房产评估师考试《房地产估价案例与分析》模拟试题(一)

模拟试题（一）
一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.
『正确答案』1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。

2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；
净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，
接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。

3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。

其他，同上。

注意考试方向：
1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。

2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。

3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。

4.用途有收益性房地产都可出题。

（二）李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。

答题需要层次，考三个问题
1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
『正确答案』
1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。

中间三间，只有土地使用权证、
规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。

对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。

由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。

2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复
核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。

3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近
的某一地区不一定是类似可比实例。

举一反三
征收补偿是问答题或单选题必考的内容
主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。

（三）某城市为解决交通拥堵问题，修建了两横两纵快速路，打通南北、东西大动脉。

估价对象为住宅小区的配套商业房地产，因门前市政桥梁（南部快速路）建设，引桥部分抬高路面，遮挡了商业店面，造成有效客流量减少，租金下降。

为了解决相关的补偿费用情况，解决信访纠纷，委托某房地产估价公司对减损价值进行评估。

价值时点为2019年5月29日。

请问此房地产最适合选用什么估价方法进行损害价值评估？简述估价技术思路。

『正确答案』该项目属于不可修复的情况，可以通过两种途径评估估价对象的减损价值。

一是先采用比较法和收益法评估不受影响的正常房地产市场价值，再通过市场调查法，查找与估价对象类似不利状态的房地产与正常房地产价格的比例，确定减损率，得到减损价值，即利用价差法的变形公式进行计算；二是采用损失资本化法，依据委托方提供的实际租金合同与不受影响的正常房地产客观租金的差值，计算估价对象房地产的剩余使用期限，以一定的报酬率，将至使用期限结束为止各年的租金损失折现至价值时点，从而得到减损价值。

最后依据方法的可靠性分析权重，加权平均得到最终估价结果。

举一反三
损害赔偿是近几年问答题和单选题常考问题，如住宅挡光的损害赔偿，漏雨对业主的损害赔偿，临近建筑施工对房屋产生沉降裂缝对装修价值的减损评估等。

这类问题主要考核评估方法的选择，损害赔偿内容，损害赔偿的具体估价思路，参数的选择等。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。

1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。

A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。

在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（ ）方法。

A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法
D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。

临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。

假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。

3.估价的在建工程抵押价值为（ ）。