广州房地产市场发展与青年住房需求的矛盾

的但尤 为紧迫的 问题 ， 在 不完善 的城市住房保 障体 系中 ，产生 了游 离 在 保障政 策视野之 外的 “ 夹 心层” ，且其 数量 巨大。 由于 “ ８ ０后”群 体 是广 州经济 发展 的生力军 ，解决 “ 夹 心层” 的住房 问题尤 其重要 ，
理 应重视 。 根据 数据显示 ， ７ ８ ％的 ８ ０ 后 一月 的工 资能买不足 ｌ ｍ 的商品房 ， ２ ２ ％的人 的工 资能买 ｌ ｍ 以上 的商品房 。根据我们 的分析得 出广州市 “ ８ ０后” 所能承 受的住房单 位价格 约为 ８ ０ ０ ０元／ ｍ ，据 南 方都市 报得
区域 经 济
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环球 市场信 息导 报
该文通过结合参 考小组 负责人 参与的 “ 广州市 ８ ０ 后群体 住房需求调研 ” 、“ 新 型城 市化 背景 下广州市住房租 赁管理模 式创新研 究”的调研经验 及 客观数据 ，以 ８ ０后青年 实例访谈 为主，资料论证 比对为辅 ，以 “ ８ ０ 后青年 置业刚需与其购买力的矛盾分析” 为主题 ，从对各个层次的青年典
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广州房地产市云 胡 淑敏 周耀 涛 李树 基 郭锦 雄 许高 强 梁光 威
宏观调控下的房地产 市场发展现状及趋势
宏观调控 下 的房 地产市 场发展现 状。经过 前一 阶段 国 家的几次宏 观 调控 ，一手房 、二手房价 格成交量 下降很 多 ，但是 现在来看价 格虽 没 有下 降很多 ，但是 涨幅也 不是很 大。最近二 手房交 易量 出现 了回升 的态势 ，因为很 多客 户也考 虑到 了刚性需求 。从 目前 二手房交 易量来 看 ，每一 周都有 所回升。 房 地 产行 业并 购购 交 易下 降趋 势在 ２ ０ １ ２ 年 第 ～季度 并 未止跌 。 据 清 科研 究 中心统 计 ，２ Ｏ １ ２年 第一 季 度房 地 产 行业 并 购 数量 仅 有 １ ３ 起 ，同比 回落 ６ ３ ． ９ ％ ，环 比回 落 ４ ５ ． ８ ％ ，涉及 金额 ３ ． ４ ３亿美 元 ， 同 比减 少 ８ Ｉ ． ２ ％ ，环 比减 少 ６ Ｉ ． Ｉ ％。房地 产 寡头 时代 或正 悄悄 不期
型个案访谈 中深挖 ８ ０后住房现状 、购房 需求和 购买力现状 。通过 直接 关系和 间接介 绍相 结合 方式，锁定广 州 ８ ０后青年 中具有代表性的访谈对 象 获得联 系方式 ， 对典型案例进行 实地拜访及访谈 。 让政府及社会 了解 ８ ０ 后 青年置业 刚需与其 购买力的矛盾现状 ， 借鉴英 美等主要 国家及其大都市 住 房租 赁的现状及住房租赁 管理的主要 原则，结合 中国住房租赁市场存在的 问题提 出发展策略 ，探索如何建立基本的住房供应制度 供 政 府 及 社 会 参考。
知， ２ ０ １ ２ 年 ７月 ３ ０日至 ８月 ５日广州市 一手住房成 交均价 为网签均 价为 １ ２ ８ １ １ 元／ ｍ ，与 “ ８ Ｏ后”群体 能承 受的住 房价格 相差高达 ４ ８ １ １ 元／ ｍ 。 。另 一方 方面 ，广州 市 “ ８ ０后 ”人 口数量 约 ２ ６ ４万约 占全 市人 而至 。 口 （ 约 １ ６ ０ ０ 万 ）１ ６ ． ５ ％ ，但是 在政府 方面 ，广 州的限价 房几十 比一 ， 数据 显示 ，新建商 品住宅 （ 不含保 障性住房 ） 价格 ， 从环 比来看 ， 而且 申请 条件 苛刻 ，致 使经 适房基 本 上是 被抢 光 的 ，这 意味着 “ ８ ０ ７月份 有 ５ ０个城 市上涨 ，比例超 七成 ，这也 是 ２ ０ １ １ 年 ５月以后房价 后 ”的住 房需求 有极 大 的缺 口， 这离 “ ８ ０后”住 房问题 的解决还有 很 上涨城市 最多 的一个 月。对 比发现 ， 今年 １ 月无城市 上涨 ，但 自 ４月 远 的路要走 。 居 者有其 屋是 中 国的传统 观念 ， 要 落户广 州就 要在广 州买房 ， 临 份 开始 ，上涨 的城 市个 数连续增 加 ４月份 ３ 个城 市上涨 ，到 ６月则 有２ ５个城市 上涨 ，７月房 价环 比上涨城 市甚 至超过 了前 ６个 月的总 时性才 会租房 。总体 来说 “ ８ ０ 后 ”群体 都 是希望 买房 的 ，都希 望 有 个真 正 属于 自己的家 ，租房 只是 临 时性 的、过 渡性 的 。作 为刚 需 和 。７月份 上涨 的城 市 中，北京 、上海 、广州 、深圳等 一线城市 指标 环 比全面 上涨 。 为主 的首 次置业 购房 群体 ，在 购房 时都 会选 择 紧凑型 的 、高性 价 比 宏观调控 下 的房地 产市场 发展趋 势。今 年 的政 策 已经确 定 ：今年 的房子 ，而 且还 要考 虑上 班 的距离 、 交通便 利 的程度 等 问题。 根据 ８ Ｏ后 ”居住 情 况 ， “ ８ ０后” 多 因工作地 点而 租住 在 天 的投资下 滑也是确 定 的ｉ今 年的销售 ，商品房 的销售可 能会越来越 不 目前 了解 的 “ 好 。明年房 地产市场 的走势 ，需要参 照今年下 半年 的开 工量 。一 线城 河 区、 荔湾 区 、越 秀 区 、 白云 区、 海珠 区等地 ，或购 买番 禺 区、 天 市会 持续低迷 ，量跌价 滑趋势 明显 ，已从 卖方市 场转 为买方市场 ：热 河 区、 荔湾 区、越 秀 区、海 珠 区等近 郊 的一手 房 或中 心城 区中偏 远 点二 线城市成 交量 的变化 方向与一线城 市基 本趋同 ，但量价 均会 比较 地 区的二手 房。 研 究结果 发现 ， “ ８ ０ 后” 群体住 房需求较 受到总价 、与工作 的距 稳定 ； 普 通二 线城市成 交情况预计 出现 明显 区域 分化 ： 三 、四线城市 倾 向于购 买 会异 军突起 。针 对以投机 为 目的的需求仍 将严格 被限制 ，而 对首次置 离、交通便 利程度 、户型等关键性 特征 的影响 ，表现 为 ： 两房一厅 一卫”或 “ 三 室二厅 二卫” ，而倾 向于 租住一房 一厅或两 房 业者 ， 则 有望从 信贷及 行业政 策得到扶持 。专注于 普通住宅 建设 ，主 “ 厅 ；倾 向于距 离市 中心近 的住房 ；对轨道交通 站点及 公交站点有 极 要客 户群 针对 首次置业 的企业 有望获得 更广 的发展空 间 ， 有效 支撑企 大需求 ；对 小区附近 的价格 、公共 设施配套 、居 住环境等 配套设施极 业业绩 的稳定增 长。