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麻城金通湾项目调研报告
深圳市世方商业地产顾问有限公司麻城金通湾项目调研报告
深圳市世方商业地产顾问有限公司2009年11月目录
5第一部分麻城城市综合概况及发展规划5一、麻城城市综合概况51、麻城市地理概况52、麻城市经济概况63、麻城市人口结构、收入水平及消费状况64、麻城市商业概况65、麻城市自然资源概况66、麻城市旅游资源概况7二、麻城市交通环境调研分析71、麻城市大交通情况调研分析72、新老城区交通路网现状83、麻城市汽车客运情况调研94、麻城市公交情况调研分析105、麻城火车客货运情况调研10——麻城市交通情况调研总结10三、麻城市城市规划及发展现状
111、麻城城市发展走向112、麻城市2005年—2010年城市发展远景规划123、麻城市政府“开发西城新区”规划付诸实施134、西城新区开发现状14四、项目自身及周边环境调研141、项目自身及周边环境调研162、项目周边现状状况分析173、麻城商贸物流规划18第二部分麻城市商业地产调研18一、麻城市商业地产概况181、麻城市商业地产开发量及类开发类别192、开发热点区域193、商业地产销售模式194、商业地产销售价格195、麻城市商业地产销售率及购买客户群体比例20——麻城市商业地产调研总结21二、麻城市商铺投资市场调研分析211、麻城市商铺投资回报率情况212、麻城商铺投资状况分析22第三部分麻城市住宅市场调研22一、麻城住宅市场宏观情况分析221、麻城住宅市场现状222、麻城住宅市场特征23二、麻城市2009年在售楼盘调研231、在售楼盘基本情况242、户型设计243、价格区间254、购房目的255、客户群体25三、住宅市场调研总结26第四部分麻城市投资客户群体调研分析26一、湖北省内及其他县级市投资群体比较分析
26第一：咸宁投资群体分析27第二：武汉东购项目三期投资客户分析
28第三：县级市，英德投资客户群体分析29二、项目投资群体分析
29第一：麻城本地商业地产项目投资群体分析30第二：目标投资客户群体数量及收入分析32三、武汉投资客户至项目投资的必要条件分析32第五部分麻城市市场调研32一、麻城市各类专业市场、专业街、特定业态市场调研331、麻城市建筑装饰材料市场调研392、麻城市小商品市场调研
443、麻城市? 靶 谐〉餮? 514、麻城市农副产品市场调研545、麻城市五金机电市场调研596、麻城市汽配市场调研627、麻城市摩托车、电动车及配件市场调研668、麻城市家具市场调研67二、麻城市重点乡镇市场调研671、宋埠镇调研702、白果镇调研72三、麻城市调研总结721、麻城市场规模及经营模式732、各业态铺位形式及价值规律733、各业态商户成分总结分析744、各类专业市场上下游渠道分析775、各业态经营配套平台调研分析786、各业态商户进驻意向分析78第六部分湖北省同类县市市场调研78一、调研城市选取依据79二、仙桃市市市场调研791、仙桃市城市概况792、仙桃市专业市场调研1133、仙桃市调研总结123三、咸宁市市场调研1231、咸宁市城市概况1232、咸宁市专业市场调研1423、咸宁市调研总结147四、赤
壁市市场调研1471、赤壁市城市概况1482、赤壁市专业市场调研1673、赤壁市调研总结173五、大冶县市场调研1731、大冶县城市概况1742、大冶县专业市场调研1833、大冶县调研总结186第七部分国
内县级市边界型市场专项调研186一、江苏省溧阳市市场调研1861、溧阳市城市概况1872、溧阳市专业市场调研2103、溧阳市调研总结215二、山东省滕州市市场调研2151、滕州市城市概况2162、滕州市专业市场调研2243、滕州市场调研总结225第八部分火车站周边商业
调研225一、河北唐山火车站周边商业调研227二、山东滕州火车站周边商业调研229三、湖北赤壁市火车站周边商业调研231四、麻城市火车站（京九）周边商业调研233——火车站周边商业调研总结
2331、火车站位置对周边商业的重要性2342、火车站周边常规业态234第九部分项目第一阶段调研总结234一、县级城市专业市场一般规律性总结2341、一般县级城市专业市场整体情况总结2342一般县级城市专业市场规
模总结：2353、商户结构一般规律2354、商圈半径一般规律2355、上游渠道一般规律2356、下游渠道一般规律2357、经营平台一般规律2368、竞争关系一般规律236二、边界县级市综合大市场一般规律性总结2361、边界县级市市场规模总结：2362、边界县级市市场商圈半径总结：2363、边界县级市市场商户成分：2364、边界县级市上游市场：2365、边界县级市下游市场：237三、边界型市场一般规律总结2371、边界型市场的一般特征总结：2372、边界型市场一般规模：2373、边界型市场商圈半径：2374、边界型市场商户成分：
2375、边界型市场上游市场：2376、边界型市场下游市场：第一部分麻城城市综合概况及发展规划一、麻城城市综合概况1、麻城市地理概况麻城市位于鄂东北部，大别山中段南麓，是鄂、豫、皖三省的结合部，也是武汉、郑州、合肥中部三大城市的中心位置。

北与河南省商城县、新县以山脊为界，东北同安徽金寨县依界岭分水，东抵罗田县，南邻罗田、团风县和武汉市新洲区，西连红安县，版图面积3599平方公里。

2、麻城市经济概况GDP增长迅猛，2008年全区生产总值83.6亿元，同比增长15.9%2008年麻城实现地区生产总值83.6亿元，同比增长15.9%，高于全国6.9个百分点；规模工业增加值17.66亿元，增长49.1%，高于全国36.2个百分点；农民人均纯收入增加398元，达到3460元。

工业化加快，新增规模企业44家，总数达到144家；冶金机械、汽车配件、医药化工等产业集群快速发展，花岗石材产业异军突起，麻城荣获“中国花岗石之乡”称号。

特色农业壮大，粮食总产首次突破10亿斤；“麻城福白菊”通过全国首批农产品地理标志登记。

商贸物流扩张，社会消费品零售总额居黄冈各县市区之首；外贸出口逆势增长，取得较好成绩。

3、麻城市人口结构、收入水平及消费状况户籍人口120万，市区人口22万，以农业人口为主麻城市下辖19个乡镇办事处，1个省级经济科技开发区，716个行政村，7461个村民小组，人口近120万。

其中麻城市区人口约22万，农业人近100万，市区人口规模比较小，外来人口少，企业用工基本以当地人为主。

2007年，城镇居民人均可支配收入8765元，农民人均纯收入3062元近年来由于交通环境的不断完善，随着中部崛起的大好机遇，麻城的经济取得了迅猛的发展，居民的收入和消费能力不断的创新高。

2007年社会麻城市消费品零售总额创历史地达到30.4亿元,
同比2006年增长30%，增长幅度高居湖北省各县市之首。

城镇居民人均可支配收入8765元，增长26.1％，高于全国和全省8.9个百分点；农民人均纯收入达到3062元，净增381元，增幅创历史之最。

4、麻城市商业概况麻城市商业相对落后，基本是根据城市开发情况自发形成的商业聚集区，其中陵园路、商业步行街，主要以品牌服装、购物商场（中百仓储百货、黄商购物广场）、银行、珠宝首饰、手机等业态为主；朝圣路、环城南路、工业路主要以建筑装饰材料为主；北正街、新正街、南门街主要以小商品批发零售为主；建设路主要以摩托车、电动车专卖店为主；将军路以酒店娱乐、角钢、铝材等业态为主。

5、麻城市自然资源概况麻城矿产资源种类较多，分布广泛。

已发现矿产24种，金属矿产主要有金、银、铜、铅、铬、铁、钒、钛、钨、铷、钼、铌等12种；非金属矿主要有水晶、萤石、蛭石、云母、石英、石墨、高岭石、大理岩、花岗岩、蛇纹石及建筑砂石和砖瓦粘土等12种，其中铁矿、饰面花岗岩、大理岩、硅石矿的储量都在数千万立方米以上，品位高，极具开采价值。

6、麻城市旅游资源概况麻城名胜古迹众多，境内的史前文化遗址、古战场遗址、古人文景观、关卡寨堡、古建筑随处可见。

自然景观有龟峰旭日、柏子秋荫、麻姑仙洞等“三台八景”闻名遐迩? 小暗诙 健钡墓晟椒缇扒 ⒏∏藕印扒У汉 鄙 糜吻 约啊鞍倌窦以啊钡奈迥陨焦 疑 止 暗取?2004年12月，中共中央办公厅，国务院办公厅印发《2004—2010年全国红色旅游发展规划纲要》正式启动“红色旅游”工程。

重点推出以鄂豫皖交界地域（武汉—红安—麻城—罗田—英山—浠水）为中心的“大别山红色旅游区”，主题形象是“千里跃进，将军故乡”。

二、麻城市交通环境调研分析1、麻城市大交通情况调研分析麻城“三公三铁”将形成“三纵三横”，特别是纵跨南北的京九铁路、大广高速公路与横贯东西的沪汉蓉快速铁路、沪蓉高速公路4条国家高等级干线铁路和公路在麻城呈“井”字型交汇，为麻城成为中部地区的新兴交通枢纽城市奠定良好的基础。

·公路方面：106国道和正在动工兴建的大（庆）广（州）高速公路（麻城境内52.79公里）、沪蓉高速公路、武合高速公路、武麻高速在麻城构成发达的公路交通网。

·铁路方面：
京九铁路在麻城境内88.4公里,麻城火车站是京九线上的十大站之一,京九与京广铁
路的联络铁路线麻城--武汉铁路在麻城接轨。

沪汉蓉快速铁路横贯麻城境内81公里，并将在城区另建一个二级站，建成后麻城距上海仅4小时车程。

·水路、航空方面：麻城距武汉天河国际机场80公里，麻城距武汉阳逻机场、阳逻长江深水港70公里，为麻城提供了通江达海、接港连外的水陆空主体交通环境。

2、新老城区交通路网现状老城区：经过多年的发展以形成了以环城南路、西环路、陵园路、建设路、环城北路、将军路、陵园路为交通主干道的路网，基本满足市区车辆行人的同行条件。

新城区：交通干道主要依托连接外界金桥大道向两边纵横延伸。

其中金桥大道以南以形成纵向有闵五路、京沪大道、车站路、横向有京广大道、京九大道的交通路网；金桥大道以北，以形成横向以建设路连接麻顺路，纵向有闵五路、金通大道的交通路网，但是横向规划的金桥一路、台湾街目前都只延伸至闵五路。

总体来讲，老城区的交通路网经过多年的修建已经成熟，但是受到规划的限制，和城市建设的制约，未来道路扩建的难度大，同时经过多年的使用交通设施已经逐渐老化，路面状况差；新城区的交通路网规划，完全按照经济发展需要的长远规划来进行合理设计，道路宽敞，对接南北两个火车站，能有效、快速分流车辆，良好的交通将带动新城区工商业发展。

3、麻城市汽车客运情况调研麻城市
有两个汽车客运站，长途汽车站位于将军路与环城南路交汇处；老汽车站位于步行街口的朝圣路上。

麻城市长途汽车站主要线路发车站终点站班次里程（公里）麻城长途汽车站潢川1
122麻城长途汽车站武昌2134麻城长途汽车站黄石1159麻城长途汽车站黄州15124麻城长途汽车站罗田287麻城长途汽车站红安864麻城长途汽车站大悟1——麻城长途汽车站黄陂286麻城长途汽车站慈溪1979麻城长途汽车站上海2 839麻城长途汽车站铁山1——麻城长途汽车站下陆1159麻城长途汽车站黄石
——麻城市老汽车站线路序号发车站途经站点票价1麻城老站闫河、三河、张广河、平堵山、石门畈、半道城分段收费2麻城老站闵集、白果、夫子河、芦家沟分段收费3麻城老站安畈、顺河、朝阳店、西张店、林店茶场分段收费4麻城老站毛畈、中驿、宋埠、岐亭、铁门、浮桥河分段收费5麻城老站熊家铺、月行塘、木子店、祠堂铺、长岭关、班竹园、张家畈、蔡店河分段收费6麻城老站矮桥、龟山、茶铺、盐田河、东界岭分段收费7麻城老站长岭岗、黄土岗、福田河、两路口、小界岭分段收费8麻城老站骑路铺、江树、王福店、乘马岗分段收费麻城市长途汽车站主要运营以武汉以东的县市为主，通往长三角班次较少。

其中通往黄州每天18班，主要是因为黄州是黄冈市政府所在地，通往红安每天8班是因为从麻城火车站上下客的旅客需要到汽车站转车；老车站主要以麻城下辖的乡镇线路运营为主。

4、麻城市公交情况调研分析目前麻城在运行的公交线路共有9条线路，其中从商场至麻城火车站线路运营情况比较好。

线路始发站终点站发车频率途径主要站点K1
船舶机械厂汽车东站15分钟/班船舶机械厂—东门大桥桥－商场—金桥大道—西环路－华英学校－汽车东站K2望城岗气门厂15分钟/班望城岗－二桥－朝圣路－商场－将军路－新汽车站-气门厂
K3商场北火车北站15分钟/班商场北－陵园路口－将军路口－金桥大道－火车北站K4步行街黄金桥工业区15分钟/班步行街-融辉路路口-台湾街-金色世界城-政府大厦-铁路生活区-黄金桥工业区K5城东五脑山公园 15分钟/班城东-步行街东-商场-融辉路口-台
湾街-会展中心-五脑山公园K6步行街南火车站15分钟/班步行街南-工业路路口-台湾街-五月天酒店-工业园区-火车站K7
城东中学华英中学15分钟/班城东中学-步行街南-陵园路路口-建设西路-市一中-华英中学K8商场火车北站15分钟/班商场-
台湾街-天吉酒店-市政府大厦-工业区-金桥中学-火车北站K9麻城商场金桥中心学校15分钟/班麻城商场-龙池商城-台湾街-五月天酒店-
会展中心-金桥中心学校麻城的主要交通工具为摩托车，城区居民出行多以摩托车代步，既方便又能顺利到达，公交车只是城区居民出行的一个补充，周边乡镇
居民到市区主要乘坐县镇中短途客运班线。

5、麻城火车客货运情况调研麻城铁路交通发达，京九铁路、沪蓉铁路过境麻城，并在麻城设立二级站点。

京九铁路联络线，将京九铁路与武汉铁路网建立起联系。

发达的铁路交通为麻城及周边的城市的经济建设起到了重要作用。

麻城火车站是国家二级站，也是京九铁路十大站之一，停靠的列车60多列。

与北京西站、衡水站、商丘站、阜阳北站、九江站、南昌站、向塘站、龙川北站和深圳站等9大站并列的京九十大区段站之一，也是与衡水站、菏泽站、商丘站、阜阳北站和向塘站等站具有同等重要位置的大型编组站之一。

麻城站是京九铁路湖北境内规模最大、等级最高的一个站，设计规模为编组23股道，年货物吞吐量120万吨，现有17股道、3个基本站台，长年开通列车27.5对。

麻城火车北站主要是客运，是沪汉蓉快速铁路线上的中等规模车站，是六安到武汉区间内最大站，设计近期为4股道，2个站台，目前每天停靠往返于武汉、上海区间的动车组10趟，可通达武汉、上海、合肥、南京、六安、镇江、常州、昆山、无锡等大中城市。

从麻城到上海的只需约5个小时，从麻城到武汉只需约45分钟。

——麻城市交通情况调研总结麻城大交通优势明显，铁路、公路交通发达使麻城与南至珠三角、北到北京、东到长三角、西到成都重庆建立起了广泛的联系，为经济建设发展起到了重要的推助作用。

汽车客运辐射范围小，主要集中在周边几个城市及黄冈市，充分说明麻城与外界的联系少。

城市公共交通运行线路少，不能成为城市居民出行的主要交通工具。

目前在运行的线路主要集中在两个火车站与麻城老汽车站之间。

铁路、公路的交通优势并没有迅速的改善麻城的经济发展，使麻城成为一个商贸物流业发达的城市，主要是因为麻城人口少、经济底子薄、主导产业规模有限，城际长途客运辐射范围小所致。

三、麻城市城市规划及发展现状为适应麻城市经济快速发展，为工业企业创造充裕的产业空间，减少企业外流，引导产业向中心城市集聚，加快城市化进程，初步创建大别山南麓重要的工贸城市。

麻城市委市政府根据经济发展的需要和城市建设的远景目标，全体一致通过“开发新城西区”的城市发展战略规划。

1、麻城城市发展走向麻城城区东临举水河，过河向东北就是绵延不断的大别山，西南方向则是平原丘陵地区，与武汉新洲区、浠水县接界。

受河流和山脉的影响，城市向东发展到制约，向西发展不但有大片平整的土地可以利用，城市扩展的空间大，而且可以向武汉方向靠拢，与武汉建立更为密切联系，借助交通优势融入到武汉1+8经济生活圈。

2、麻城市2005年—2010年城市发展远景规划用地发展方向麻城市近期建设用地发展方向选择框定在未
来2010年规划建成区范围内，重点发展方向为城市新区中心，即：新世纪中心和城市新区带即京九大道两侧城市新区，即“一个中心一条带”。

城市发展的空间结构城市近期建设结构：“一带两中心两组团”。

“一带”：沿京九大道两侧平行发展，由经济技术开发区工业组团和城市生态保护区组成，城市生态保护区亦是城市绿肺，由自然山体、城市公园和人工水体组合而成。

“两中心”：老城中心、新世纪中心老城中心，一部分是城市老城区，另一部分是八、九十年代建设的城市新区。

新世纪中心，是以金桥大道和西陵三路交汇处组成新的城市金融、商、政办公等功能区，是城市近期配套功能区建设的重点。

“两组团”：两组团由河东城市生活社区组团和缫丝厂工业小区组团。

河东组团应控制好开发力度，不作为重点发展区域。

城市近期建设重点布局·麻城经济技术开发区随着西陵大道、京九大道工程的完工和基础设施条件完善，近期可依托这几条大道与城市老城区取
得链接，开发区除引导新的企业入住工业区外，可考虑适量的生活小区和沿西陵大道两侧的商业、城市公共设施建筑等项目，开发区内严格控制三类工业开发。

·新世纪中心沪蓉快速铁路在麻城城市北部边缘建站（十字凉亭），西陵三路将成为城市真正的南北向中轴线，西陵三路将与金桥大道、京九大道、西陵大道三条城市主干道垂直交叉，这一区域在近期内必然形成新的城市中心，在此布置了商业、金融、行政办公，兼有文化娱乐职能，根据现有基础设施建设和用地条件，近期发展方向是依托老城和火车站向中间发展。

建设一批有影响的公共建筑，加强中心城区的流通、信息服务功能，同时拓展居住空间，提高绿化水平及环境景观水平。

进一步完善金桥大道地区的建设和部分村庄用地性质的调整。

·老城区老城区中的行政办公大部分在九十年代后期和本世纪初期逐渐搬迁到金桥大道两侧布置；文化教育基本上布置在建设西路西段两侧，形成新的教育中心；商业、金融、文化娱乐随着行政中心的迁移，沿将军路和金桥大道两侧发展，造成商业、金融沿路发展，未形成城市级职能中心。

规划在现状条件的基础上逐步完善城市职能功能，近期内老城区工厂企业积极招商引资，搬迁出老城至开发区内，将原有土地置换成商贸、市场和居住用地，并尽量开辟一些街头绿地和小型公园绿地。

3、麻城市政府“开发西城新区”规划付诸实施在市委六届五次全委会上，市委市政府将开发西城新区正式付诸实施。

开发西城新区就是开发东接孝感乡路（原闵五路）、西抵中馆驿镇区、南至举水河边、北到合武高速公路的约90平方公里的新区。

按照“三年打基础、五年出雏形、十年成气候”的总体要求，以更高的眼光编制规划，以更大的气魄大干项目，以更新的理念创新体制，努力把西城新区建设成为武汉城市圈的“工贸新区、生态新城”，真正把西城新区办成麻城科学发展的试验区。

4、西城新区开发现状麻城市政府正式提出了开发西城新区的宏伟目标包含了城市建设、产业但是由于经济落后，城市的发展速度缓慢，从城市建设来看西城新区开发将是一个非常缓慢的过程。

注：图中绿色方框为项目地块1、为了带动新城区的开发，麻城市委市政府及各直属机关单位的办公大楼，在新城沿金桥大道一字摆开；2、麻城城市整体向西发展目前仅到达“环城西路”以东位置，基本建立了横向、纵向交通路网；环城西路以西纵向交通“闵五路”（未通车）、“金通大道”（已通车）已经形成，但是横向交通还未形成，制约了城市向西发展的步伐；3、城市人口有限，高新区企业进驻率低，外来人口少，难以在短时间内实现城市的扩容；4、以火车南站为例，由于偏离市区太远对城市建设的带动有限。

四、项目自身及周边环境调研1、项目自身及周边环境调研项目地理位置金通湾项目地处麻城市经济开发区新老两个火车站之间的西城新区北部核心区域，南起金盛路，北抵沪蓉铁路麻城火车站站前广场，新建成通车的金通大道贯穿南北。

项目地块规划项目规划用地235公顷，建设用地201公顷（3000亩），总建筑面积320万平方米，其中一期A区用地面积53548平米，规划建筑面积约：75549平米，商业总建筑面积：47844平米，商铺数量约：898间；住宅总建筑面：27704平米，住宅数量约：312户；D区商业总建筑面积约：13500平米，商铺数量约：532间；住宅总建筑面积约：8200平米，住宅数量约：104户。

——项目一期A、D块技术指标一览表：A区技术指标各指标项指标规划净用地面积53548㎡规划总建筑面积75548㎡商铺总建筑面积47844㎡住宅总建筑面积27704㎡商铺数量898个（开间3.9米，进深6.5、6.9米）住宅总户数 312户
容积率 1.41绿化率12.5%建筑密度
47.34%停车位190个D区技术指标各指标项指标
规划净用地面积19400㎡规划总建筑面积23700㎡商铺总建筑面积13500㎡廊道交通建筑面积 2000㎡住宅总建筑面积8200㎡商铺数量532个（开间3.9米，进深6.5米）住宅总户数 104户容积率 1.22绿化率10.5%建筑密度34.22%停车位55个城市公共停车位322个项目四周现状项目地块地势低洼，东、南、西三面被丘陵地貌阻隔视野，项目及项目周边区域仍然处于待开发阶段。

2、项目周边现状状况分析项目周边道路现状及与项目的关系道路与项目的距离道路设计备注金通路在项目地块内双向2车道计划与106国道连通
金通大道在项目地块内双向6车道9月底通车项目周边公共交通情况目前到达项目的公交车共2路，主要是接驳火车北站与市区商业中心、麻城老汽车站。

公交车运营线路3路商场北－陵园路口－将军路口－金桥大道－火车北站8路商场北—台湾街—天吉酒店—市政府大厦—工业区—金桥中学—北站火车北站过往车次情况火车北站是沪蓉铁路的
二级站点，目前运营区间为武汉—上海段。

车次车型始发站始发时间到达站到达时间终点站D3008/D3005动车组汉口 08:00麻城北08:45上海
D3010/D3011动车组上海 14:59麻城北
20:15汉口D3012/D3009动车组武昌
08:40麻城北20:15上海D3014/D3015
动车组上海 16:38麻城北21:56汉口
D3018/D3019动车组上海 09:50麻城北
14:52武昌D3020/D3017动车组武昌
16:20麻城北17:25上海D3024/D3021
动车组汉口 12:41麻城北13:26上海
D3054/D3051动车组汉口 10:16麻城北
13:26南京D3083动车组合肥 08:40
麻城北10:11汉口项目周边汽车站规划情况根据发展
商提供消息，麻城市政府将在火车北站西北角，建设麻城汽车站，具体投入使用时间和运营线路不详。

项目周边人流车流情况人流根据火车车站工作人员提供数据：平时人流量在300—500人次，其中上车人数在100—200人，下车人数200—300人次；节假日人流量在800～1100人次，其中上车的300～400人，下车人数在500—700人。

车流到达北站的车辆类型有5种，即公交车、出租车、摩托车、私家车、私人运营车辆，其中公交车为15分钟/班，其他车辆在火车抵达时间的前后比较密集，空余时间稀少。

项目周边商业情况目前项目周边可以说商业氛围为零，火车北站广场仅有用防雨布搭建的小便利店。

距离项目最近的商业约2公里。

3、麻城商贸物流规划中部商贸物流城项目中部商贸物流城项目位于闵五路北段东侧，与台湾街西端出口相邻。

总占地面积400亩，建筑总面积约30万平方米，总投资3亿元，主要建设五大商品专业批发市场和物流园区，由上海市成协物流配送有限公司投资。