推荐-合肥华润置地金屿海岸营销策略报告08154 精品

新增楼盘区域一览表
5%
5%
21%
16%
16% 21%
16%
政务区 蜀山区 经开区 包河区 新战区 庐阳区 其它
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
3、大盘不断涌现
禹州.华侨城：120万方 印象西湖：68万方 东冠.繁华逸城：32万方 恒大.华府：近30万方 银领时代：30万方 华润.幸福里： 28万方 发能.太阳海岸：22.7万方 中央美域：22万方 多伦多花园： 21.2万方
3
2.6
2007年 8月
7
8.5
2007年 8月
预计09 年初
客
开盘价格 本期价格 元/平米 元/平米
配比
户 年 龄
段
卖点
多层均价 3200、小 高层2700
高层均价 3450
高层均价 3150
多层 4300；
小高 3600
两房：三 房=58%：
42%
25-50
中小户型，规 划，稀缺多层、 音乐主题概念
路
经开区锦 绣大道紫 20
云路
经开区繁 华大道合 30 九铁路
08年年底
08年10月 左右
08年8月 左右
本期价格 元/平米
配比
客户年 龄段
卖点
多层均价 3800
高层均价 4300
两房：三 房=60%：
40%
25--45
稀缺多 层、景 观环境、 中小户
型
一：二： 三：四房 =7％：45 ％：40％：
滨 湖 前 城
清谭路 与紫云
路
40
多层
多层均 均价
0
0.5
33
2007年12 月15日
价3600 小高层 均价
4200 小高 层均
两房:三房 =70%： 22%
25-35
城市发展方向、 稀缺多层、花园
洋房
3000
价
3600
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
竞争环境——5㎞
楼盘名 称
萨尔斯 堡
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
6、竞争激烈
区位
总体量﹛万㎡﹜ 已供应量﹛万㎡﹜
未来供应量﹛万㎡﹜
芙蓉路板块 190
85
105
大学城板块 308
114
194
工业区板块 130
42
88
会展板块
84
58
26
南艳湖板块 155
70
85
总计
867
369
598
598万方未来供应量，约合5万套住宅，未来该区域将呈现出：开发总 体量大、去化时间长等不良局面，导致后期竞争格局一度激化；
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
5、东西差异较大 经济技术开发区
明珠广 场板块
（上海城市、 东海星城等）
邻政务 区板块
（翠薇苑、一 里洋房）
大学城 板块
（童话名苑、 幸福大街等）
南艳湖 板块
（南湖春城、 滨湖前城）
区域南 部板块
（南郡明珠、 萨尔斯堡等）
其中，前三个板块已经处于成熟阶段，明珠广场与邻政务区板块由于区域 地段优势而在价格上处在经开区的塔顶位置，大学城板块则由于大学城的 兴起而日渐成熟；南艳湖与区域南部板块则尚处于发展阶段中。
滨湖品 阁
滨湖明 珠
滨湖世 纪城
区域位置
总建 已售 （万 （万 平米） 平米）
在售 (万平 米）
未 售 （ 万 平 米）
开始发 售时间
经开区紫云
路交青龙潭 24
5
路
2007年 3 16 11月18
日
滨湖区长沙 路交西藏路
17.6
12
滨湖区徽州 大道交中山 36.5 21
路
滨湖区徽州 大道紫云路
450
金屿海岸
第一部分 市场分析
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
市场环境
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
市场大环境
1、土地市场观望浓厚
自08年元月份—6月份，合肥共有4次国有土地拍卖，其中共推出 20余宗土地，但仅成交5宗土地，其成交率不足25％，从另一方面 折射出，目前合肥土地市场短期内反映仍较为冷淡，开发商拿地 热情度欠缺，分析其主要原因表现为：
1、银行银根紧缩，开发商缺乏资金支持； 2、整体楼市持续走低，观望气氛依旧浓厚。
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
2、土地供应重心逐渐南移
包河区、新站区、蜀山 区仍旧占据市场主导地 位，占其目前市场总体 供应量的50％以上； 经开区目前市场供应量 一段时期内得到激增、 区域市场饱和度一度加 强
高层均价 3900
两房：三 房=80%：
20%
30-40
城市规划、学 区、投资潜力
高层均价 3900
两房：三 房=76%：
24%
30-40
城市规划、学 区、投资潜力
预计高层 38004000
（红色为即将上市项目）
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
竞争环境——10㎞
楼盘名称
幸福大街
一里洋房
禹州华侨 城
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
4、区域开发热潮
由于城市化速度不断加快、以及合肥大建设对住宅市 场需求的带动，促进了经开区的房地产市场开发； 目前经开区处于又一个住宅开发热潮期，目前市场共 有约30个左右项目在售，而今年推出市场的约有6个 左右； 明珠广场、大学城拥有良好配套和资源的区域仍然是 竞争的热点地区； 区域市场将进一步细分，项目在档次、功能、产品等 方面差异化加大；
在售 (万平 米）
未售 （万平 米）
开始发售 时间
开盘价 格元/平
米
本期 价格 元/平 米
配比
客户 年龄 段
卖点
南 经开区
湖 习友路 春 与轩辕
43
城
路
23
1.5
18
2006年12 月
多层均 价2500
高层 两房:三房： 均价 四房=60%： 3500 33%：8%
25-45
南艳湖景观、低 价、规模
多伦多花 园
东冠繁华 逸城
总建 已售 在售 区域位置 （万 （万 (万平
平米） 平米） 米）
未售 （万平 米）
开始发售 时间
开盘价格 元/平米
经开区翡 翠路交汤 10
口路
4
0.8
6
2008年1 多层均价
月27日
3650
九龙路交 芙蓉路
30
18 1.5
12
2006年 12月
多层均价 2700
经开区松 谷路芙蓉 120
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
我们认为：目前经开区房地产市场 是一个相对封闭的市场，以“本地 消化” 为基础，随着未来区域供需 状况的变化和竞争必然要引入大量 外来客源！
市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
竞争环境——2㎞
楼 盘 名 称
区域位 置
总建 （万平 米）
已售 （万平 米）
8％
25--40
小户型 花园洋 房、规 划、样 板段、 样板房
预计多层 35003800
预计高层 3800
预计多层 35003800来自市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判
竞争环境——重点个案
项目名称 总体量 开盘日期 诉求主题
发能.太阳海岸 22.7万方 08年9月 新贵样板生活