北京万科物业节能改造全案

北京万科物业节能改造全案
来源：《中国物业管理》2009年第十一期
“节约能源，绿色环保”是二十一世纪人类追求的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、心思及良知。

北京万科物业自2008年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点工作内容之一而贯穿始终。

北京万科物业以不降低现场服务品质为前提，采取具有一定技术含量的节能降耗是我们工作的原则与底线。

为实现这一目标，公司与社会各类节能产品企业协作，在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效。

中水设施改造案例2则
案例1：北京万科物业中水处理站在实际运行中发现，每日回收的中水原水仅为60 m3左右，经处理后的中水不能满足小区776户每日约197m3的卫生洁具用水，每日需补充约137m3自来水去弥补中水水源的不足，增加了中水处理供应成本。

北京市规定中水价为1元/m3。

小区中水设备每处理1m3的中水成本为1.50元/m3，因中水原水不足而每日补充137m3的自来水混合向业主室内卫生洁具供应中水，则中水成本为3.03元/m3，远高于北京市规定的中水价格。

若按实际处理中水3.03元/m3成本价格向业主收取，业主难以理解和接受，中水设备将被迫闲置。

改造设想。

利用回收杂排水，制备中水用于绿化。

中水为混合式回收，回收四栋楼内776户业主室内卫生间洗浴、洗衣、厨房等混合杂排水，中水设备处理方式为生物处理方式。

为充分利用业主可回收的杂排水实现二次利用，达到节能效果，经在现场实际考察研究，决定将中水原水管道经改造后不再接入776户业主室内，而是接至绿化用水管道。

改造方案。

具体改造时管道的敷设布局见图2所示：
绿化节水效果评估。

通过将中水用于绿化改造后的使用效果观测，采用中水浇灌的10900m2的绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不良反应。

将业主的杂排水处理为中水用于绿化，每日可节约绿化用水30m3，北京地区年绿化浇水养护期为244天，经实际装表验证，利用中水用于绿化每年节约水费19280元。

案例2：在总结中水用于绿化降低养护成本基础上，北京万科物业又将另一小区一直闲置的中水设施进行改造用于绿化用水，作为其节能挖潜、降低成本的措施之一。

由于该小区业主的常住率（度假或第二居所）较低，所能回收业主的杂排水（中水原水）严重不足，致使其中水设备处于闲置。

北京万科物业借鉴“案例1”的改造方式，对该小区利用中水进行绿化浇灌的改造，年节约绿化用水成本22067.36元。

通过改造，北京万科物业两个项目利用业主生活杂排水处理为中水用于绿化浇灌，每年可节约绿化用水成本41347元。

电梯节电器的试点和应用
根据中国电梯行业协会最新统计，我国目前电梯的数量为130万台，国内每年电梯的增长数量超过15万台。

据统计，每台电梯每天耗电在50—150KWh之间，按2008年底全国电梯数量统计，全国电梯每年的耗电量为267.7亿KWh，相当于大亚湾核电站二年多的发电量。

北京万科物业2009年有322台电梯在运行使用，电梯的年耗电量约587万度，电费约352万元，按节电率10%计算，预计可节省近35万元/年左右。

电梯电能回馈原理：利用电梯曳引机发电。

电梯的构造相当于一个两端分别悬挂轿厢和对重块的定滑轮组，起滑轮作用的曳引机实际上就是一部电动机。

电梯在工作状态下，由曳引机拖动负载做功，完成机械能和电能相互转化的过程。

当电梯轿厢重量小于对重块重量时，电梯上行时曳引机发电，下行耗电；反之，则上行耗电下行发电。

当电梯重载下行和轻载上行时，所产生的机械能也会通过曳引机和变频器转化成直流电能。

这些多余能量被临时存储在变频器直流回路的电容中，随着电梯工作时间的持续，电容中的电能和电压越来越高，这就好比是一个水池中的水位越来越高，如果不及时释放就会溢出，导致过压故障，所以在电梯机房的控制柜上部设置了释放此能量的电阻，电阻在吸纳这部分能量时产生热能而使机房内温度升高。

如何释放电容中的电能？
传统采取的方法是：通过外接发热电阻使电能转化成热能散发出来。

这种方法效率低，而且对周围环境的影响很大，电梯正常运行环境条件是5～40℃，为保证电梯设备运行稳定，给电梯机房散热，必需加装空调和风机设备。

在有些情况下，给机房降温的空调耗电量甚至超过了电梯本身。

利用电梯曳引机发电节电原理。

1）电能回馈状态直观：可连接常用电度表，电能回馈时可使电度表反转，向电网回馈电能。

2）回馈的电能，频率及其他技术参数基本满足电网要求，不会对电网造成污染。

电压畸变<5%，符合IEC61000-3-2及GB/T14549对电网谐波的技术要求。

3）电梯运行时：空载上行节电35%，满载下行节电45%。

4）回馈器所回馈的电能即刻被就近的用电设备所消耗，如电梯轿厢照明、控制柜本身电器消耗等。

5）制动电阻不在发热，有效的减少降温空调投入运行时24小时连续消耗的电能。

6）对使用频繁、额定载重量大的电梯，如20层以上高层住宅电梯，在早晚乘梯高峰时节点效果比较明显。

无机房电梯的节点效果相对较低。

节电效果。

北京万科物业选择所管项目中一批具有代表性的电梯进行节能测试，电梯生产厂家免费提供并安装了节电器，改造后电梯节电效果均在20%以上。

在试验巡查过程中，未安装节电器电梯控制箱上的制动电阻运行温度达60℃以上，室内必须开启空调。

安装了节电器的制动电阻温度不超过25℃，（室外气温29 ℃）室内温度在34 ℃左右，电梯机房空调基本上不用投入运行（直观的节省机房空调电费）。

因所测试的电梯使用频率、层站、荷载等不同，所测试出的数据不能完全代表不同节电器产品的节电率高低，但是经实测，这批改造后的电梯节能效果均能达到20%以上。

公共区域人体感应灯和车库照明改造
采用人体感应控制照明实现节电。

北京万科物业在管某小区的公寓楼楼道照明原来采用的是声控延时开关，此小区南侧紧邻市政路，1、2号主楼距市政道路仅70米，晚间道路过往车辆的发动机引擎和鸣笛声均能达到声控开关的工作条件，致使楼道公共照明成了常明灯，造成能源浪费。

为降低公共区域照明电费，北京万科物业决定在1、2号主楼的墙壁上安装人体红外感应开关，夜间楼道内无人经过时，开关探头感应不到由人体释放的红外信号，开关电源不能接通，灯具就不会被点亮，按照楼内居住人群构成特性，每天夜间灯具使用频率大概在30%左右。

经实际使用测试，该公寓所更换的320个人体感应开关的成本在半年内即可收回，每年节约的公共楼道照明电费用达2万元以上，其他管理项目公共区域的照明控制也在参照金阳公寓方式有计划的进行改造，实现技术节能。

应用T55照明技术实现车库照明节能。

无采光地下车库的照明大大增加了物业管理的成本，在不降低车库照明品质的前提下，有效降低电费成本是北京万科物业节能降耗的一项重要工作。

经选择、测试，公司决定采用北京菲安科技有限公司T55型三基色节能灯进行改造。

为规避风险减少改造初期的投资，进一步验证T55型灯具实际节电效果，公司与菲安科技有限公司协商，协商结果是菲安公司以“零投入”方式免费为14492m2的车库，提供517套T55型节能灯具，以证明该产品的节电效果。

使用T55型节能灯具改造后的车库经抄表验证，其节电率可达41.5%。

北京万科物业已开始在其他六个具备地下车库的项目中逐步推进T55型照明灯的改造，其整体节电效果已达38%。

两年来，北京万科物业在不降低物业服务品质的前提下，在物业设备设施的节能改造上不断采用新技术、新产品，吸纳同行节能先进经验，有效采取技术性措施和改造，降低物业的管理服务成本，为落实国家节能减排工作要求扎实工作。