房地产泡沫简介

商品房空置率标准表
空置率
对应区间
0～5%
空置不足区
5～14% 14～20%
空置合理区 空置过量区
20%以上
商品房积压区
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个人贷款所占比例及增长率
年份
2001 2002 2003 2004 2005 2006
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个人住房 贷款余额
金融机构 贷款余额
二者比例
个人住房贷 款增长率
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房地产泡沫简介
由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直 接和简单地套用上述标准。
第一，目前我国城市化进程尚处在加速时期，对商品 房的需求处于不稳定增长阶段，这就要求我们必须从 我国的实际出发，不能照搬国外的商品房空置率标准。
第二，一定量的空置商品房对于调节市场需求、抑制 房地产价格的不正常上涨、降低房地产拥有者的机会 成本等是必要的，对国民经济的良性循环也是必要的。
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房地产泡沫简介
房地产泡沫的检验指标2
如果个人住房贷款加上房地产开发贷款两 者之和超过金融机构总的贷款余额的20%，金 融机构的资产流动性就会大大降低，发生金融 风险的比率就会大大增加。
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房地产泡沫简介
房地产泡沫的检验指标3： 关于住房空置率
一般认为，当一个国家的商品房空置率为3% 以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场 呈现为卖方市场；当商品房空置率为3%～10%时， 市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也 有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10% 时，则房地产商品显得开始过剩；达到15%以上时 则将产生严重的商品房过剩问题。
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房地产泡沫简介
房地产泡沫问题
导致房地产泡沫破灭的内在因素有：
① 泡沫膨胀到一定程度，对泡沫资产的需求会下 降，市场出现供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。 因为泡沫持续到一定程度，大多数居民受支付能力的 约束而买不起住房，而投机需求只占市场容量的一部 分，因此最终过高的价格会无法维持而开始下跌。
① 只要人们预期房地产价格会不断上涨，那么借款去买房子的 人就一定能赚钱，在投资市场上就一定源源不断地有接班人。
② 在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。这些交 易费用越低，买卖房地产的利润就越高，就越容易刺激房地产 投机活动。
③ 银行要能够吸收更多的储蓄，才能支付越来越多的借贷。借 钱的人多了，银行在借贷过程中便有利可图。如果银行乘机增 加利率，利润更为丰厚。同时利率越高，吸引居民储蓄越多。 作为赢利金融机构的商业银行实际上是房地产泡沫的推波助澜 者。
② 泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的 价格时，泡沫将停止膨胀。如过高的住房价格使购房 者减少，而承租者增多，那么住房销售市场将逐渐降 温。
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房地产泡沫问题
导致房地产破灭的外在因素：
① 如果人们对未来房地产价格的预期发生逆转，泡沫的发 展过程会很快中断。可能一些偶然的因素如政府在短期内出台 一项或多项调控政策，从而真正影响到人们对投机活动回报率 的预期，那么泡沫也会在短期内破灭。
74.83
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50.15 38.54
29.47
22.93 17.54
房地产泡沫简介
最高收 入户 9.87% 2.65 25377
67250 4.24 1.9 10.70*
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产泡沫简介
各收入阶层的房价收入比
项目
最低收 低收入 入户 户
中等 偏下
户
中等收 入户
中等偏 上户
高收入 户
各收入层次 所占比例
平均每户人 口
10.03 %
3.36
10.02 %
3.24
20.08 %
20.04%
20.02%
3.1 2.99 2.84
9.94% 2.74
人均可支配
2862 4429 6024
收入
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房地产泡沫问题
房地产泡沫的检测方法 1、指标指示法
常见的指标：房价上升幅度与GDP增幅之比、房 地产贷款比例与增长率、房价收入比、商品房空置率、 实际房价与理论房价之比、租金售价比率等。 2、理论价格法 3、统计检验法 4、空置率修正法
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房地产泡沫简介
房地产泡沫的检验指标1
职业投资者之所以购买一项资产，并不是认为该资产价值
多少，而是他自己预期会有人以更高的价钱来购买。投机者在
购买资产时并不会注重资产本身的盈利能力，只希望很快获得
价格差，然后出售。由于投机者的非理性心理和从众心理，容
易造成投资热、抢购热、挤兑等，由此造成房地产现实价格严
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房地产泡沫简介
同时在房地产泡沫形成过程中，房地产价格能维持一段时 间内的上涨，也要具备以下三个条件：
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2020/11/19
房地产泡沫简介
从微观经济理论来看，一般的泡沫经济主要源于人的预期 和投机动机，二者与“经济人”的有限理性、机会主义倾向、 信息不对称及经济环境的不确定性有着密不可分的联系。因此 可以ห้องสมุดไป่ตู้，“经济人”的行为方式是泡沫经济赖以形成的基本前 提。
人们对房地产资产的预期、对资产的看涨是形成房地产泡 沫的基础。预期价格越高，投机者预期收益率就越高，因而增 加现期的购买与囤积，这样需求量就上升，更加刺激了房价的 上涨。
第三，我国房地产业起步较晚，市场体系尚不完善， 市场运行机制对房地产开发和流通的自我调节功能还 没有充分显现出来，这必将引起商品房空置率偏高。
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计算公式： 商品房空置率=（报告期末商品房空置面积÷近三年商 品房可供应量）×100%
年份
前三年商品房的可 供应量A（万平方米）
112314 139803 169771 189000 206838 238519
5598 8258 11780 15853 18400 19900
4.98% 5.91% 6.94% 8.39% 8.90% 8.34%
68.80% 47.50% 42.60% 34.60% 16.07% 8.15%
房地产泡沫简介
衡量房地产业扩张程度可以选取房价增长率 /GDP增长率，这个指标显示了房地产业与实体经济 的偏离程度，因此可以作为房地产泡沫的指示指标。 以日本为例，1987—1990年间，日本存在严重的地 产泡沫，当时这项指标的平均值为3.3。而香港在 1986—1996年发生地产泡沫时该指标的平均值为 2.4，在1997年8月香港楼市高峰期，该指标达到 5.0。
② 在泡沫膨胀一定程度以后，银行的贷款量越来越大，可 能使得银行准备金不足，银行的借贷结构恶化，一旦遇到外来 的冲击，极易出现银行系统的信用危机，而导致资金链断裂。 另一方面，过多的资金贷给了房地产投机者，而使实际生产部 门的资源缺乏，生产萎缩，从而动摇了投资者的信心，而使形 势逆转。
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当年商品房空置 面积B（万平方
米）
空置率 =B÷A（%）
1998
48742
8783
17.8
1999
54795
10740
19.6
2000
64080
10701
16.7
2001
76381
11763
15.4
2002
89946
12592
14
2003
91693
12837
14
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房地产泡沫简介
2002、2003年的空置率均在空置合理区之内，在 1998～2001年处于空置过量区，1999年的时候，我国 商品房的空置率达到了高峰。
8167
11050 14970
户均可支配
9618 14350 18675 24418 31385 41020
收入
房价收入比 （100*2850）
29.63
19.86
15.26
11.67*
9.08*
6.95*
房价收入比 （75*1704）
13.29
8.91*
6.84*
5.23
4.07
3.12
房价收入比 （150*4798）