房地产评估 ( 第1次 )

第1次作业
一、单项选择题（本大题共100分，共 40 小题，每小题 2.5 分）
1. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。

A. 供水、排水、供力、通讯
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通讯、燃气
D. 排水、电力、通讯、热力
2. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A. 40
B. 42
C. 48
D. 50
3. 直线趋势法公式Y=A+BX中，X表示（）
A. 价格
B. 预测价格
C. 价格变动率
D. 时间
4. 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在( )以上
A. 20年
B. 10年
C. 8年
D. 15年
5. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是( )。

A. 开工日期
B. 估价时点
C. 取得待开发土地的日期
D. 开始出售开发完成后的房地产的日期
6. 房地产的基本存在形态在理论上只有（）。

A. 土地、建筑物、房地
B. 土地、建筑物；
C. 建筑物、房地；
D. 土地、建筑物、房地、权益。

7. 在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项
A. 估价师声明
B. 估价的假设和限制条件
C. 估价方法
D. 估价对象
8. 房地产价格是由房地产的（）这两种相反的力量共同作用的结果
A. 供需与价格
B. 需求与价格
C. 供给与价格
D. 供给与需求
9. 建立价格可比基础中，统一付款方式是指( )
A. 统一以人民币表示
B. 统一用建筑面积
C. 统一采用单价
D. 统一折算为成交时点一次付清
10. 下列房地产当中，（）属于收益性房地产
A. 正在拆除中的商店；
B. 尚未租出去的写字楼；
C. 已经建好的高级私人邸；
D. A、B、C都可能
11. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).
A. 毛租金乘数法
B. 潜在毛收入乘数法
C. 净收益乘数法
D. 有效毛收入乘数法
12. 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）
A. 算术平均数
B. 中位数
C. 加权平均数
D. 众数
13. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。

A. 土地的整个使用年限
B. 土地的剩余使用年限
C. 建筑物的整个使用年限
D. 建筑物的整个使用年限
14. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.9804，则其依据为（）。

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；
B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；
C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为
2.04%；
D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为
2.04%；
15. 估价报告书中说明的( )限定了其用途
A. 估价原则
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象状况
16. 成本法概念中的“成本”，是指( )
A. 价格
B. 生产费用
C. 劳动价值
D. 成本加利润
17. 房地产权益因素不包括（）。

A. 权利状况
B. 使用管制
C. 相邻关系
D. 税收优惠
18. 建筑物净收益=( )×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)
A. 建筑物重置价
B. 建筑物现值
C. 土地价格
D. 房地产价格
19. 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（）原理造成的。

A. 收益递减原理
B. 适合原理
C. 均衡原理
D. 预期原理
20. 房地产评估的对象是( )
A. 房屋
B. 土地
C. 建筑物
D. 房屋和土地
21. 房地产价格通常有上下波动。

但从长期来看，会显现出一定的( )
A. 变动规律和发展趋势
B. 变动规律和长期趋势
C. 发展规律和变动趋势
D. 发展规律和长期趋势
22. 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。

A. 楼面地价；土地总价÷总建筑面积
B. 楼面地价：土地总价x总建筑面积
C. 楼面地价：土地总价+总建筑面积
D. D楼面地价：总建筑面积÷土地总价
23. 房地产权利人转让房地产，应当向（）地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

A. 县级以上
B. 市级以上
C. 省级以上
D. 乡以上
24. 基本完好房的成新率为（）
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
25. 收益法中所指的收益是( )
A. 估计时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益。

26. 当供给增加量小于需求减少量时，则( )
A. 均衡价格下降，均衡交易量增加
B. 均衡价格下降，均衡交易量减少
C. 均衡价格上升，均衡交易量增加
D. 均衡价格上升，均衡交易量减少
27. 路线价通常为( )，也可为楼面地价
A. 土地单价
B. 土地总价
C. 宗地单价
D. 宗地总价
28. 运用市场法评估房地产所得价格，通常称作（）。

A. 成本价格
B. 积算价格
C. 比准价格
D. 收益价格
29. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.
A. 417
B. 500
C. 460
D. 450
30. ( )是随着时间的推移而减少的
A. 原始价值
B. 账面价值
C. 市场价值
D. 投资价值
31. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。

A. 降低
B. 升高
C. 不变
D. 不确定
32. 某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800 套。

采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为
（）。

A. 2.33
B. －2.33
C. 3.33
D. －3.33
33. 现选取了下列可比实例：成交价格3000元每平米，成交日期为2003年10月末，2003年6月末到2004年2月末该类房地产价格平均每月长1.5％，2004年2月至2004年9月末平均每月比上月上涨2％，试进行交易日期调整求取2004年9月末的价格（）
A. 3500
B. 3658
C. 3752.56
D. 4179.67
34. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

A. 323
B. 275
C. 273
D. 258
35. 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为( )
A. 交易情况修正
B. 交易日期调整
C. 房地产状况调整
D. 区域因素调整
36. 假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )
A. 和
B. 差
C. 积
D. 商
37. 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
38. 某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）
A. 1998年6月30日
B. 现在
C. 重新估价的作业日期
D. 要求重新估价的委托方指定的日期
39. 有关价值类型下列说法正确的是（）。

A. 同一估价对象的价值并不是唯一的；
B. 同一估价对象的价值是唯一的；
C. 同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的；
D. ABC均不正确。

40. 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
答案：
一、单项选择题（100分，共 40 题，每小题 2.5 分）
1. A
2. C
3. D
4. B
5. B
6. A
7. B
8. D
9. D 10. D 11. B 12. D 13. B
14. D 15. C 16. A 17. D 18. B 19. C 20. D 21. A 22. A 23. A 24. D 25.
C 26. B 27. A 28. C 29. C 30. B 31. C 32. A 33. B 34. B 35. C 36. B
37. B 38. A 39. A 40. C。