陈萍生老师土地增值税清算及税收策划郑州

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• 财税[2006]21号 •
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• 财税字［1995］048号
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对于一方出地，一方出资金,双方合作建房,建 成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成 后转让的,应征收土地增值税。
在企业兼并(合并)中,对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
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• (五)清算程序
• 1.纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 • （1）土地增值税清算表及其附表。 • （2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开 发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税 款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
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• 清算举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售 收入14000万，①土地使用权费及②开发成本（不含借 款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算 分摊银行借款利息；所在地的省政府规定开发费用扣 除比例为10%；有关税金770万。 • 【解析】计算过程如下： • 扣除项目金额=4800＋4800×10%＋770＋ 4800×20%=7010 • 土地增值额=14000－7010=6990 • 增值率=6990÷7010×100%=99.71%，适用税率40%、扣 除系数5%。 • 应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5
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所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之 日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增 值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人 按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对 纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税 人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市 地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
• （2）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企 业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使 城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管 部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； • （3）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、 省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬 迁的情况。
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按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金
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转让项目性质
扣除项目
土地价款 未经开发土地 交纳的有关费用 缴纳税金
土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的成本 缴纳税金 开发成本的20%
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• 三、税率 • 土地增值税税率表
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• （四）一次清算 国税发〔2006〕187号
• 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后 销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值 税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑 面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总 金额÷清算的总建筑面积
• 一、土地增值税预征率
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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预 征率按不同项目分别确定：
• （一）普通标准住宅1.5%； • （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；
• （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地 产项目4.5%。
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• （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的， 按规定的核定征收率征收土地增值税。 • 1.能够准确核算收入总额或收入总额能够查实， 但其扣除项目支出不能正确核算的；
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2.能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能 够查实，但其收入总额不能正确核算的；
3.收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机 关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、 商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收 项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
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• 1 • 2 • 4
增值额占扣除项目比例
50%以下（含50%） 超过50%～100%（含100%） 200%以上
税率
30% 40% 50% 60%
扣除系数
0 5% 15% 35%
• 3 超过100%～200%（含200%）
• 增值额=转让房地产所取得的收入－扣除项目金额
• 应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣 除系数
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• 第三节 核定征收 一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行 核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账 簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭 证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目 金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不 清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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• 四、减免税
• 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额 超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额 按规定计税。
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• 2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产
• （1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城 市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或 收回的土地使用权。因此而搬迁，由纳税人自行转让原房 地产的，比照免征。
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• 第二节 土地增值税预征
• 财税字［1995］048号 • 对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务 机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税 务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决 算后,多退少补。
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《河南省地方税务局关于明确土地增值税若 干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）
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第九条、各级税务机关应认真贯彻落实文件 精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率 调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖 市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法， 并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本 《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收 的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收 税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。
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• 五、清算的两种类型
• 国税发[2009]91号 • （一）自行清算 • 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地 增值税的清算。 • （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； • （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
• （三）直接转让土地使用权的。
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• （二）要求清算 • 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算。 • （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建 筑面积已经出租或自用的； • （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售 完毕的； • （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手续的； • （四）省级税务机关规定的其他情况。
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• 第四节 土地增值税清算
• 一、基本计算规定
• • 金额 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增 值额和规定的税率计算征收. 增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目
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增值率=增值额÷扣除项目金额
应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速 算扣除系数
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• 3.财税字［1995］048号
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对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一 方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土 地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应 征收土地增值税。
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的， 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产 开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适 用48号第一条暂免征收土地增值税的规定。
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第四条、所有纳税人转让“土地”的一律按 查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中 遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报 省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征 收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让 国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内） 的行为。
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• （三）清算单位
• ①国税发[2009]91号第十七条 清算审核时，应审 核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案 的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是 否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 • ②财税字［1995］048号: 对纳税人既建普通标准 住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建 造的普通标准住宅不能适用免税规定。
• 普通住宅标准应同时满足以下条件：
• （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上。
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（2）单套建筑面积在120平方米以下。
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均 交易价格1.2倍以下。 各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政 策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标 准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
主要收获
• 一、准确理解最新房地产土地增值税政策
• 二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和 税收策划 • 三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问 题隐患
• 四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。
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• 第一讲 土地增值税政策解析
• 第二讲 应税收入和扣除项目的政策解析
• 第三讲 常见问题及主要检查方法 • 第四节 土地增值税主要策划方法
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第一讲 土地增值税政策解析 • 第一节 征税对象及范围
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土地增值税的征税对象是转让国有土地使用 权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
分析： 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地 使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为， 而未取得收入的不征税。
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• （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征 收率8%征收土地增值税。
• 1.擅自销毁账簿；
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2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税 资料的；
3.依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的 4.虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目 无法准确计算的； 5.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算， 经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
• 二、扣除项目
• 转让项目的性质 扣除项目 • 1.取得土地使用权所支付的金额 • 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目（加计20%扣除） • • 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价×成新折扣率 • 2.土地使用权所支付的地价款和
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• 二、豫地税发〔2010〕28号 • 第二条、土地增值税核定征收率
• （一）普通标准住宅2%;
• （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;
• （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地 产项目5%；
• （四）符合第三条第（二）项条件的8%。
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• 第三条、土地增值税的核定征收
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• 豫地税发〔2010〕28号
• 第六条、土地增值税清算主体
• 根据国家税务总局《土地增值税清算管理规 程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清 算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地 增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税 收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行 进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进 行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报 告》。