圣爵菲斯二期策划报告 2

圣爵菲斯二期策划报告 2
圣爵菲斯二期策划报告-2
项目产品策略
1项目分期发展策略
1.1项目分阶段开发的原则
综合考虑地块现状，东边靠山体与靠水塘的地块为首选开发地块；但实际情况要求先开发北边46亩地；
在每个阶段的开发中，都应充分考虑水系统的完整性和连续性；充分考虑公共发展的阶段性配套布局；
分期过程中要充分考虑首期引爆市场后，后几期能持续升温之特点；
1.2建筑类型的选择
采用多层电梯洋房为主，别墅为辅，以及适量的小高层电梯洋房、小户型公寓；具体描述如下：
1.多层电梯别墅：
4层半高级洋房：首层设私家花园，顶层带阁楼、层顶花园、设地下储物室、每户带露台
6层半高级洋房（或5+1），顶层为阁楼（或空心复式），一楼为私人花园，顶层为屋顶花园，每户为露台
设地下停车场2、别墅
2-4联排别墅（2-3层）、私人花园、每户一个停车位，顶层露台用作屋顶花园
4层叠加式别墅：首层带私家花园，顶层带露台屋顶花园3、小高层洋房/国际公寓
9-11层电梯别墅、地下停车场
1.3项目分期开发计划：
根据项目地块的开发条件和市场容量，本项目分为2-4个开发期：
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一期：地块最北端46亩，不仅是项目开发的难点，也是整个项目的重点；
第一期的住宅类型建议为：6层半高级电梯洋房，4层半高级电梯洋房，9－11层电梯洋房/国际公寓
这一阶段主要是外国住宅。

为了降低后期提高容积率的压力，设置了小型高层建筑；二期至四期：剩余地块为整个项目的权益归属点；二至四期拟建住宅建筑类型为：6层半高级电梯别墅、4层半高级电梯别墅、2-4联排别墅和4层叠加别墅
本期主要以多层洋房和别墅为主，考虑到容积率，未配备独栋别墅；具体的建筑类型配比视市场情况而定。

1.4分阶段发展的战略和政策
通过上述分期开发原则和项目自身特点，初步制定各分期发展策略方针如下：
一期：以“品牌+生活方式+产品+价格”推动一期热销；二期：以“产品+生态环境+品牌+生活”的方式推进二期热销；三期：以“产品+生态环境+服务”推动三期热销；四期：以“产品+生态环境+服务+文化”推动四期热销。

最后，实现项目利润最大化。

1.5项目总平面布局要点建议：1.5.1主轴线建议：
由于地块东临道路，其他三个方向与道路不相邻；对于一期开发的地块，所有出入口都需要从原交叉口进入，因此主轴需要与原社区相匹配；
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社区主要道路的交通组织和布局。

通过主轴线，将两个小区在平面布局上分离开来互不干扰。

社区内公建配套的布局；
后期地块通过主轴与前期地块有机连接；几个水平次轴可以通过纵向主轴布局延伸。

2.项目总体规划设计
2.1主题理念在总体规划中的体现
运动的体现：
社区体育系统网球场健康环境跑步径
教育的体现：
幼儿园小学（待定）
青少年素质训练基地（美术、书法、音乐等）幼儿乐园（与媒体结合，着重0－6岁幼儿群体）
生态学的体现：
生态农庄生态湖山体公园高尔夫球场(备选)
文化的体现：
金鹰文化广场金鹰文化长廊
2.2总体规划原则
（1）可持续发展原则：
在规划过程中，合理、科学地利用自然资源，保持资源的再生能力，最大限度地保护
环境
（2）生态原则
三
在规划中正确处理保护培育与开发之间的关系及方法，达到保持生态平衡、各因素协
调有序发展的规划目标。

（3）特征原理
在对城市特色及内容研究基础上，对自有资源环境和发展的合析，基础上确立规划的
整体氛围和风格。

（4）连续性原则
规划项目应促进整个区域环境、社会的持续协调发展；并且在规划和管理上都是持续
性的。

（5）系统原理
一个社区的规划要重点由社会系统、生态系统、经营管理系统以及文化系统组成，规
划设计要同时考虑。

2.3项目规划和设计要求
1．设计应遵循新设计理念与原有小区相结合、与市场相结合的原则。

强调环境概念，把其建设成为功能齐全、设施先进、环境优美，并重点突出运动、教育、旅游等硬件支撑
独特要素，建立具特色的新生活社区。

设计还应体现美观、经济、实用、安全、新颖的原则。

2.一是高起点、高水平完成项目总体规划；二是按照分阶段开发的原则，重点规划首
期46亩及各期后期开发。

3、体育融入生活----本项目设计的宗旨为“以人为本，科学运动、健康生活”以迎
合“运动就在家门口”主题。

通过对每期开发在建筑形态上充分体现体育生活和居住区日
常的生活融为一体。

中心步行绿化系统把各期中心绿地联系成一个整体，体育活动被精心
组织并顺延至每个组团，运动就在身边，和生活休戚相关，形成新型居住区的显著特色。

4.文化演绎文化——设计中可以结合浪漫主义的设计手法，营造自由空间的居住环境
氛围。

通过设计手法，对人居环境的细致思考体现在居住区各个层面的设计点上。

精细尺
度的细致和深入考虑贯彻了生态建筑理论和综合关注居住环境、生理和心理的设计主题。

健康的生活和金鹰文化的引入，作为发展前的基调，使整个设计具有独特的文化内涵，成
为市场竞争中的独特卖点。

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5.整体布局在严谨、生动中寻找最佳切入点，在严谨中体现生动，在统一中寻求变化。

6、充分协调周边关系，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需
求和开发商的规划理念及设计要求，并合理控制容积率。

7.交通组织能力应合理、简单、方便、通达。

8、住宅单体设计力求户型动静分区合理，通风良好，利用率；室内空间舒展；立面
造型活泼中见典雅，现代风格中带欧陆韵味。

9.结构设计应清晰、简单、安全、经济；公共设施的设计应当合理、实用、适度先进。

2.4总体规划设计建议2.4.1组团划分
围绕“国际生态社区”的市场定位，根据项目地块现状和阶段性原则，以项目主轴为
中心，在周边辐射形成各种群体。

由于它是由多种产权形式组成的，因此有必要打破分组
分阶段发展的限制，形成具有相同产权的大集团。

2.4.2配套设施
在总体规划方面，应考虑配套设施和体育设施的规划，如下表所示：
第一期公共配套设施1、营销中心2、绿化停车场3、住户接送专车站场1、山体公园2、绿化停车场3、幼儿园4、高尔夫会所1、水上名人俱乐部2、小学3、商业街4、文化
长廊运动设施1、环组团晨跑径2、健康步道3、室外下沉式网球场4、社区运动系统（室
外简单运动场地）1、英式乡村高尔夫球场2、室外乒乓球场3、环组团晨跑位4、社区运
动系统1、水上乐园设施2、健康步道3、环组团亲水晨跑径4、社区运动系统5、沙滩排
球场第二期第三期5。