高端住宅小区物业管理服务方案

高端住宅小区物业管理服务方案
高端物业服务方案
xxxx物业管理有限公司
xxxx年xx月xx日
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高端物业服务方案
目录
方案提要 ---------------------------------------------------------------------------------- 4 第一章开发商及项目简介 -----------------------
5
一、xx小区开发商简介
二、xx小区项目简介
第二章 xxxx物业服务需求及服务思路 -------------------------- 6 第三章 xxxx物业服务的目标、标准、管理模式及运行 11
一、xxxx物业服务分期目标
二、xxxx物业服务标准
三、xxxx物业服务管理模式
四、xxxx物业服务运行机制
第四章 xxxx物业管理服务方案与实施 -------------------------- 18
一、客户服务
二、便民服务
三、安全管理、车辆管理、消防管理、应急预案
四、环境管理
五、房屋与设施设备管理
六、智能化系统的运行管理
七、业户档案资料管理
八、社区文化活动
九、员工招聘与培训
第五章 xxxx物业管理服务保障措施 ----------------------------- 56
一、全面推行人性化物业服务理念
二、即时服务和隐性管理相结合
三、职业化管理团队
四、实行计算机网络管理
五、全面实施ISO9001品质/14000环境管理体系
六、确立xxxx管理处服务型文化
第六章 xxxx物业管理机构设置及人员配置 ------------------- 58 第七章xxxx物业管理服务收支测算 ----------------------------- 71 第八章 xxxx物业管理处的组建与入伙装修管理 -------------76
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第九章 xxxx项目销售期的物业管理配合 ---------------------- 83 第十章xxxx物业管理需要开发商配合的事项 --------------- 88 结束语 ------------------------------------------------------------------------------- 91 ____________________________________________________________________ ____________________ 第 3 页共 91 页
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方案提要
一、xxxx的物业服务目标，是向客户提供安全、有序、优雅的生活环境和商业运营环境;以规范、专业的物业服务，配合好源河地产的开发建设，升华丰富源河地产的品牌形象和社会口碑，是xxxx物业服务肩负的重要职责。

二、xxxx的物业服务重点包括:1、各类设备系统的正常运行，包括供电供水、电梯、安全监控、消防、停车管理等;2、规范化的治安和消防，避免盗窃和火灾的发生;3、有序的交通组织，通过交通路线设置、停车位规划、车辆交通指引、停车管理等确保交通的秩序和人流、物流顺畅;4、高水准的环境管理，实现整洁性、美观性、明亮性和舒适性的目标，确保生活、运营所需的环境条件;5、增值服务，包括邮件、邮包、快递等代收、保管，室内清洁、维修以及房屋租赁等服务。

三、xx物业拟从现有项目中抽调管理骨干在xxxx管理处担任经理和客服、安全和环境专业主管以及专业工程师，在清远及周边多渠道招聘基层员工，通过专业强化培训，高质量地完成xxxx物业管理机构筹建、验收整改、交付/入驻、装修监管和正常期物业服务规范建立等关键目标。

四、xxxx的物业管理费建议为:高层住宅1.44元/月?平方米，商业3元/月?平方米。

除住宅外，其它物业类型的公共电费均据实分摊。

地下车位管理费建议为:50
个?月。

元/
五、由源河地产支付xxxx的物业管理筹备发生的全部开办费，共
计,495714.18元。

六、xxxx全部交付后的人员编制为79人。

七、如需xx物业为xxxx销售现场提供物业服务，具体服务品质标准和人员配置另行商定，由源河地产支付相关服务发生的全部人工费用、物耗费用，并按人工费用总额的20%向xx物业支付管理佣金。

八、深圳xx物业管理公司拥有一流物管体系、专业人才、项目经验，国家物业管理一级资质和ISO9000品质/ISO14000环境管理体系，现为深圳市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事。

xx物业有上100个项目的执行经验和专业、敬业的管理团队，强调针对具体项目量身定做物业服务方案，xx物业总部为项目提供强有力后方支援，确保项目在现场效果、管理服务规范、业主满意度和开发商配合等方面达到设定的目标。

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第一章 xx小区开发商与项目简介
一、xx小区开发商简介
xxxx开发商——清远市源河房地产开发有限责任公司，是一家以房地产开发为主业的具有项目资源整体动作的实力派企业。

公司成立以来，在社会各界的大力支持下发展迅速，在清远市开发了领先于当地房地产市场的品牌项目，也积累了丰富的开发经验。

同时逐步扩大了在房地产领域的影响力与知名度。

二、xx小区项目简介
清远xxxx位于xxxx东、xxxx以西、xxxx以南、xxxx以北。

总建筑用地面积约xxxx亩,其中市政道路用地占xxxx亩,村民实业用地xxxx亩,村民拆迁安置用地xxxx亩,开发商用地xxxx亩。

项目总建筑面积xxxx平方米,其中住宅建筑面积739521.91平方米，商业及公共配套面积xxxx平方米，地下室面积xxxx平方米，架空层面积xxxx平方米。

住宅总户数xxxx户，停车位xxxx个。

清远xxxx包括新xxxx村，新xxxx村，总建筑面积xxxx平方米，其中住宅建筑面积xxxx平方米，商业建筑面积xxxx平方米，地下室建筑面积xxxx平方米。

停车位xxxx个，住宅总户数xxxx户。

新村以住宅为主,底层布置商业群房,为整个社区打造商业中心区提供完备资源。

开发商在开发中尽最大可能让社区环境和标志性的建筑群错落有致,规划上采用了点视高层与短拼接型形成的线型语言相结合的方式,围合成三个大的庭院,将空间概念无限延伸,让住户享受山海一色的惬意空间。

公共配套部分则采用大聚居、小群落的控制方式排布,其中包括商业部分,主要在居宅区沿街面,以一到二层的建筑形式构筑商业步行街的大轮廓,同时在适当位置布署银行、邮局、便利店等配套设施,方便住户的使用。

在整体规划中还设置有两处特色商业区,一是在鹿鸣路和滨江路交汇处的黄金地段,设置有一处集中化高端名店林立的商业设施,设计过程中将根据商业类别、建筑造型,采取与景观融入的措施,为市民提供一条极具特色的商业街区。

该项目在景观设计上,按组团模块与大花园、大环境结合的方式,营造围合和半围合空间层次。

通过环境的创造,形成强烈的生活气息以及舒适的生活环境。

同时也增强邻里间的交往,活跃了生活气氛,增强了小区整体上的凝聚力,使之不仅成为一个居住空间,同时也创造了一个多元化、开放化、整体化的城市大花园。

项目在开发上还本着道路先行的原则,实行先修大道、逐步细化的修建策略,逐一实施,同时在基地现状中有一条东西走
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向的灌溉渠,考虑其特殊性,在规划中实行沿路掩埋的引渠方案,与道路一起施工建设,因此在道路设计上,除保留原有规划要维修的鹿鸣路与滨江路外,沿灌溉渠走向,将修建一条由滨江路到人民路的大道。

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第二章 xxxx物业服务需求与服务思路
一、xxxx住宅物业服务需求及服务思路
xxxx住宅的业户，以清远及周边社会各行业的精英人士为主体。

这些业户经过多年
努力获得了事业的成功，高度重视家庭生活、居住环境和生活品质与便利，强调人身财
产安全和隐私保护，具备较强的法治观念和权利意识，理解物业管理服务的必要性且对
服务效果、服务人员素质、服务流程规范都有较高期望。

住宅业户的具体物业服务需求
及服务思路，分专业简述如下:
1、客户服务平台:与业户无障碍沟通
, 建立热情、礼貌的交流界面与现代化服务调度中心。

, 对业户服务需求做出迅捷而专业的回应。

, 管理处将星期六作为重点服务日以便利业户办理事务。

, 提供特殊情况下预约上门服务。

, 通过日常走访与定期问卷，把握业户对服务评价与改进要求。

, 设立物业管理流程开放日与管理处-业户对话活动。

, 积极面对业户投诉，持续改进服务品质和流程。

2、安全秩序管理:立体交叉、封闭有序
, 针对xxxx治安特点设计安全管理方案，确保良好治安秩序。

, 建立以退伍军人为核心并经过职业化培训的保安队伍。

, 友好而严格的来访确认-记录管理，拒绝无关人员进入。

, 实行携带物品外出的业户签字确认程序，严防偷盗。

, 实行网络型岗位布点、24小时不间断巡逻。

, 运用现代化的可视监控及红外报警系统，及时发现异常。

, 建立管理处跨岗位的全民警戒制度，人人安全有责。

, 与业户签订居家安全协议，定期培训保姆，联手防范治安隐患。

3、设备设施维护:专业到位、健康运转
, 实施严格规范的设施设备维护流程。

, 配备经验丰富的专业技术人员和智能化维护监测设备。

, 确保设备设施的健康运行状态，及时养护、维修与更新。

, 定期检查消防设施、水压与报警系统。

, 重大检修事项做到提前预告。

, 定期组织设备设施的业户开放日。

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高端物业服务方案 4、入户维修:快捷热心、确保质量
, 急业户所急，第一时间抢修，限时到位。

, 实行工作态度、维修流程、品质保障的全面规范。

, 要求维修人员自带饮水、维修后清洁现场。

, 定期进行维修人员的专业技术培训并考核。

, 建立维修效果与业户对维修评价的回访制度。

5、清洁保洁:整洁优雅、干扰极小
, 科学设计清洁保洁作业流程。

, 合理安排清洁保洁作业时间，避开上下班高峰期。

, 人过地净的多岗位交叉保洁。

, 公共场地每日清扫、保洁，楼内大堂洁净无灰尘。

, 确保无卫生死角、积存垃圾、乱堆乱放。

, 定期进行蚊虫消杀，事前通知避免对业户不利影响。

, 做到共用水箱定期清洗，下水道、沙井、化粪池通畅。

6、环境绿化:赏心悦目、和谐安全
, 专业培植园林小品，精心营造人与自然的和谐。

, 修剪整齐美观，补苗及时，不露裸土。

, 了解和尽量选种业户喜爱的树木花草。

, 重视绿化安全，不种有毒、带刺、致病、异味植物。

, 免费代业户养护枯萎花草植物，长势良好时送还。

7、家园氛围:社区文化、联谊邻里
, 尽力消除冷漠隔阂，注入温馨感人的社区邻里情谊。

, 每年在xx小区入伙日举办邻里节活动，促进业户交流。

, 重点关注老人、小孩需求，组织相关专项兴趣活动。

, 组织业户参与文艺演出、书画展览、球类棋类比赛、旅游活动。

, 配备xx小区健身休闲设施，与医疗机构合作组织健康咨询。

, 提供便民手推车、雨伞、医药箱。

二、xxxx商业物业服务需求及服务思路
xx小区商业为多业态组合体，客流既有xx小区业户，也有周边的消费顾客。

商业
物业服务的对象，既有商家客户，又有消费客户，其物业服务需求及服务思路如下: 1、确保购物环境的舒适性。

物业服务要确保环境清洁、绿化养护、空间管理、广告
管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护等方面工作的专业、规范，使商业
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的整体效果达到整洁性、美观性、明亮性和舒适性，增强顾客的心理美好感受和购物消费的兴趣。

2、确保设施设备的正常功能。

监控系统、电梯系统、空调系统、安全管理系统、消防系统、交通管理系统等运行频繁，对正常运转率要求非常高。

为此，物业服务中须制订严格的设施设备的巡视管理制度、定期养护制度和大、中、小的维修计划，严格实施并监督设施设备的养护，确保设施设备养护到位、运转正常，创造商业正常经营的基础条件。

3、确保经营场所的治安与消防。

商家多、客流量大，安全管理要求非常高，首先要考虑商家店铺防盗安全和商品安全。

安全管理采取建立内保和外保的两种队伍建制，相互监督、相互牵制。

加强治安巡逻、货物出入管理检查、停业清场、员工出入检查、防盗窃巡查等多种监控方式，采取人防、技防措施，确保xx小区商业的高安全系数。

xx小区商业与其它大型商场一样，消防是安全管理的重中之重。

物业服务中应加强对消防设施的检查、管理和维护工作，制定消防安全管理制度，在物业管理机
构内部建立专职消防管理队伍，联合各商家单位建立义务消防组织，制定消防事故处理紧急预案，定期进行消防知识宣传培训和消防演习活动，确保xx小区的消防安全。

确保交通组织高效有序。

xx小区商业的物业服务要与住宅物业服务充分协调，4、
计划好交通路线设置、停车位规划、车辆交通指引、停车管理，以及紧急交通疏散的处理预案，确保交通通畅。

5、确保商业空间管理的规范性。

xx小区商业业态较多，品牌复杂，商家有各自的特色类别和经营风格。

因此为了维护xx小区商业的统一形象和风格，物业服务机构应该装修管理开始，加强对内部空间划分、店铺布置、装修风格、橱窗展示、广告宣传、商品摆放等方面制定统一规范标准，加强管理监督，从而维护xx 小区整体的内部和外部形象。

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第三章 xxxx物业服务的目标、
标准、管理模式及运行机制
一、xxxx物业服务分期目标
xxxx的物业管理将全面推行ISO9001品质/14000环境管理体系，并在项目全部交
付使用后:
1、一年获得清远市物业管理优秀示范项目称号;
2、二年获得广东自物业管理优秀示范项目称号;
3、物业管理服务质量标准按广东住宅物业管理服务标准执行。

二、xxxx物业服务质量标准
项目内容与标准
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对xxxx共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，并运用计算机进行(一) 管理。

综 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

合6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到管达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

理 7、根据业户需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价服目。

务 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、经常与业户沟通，及时解答业户的咨询和处理业户投诉，进行物业管理服务满意率调查，
征求业户的意见，改善服务质量。

11、每年开展四次以上健康有益的社区文化活动。

(二) 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

房 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，屋及时组织修复:属于大、中修范围的，及时编制维修计划
和住房专项维修资金使用计划，向管业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

理 3、每日巡查1次xxxx房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查
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记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业户公约(业户临时公约)要求，建立完善的住宅装饰
装修管理制度。

装修前，依规定审核业户(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修
的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安
全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管
部门。

6、xxxx主出入口设有xxxx平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元(门)、产
和公共配套设施、场地有明显标志。

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确:操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养
规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修(三) 复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修公用资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修设施或者更新改造。

设备
5、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

维修
6、设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。

养护
7、xxxx道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施:对可能发生的各种突发设备故
障有应急方案。

10、接到相关部门停水、停电通知后，应向业户做好通知工作。

1、xxxx主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次:配有安全监控设施的，配备专门人员实施(四) 24小时监控。

维护 3、有明显的车辆行走、停放标志，对进出xxxx的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、公共停放。

秩序 4、对进出xxxx的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时
及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五) 1、每栋每层设置一个垃圾桶，每日上门收集并清运垃圾2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、保无异味。

洁 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

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服 3、xxxx道路、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;
务一层共用大厅每日拖洗1次:楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次;及时清除道路积水。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

1、有专业人员实施绿化养护管理。

(六)
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

绿化
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

养护
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

管理
5、定期喷洒药物，预防病虫害。

三、xxxx物业服务管理模式
xxxx物业管理处的工作，将采取由xx物业清远分公司直接领导，xx物业总部督导、源河地产进行监管的模式。

公司根据xxxx的特征，本着高效、精简、安
全、科学的管理原则，将在本管理处设立客户服务、安全管理、环境管理、工程维修四个部门并设置主管负责，由管理处经理直接对各主管工作进行管理。

四、xxxx物业服务运作机制
1、管理体系
管理处在内部管理运作上，采用各部门责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。

而在整个具体运作中，管理处经理既是日常服务的指挥者，又是现场监督检查者。

各项工作安排制度化，各部门主管负责组织日常服务工作，过程信息通过现场检查、客户反馈渠道返回管理处经理。

整个物业服务经过持续的组织、评估、改进，使得管理处的工作做到有标准、有制度、有计划、有执行、有督导，保证物业服务的专业、规范和优质效果。

2、运作机制
xxxx管理处运作机制流程图
管理监督
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管理处经理
指令
信息反馈
3、管理运作流程
管理处运作流程图
客户投诉、查询、求助等
接回受访汇报
管理处监督通知相指导关部门
环工安客
境程全户
管维管服
理修理务
执行
处理完成通知检查、落实
做好记录
4、人员培训与管理
(1)人员培训
培训，是xx物业的一项基本制度，不断对各级员工进行不同项目、不同阶段的培训，也是完成管理目标的重要保证。

因此在物业管理处成立之日起，xx物业将实行一整套有效的培训计划，并予切实推行，以培养出一批有理想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才。

公司将依靠这样的一批人才来确保出色完成xxxx的各项物业管理工作。

A、培训形式
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(a)培训分三个阶段进行
入职培训:指员工在正式进入岗位之前进行的基本理论、基本素质、项目介绍、企业文化、服务意识、礼仪礼貌要求等的培训。

上岗培训:对所有岗位员工在上岗前进行的基本技能、操作规范、工作标准以及安全培训、消防培训。

管理期培训:指管理处在运作过程中，对员工素质、技能及思想觉悟进行持续的、有计划的提高型培训。

(b)培训分集中培训和各专业人员单项分类培训
集中培训:所有员工必须参加的基本培训，包括:项目情况介绍、管理的要求与方法，学习物业管理法规、制度、纪律、其他法律知识、职业道德规范等。

分类培训:
秩序维护员培训:重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。

客服人员培训:重点培训礼仪知识、档案管理、服务意识、素质要求等
绿化工、保洁员培训:重点培训保洁及绿化规范、工作重点、素质要求等。

工程维修人员培训:重点培训操作规程、维保计划编制、专业技能等。

(c)培训方式采取办班培训、在岗培训、参观学习、理论研讨、岗位练兵等各种形式进行。

B、培训目标
(a)管理人员持证上岗
(b)特种工作人员持证上岗
(c)其它员工达到岗位技术精通、职责明确
(2)人员管理
A、招聘
管理处人员的组成，经理和主管从公司抽调组成，其它人员则坚持执行公开、公平、公正的原则对外招聘，公司奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士的用人制度，同时根据xxxx的特点，在人员选聘上特别强调对人员人品素质及过往表现的考察。

公开招聘:公开向社会、单位招聘人才，择优录取。

定点招聘:定点与区、市、职业介绍中心，劳动部门联系挂钩，招聘退伍军人，保
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高端物业服务方案
安学校毕业生担任管理处的秩序维护员。

B、岗位责任制度
管理处内部管理运作制度之一，就是实行管理人员岗位责任制，在制度上明确每个岗位的工作要求，工作责任、职权范围，使得每项工作都有明确的指引，具体的要求，达到的效果，真正保证每项工作的实效性。

另一方面岗位责任制也落实到每位人员，每一岗位，专人专项，有工作责任，也有责任负责人，确保工作的落实。

因保证了每一项具体的、细小的工作有落实、有执行，从而保证了管理处的整体工作的顺利开展。

C、绩效考核与竞争
管理处制订一整套完善的绩效考核与竞争制度，并在质量体系程序文件中有具体的要求。

以便促进管理处的工作不断的完善和不断的创新。

(a)绩效考核
日绩效考核:由专业口负责人、班组长对责任人每日工作的检查考核。

月绩效考核:由管理处经理对管理处工作的检查考核，公司本部对管理处工作的检查考核。

年中绩效考核:由公司总经理带队，公司各职能部门对管理处工作的综合考核。

年度绩效考核:由公司对管理处年度工作进行全面的绩效考核和总结，并做出考核结论。