北京市写字楼月市场报告

北京市写字楼月市场报告
（2005年8月）
市场回顾及写字楼市场总体概况
2005年第三季度以来，北京甲级写字楼市场交易相对一、二季度比较平稳，平均租金水平比上一月相差不大。

数据显示：CBD区域租赁状况良好，销售价格多数维持在17000-25000元/平米之间，下半年供应出现井喷前兆。

中关村商圈的写字楼销售不容乐观，加权均价为15000元/平米, 相对较低。

金融街及其周边区域供应量加大，写字楼加权平均价格约在17000元/平米。

而东二环-燕莎-三元桥区域价格多维持在15000元/平米左右，潜在的写字楼建设规模庞大，但主要是大型国企自用，面向市场供应量逐渐减少。

区域化特征明显。

在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。

同时，以总部基地为代表的南部商圈，以金隅科技中心、盈创动力为代表的上地商圈迅速崛起，开始向二线商圈冲击。

但根据统计，2004-2007年完工的甲级写字楼90%以上仍位于CBD、金融街、中关村三个地区。

供应量稳中有升。

据统计，今年上半年办公现房竣工面积达42.4万㎡，同比下降20.2%，办公期房批准面积为91.73万㎡，同比上升14.9%。

三大传统商圈依然是供应重点，尤其是中关村。

需求稳中有增，但不会突然放大。

北京写字楼市场需求量基本保持平稳。

虽然一度流行如果人民币升值会有国际金融巨头等投资楼市，特别是投资写字楼产品，致使产品需求量有所上升，但不会使总体需求量突然放大。

销售压力增大，销售价格开始反弹。

随着写字楼市场供应量的加大，销售压力也随之增大。

大单销售比例逐渐增加。

预售成交49.8万平方米，同比增长了258.3%。

销售价格在前5个月下降后，开始反弹，办公用期房买卖价格为15458元/平方米，同比上涨1399元/平方米，涨幅为10%。

租赁开始价格战。

销售压力的增加致使很多项目开始以租代售，租赁市场的供应量开始加大，市场进入价格拉锯战。

北京市写字楼上半年空置面积达38.9万㎡，同比降幅为2.7％，占商品房空置的9.6%。

2005年8月入住项目
2005年8月北京各主要商务区域写字楼市场走势
CBD区域：
租赁状况良好CBD区域新建项目现处于销售期，多以销售为主。

租赁市场依然由国贸等一批老牌写字楼维持。

CBD租金以及入住率均高出北京市平均水平，入住率基本在90%左右，尤其在空置率方面，CBD比北京市整体低2%左右。

销售价格总体偏高的CBD区域,写字楼价格多数维持在17000-25000元/平米之间，平均价格在20000元/平米左右。

尽管CBD商务氛围已经成熟，吸引了大批世界500强企业和国内大型企业，但由于其道路交通的滞后性已经开始影响该区域价值的进一步提升，如果CBD规划不能恰当的把握"适度"原则，而过分强调"集聚"，必然增加该区域内企业时间成本和办公成本，进而影响写字楼产品品质。

预计该区域写字楼均价会达到21000-22000元/平米。

成交客户依然以跨国公司为主,从目前销售/租赁项目情况看，无论是购买者还是租赁者，国际企业依然是CBD传统消费群体。

而随着央视新址确定后，影视、广告等传媒企业也纷纷入住CBD区域，成为另一大购买群体。

从中环世贸、银泰中心等客群可以看出，由于人民币升值，国际投资基金开始对写字楼等公建类产品投资购买。

CBD租金走势图
金融街区域：
金融街及其周边区域供应量加大,大规模供应显露头角。

2005年上半年已有约35.5万㎡的写字楼进入市场，拉开了金融街大规模供应的序幕。

下半年供应量继续加大，主要在长安街沿线以及西直门等地,既金融街辐射区供应量加大,但辐射区内长安兴融中心、西环广场等一批项目集中入市，加大了写字楼市场的竞争，对下半年的影响较大。

销售价格居中的金融街及其辐射区的写字楼加权平均价格约在17000元/平米。

有50%的项目价格在15000-20000元/平米之间，30%的项目价格在15000元/平米以下，20%的项目价格在20000元/平米以上。

由于在金融街辐射区内，出现了部分商住楼，因此在价格上对该区域有所压制。

预计随着供应量的加大，写字楼市场竞争可能更加激烈，价格将会出现波动。

租赁市场相对平稳的金融街租金整体水平基本与上月持平，并且租金水平和入住率基本较平稳。

在成交的客户以中,金融街核心区客户多以银行、证券、
电信、电子等大型国有企业为主，辐射区域客户更多以上述行业下游行业以及部分投资客户为主。

金融街租金走势图
中关村区域：
中关村区域大量写字楼都是甲级写字楼，要想保证写字楼的高品质、控制入住企业的质量，只有通过只租不售的市场策略才能达到。

大部分500强企业和著名IT公司都是租用而不是购买，主要集中于只租不售的写字楼如融科资讯、理想国际、威新大厦等。

销售不容乐观,速度缓慢。

现在中关村区域写字楼销售速度平均在2000㎡/月。

在目前市场供大于求局面下，写字楼市场竞争非常激烈。

除"1+1大厦"销售速度较快外，其他都较慢。

主要是由于"1＋1大厦"性价比适中，且项目开盘半年左右，累积了一定的客户量，预计随着时间推移该项目销售速度会有所下降。

供应量影响了售价，据统计，今年中关村写字楼供应面积新增约50万平方米，以现房为主，销售价格集中在每平方米12000元至15000元之间。

中关村写字楼下半年还将有大量供应，包括中关村科贸中心写字楼、中关村e世界写字楼、新中关写字楼、第三极写字楼等，这几个写字楼由于其功能的综合性（都包含大量商业），不太可能有大单成交，而散户销售市场情况并不乐观，因此整体销售价格还会下降。

租金和出租率都偏低，目前中关村西区写字楼租金平均在5-6元/天·平米，清华科技园内租金水平在7元/天·平米左右。

据了解，随着中关村西区写字楼供应量的加大，西区写字楼租金呈下滑趋势。

尤其在近期，中关村科贸数字物流港更以超低租金价格1.9元/天·平米占市场，拉开了中关村写字楼价格战。

成交客户以IT、电信和贸易为主由于中关村科技园区的概念深入人心，该区域客户主要是以IT和贸易类企业为主。

西区多数为网络、电脑等公司，而清华科技园依托清华、北大等院校主要以科技研发公司为主。

继今年年初，国企大规模购买中关村写字楼后，又掀起的大单成交风。

据了解，这几家国际型科技公司选择落户中关村，是因为其看好“中国硅谷”的发展潜力，以及海淀区政府的政策支持。

中关村租金走势图
其他区域：
长安街一直以来都是写字楼销售和租赁的火爆市场，东长安街本月入住的中环世贸中心销售率已达到70%。

中环世贸中心C、D座已于2005年8月初顺利通过竣工验收，销售工作已基本完成目前正开展招租业务。

与此同时，西长安街畔的凯晨广场也顺利封顶。

凯晨广场是由世界500强的企业中国中化集团公司全资下属公司——香港立丰实业有限公司和中国著名房地产开发企业--中远房地产开发有限公司共同投资开发建设的顶级纯商务写字楼，是北京市2003、2004、2005年连续三年确定的60项重点工程之一。

许多客户已经慕名而来，了解项目的总体情况和工程进度。

今年上半年，东二环-燕莎区域总供给量达到200万㎡，其中以东二环区域为主，供应量达到120万㎡左右。

虽然供应量较大，但多数项目是前两年开盘的，占到总供给量的90%以上。

潜在的写字楼总建设规模更加庞大，主要是大型国企自用，面向市场供应量逐渐减少。

销售价格居中且稳定，上半年该区域销售价格多维持在15000元/平米左右，其中，高于20000元/平米和低于13000元/平米的项目各占20％。

加权均价超过17000元/平米，主要是高价位大盘带动总体价格上升。

预计今年下半年价格比较稳定。

租金略低，入住率稳定。

由于东二环是新突起的区域，该区域商务氛围有待于进一步成熟，因此租金水平比北京市整体略低。

燕莎地区租金较为稳定，但随着东二环的崛起，入住率略低于其他地区。

随着亚奥板块商务氛围的逐渐完善，该板块商务项目逐渐增多，今年下半年将陆续推出总量18.8万平方米纯写字楼。

目前亚奥板块在售的办公产品主要以商住公寓为主，如风林西奥中心、傲城商务公寓等，售价在7000元－12000元/平方米。

而今年下半年，入市的办公产品则以纯写字楼为主，确定下半年入市的已有3个纯写字楼项目。

一是由太合集团开发的凯旋城纯写字楼项目，总建筑面积为3.3万平方米，标准层面积900平方米，其价位在10000元/平方米左右。

二是位于安立路与大屯路交叉路口西南角的“洛克时代”，总规模超过8万平方米，价位在11000元－13000元/平方米之间。

三是由华润集团开发建设的峻峰华亭将推出7.2万平方米的纯写字楼项目，售价待定。

由于奥运日程的日益临近，亚奥区域在交通、市政、绿化、配套设施等方面都有明显改善，未来两三年内这种结果将全面展现，目前正是写字楼项目入市的最佳时期。

长安街、燕莎、东二环、亚运村租金走势图
本月商务地产成交客户
公司名称物业名称签约面积美国耐克公司北京代表处LG大厦5000平方米AMD大中华区总部融科资讯中心6000平方米
智乐软件公司中国电子大厦4500平方米北大方正中芯大厦2600平方米
斯奈克玛佳程广场4000平方米
达信美世国贸中心1座1182平方米(续租) 日本网络帝国有限公司中环世贸中心1300多平方米（购买）中国网通1+1大厦2400平方米（购买）
2005年8月北京商业地产市场走势
大型社区商业
以国美第一商街为代表的超大型社区商业在2005年成为市场的主角。

这类商业项目通常已经不仅定位于社区商业，而是达到了地区级商业的级别，例如国美第一商街定位于朝阳北路区域商业中心、万年花城定位于西南三四环区域性商业中心。

从商业形式上，由于规模大多超过10万平方米，因此包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式，综合性更强，成为一般社区底商的升级版。

它们的商业街部分都将散售，价格平均在1.5万元左右，比较适合投资。

由于商业街店铺独立性强、目标客户群明确、比较易于管理，因此投资风险相比返租型商铺低很多，今后必将成为投资热点。

高档写字楼区域商业
CBD及其周边地区商业供应量最大，是全北京市商业供应最集中的区域。

其中，CBD核心区新增商业供应36万平方米，包含万达广场、华贸中心。

CBD
周边新增商业供应54万平方米，其中也包含大型社区的社区商业。

中关村核心地区目前在售商业总规模约20万平方米。

除第三级、中关村e世界、中关村科贸三个返租商业项目外，其余都是以写字楼底商形式出现。

由于返租类商业项目比例较高，该区域平均商业售价高于CBD区域，为27386元/平方米。

近日，地处第三馆区核心区，紧临东三环、霄云路，南银大厦、佳程广场的远洋新干线6街以“Shopping Park”为主题概念推向市场，是因为许多原生的植被不得已成为城市快速发展的牺牲品，而远洋新干线在建设之初就为这里保留下一片原生杨树林，使这里能成为有着公园般环境的商业中心，所以6街将是一条汇集时尚精品的商业文化街，又是一条崇尚自然生态的公园主题化商街。

它带来巨大的商业消费人流，在建的天元港国际中心等定是能让这里的繁华指日可待。

2005年8月优质商业面积租金走势图
本月商业地产成交客户
商户名称物业位置签约面积
永乐电器方庄14000平方米。