房地产项目一级开发管理培训讲义

土地一级开发流程介绍
土地一级开发实施方案 第三部分：项目基本情况： 1、项目区域位置描述 2、项目所在地经济产业分析 3、土地利用现状调查分析， 4、项目范围内地上物调查分析 5、规划指标，主要是指用地性质、规划建筑面积，容积率等
土地一级开发流程介绍
第四部分：实施方案 此部分主要描述方案的施工组织方式及时间安排，诸如拆迁需要多少时
土地一级开发政策实施的政策背景
协议出让： 北京市从1991年逐步开始土地有偿使用。土地有偿使用，主要
还是说以协议出让为主，一般来讲，土地取得的方式大部分是开发 者跟原工厂或者是村里面、乡里边先谈，谈妥了之后有一个协议就 可以立项，立完项做规划做规划意见书，直到做规划方案之后，到 国土部门根据方案做评估，国土局主要是审定政府土地收益，应该 收多少钱，通过评估审定制，签订土地出让合同，主要是协议出让 的合同。政府只收取政府收那一部分，开发成本这一部分和原土地 使用放转让费用都是通过开发者和原有单位签订的转让协议或者是 补偿协议实施的，基本上这是协议出让基本的过程。
土地一级开发政策实施的政策背景
2000年12月北京市热大常委会通过《中关村科技园区条例》，第一次 提出“土地一级开发”这一概念，从这一概念开始北京市接连出台了与土
地一级开发相关的法规和规范性文件
2001年国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求各 省、市自治区、直辖市加强国有土地资产的管理，切实防止国有土地资产
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第六部分：方案审批 表北京市土地一级开发项目实施方案审批表.doc及相 关附件 1、总规批复 2、控规批复 3、同意纳入土地储备函 4、征地意向书 5、土地普测资料 6、房屋土地测绘报告（本项目无地上物）
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三、征询意见和审批阶段 由一级开发实施主体进行用地预审并到各个部门取得相应的意见批复，
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土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：：
第一部分：概述 此部分主要介绍项目名称、拟建地点、项目开发主体及施工单位，项目用 地情况 第二部分：项目运作模式 此部分主要说明谁作为组织主体，负责项目资金筹措监管和项目各项手续 办理，市招标还是委托企业负责征地、拆迁及市政基础设施建设等具体事 务性工作 基本的工作模式是这样： 土地储备中心负责：
土地一级开发概念
什么是土地一级开发： 是按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，
由政府统一组织，有计划的有土地一级开发主体负责实施征地补偿、拆迁 安置、土地平整、确定土地使用用途及规划设计、实施地上及地下市政基 础设施和社会公共配套设施的建设按期达到土地出让标准的土地开发行为。 即由生地变成熟，达到出让条件。
场地是否需要平整以及费用等等，都要做估算性说明
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第五部分：投资分析 此部分主要介绍一级开发的投资构成，并根据周边市场楼盘信息反测算
项目熟地价格，重点是土地一级开发的投资分析及利润点所在
详见土地一级开发成本测算.ppt
一级土地开发成本核算.doc
项目投资评价： 通过二级市场的投资分析确定一级开发的投资可行
北京市土地一级开发业务流程解析
前期策划阶段解析 二、编制土地一级开发实施方案 方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等 2、工作方案： （1）、征地方案 依据《北京市建设征地补偿安置办法》《土地使用权补偿办法》 补偿金构成：土地补偿、劳动力安置、地上物补偿、青苗补偿 土地补偿费应按利用现状是否存在房屋拆迁分别计算 乡镇政府出具意见，包括劳动力安置、所需费用 说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系
北京市土地一级开发业务流程解析
前期策划阶段解析 二、编制土地一级开发实施方案 方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等 1、项目基本情况： 项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析 集体、国有土地、农用地、建设用地、未利用土地的数行房屋现状统计调查，基础设施调查，树木古树 文物调查统计 主要规划指标说明并附控制性性详细规划成果 人文环境和特殊使用政策说明 开发进度分区和供地数量、时间预测
土地一级开发流程介绍
土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：： 基本的工作模式是这样： 土地储备中心负责： 1、协调解决项目实施工程中涉及到市级委办局的问题 2、编制完善土地一级开发实施方案 3、申报土地联席会 4、监督项目的实施单位按实施方案确定的进度、成本实施 5、组织项目验收 6、组织土地交易入市 实施单位主要负责： 1、协助编制土地一级开发方案，具体办理立项、规划、征地等相关手续 2、资金筹措（分两种情况） 3、具体实施一级开发方案 4、申报土地一家开发成本
总计经历了三个阶段：开发商用地单位自行开发；成立专门的一级开发 公司；土地储备机构和政府以招标的方式选择一级开发单位
北京市土地储备和一级 开发暂行办法.doc
土地一家开发主要遵循的几个原则：
1、政府主导(长阳) 2、城市详细规划先行原则， （编制前的准备工作）根据《中华人民共和 国城市规划法》的有关要求，在土地一级开发之前，土地用途、容积率、 各种市政管线的布局与容量等规划必须预先确定，而且不得随意更改， 除非经过法律程序批准 3、在一级开发规模和区位方面，遵循计划调价与市场调节相结合的原则； 4、一级开发主体，实行公开招投标； 5、资金方面，遵循政府业企业投资相结合的原则 6、收益分配，在保证土地所有者收益的前提下，是投资各方获得相应收 益
北京市土地一级开发业务流程解析
前期策划阶段解析 二、编制土地一级开发实施方案 目的：编制可行方案，由国土资源局会同市发改、规划、建设、交通、环 保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对土地一级开发 实施方案进行会审；在根据方案招标确定开发主体 标准：通过搜集相关基础资料和进行现场踏勘，保证地类、地块规划指标、 基础设施情况、地上物等情况，来源合法，数据准确 提供资料： 1、土地一级开发申请；2、区政府同意进行土地一级开发的批复 3、地类及地上物情况说明； 4、控规 5、规划分局意见 6、1：2000地形图 7、申报前1个月内地块现场照片
间、基础设施需要多长时间、可提供有效的建设用地、代征地等等； 征地工作方案 土地补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、地上物补偿费等等涉及到土
地所有方利益的事项。 拆迁工作方案 工作方案在一般操作都委托给拆迁公司去完成，并细化到方案中 市政 上下水的水源供水路径、排水路径，污水处理方案建议以及相关费用 燃气、热力有哪里提供？电力有哪里介入，有线电视、电话从哪里接入、
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分以下几个阶段： 一、计划编制阶段 二、前期策划阶段 三、征询意见和审批阶段 四、组织实施土地一家开发
北京房地产一级开发程序.doc
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一、计划编制阶段（政府行为） 依据：北京市国民经济和社会发展计划，北京城市总体规划、北京 市土地利用总体规划制定 1、土地供应计划
流失，要做好严格控制建设用地，供应总量，严格使用国有土地有偿使用
制度等等。 2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国
有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》，提出了六条意见。 第一、要实行土地供应的计划管理，严格控制建设用地供应总量； 第二、严格实行国有土地有偿使用制度。 第三、建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理，大力推行国有土地 使用权的招标拍卖，当时没有挂牌； 第四，加强低价管理。 第五、规范土地审批的行政行为。 第六、建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。
2005年的8月份国土局、发改委、规划委、建委、财政局联合出台《北 京市土地储备和土地一级开发暂行办法》，还有就是《北京市土地一级开 发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》、《北京市国有土地 使用权招标拍卖挂出让低价确定办法》、《北京市国有土地使用权管理办 法》。
2006年5月20日北京市国土资源局发布了《北京市土地一级开发项目招 投标暂行办法》确定土地一级开发招投标制度，标志着土地一级开发的市 场化。
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二、前期策划阶段
2、申请的受理和土地一级开发实施方案的编制 主要是指在土地一级开发申请受理并获得批复后，由市国土资源
局委托市、区土地储备机构进行土地一级开发实施方案的编制（详 细内容后面详述）
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土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：：
第一部分：概述 第二部分：项目运作模式 第三部分：项目基本情况 第四部分：实施方案 第五部分：投资分析 第六部分: 方案审批表及相关附件
即取得： 1、市规委规划意见书 2、市建委建设意见 3、市交通委交通评价意见 4、市园林局古树处理意见 5、市文物局文物保护意见 6、市环保局环境评价意见 7、市政专业部门意见 8、市发改委意见
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四、土地一级开发工作组织实施阶段 1、相关委办局 一级开发主体到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相
关手续 2、土地一级开发主体 由土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础建设、危改、文
保、绿隔等项目 3、储备中心 审核土地一级开发成本、组织验收土地开发工作 根据委托合同支付相应土地开发费用或管理费 纳入土地储备库
北京市土地一级开发业务流程解析
前期策划阶段解析
一、土地储备申请 原土地方或区土地储备中心征得区县或者上级主管部门意见，并向市 国土资源局提出土地一级开发申请，递交用地进行收购储备和一级开 发请示，并获取相应批复 标准：提出申请，且符合土地利用计划、土地储备开发计划和区内整 体发展计划 时限：15天
2004年8月31号以后，一是停止了协议出让，第二也停止了生地的入市 交易，因为在2002年到2004年之间，有时候储备中心入市交易的土地有的 是生地，没完成征地拆迁，可能是先挂了，挂出去之后，收回的钱再实施 拆迁，但是也引发了许多法律上的问题，这个问题其实过去协议出让时候 就存在，但是由于当时协议出让都是开发商一家和政府谈的，不是公开的， 没有公开的市场，因此原房屋、土地产权人、土地使用权人可能也不知道 这块地签了合同，实际上政府把土地使用权通过出让的方式给新的土地使 用者的时候，旧的产权关系应该是解决的，应该是处理完的，应该走政府 收回或者拆迁补偿的程序。因此，2004年8月31号之后，第一停止了协议 出让，第二基本上也停止了生地的供应，土地都要开发商做成熟地之后才 入市交易。土地从生地到熟地，这个过程实际上也就是我们现在所说的一 级开发的过程。
北京市土地一级开发业务流程解析
前期策划阶段解析 二、编制土地一级开发实施方案 方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等 2、工作方案： （2）、拆迁方案（适用集体土地） 北京市人民政府地124号；京国土房管征【2003】606号；京国土房管 拆【2003】666号 拆迁政策，是否回迁，区位不拆价格确定及依据，奖励政策 需回迁，制定回迁方案，拆迁工作分区情况和启动顺序 在1：500地形图上测量拆迁面积，区分住宅和其他 政府组织过本行政区拆迁的，说明拆迁细则 市政基础设施补偿应在地形图上标注，结合规划，进行区分
主要是根据《北京市国有建设用地供应办法》确定5年期的土地 供应总量 2、土地利用年度计划
主要是根据《中华人民共和国土地管理法》要求，包括5个内容： 耕地总量平衡计划、农用地准用计划、生态退耕计划、土地开发和 整理计划、耕地占补平衡计划。 3、土地储备储备开发计划
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二、前期策划阶段： 1、土地一级开发的申请
主要是原土地所有者或者使用者必须征得区县和乡镇人民政府或者主管 上级同意后想国土资源局提出土地一级开发申请
如企业运作，就必须完成以下操作： 村民代表大会决定 村委会决定 乡镇批复意见 区政府批复意见（储备中心意见） 国土分局意见 在实际操作过程中，在一级开发阶段，好多工作不是技术上的层面， 而是沟通和乡镇企业和村里面长期的沟通的结果。（诸如征地补偿都 有预先的商定）有的乡镇企业也跟着一起做，可能比开发企业做更便 利，工作更好做。