项目微观环境分析

项目微观环境分析
作业：分析你所选地块的微观环境
选址：浙江市温州市江滨路鹿城段18、19号地块
答：一、选址必须在城市总体规划的指导下合理进行。

温州城市总体规划：（温州市规划局）
第五章：城市规划区、城市规模与规模——温州市中心城市的城市规划区包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、洞头县行政辖区及瓯北片、七里片（以瓯北—柳市快速界），总面积为平方公里。

用地规模
近期城市建设用地为（人均），中期用地为（人均）,远期用地为km2 （人均 m2）。

第六章：中心城市用地布局——用地布局：
居住用地选择在交通方便、环境条件较好与工业用地相隔的区域。

靠近山体、水面可适当布置一些一类居住用地（不超过居住用地总量的8%），其余为二类居住用地。

最小块的居住用地一般要形成居住组团，由几个组团形成小区，再形成居住区，配套布置中、小学、绿地、服务设施等。

举例温州市规划局中的第五、六章，以此说明该小组所选的地址在城市总体规划及分区规划的指导下合理进行。

二、选择好的地段
四个方面：成熟度、便捷度、升值潜力、知名度
成熟度：鹿城是处于温州市市中心的一部分，该地段具有良好的交通、基础设施与配套设施。

便捷度因素：温州市江滨路鹿城段18、19号地块所处的地段具有很好的交通便捷度，江滨西路与沿江路作为主要的交通路线，江滨西路的公交车数量多，路线多样，为此提供不同人群的需要，即便，沿江路目前无公交站，但相信未来会存在，以此为该居住区提供良好的交通环境。

升值潜力：鹿城江滨路已经在快速的发展，升值潜力的空间相对
比较少。

知名度：周边的项目鹿城广场为该路段增添了不少的知名度，并且鹿城的经济发展也会
将该地段的知名度加以广传。

三、应选择具有良好地质条件、适宜建设用地，用地力求平整
温州市江滨路鹿城段18、19号地块的建设用地是不规则形状，并非是长方形或正方形。

相对情况下，为该地块的建设规划的良好性增加了小难度。

四、留有发展余地
土地面积约为18254平方米（折合亩），占地不多，环境优美——灰桥浦、瓯江、南亚都市花园。

五、选择小区的市政管线与城市市政工程管网衔接方便的基地
市政管线：供水、能源供应、通信、废弃物的排除
燃气：温州万家利燃气有限公司地址：温州市雪山路75弄28号
供气范围：东至江滨路16地块（飞霞北路东侧）、南至吴桥路，西至勤奋河东侧，北至江滨路。

（温州市市政园林局）
供水：西山东路56号水务客户服务中心；惠民路市行政审批服务中心
通信：有线电视、电话、网络
六、选择周边环境良好的基地，并方便与城市环境融汇
地块东面的灰桥浦、瓯江与沿江旁的优美环境都属于环境良好的基地范畴，再加以江滨路一路的绿化带为城市的环境紧紧相融合，以此来创造绿色环境城市的头衔。

七、有良好的公共服务设施
瓦市小学、温州十四中、温州市机关第二幼儿园、超市、便利店、农贸市场、温州广化医院、温州同济医院、温州长征妇产医院、羽毛球馆、巨星台球会所、南亚花园、中国农业银行、中国工商银行
八、良好的自然条件
温州的土地是比较特殊的，土地下部大都是淤泥，如此的土地，一旦桩基础无法完善，那房屋将会沉降，由于房屋的高度与性质的不
同，将会发生错开现象。

因此，温州在房屋的建筑上，都会打两米的桩，以此来控制房屋沉降的程度
九、注意与工业就业区的相对关系
工业：电镀，该电镀行业的规模较小，存在污染。

轻工业：轻度污染。

龙湾：笔、皮革。

黄龙：鞋、衣服。

工业的污染使环境的“绿”有所下降，工业的污染会通过河流蔓延，瓯江也会有所影响。

相对比较，瓯江情况堪好。

温州的轻工业具有非常大的名气，因此，温州因此不会减小轻工业规模，温州市将会采取绿化方面以此减少污染。

因次，地块选择以此，具有相当的优势。

十、用地数量与形态的适用性
总占地面积:约为18254平方米（折合亩）、绿化面积:公共绿化带2566平方米（亩）；
②综合容积率:≥且<
③控高:建筑高度≤80米
④绿化率:；绿地率≥35% ;
该地块用于商业与居住，并且具有相应的绿化，这将使该小区的环境清晰、优美。

根据以上的要求设计该地块，具有相当的适用性——环境优美、配套设施齐全。

十一、依托现有域区
温州市江滨路鹿城段18、19号的周边非常临近的项目有聚鑫苑、东江锦园、德盛大厦；东面临近的灰桥浦、瓯江与沿江路旁的优美环境。

所选的项目依托这些原有的城市设施，节约新区开发的投资和缩短建设周期。

十二、经济现状与发展趋势
据抽样调查资料显示，2012年一季度鹿城区农村居民人均现金收入5566元，同比增长%，生活消费现金支出3448元，同比增长%。

据鹿城区270户居民家庭抽样调查资料显示，2012年一季度全区城镇居民人均可支配收入12658元，同比增长%。

从收入结构看，家庭收入四项构成呈现“三升一降”的态势。

工薪收入仍然是居民家庭收入的主要来源，一季度人均工资性收入7176元，增长%；人均经
营性收入2676元，下降%；人均财产性收入906元，增长%，其中人均出租房屋收入722元，增长 %；人均转移性收入2616元，增长%，其中养老金或离退休金1787元，增长 %。