郝波、海林市中鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
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郝波、海林市中鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】黑龙江省牡丹江市中级人民法院
【审理法院】黑龙江省牡丹江市中级人民法院
【审结日期】2022.06.15
【案件字号】(2022)黑10民终566号
【审理程序】二审
【审理法官】李仲斌贾海波刘洋
【审理法官】李仲斌贾海波刘洋
【文书类型】判决书
【当事人】郝波;海林市中鼎房地产开发有限公司
【当事人】郝波海林市中鼎房地产开发有限公司
【当事人-个人】郝波
【当事人-公司】海林市中鼎房地产开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】郝波
【被告】海林市中鼎房地产开发有限公司
【本院观点】双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中鼎公司应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经房屋单位综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
【权责关键词】撤销违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，当事人均未提交新证据。
经阅卷及庭审调查，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
【本院认为】本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中鼎公司应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经房屋单位综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
而被上诉人于2015年10月31日向上诉人交付案涉房屋时，并未取得建设工程竣工验收备案证书，此时的房屋交付并不符合双方签订的合同中约定的房屋交付条件。
《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即“出卖人采取补救措施达到双方约定的标准。
”一审法院据此认为，被上诉人在2020年7月31日取得案涉房屋建设工程竣工验收备案证书，至此可以办理权属证书，此为被上诉人采取补救措施达到了双方约定的办理权属证书标准的“规定期限”并无不当，故上诉人主张应从被上诉人实际交付房屋起90日届满后开始计算损失金额，没有依据，本院不予支持。
上诉人郝波主张《商品房买卖合同》第十五条第3项条款内容属于格式条款，但该条款内容字体与合同中其他内容字体明显不同，上诉人作为合同签订主体在该合同中签字捺印，应对该部分内容是知晓的，且上诉人也未举示证据证实被上诉人未就该条款内容与上诉人进行协商，故对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，郝波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2435元，由郝波负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 11:26:26
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年3月23日，郝波与中鼎房地产公司签订了《商品房买卖合同》，中鼎房地产公司将其开发的位于海林市房屋，建筑面积93.44平方米，以268887元的价格出售给郝波。
郝波于2014年3月25日交清全部购房款268887元，同日中鼎房地产公司给郝波出具了《牡丹江市商品房销售预收款专用票据》，并由中鼎房地产公司、郝波共同到海林市房地产交易所办理了案涉商品房销售备案登记。
《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.出卖人采取补救措施达到双方约定的标准。
2015年10月31日，中鼎房地产公司将案涉房屋交付郝波。
2020年7月31日中鼎房地产公司取得建设工程竣工验收备案证书。
至此，鼎鸿公元小区房屋可以办理权属证照。
【一审法院认为】一审法院认为，郝波与中鼎房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。
根据合同约定，郝波履行了给付房款的义务，中鼎房地产公司亦履行了交付房屋义务，但中鼎公司未按双方合同第十五条约定的，在可以办理权属证照后仍未为郝波办理权属证照，应承担违约责任。
郝波要求中鼎房地产公司给付逾期办理权属证照违约金的主张符合法律规定，一审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案中，对于办理权属证书的期限，双方在合同中没有约定“规定期限”，但对于逾期办证
的违约责任进行了特殊约定，即《商品房买卖合同》第十五条：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即“出卖人采取补救措施达到双方约定的标准。
”此项约定应视为双方之间对于办理权属证书“规定期限”的特殊约定。
且交付房屋的条件应以工程峻工验收合格为前提，而本案所涉房屋在交付时并未达到交付条件，直至2020年7月31日，中鼎房地产公司才取得建设工程竣工验收备案证书，至此可以办理权属证书，此亦为中鼎房地产公司采取了补救措施达到了双方约定的办理权属证书标准的“规定期限”，故中鼎房地产公司承担给付郝波违约金的时间应从2020年8月1日开始计算至2022年2月28日止。
违约金计算：以268887元为基数，按年利率4.35%并加罚息40%计算为268887＊4.35%＊(1＋40%)／12个月＊19个月＝25927.43元。
关于郝波主张中鼎房地产公司给付2022年3月1日后的违约金的问题，因没有事实和法律根据，一审法院不予支持。
综上，对郝波诉讼请求的合理部分一审法院予以支持。
中鼎房地产公司经本院传票合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩权。
依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决：一、海林市中鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内协助郝波办理海林市房屋的权属登记手续；二、海林市中鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郝波支付逾期办理权属登记证书违约金25927.43元；三、驳回郝波的其他诉讼请求。
【二审上诉人诉称】郝波上诉请求：1.请求依法撤销(2022)黑1083民初285号民事判决书第二项，发回重审或依法改判支持上诉人一审第二项诉讼请求。
2.二审诉讼费用由中鼎房地产公司承担。
事实和理由：一、一审判决中鼎房地产公司给付上诉人违约金数额有误，明显低于被上诉人应支付的金额。
一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条第三项“出卖人采取补救措施达到双方约定的标准”应视为双方之间对于办理产权证书“规定期限”的特殊约定，不符合合同本意。
买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，才适用该第三
项。
两者之间存在先后顺序。
且该条款属于格式条款，目的是免除自己的责任，加重买受人的责任。
该条款无法显示双方约定了什么标准，视为没有约定。
本案被上诉人负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务，被上诉人不能提供以上材料存在违约，与上诉人无关。
二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被上诉人逾期办理产权证照给上诉人造成的损失应自房屋交付使用之日起90日开始计算损失金额，而非2020年8月1日开始计算。
被上诉人自2015年10月31日向上诉人交付房屋，因此应从2016年2月1日起计算损失金额应予支持。
综上，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
综上所述，郝波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
郝波、海林市中鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民事判决书
(2022)黑10民终566号当事人上诉人(原审原告)：郝波。
被上诉人(原审被告)：海林市中鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市海林市新华北区1委101。
法定代表人：左金海，该公司经理。
审理经过上诉人郝波因与被上诉人海林市中鼎房地产开发有限公司(以下简称中鼎房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院(2022)黑1083
民初285号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2022年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
上诉人郝波到庭参加诉讼，被上诉人中鼎房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称郝波上诉请求：1.请求依法撤销(2022)黑1083民初285号民事判决书第二项，发回重审或依法改判支持上诉人一审第二项诉讼请求。
2.二审诉讼费用由中鼎房地产公司承担。
事实和理由：一、一审判决中鼎房地产公司给付上诉人违约金数额有误，明显低于被上诉人应支付的金额。
一审法院认为，《商品房买卖合同》第十五条第三项“出卖人采取补救措施达到双方约定的标准”应视为双方之间对于办理产权证书“规定期限”的特殊约定，不符合合同本意。
买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，才适用该第三项。
两者之间存在先后顺序。
且该条款属于格式条款，目的是免除自己的责任，加重买受人的责任。
该条款无法显示双方约定了什么标准，视为没有约定。
本案被上诉人负有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的义务，被上诉人不能提供以上材料存在违约，与上诉人无关。
二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被上诉人逾期办理产权证照给上诉人造成的损失应自房屋交付使用之日起90日开始计算损失金额，而非2020年8月1日开始计算。
被上诉人自2015年10月31日向上诉人交付房屋，因此应从2016年2月1日起计算损失金额应予支持。
综上，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
二审被上诉人辩称中鼎房地产公司未到庭发表答辩意见。
原告诉称郝波向一审法院起诉请求：1.中鼎房地产公司协助郝波办理海林市鼎鸿公元小区4号楼1单元501室产权证照；2.中鼎房地产公司给付郝波逾期办理海林市鼎鸿公园小区4号楼1单元501室产权证照自2016年2月1日至2022年3月1日的违约金106731元；3.中鼎房地产公司给付2022年3月1日后的违约金，以268887元为基数，按年利率4.35%某(1+50%)计算至给付完毕时止；4.中鼎房地产公司承担诉讼费。
一审法院查明一审法院认定事实：2014年3月23日，郝波与中鼎房地产公司签订了《商品房买卖合同》，中鼎房地产公司将其开发的位于海林市房屋，建筑面积93.44平方米，以268887元的价格出售给郝波。
郝波于2014年3月25日交清全部购房款268887元，同日中鼎房地产公司给郝波出具了《牡丹江市商品房销售预收款专用票据》，并由中鼎房地产公司、郝波共同到海林市房地产交易所办理了案涉商品房销售备案登记。
《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3.出卖人采取补救措施达到双方约定的标准。
2015年10月31日，中鼎房地产公司将案涉房屋交付郝波。
2020年7月31日中鼎房地产公司取得建设工程竣工验收备案证书。
至此，鼎鸿公元小区房屋可以办理权属证照。
一审法院认为一审法院认为，郝波与中鼎房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。
根据合同约定，郝波履行了给付房款的义务，中鼎房地产公司亦履行了交付房屋义务，但中鼎公司未按双方合同第十五条约定的，在可以办理权属证照后仍未为郝波办理权属证照，应承担违约责任。
郝波要求中鼎房地产公司给付逾期办理权属证照违约金的主张符合法律规定，一审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案中，对于办理权属证书的期限，双方在合同中没有约定“规定期限”，但对于逾期办证的违约责任进行了特殊
约定，即《商品房买卖合同》第十五条：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即“出卖人采取补救措施达到双方约定的标准。
”此项约定应视为双方之间对于办理权属证书“规定期限”的特殊约定。
且交付房屋的条件应以工程峻工验收合格为前提，而本案所涉房屋在交付时并未达到交付条件，直至2020年7月31日，中鼎房地产公司才取得建设工程竣工验收备案证书，至此可以办理权属证书，此亦为中鼎房地产公司采取了补救措施达到了双方约定的办理权属证书标准的“规定期限”，故中鼎房地产公司承担给付郝波违约金的时间应从2020年8月1日开始计算至2022年2月28日止。
违约金计算：以268887元为基数，按年利率4.35%并加罚息40%计算为268887＊4.35%＊(1＋40%)／12个月＊19个月＝25927.43元。
关于郝波主张中鼎房地产公司给付2022年3月1日后的违约金的问题，因没有事实和法律根据，一审法院不予支持。
综上，对郝波诉讼请求的合理部分一审法院予以支持。
中鼎房地产公司经本院传票合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩权。
依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决：一、海林市中鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内协助郝波办理海林市房屋的权属登记手续；
二、海林市中鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郝波支付逾期办理权属登记证书违约金25927.43元；三、驳回郝波的其他诉讼请求。
本院查明本院二审期间，当事人均未提交新证据。
经阅卷及庭审调查，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中鼎公司应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经房屋单位综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
而被上诉人于2015年10
月31日向上诉人交付案涉房屋时，并未取得建设工程竣工验收备案证书，此时的房屋交付并不符合双方签订的合同中约定的房屋交付条件。
《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即“出卖人采取补救措施达到双方约定的标准。
”一审法院据此认为，被上诉人在2020年7月31日取得案涉房屋建设工程竣工验收备案证书，至此可以办理权属证书，此为被上诉人采取补救措施达到了双方约定的办理权属证书标准的“规定期限”并无不当，故上诉人主张应从被上诉人实际交付房屋起90日届满后开始计算损失金额，没有依据，本院不予支持。
上诉人郝波主张《商品房买卖合同》第十五条第3项条款内容属于格式条款，但该条款内容字体与合同中其他内容字体明显不同，上诉人作为合同签订主体在该合同中签字捺印，应对该部分内容是知晓的，且上诉人也未举示证据证实被上诉人未就该条款内容与上诉人进行协商，故对其该项主张，本院不予支持。
综上所述，郝波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2435元，由郝波负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长李仲斌
审判员贾海波
审判员刘洋
二〇二二年六月十五日
法官助理赵浩然
书记员孙源
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