2009年度安庆市市区房屋基准价格

关于印发2009年度安庆市市区房屋基准价格的通知
房管发（2009）25号
各区人民政府，市政府各部门、各有关单位：
遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，为进一步规范房屋拆迁等房地产估价行为，合理评定房地产市场价格，维护当事人的合法权益，根据市政府《关于同意公布2009年度安庆市市区房屋基准价格及相关内容的批复》（宜政秘［2009］9号）精神，现将2009年度安庆市市区房屋基准价格及相关内容随文印发，请遵照执行。

一、本房屋基准价格，包括房屋及用地价格，不包括房屋室内装饰装修的费用和房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁非住宅房屋造成的停产、停业损失补助费。

二、本房屋基准价格及影响因素，适用于房屋拆迁估价。

房地产交易评估可参照使用。

三、本房屋基准价格及影响因素，由市房地产管理局负责解释。

附表：1-1：安庆市市区商业房屋基准价格及修正系数表
1-2：安庆市市区住宅房屋基准价格及修正系数表
1-3：安庆市市区工业房屋基准价格及修正系数表
1-4：安庆市市区部分商业路段房屋路线基准价格
1-5：安庆市市区地下室及半地下室房屋基准价格
2-1：安庆市市区商业用房区位级别分布说明表
2-2：安庆市市区住宅用房区位级别分布说明表
2-3：安庆市市区工业厂房区位级别分布说明表
3-1：安庆市市区一级地段商业用途楼面地价分配率（%）
3-2：安庆市市区二级地段商业用途楼面地价分配率（%）
3-3：安庆市市区三至七级地段、小区内非临街商业用房价格及冷僻街巷内商业用途楼面地价分配率（%）4-1：安庆市市区多层住宅楼层增减系数表（%）
4-2：安庆市市区小高层、高层住宅楼层增减系数表（%）
5、安庆市市区房屋新旧程度评定标准
6、安庆市市区房屋结构等级划分标准及重置单价表
7、安庆市市区住宅小区内非临街商业用房及冷僻街巷内商业用房影响范围修正系数表
安庆市房地产管理局安庆市物价局安庆市国土资源管理局
二00九年二月二十日
表1-1、安庆市市区商业房屋基准价格及修正系数表
表1-2、安庆市市区住宅房屋基准价格及修正系数表
单位：元/平方米基准日：2008年12月31日
表1-3、安庆市市区工业房屋基准价格及修正系数表单位：元/平方米基准日：2008年12月31日
表1-4 安庆市市区部分商业路段房屋路线基准价格
基准日：2008年12月31日
（此路线价是框架一等房地产的价格，对于不同结构的房地产路线价格进行相应的重置价格调整）
表1-5 安庆市市区地下室及半地下室房屋基准价格
基准日：2008年12月31日
级别结构等级
基准价格（元/建筑面积平方米）
一级二级三级四级
框架一等2000 1800 1660 1220
框架二等1920 1720 1580 1140
说明：1、商业、住宅及工业用途房屋的具体内容划分：
(1)商业：包括商服、金融、娱乐、旅游、写字楼及经营性办公楼等。

(2)住宅：住宅用房。

(3)工业：包括工业厂房、仓储用房等。

2、评估具体单宗房屋价格计算采用的基本公式：
(1) 商业用房一层价格=〖房屋基准价格×（1+综合修正系数）-重置价格〗×K+修正重置价格×成新率。

(2) 住宅房价格={〖房屋基准价格×（1+综合修正系数）-重置价格〗×K+修正重置价格×成新率}×（1＋楼层增减系数）。

(3) 工业用房价格=〖房屋基准价格×（1+综合修正系数）-重置价格〗×K+修正重置价格×成新率。

(4) 对于一层以上的商业房地产价格＝｛〖（一层房屋基准价格-重置价格）÷一层楼层地价分配率×所在楼层地价分配率＋重置价格〗×（1+综合修正系数）-重置价格｝×K+修正重置价格×成新率
（说明:对于高层或小高层的商业办公用房,其一层以上的楼层楼面地价参照所在级别中三层中的第二层楼面地价,并调整其重置价格）
注：①K=K n/k N=〖1-1 /(1+r)n〗/〖1-1 /(1+r)N〗
②K为土地年期修正系数；
③资本化率r；
④N为出让国有土地使用权最高年限，住宅用途为70年、商业用途为40年、工业用途为50年；n为土地使用权剩余使用年期。

（5）、商业路线价计算公式
根据上述过程确定的各项成果，我们就可以利用路线价法的公式确定商业临街商业房价，具体公式为：V=〖（商业路线价－框架一等重置价格）×K＋估价对象重置价格×成新率〗×临街商业环境修正系数×临街深度修正系数×临街角类型修正系数×临街宽深比率修正系数。

（6）、地下室及半地下室价格计算公式
V＝〖（地下室及半地下室基准价格－重置价格）×K＋估价对象重置价格×成新率〗×繁华程度修正系数×交通条件修正系数×环境条件修正系数×自身条件修正系数。

3、表中各类别、级别的房屋基准价格中不包括装修费用。

4、小高层、高层住宅楼以总层数为八层的基准价格，建筑总楼层每升高一层，基准价格上浮1%。

5、对于单门独院的住宅房屋，采用安庆市住宅用途房屋的平均容积率1.6计算；当评估对象容积率大于或等于平均容积率时，不对土地价格另行计算；当评估对象容积率低于平均容积率时，按下列方式进行计算：
（1）、对于一层平房，应补偿的土地使用权价格＝土地单位评估价格×（土地面积－建筑面积），并把评估价格计入总金额。

（2）、对于一层以上的楼房，应补偿的土地使用权价格＝土地单位评估价格×（土地面积－建筑面积/平均容积率），并把评估价格计入总金额。

5、在房地产市场发生波动，而房屋基准价格未调整之前，应依据房地产市场对房屋基准价格进行适当的估价期日修正。

6、房屋基准价格建立的土地使用权类型为国有出让土地，对划拨土地使用权的评估依据当地有关政策为准。

7、估价对象为大型商场、高档住宅、因某种因素对其功能产生巨大影响的房地产，在参照基准价格的基础上，需要房地产评估机构综合确定房地产价格。

8、工业用途的房屋基准价格建立在其基准容积率的基础上，依据工业房屋建筑的特点及安庆市目前工业用地容积率状况，综合确定平均容积率为0.8；当评估对象容积率大于或等于平均容积率时，不对土地价格另行计算；当评估对象容积率低于基准容积率时，按下列方式进行计算：
应补偿的土地使用权价格＝土地单位评估价格×（土地面积－建筑面积/平均容积率），并把评估价格计入总金额。

9、工业控制区中的工业房地产基准价格参照工业一级房地产基准价格。

10、位于本表区域范围外各类房屋的基准价格参照本表各类房屋最低级别进行评估。

有路线价的区段一层商业按照路线价格评估，其余按基准价格评估。

表2-1 安庆市市区商业用房区位级别分布说明表
说明：1、具体级别位置见安庆市城市商业房屋级别及基准价格图。

2、位于本表区域范围外各类房屋的基准价格参照本表各类房屋最低级别进行评估。

3、地下室及半地下室的级别范围控制参照商业用房区位级别分布说明表。

表2-2 安庆市市区住宅用房区位级别分布说明表
说明：1、具体级别位置见安庆市城市住宅房屋级别及基准价格图。

2、位于本表区域范围外各类房屋的基准价格参照本表各类房屋最低级别进行评估。

表2-3 安庆市市区工业厂房区位级别分布说明表
说明：1、具体级别位置见安庆市城市工业房屋级别及基准价格图。

2、位于本表区域范围外各类房屋的基准价格参照本表各类房屋最低级别进行评估。

表3-1 安庆市市区一级地段商业用途楼面地价分配率（%）
层次
1 2 3 4 5 6 7
楼层
二80 20
三66.3 17.9 15.8
四57.3 15.5 14.5 12.7
五50.5 13.65 12.8 12.2 10.85
六45.7 12.35 11.58 11.04 10.3 9.03
七42.2 11.4 10.7 10.2 9.51 8.65 7.34
表3-2 安庆市市区二级地段商业用途楼面地价分配率（%）
层次
1 2 3 4 5 6 7
楼层
二75.5 24.5
三60.5 21 18.5 `
四51 17.7 16.6 14.7
五44.4 15.42 14.45 13.65 12.08
六39.5 13.7 12.85 12.15 11.5 10.3
七35.8 12.42 11.65 11 10.42 9.85 8.86
表3-3 安庆市市区三至七级地段、小区内非临街商业用房价格及冷僻街巷内商业用途楼面地价分配率（%）
层次
1 2 3 4 5 6 7
楼层
二73 27
三57 23 20 `
四47.5 19.2 17.8 15.5
五41 16.55 15.4 14.4 12.65
六36.4 14.7 13.65 12.8 12 10.45
七32.9 13.3 12.35 11.56 10.85 10.2 8.84
表4 -1 安庆市市区多层住宅楼层增减系数表（%）
表4-2 安庆市市区小高层、高层住宅楼层增减系数表（%）
总层数
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 所在楼层
1 -7.87 -9.14 -10.41 -11.66 -12.91 -14.15 -15.38 -16.6
2 -17.85 -19.08 -20.
3 -21.53 -22.76
2 -5.45 -6.72 -7.99 -9.24 -10.49 -11.7
3 -12.96 -14.2 -15.43 -16.66 -17.88 -19.11 -20.34
3 -3.03 -4.3 -5.57 -6.82 -8.07 -9.31 -10.5
4 -11.78 -13.01 -14.24 -15.46 -16.69 -17.92
4 -0.61 -1.88 -3.1
5 -4.4 -5.65 -6.89 -8.12 -9.3
6 -10.59 -11.82 -13.04 -14.2
7 -15.5
5 1.81 0.54 -0.73 -1.98 -3.23 -4.47 -5.7 -6.94 -8.17 -9.4 -10.62 -11.85 -13.08
6 4.23 2.96 1.69 0.44 -0.81 -2.05 -3.28 -4.52 -5.75 -6.98 -8.2 -9.43 -10.66
7 6.65 5.38 4.11 2.86 1.61 0.37 -0.86 -2.1 -3.33 -4.56 -5.78 -7.01 -8.24
8 4.23 7.8 6.53 5.28 4.03 2.79 1.56 0.32 -0.91 -2.14 -3.36 -4.59 -5.82
9 5.38 8.95 7.7 6.45 5.21 3.98 2.74 1.51 0.28 -0.94 -2.17 -3.4
10 6.53 10.12 8.87 7.63 6.4 5.16 3.93 2.7 1.48 0.25 -0.98
11 7.7 11.29 10.05 8.82 7.58 6.35 5.12 3.9 2.67 1.44
12 8.87 12.47 11.24 10 8.77 7.54 6.32 5.09 3.86
13 10.05 13.66 12.42 11.19 9.96 8.74 7.51 6.28
14 11.24 14.84 13.61 12.38 11.16 9.93 8.7
15 12.42 16.03 14.8 13.58 12.35 11.12
16 13.61 17.22 16 14.77 13.54
17 14.8 18.42 17.19 15.96
18 16 19.61 18.38
19 17.19 20.8
20 18.38
表5 安庆市市区房屋新旧程度评定标准
说明：1、各类房屋的耐用年限分别为：框架结构生产用房为50年，非生产用房为60年；砖混结构生产用房为40年，非生产用房为50年；砖木结构生产用房为30年，非生产用房为40年；简易结构房为10年。

2、房屋的成新度，主要根据房屋建造年代、使用情况及维修和保养的情况进行综合评定。

3、规范性建筑成新度综合评定在七成以下的，按七成计算。

表6 安庆市市区房屋结构等级划分标准及重置单价表
单位：元／平方米
说明：1、房屋的面积为建筑面积；
2、除钢结构外建筑物的层高在规定的标准范围（2.8米－3.3米）外，每超出或降低10厘米，每平方米的重置价格增加或降低2.0%。

建筑物的结构、设备状况与相应等级有较大差异时，重置价格可适当增减，但增减幅度不宜超过10%。

3、高层建筑为框架满堂基础、条形基础或箱形基础，框架或框架剪力墙结构，多孔砖填充，层高2.8米以上，有电梯设备。

其八层小高层的重置单价为1150元/平方米，每增加一层其重置价格上调2%。

表7 安庆市市区住宅小区内非临街商业用房及冷僻街巷内
商业用房影响范围修正系数表
说明：住宅小区内非临街商业用房价格及冷僻街巷内商业用房＝〖房屋基准价格×影响范围修正系数×（1+综合修正系数）-重置价格〗×K+修正重置价格×成新率。