建筑物区分所有权制度PPT课件
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2021
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
2021
问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
2021
（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
2021
一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
2021
（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
2021
返回
五、业主、业主大会和业主委员会
（一）业主
1、含义：依法登记取得或者根据物权法第二章第 三节规定即非基于法律行为的物权变动而取得建 筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基 于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理 所有权登记的人，可以认定为业主。
2021
2、 建筑区划内的其 他公共场所和公用 设施。建筑物的基 础、承重结构、外 墙、屋顶等基本结 构部分，通道、楼 梯、大堂等公共通 行部分，消防、公 共照明等附属设施、 设备，避难层、设 备层或者设备间等 结构部分。
2021
3、维修资金。物权法第79条：建筑物及其附 属设施的维修资金，属于业主共有。经业 主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有 部分的维修。维修资金的筹集、使用情况 应当公布。
2021
建筑物区分所有权 的权利体系
建筑物 区分所有权
专有权 共有权 管理权
其中，专有权20居21 于主导地位。
二、专有权
专有 部分
专有部分 所有权
专有权
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（一）概念
❖ 专有部分：具有构造上及 行使上的独立性，并能够 成为分别所有权客体的部 分。
❖专有部分所有权（专有
权）：区分所有人对其建
（二）客体
❖ 客体：建筑区划内的房屋，以及车位、摊 位等特定空间的专有部分。
❖ 条件：具有结构上、使用上和法律上的独 立性。具体而言一是具有构造上的独立性， 能够明确区分；二是具有利用上的独立性， 可以排他使用；三是能够登记成为特定业 主所有权的客体。
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三、共有权
（一）概念
❖ 概念：区分所有人依据法律、合同以及区分所有 人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用 权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的 财产权利。
2、业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专 有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已 出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一
2021
个以上专有部分的，按一人计算。
★物业使用人：
❖ 主体：建筑物区分所有权专有部分的承租 人、借用人等为物业使用人。
❖ 权利义务：专有部分的承租人、借用人等 物业使用人，根据法律、法规、管理规约、 业主大会或者业主委员会依法作出的决定， 以及其与业主的约定，享有相应权利，承 担相应义务。
地面车位↑
2021
地下车位车库→
↑架空层车库
四、管理权
（一）概念
❖ 业主基于专有部分的所有权从而依法享 有对业主的共同财产和共同事务进行管 理的权利。
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（二）内容：
1、设立业主大会，选举业主委员会。 2、共同决定有关重大事项。 3、决定物业管理事宜。 4、遵守法律、法规及管理规约。
2021
1、性质：业主委员会是业主大会的执行机构，受 业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同 生活事务。
2、产生：应当经专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意。
3、职权：来源于法律法规的规定和业主的授权。 物权法没有规定，物业管理条例有规定。
4、制约：业主大会或者业主委员会的决定，对业 主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的 决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请 求人民法院予以撤销。2021
▲业主对物业管理享有的权利：
1、自行管理权； 2、自主聘任权； ❖ 物权法第81条：业主可以自行管理建筑物及
其附属设施，也可以委托物业服务企业或者 其他管理人管理。
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3、解聘权； 物权法第81条：对 建设单位聘请的物 业服务企业或者其 他管理人，业主有 权依法更换。
4、监督权； 物权法第82条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的 委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主 的监督。
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（二）业主大会
1、概念：全体业主成立的，管理其共有财产和共 同生活事务的自治组织。
2、性质：一个所有人的联合体，既不是国家机关， 也不是事业单位，更不是营利性的机构，只不过 是依照法律和规约而由业主组织起来的组织体， 是一个自治组织。
3、职权：物权法第76条规定了7个方面的职权。
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（三）业主委员会
筑物内的住宅、经营性用
房等专有部分所享有的单
独所有权。
2021
❖ 限制：专有权虽然具有所有权的效力，但受到一 定的限制。
❖ 物权法第71条：业主对其建筑物专有部分享有占 有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不 得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法 权益。
❖ 物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管 理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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请看问题
1、住宅是否可以作为经营 性用房？
❖ 业主将住宅改变为经营 性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定 为物权法所称的“有利 害关系的业主”。建筑 区划内，本栋建筑物之 外的业主，主张与自己 有利害关系的，应证明 其房屋价值、生活质量 受 到 或 者 可 能 受 到 不 利 2021 影响。
（四）车位车库的归属
❖ 物权法第74条：建筑区划 内，规划用于停放汽车的 车位、车库应当首先满足 业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有 的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业 主共有。
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问题：车位车库的所有权到底归谁？
❖ 理解：这种共有既不是按份共有，也不是共同共 有，是一种特殊的共有形态。具体有小区内全体 业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、 特定单元或者特定几个业主的共有。
2021
（二）共有权的行使
❖ 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外 的共有部分，享有权利，承担义务；不得以 放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的 住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。
谢谢
2021
Hale Waihona Puke 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主并接受业主的监督的监督
建筑物区分所有权 制度
主讲人：王涵
2021
一、概念 二、专有权 三、共有权 四、管理权 五、业主大会和业主委员会
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一、概念
❖ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 专有部分享有所有权，对专有部分以外 的共有部分享有共有和共同管理的权利。
❖ 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，按照业主 专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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（三）法定共有的范围
1、绿地、道路、物业管理用 房。物权法第 73条：建筑 区划内的道路，属于业主 共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明 示属于个人的除外。建筑 区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。
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五、业主、业主大会和业主委员会
（一）业主
1、含义：依法登记取得或者根据物权法第二章第 三节规定即非基于法律行为的物权变动而取得建 筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基 于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理 所有权登记的人，可以认定为业主。
2021
2、 建筑区划内的其 他公共场所和公用 设施。建筑物的基 础、承重结构、外 墙、屋顶等基本结 构部分，通道、楼 梯、大堂等公共通 行部分，消防、公 共照明等附属设施、 设备，避难层、设 备层或者设备间等 结构部分。
2021
3、维修资金。物权法第79条：建筑物及其附 属设施的维修资金，属于业主共有。经业 主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有 部分的维修。维修资金的筹集、使用情况 应当公布。
2021
建筑物区分所有权 的权利体系
建筑物 区分所有权
专有权 共有权 管理权
其中，专有权20居21 于主导地位。
二、专有权
专有 部分
专有部分 所有权
专有权
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（一）概念
❖ 专有部分：具有构造上及 行使上的独立性，并能够 成为分别所有权客体的部 分。
❖专有部分所有权（专有
权）：区分所有人对其建
（二）客体
❖ 客体：建筑区划内的房屋，以及车位、摊 位等特定空间的专有部分。
❖ 条件：具有结构上、使用上和法律上的独 立性。具体而言一是具有构造上的独立性， 能够明确区分；二是具有利用上的独立性， 可以排他使用；三是能够登记成为特定业 主所有权的客体。
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三、共有权
（一）概念
❖ 概念：区分所有人依据法律、合同以及区分所有 人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用 权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的 财产权利。
2、业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专 有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已 出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一
2021
个以上专有部分的，按一人计算。
★物业使用人：
❖ 主体：建筑物区分所有权专有部分的承租 人、借用人等为物业使用人。
❖ 权利义务：专有部分的承租人、借用人等 物业使用人，根据法律、法规、管理规约、 业主大会或者业主委员会依法作出的决定， 以及其与业主的约定，享有相应权利，承 担相应义务。
地面车位↑
2021
地下车位车库→
↑架空层车库
四、管理权
（一）概念
❖ 业主基于专有部分的所有权从而依法享 有对业主的共同财产和共同事务进行管 理的权利。
2021
（二）内容：
1、设立业主大会，选举业主委员会。 2、共同决定有关重大事项。 3、决定物业管理事宜。 4、遵守法律、法规及管理规约。
2021
1、性质：业主委员会是业主大会的执行机构，受 业主大会委托来管理全体业主的共有财产和共同 生活事务。
2、产生：应当经专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意。
3、职权：来源于法律法规的规定和业主的授权。 物权法没有规定，物业管理条例有规定。
4、制约：业主大会或者业主委员会的决定，对业 主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的 决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请 求人民法院予以撤销。2021
▲业主对物业管理享有的权利：
1、自行管理权； 2、自主聘任权； ❖ 物权法第81条：业主可以自行管理建筑物及
其附属设施，也可以委托物业服务企业或者 其他管理人管理。
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3、解聘权； 物权法第81条：对 建设单位聘请的物 业服务企业或者其 他管理人，业主有 权依法更换。
4、监督权； 物权法第82条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的 委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主 的监督。
2021
（二）业主大会
1、概念：全体业主成立的，管理其共有财产和共 同生活事务的自治组织。
2、性质：一个所有人的联合体，既不是国家机关， 也不是事业单位，更不是营利性的机构，只不过 是依照法律和规约而由业主组织起来的组织体， 是一个自治组织。
3、职权：物权法第76条规定了7个方面的职权。
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（三）业主委员会
筑物内的住宅、经营性用
房等专有部分所享有的单
独所有权。
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❖ 限制：专有权虽然具有所有权的效力，但受到一 定的限制。
❖ 物权法第71条：业主对其建筑物专有部分享有占 有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不 得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法 权益。
❖ 物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管 理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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请看问题
1、住宅是否可以作为经营 性用房？
❖ 业主将住宅改变为经营 性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定 为物权法所称的“有利 害关系的业主”。建筑 区划内，本栋建筑物之 外的业主，主张与自己 有利害关系的，应证明 其房屋价值、生活质量 受 到 或 者 可 能 受 到 不 利 2021 影响。