登记政策
首套房贷款利率
10%
契税、印花税、交易手续费
90平以下1%，90-144平米1.5%。超过144平收取3%，第二套房以上契税按照3%，印花税0.05%； 营业税：总房价的5.6% （房产证满五年免征营业税）个税：总房价的1% （名下唯一住房免征个人 所得税），其中国五条二手房政策尚未落定
米SOHO） 85575
170437
9420
9230
8070 13 7910
全市板块划分：江南板块为城市房地产发展重点板块，多湖板块是城区发展又 一极，潜力大。金东板块规划起点较高，但发展缓慢。
板块名称 江南板块
板块特点
城市核心区域的延伸地 段，城市副中心，属于 城市标杆区域，金华市
老牌的居住片区
重点板块：江南板块年均宅地成交40万方，而年均成交量约40-50万㎡ ，市 场活跃度始终较高，土地出让由中心向南转移；多湖板块目前鲜有商住用地 推出；金东板块年均宅地成交8万㎡ ，间歇式供应，集中于两大盘
在2019年前江南板块中心城区有较好较 大规模的土地供应，土地价格在2019年 达到最高，但随着中心城区的土地资源 减少，供地往南部湖海塘方向转移，土 地价格也随之降低
0.92
6101
1.73
8158
1.11
7955
100.8 119 80
-14.6
62
52.3
108
-26.4
120
6
供需结构-中心城区：从面积段的供应和成交情况来看，90 -144 ㎡以下的改善型需求成为市场 主力，90 ㎡ 和180 ㎡以上的豪宅，也成为金华房产重要的组成部分，供求关系基本平衡，甚至会 有供不应求的情况；从而反映出，首置刚需、改善型需求、豪宅在金华受到热捧。
5
3
0
0
11
让地 块
格林春晓
0
3
2
0
0
0
5
金市土让告[2019] 第06号
0
4.7
0
0
0
0
4.7
预估未来的供应面 积
40
40
40
40
40
200
合计
9.3
72.7
63
53
50
54
302
预估5年内，江南板块的供应量有302万㎡，以目前板块年消化40-50万㎡计算， 五年去化200-250万㎡，市场压力并不十分明显。
排名前十的企业情况
排 企业 成交额 在售项目 未上市项目 排 企业 成交额 在售项目 未上市项目
名 名称 （万元） 数量
数量
名 名称 （亿元） 数量
数量
1 保集集团 90970
1
1
1 滨江集团 53784
1来自百度文库
0
2 茂新房地产 48518
2
0
2 欧景置业 53624
1
0
3 欧景置业 44591
1
0
3 绿城集团 37798
31320
47172 118485
2019年均价 （元㎡） 9740 9150
8900
7150 7030
2019年上半年 供应量（㎡）
186440 61900
6230
53760 98540
2019年上半年 成交量（㎡）
2019年上半年 均价（元/㎡）
276832
9860
63375 14951（另有102168平
16
小结
•
1.
分析内容：各重点板块市场机会分析
板块划分：
欢迎
文末有福利
目录
一、城市市场行情 1.行业现行指标-全市 2.供需情况-全市、中心城区 3.供需结构-全市、中心城区 4.城市轨交 5.政策变化 6.竞争对手 7.小结：上半年市场总结及下半年形势预判
二、板块市场 1.全市板块划分 2.重点板块分析 3.小结：各重点板块投资机会发掘及优先顺序
三、土地机会
多湖板块目前推出住宅没有，万达
金东板块随着多湖中央商务区的规划， 定位较高，从而导致土地成交价格较高， 随着多湖板块未来的土地供应，区域内 价格还会有所增长
15
江南板块：竞争主要集中于2019年，多盘新面市；按照板块40-50万平米的年销售 量，板块市场健康。
未来二级市场存量+供给
2019年
单位（万㎡）
土增税预缴标准
自2019年1月1日起，市区房地产开发企业土地增值税预征率调整为： （一）普通标准住宅，2%； （二）非普通标准住宅、别墅、排屋、营业房、写字楼等房产，3%。
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
土增税多缴部分返还政策及执行情况 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。
客户来源及特点
江南客户为主，也有其 他区域及外地客户看重
区域居住价值
主流产品类型
区域产品线丰富，但 以公寓类产品为主
土地机会及获取方 式
有土地机会，通过 公开市场招拍挂
江北板块
传统认知上的城市核心 区域，拥有城市绝对中 心的人民广场商圈，房
地产发展较早
城北老城区的原住民是 该板块公寓的主力客群
中心区域以品质公寓 为主，外围公寓档次
起90日内到主管税务机关办理清算手续；
大配套费标准
市政配套费50 元，教育费10元（金华经济开发区）
当地特殊要求
无
9
竞争对手：滨江、绿城等品牌房企虽处于进入初期，发展空间大，市场对企 业品牌关注度高，品牌房企市场占有率高，成交集中在少数品牌开发商手中， 竞争可控！
• 分析2019内年竞容争对：手分2析019年及2019年201上9年上半半年年竞争，对手销分析售