世联 商业市场调研模块

客车
180
车流状
160 140
单位，两次之间间隔1分钟 况 小车
120 100
80 60 40 20
0 京口路
向阳路
夏庄路
源头路
枣园路
小汽车
【成果】 公交车
人流量 货车
摩托车 a.项目周边道路车流量统
计图 b.城市主干道车流
摩托 车
自行 车
量比较图
的士
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【工具】笔记本
【人员】项目组成员及协助人员
【方法】客单价——选取各商圈代表超市，
目测单价（样本量20个以上）取平均值
表4：肯德基/麦当劳调查
肯德基/麦当劳——观察法
铺面位置 座位数
上座人数
【成果】
收银口数量
排队人数
a.各商圈超市客单价比较 b.各商圈肯德 是否有儿童游乐区
基/麦当劳规模、上座率比较
表1：城市商圈人均客单价调查表
香港中路 台东步行街
中山路 向阳路
0.0%
20.0%
56.6%
67.9%
61.5%
51.7%
40.0%
60.0%
80.0%
本报告是严格保密的。
四大商圈代表超市人流量比较
350
304
301
300
252
250
200 151
150
106
100
54
50
4
25
55
75
0
向阳路维客超市 中山路百盛超市 台东步行街利群超市 香港中路家乐福 香港中路JUSCO
本报告是严格保密的。
4 相关测试（人流、
车流、提袋率等） 人流结构测试——衡量区域繁荣度的
人流量测试 提袋率测试 性别比测试 捕捉率测试 车流测试 客单价测试 肯德基/麦当劳测试
【相关公式】 提袋率
=提袋人数/总人流量 性别比
=女性人数/总人流量 捕捉率（测集中商业）
=进入人流/途径人流量
4.竞争项目调查
•竞争项目分布状况 •竞争项目物业状况调查 •竞争项目经营状况调查 •竞争项目销售状况调查 •竞争项目营销情况调查
工商市调 模块结构
1.宏观资料
•历史沿革 •政治人文 •经济 •人口 •产业 •房地产板块研究
2.城市规划研 究
•功能分区 •城市发展历程及方向 •人口分布状况 •土地供应状况 •重大交通和市政设施 •商业网点规划
租金等高线相关excel表格见200004699?70309工商部市调模块在营项目调查项目竞争分析重点在营项目调研在营在售待售项目调查在售项目调研待售项目调研目的分析现有在营项目优劣势实现本项目特色定位工具笔记本照相机计数器人员项目组成员可有其他人员配合方法人流和捕捉率测试方法见相关测试部分观察法柱距层高通道中庭等访谈成果在营项目竞争分析相关excel表格见200004699?70309工商部市调模块在售待售项目调查在营项目调研在营在售待售项目调查在售项目调研待售项目调研目的收集市场研究的基础资料确立竞争对手工具笔记本照相机人员项目组成员方法访谈实地踩盘或者通过相关资源约访销售人员以及其他专业人员观察法成果a
相关Excel表格见《20070309_工商部市调模块》
本报告是严格保密的。
4 相关测试（人流、 车流、提袋率等）
人流量测试
客单价、肯德基/麦当劳测试——衡量区域消费能 力指标
提袋率测试
【目的】
性别比测试 捕捉率测试 车流测试 客单价测试 肯德基/麦当劳测试
通过超市客单价测试以及肯德基/麦当劳测试来量化区域消费能力
本报告是严格保密的。
2 地块研究
项目四至
地块勘查，把现场带回家
地块自然和人文资源
地块高差
【目的】
项目四至选点拍照：
拆迁/工程进展情况 周边道路基本资料
建立对地块条件的全方位认识，明确地 块与道路/城市的关系，项目面临的工程 环境
6
5
4
临近商业租金状况
【工具】 照相机、笔和笔记本、秒表、计数器
商 圈 代表超市 总客单价
商圈一
#DIV/0!
商圈二
#DIV/0!
商圈三
#DIV/0!
……
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备注：样本量至少要选取20个以上
客单价 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
时间 工作日
周末 工作日
周末 工作日
【样本选取原则】
街头拦截样本选取原则——采用“定数法”选取样本，即选择一个固定点，间 隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元 拦截
小组访谈样本选取原则——保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证 有：一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同 职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等
相关文件 1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）
2.首次沟通会PPT 3.项目合同 4.市调问卷、访谈提纲 5.市调计划
本报告是严格保密的。
6.地块研究
•地块道路结构 •地块四至 •人流车流状况 •商业经营及租金状况 •辐射人口
•开发商调查 •消费者调查 •经营者调查 5.开发商、消费者、•投资者调查 经营者、投资者 •附：访谈名录
人流量 排队人数
800
700
600
500
400
300
238
200
100
0 向阳路
青岛商圈商业街人流
720
52 中山路
台东步行街
173 香港中路
青岛各商圈商业街提袋率比较
香港中路
34.7%
台东步行街
21.0%
中山路
15.4%
向阳路
31.1%
0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0%
2
3
7
道路人流车流状况（方
【人员】
81
法见“测试”部分）
市调全体人员
地块商业价值分布图：
【方法】 a.选点拍照，b.访谈（经营者） 【成果】
1 点四至： 北东
a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块 周边道路商业价值分析图，d.地块周边 道路分析图（见道路调查表）
西南
本报告是严格保密的。
3 问卷调查
世联 商业市场调研模块
市调前准备工作
收集资料 1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）
2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等） 3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发 商困惑及目标等）
准备工具 1.设备——电脑+相机+录音笔
2.主要工具——计数器+笔记本+笔 3.辅助工具——城市地图、手绘区域交通干道图（出发前必做 事项，保证项目成员独立完成手绘工作）
道路宽度 人行道宽度 绿化带宽度
上午
23
平均
1
2
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下午
3
平均
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平均
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【方法】 货车
a.选点计数 b. 测三次，
法院和面粉厂地块周边道路人流车流统计
以五分钟人流为一个计量
消费者问卷调查
问卷调查——问卷的基本结构
投资者/经营者问卷调查
问卷标题 问卷开头 甄别部分
问卷主体 背景部分
【问卷的基本结构】
调查问卷（或调查表一般由五个部分组成： 1.问卷标题：问卷的题目，对问卷调查内容的概括 2.问卷开头：包括问候语、填表说明和问卷编号 3.甄别部分： 甄别也称过滤，剔除不合适的调查对象，一般而言，不合适 的调查对象有两种情况：一种是与调查项目有直接利益关系 的人群，为了达到避嫌的目的应剔除此类人群；另一种是不 符合调查要求的人群，如在年龄、性别或其他方面不满足要 求的人群 4.问卷主体：问卷的正文，包括问题和备选答案部分 5.背景部分： 被调查者基本的背景资料，如企业的名称、行业、职工人数 等；又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、 月收入等等
3
表5：道路人流调查表
道路名称
பைடு நூலகம்
道路宽度
基本情况
位置 车道数
人行道宽度 绿化带宽度
道路等级
上午
1
2
3
平均
1
下午
2
3
平均
平均
人流状况
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本报告是严格保密的。
相关Excel表格见《20070309_工商部市调模块》
4 相关测试（人流、
车流、提袋率等） 车流结构测试——确定道路等级及属性特征
周末 工作日
周末
本报告是严格保密的。
样本1
样本2
样本3
样本4
样本5
样本6
……
相关Excel表格见《20070309_工商部市调模块》
5 商业体量/业态/ 租金等调查
集中商业体量调查 商业街体量、业态调查 租金调查
确定商业体量、商业业态结构、商业繁荣程度
【目的】 对比各商圈商业体量、业态结构以及租金水平来确立项目所在商圈的商业地位 【工具】笔记本、照相机/摄像机 【人员】项目组成员（可有协助人员参与） 【方法】集中商业——观察法（柱距、层数）、商业街——扫街（开间、进深、 业态）、租金——选点访谈 【成果】a.商圈商业体量对比 b.商圈业态结构分析 c.租金等高线
3.城市商圈调 查
•城市商圈结构划分 •商圈交通结构调查 •商业体量、业态调查 •商业租金状况调查 •代表商业调查
1，2部分主要以文献等二手资料为主，3~6部分主要以实地调研的一手资料 为主，本模块以探讨3~6部分的调研方法为主
本报告是严格保密的。
结合市调的流程，将3~6部分的实地调研的内容划 分为七大部分：
【目的】
通过人流量及人流结构的区域比较来确定 各商圈的属性
【工具】计数器、笔记本
【人员】
项目组人员（可有其它人员协助）
【方法】
a.选点计数 b.共测三次，以五分钟人 流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟
【成果】
a.地块价值分析图
b.人流分布图
c.提袋率比较 d.性别比例 e.捕捉率
青岛各商圈商业街女性比例
表3：捕捉率调查
代表 位置
捕捉率
人流 进入人
次数 量
流
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1
A
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2
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3
#DIV/0!
1
B
#DIV/0!
#DIV/0!
2
#DIV/0!
3
#DIV/0!
1
C
#DIV/0!
#DIV/0!
2
#DIV/0!
3
#DIV/0!
1
…
#DIV/0!
#DIV/0!
2
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人流量测试
提袋率测试
【目的】
表5：道路车流人流调查表
性别比测试 捕捉率测试 车流测试 客单价测试 肯德基/麦当劳测试
通过各干道各类型车流量 的比较来确定道路等级及 属性特征 【工具】计数器、笔记本 【人员】 项目组成员及协助人员
道路名称 基本 位置 情况 车道数
道路等级
1
人流状况
公交 车
表2：提袋率和女性比例调查
代表 位置
总提 袋率
总女性 比例
次数
总人流 量
女性 人数
女性比例
提袋 人数
1
A
#DIV/ 0!
#DIV/0!
2
3
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1
B
#DIV/ 0!
#DIV/0!
2
3
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
1
C
#DIV/ 0!
#DIV/0!
2
3
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
1
……
#DIV/ 0!
#DIV/0!
2
3
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
备注：1.分周末和工作日测试 2.以五分钟人流量为一个单位
提袋率
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一般一份问卷中的问题在20个左右，答卷时间在30分钟以内 为宜
本报告是严格保密的。
3 问卷调查
消费者问卷调查 投资者/经营者问卷调查
问卷调查——调查问卷式样、样本选取原则
【调查问卷式样】
小组访谈——采用“问卷、答案分离”的方式，即被调查者拿到以答题纸形式 出现的填写答案部分，而问题部分由调查者持有；在调查的过程中，调查者以 口述问题的方式进行问卷调查 一对一调查——采用“深度访谈”的方式，即以问卷为基础进行发散式访谈， 保证问卷的填写人是访谈人，而为被访谈人
以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位 坐标体系
【目的】 建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待 建项目的城市坐标 【工具】 汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本 【人员】 城市房地产向导（开发商提供）、市调全体人员 【方法】 a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共 设施基础设施等的距离；b.拍照——广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、 城市广场等 【成果】 a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分 布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.在营/在售/待建项目分布图
1 城市结构扫描 2 地块研究 3 问卷调查 4 相关测试（人流、车流、提袋率等） 5 商业体量/业态/租金等调查 6 在营/在售/待售项目调查 7 相关人士访谈
本报告是严格保密的。
1 城市结构扫描
城市道路体系框架 城市商圈划分 重大设施分布 项目与其他区域距离 城市意向扫描 重点项目坐标