土地估价实务辅导：剩余法讲解与试题分析（3）

三、1998年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析
题⽬：（出⾃1998年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）
某市有⼀块3平⽅公⾥的⽣地，拟进⾏“七通⼀平”成⽚开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通⼀平”⼟地出让单价为1200元/平⽅⽶；可出让⾯积为全部⼟地的70%，其余为公共设施⽤地；⼟地开发费⽤为每平⽅公⾥3．5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投⼊，第⼀年投⼊70%，第⼆年投⼊30%，贷款年利率为10%，专业费⽤为⼟地开发费⽤的3%；投资回报率为20%，转让费⽤为开发完成后转让价格的6．5%。

试估算该成⽚⽣地总价和单位⾯积地价。

（⼀）审题
审清题⽬给出的条件和要求。

（⼆）⽅法选择与解题思路
⽅法选择：估价对象为待开发⼟地，从题⽬所给条件，应采⽤剩余法
基本思路：第⼀步，根据所给条件计算项⽬总开发价值；第⼆步，计算开发费⽤、专业费⽤、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到⽣地总价；第四步，⽤⽣地总价除以⼟地总⾯积得到单位地价。

（三）公式与计算步骤
1、适⽤公式
⽣地价格=熟地价格–⼟地开发费–专业费⽤–利息-转让税费-利润
2、计算步骤
（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法
（2）计算开发总价值
（3）计算总开发费⽤
（4）计算专业费⽤
（5）计算总投资利息，注意计算项⽬、计算基数与复利时间
（6）计算转让税费，注意计算基数
（7）计算开发总利润，注意投资回报率的含义及计算项⽬、计算基数
（8）计算⽣地总价和单位地价
（四）难点与常见错误分析
难点在于利息、转让税费及利润的计算基数与计息期的确定。

特别注意待估地价也要计算利息与利润，并且地价的计息期为整个开发期。

由于利息和利润的计算都含有待估地价因素，因此直接采⽤第⼀种计⼊地价利息的⽅法计算，⽽不必采⽤第⼆种地价利息暂不计的⽅式。