房地产价格指数调查方案

房地产价格指数调查方案
一、总说明 (2)
二、报表名目 (6)
三、调查表式
〔一〕综合报表表式
土地交易价格指数〔价格〕汇总表 (7)
房屋销售价格指数〔价格〕汇总表 (8)
房屋租赁和物业治理价格指数〔价格〕汇总表 (9)
〔二〕基层报表表式
土地交易价格调查表 (10)
房屋销售价格调查表 (11)
房屋租赁和物业治理价格调查表 (12)
四、附录
〔一〕调查都市及其区划编码 (13)
〔二〕房地产价格统计指标及编码对比表 (14)
〔三〕要紧指标说明 (15)
〔四〕报表填报简单说明 (17)
一、总说明
〔一〕调查目的
房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业连续、健康进展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。

〔二〕调查任务
1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地把握各种价格资料。

2.编制房屋销售、房屋租赁、物业治理和土地交易等价格指数，科学地运算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场进展趋势。

3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情形等要紧指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情形、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。

4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。

〔三〕调查都市和调查范畴
目前，房地产价格调查在全国70个大中都市进行，调查范畴为市辖区。

河南调查都市名单及其辖区区划编码见附录。

〔四〕调查内容和调查对象
1.调查内容
(1)房屋销售价格。

房屋销售价格要紧包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。

(2)房屋租赁价格。

房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金，要紧包括住宅〔经济适用房、廉租房、一般住宅和高档住宅〕租金和非住宅〔办公楼、商业营业用房和其他用房〕租金等。

(3)物业治理价格。

物业治理价格是指物业治理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行修理、养护、治理，爱护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业治理价格要紧包括住宅、办公楼和商业营业用房物业治理价格等。

(4)土地交易价格。

土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。

土地交易价格要紧包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其他用地价格等，土地交易方式要紧包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。

2.调查对象
(1)各级政府房地产行政主管部门，如房地产治理局、土地治理局、房屋土地交易中心等。

(2)房地产企业。

(3)房地产经营机构。

(4)物业治理企业。

(5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。

〔五〕调查方法
房地产价格调查为非全面调查，采纳重点调查与典型调查相结合的方法。

调查方式采纳报表与调查员实地采价相结合的方式。

为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原那么：
1.代表性强。

为保证调查资料的可靠性和连续性，选择的调查单位要规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大，经营状况比较稳固。

选择调查单位时，要统筹考虑项目因素。

一样来说，大的房
地产经营服务项目具有较强的代表性。

2.兼顾不同企业注册登记类型。

调查对象不仅要选择国有企业，也要选择集体、合资、外资等企业。

3.兼顾各种用途的房地产项目。

新建房的调查项目要包括经济适用房、一般住宅、高档住宅、办公楼、商业营业用房等，并要考虑其地段、结构等因素。

在选择土地调查项目时，要考虑其级别、用途、交易方式等因素。

4.兼顾不同地理位置的房地产项目。

由于存在着级差地租，不同地理位置的房地产单位面积价格差异较大。

因此在选择调查单位时，要兼顾不同地理位置〔地段〕的房地产项目。

所选调查单位的房地产营业额总值一样应占本地区总额的75％以上。

选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型〔编码〕填报调查表。

〔六〕调查资料的取得和上报
1.房屋销售价格数据采集方法
房屋销售价格实行月报。

某房屋类型、某套型房屋上月销售面积、销售金额是指该房屋类型、该套型房屋上月实际销售总面积和总金额。

原那么上，在选取房屋样本时，按照房屋类型分区域〔辖区〕、分套型从上月、本月销售的房屋当中分别选取销售量〔套数〕所占比重最〔较〕大、同质可比性强、代表性强且最接近15日交易的一套房屋价格作为该类型房屋上月、本月价格。

距15日时刻相同的前〔A〕、后〔B〕两日均有同质可比房屋时，用15日后〔B〕的房屋价格作为样本。

原那么上，同一个房屋类型上月、本月同质可比样本房屋交易日期间隔应大于25天小于35天。

报表时需填报样本房屋详细地址〔包括门牌号码〕，以便于对采集价格的可比性、准确度进行核实和评估。

2.房屋租赁、物业治理和土地交易价格数据采集方法
房屋租赁、物业治理和土地交易价格实行季报。

每月要调查一次各种价格及数量、金额等。

季度数量、金额是该季度每个月〔共三个月〕的实际交易总数量、总金额分别相加求得，季度价格那么由该季三次调查样本价格算术平均求得。

3.数据采集过程中需要注意的问题
房地产交易往往是一次性交易。

因此在进行房地产价格调查时，要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。

4.资料上报时刻和上报方式
市级调查队在搜集汇总各调查都市调查资料后，房屋销售价格月报要将汇总结果和原始资料一同于当月29日前〔房屋租赁、物业治理和土地交易价格季报于季末月29日前〕以FTP传输方式或其他指定方式，按要求上报国家统计局河南调查总队。

基层调查单位资料上报时刻和上报方式由各地自定。

〔七〕房地产价格指数编制方法
本方案所运算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业治理价格指数和土地交易价格指数。

这四套指数的运算方法相似，均采纳超级汇总的方法，用链式拉氏公式运算。

下面以房屋销售价格指数为例，详述其运算方法如下：
1.环比价格指数的运算
本方案中，多层住宅、高层住宅、其他住宅、别墅、高档公寓叫细项〔细项不赋固定权数〕，只包含细项或不再细分的房屋类型称为差不多分类。

据此定义，按房屋类型分，房屋销售包括新建房销售和二手房销售两大类。

其中，新建房大类包括住宅、非住宅两个中类，新建住宅中类包括经济适用房、商品住宅两个小类，商品住宅小类包括一般住宅、高档住宅两个差不多分类，经济适用房小类同时也是差
不多分类。

新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个差不多分类；二手房大类包括住宅、非住宅两个中类，二手住宅中类包括一般住宅、高档住宅两个差不多分类，二手非住宅中类同时也是差不多分类。

有些差不多分类又划分为假设干个细项，如一般住宅包括多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项。

因此，要运算房屋销售价格指数应先运算各差不多分类价格指数，然后采纳加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。

具体步骤是： 〔1〕运算差不多分类及以下类别〔细项〕环比价格指数
运算公式为：111
,111()i
n
i t t i i t t t n
i
t i p w p K w -=---==
∑∑ 〔1-1〕
其中：1t i p -为某类别第i 个楼盘所选样本t-1期〔上期〕价格，i t p 为t 期〔报告期〕同质可比样本价格；1i t w -为第i 个楼盘t-1期〔上期〕销售额，n 为该类别包含楼盘的个数。

〔2〕运算差不多分类以上各类别环比价格指数 运算公式为：,1,1
1
1
n
i i
t t t t n
i i
i w K K w
--===
∑∑ 〔1-2〕
其中：,1i t t K -为该类别所含第i 个下一级类别的t 期〔报告期〕环比指数，i w 为第i 个下一级类别的固定权数〔一样每年调整一次〕，n 为包含下一级类别的个数。

2.固定参照期各类别价格指数的运算 运算公式：
t,0,11,0,10,0,11
1
t t
t t t i i i i i i I K I K I K ----===⨯=⨯=∏∏ 〔2-1〕
其中：0表示参照期〔参照期指数0,0I =100〕，t 表示报告期。

,1i i K -为i 期环比价格指数，,0t I 、1,0t I -分别表示以t 、t-1期为报告期以0为参照期的价格指数。

3.季度、年度及某段时期累计价格指数的换算 〔1〕季度累计价格指数的换算 运算公式：
,03,0/t t I I I -=季度,累计 〔3-1〕
其中：t 为季度末月所在报告期，,0t I 、3,0t I -分别表示以t 、t-3为报告期以0为参照期的价格指数。

〔2〕年度累计价格指数的换算 运算公式：
,012,0/t t I I I -=年度,累计 〔3-2〕
其中：t 为报告年份12月所在报告期，,0t I 、12,0t I -分别表示以t 、t-12为报告期以0为参照期的
价格指数。

〔3〕某段时期〔m 个月〕累计价格指数的换算 运算公式：
n+m,0n,0/I I I =时期,累计 〔3-3〕
其中：n 为时期前月距参照期0的月数，n,0I 、n m,0I +分别表示以n 、n+m 为报告期以0为参照期的价格指数。

4.月度、同期同比指数的换算 〔1〕月度同比指数公式
,012,0/t t I I I -=月度,同比 〔4-1〕
其中：t 为某月〔以0为参照期〕，,0t I 、12,0t I -分别表示以t 、t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

〔2〕同期同比指数
同期同比价格指数为各月同比指数的简单算术平均数。

二、报表名目
(一)综合表
(二)基层表
三、调查表式
〔一〕综合报表表式
土地交易价格指数〔价格〕汇总表
单位负责人：填表人：报出日期：年月日
房屋销售价格指数〔价格〕汇总表
单位负责人：填表人：报出日期：年月日
房屋租赁和物业治理价格指数〔价格〕汇总表
单位负责人：填表人：报出日期：年月日
〔二〕基层报表表式
土地交易价格调查表
都市代码：□□□□
单位负责人：填表人：联系：报出日期：年月日说明：1.本表是由在统计范畴内的都市辖区内所选中的进行土地治理、开发经营活动的企业、事业和行政机关等单位填报。

报送时刻及方式按当地规定执行。

2.项目区域〔区划〕及编码：按方案附件一要求格式填报。

3.项目地段及编码：
1一级 2 二级 3 三级 4 四级 5 其他
4.项目类型编码：
1000 土地交易总计
1100 一、居住用地
1110 〔一〕经济适用房用地
1199 〔二〕商品住宅用地
1120 1.一般住宅用地
1130 2.高档住宅用地
1200 二、工业用地
1300 三、商业营业用地
1400 四、其他用地
5.交易方式及编码：
1 拍卖
2 招标
3 挂牌
4 市场转让
5 市场抵押
6 其他
房屋销售价格调查表
都市代码：□□□□
单位代码：□□□□□□□□-□ 单位名称： 单位地址： 单位 ：□□□□□□ 年 月
单位负责人： 填表人： 联系 ： 报出日期： 年 月 日 说明：1. 本表是由在统计范畴内的都市辖区内所选中的进行房地产治理、房屋开发经营活动的单位〔企业〕
填报。

报送时刻及方式按当地规定执行。

2. 己、庚、辛栏：新建房住宅类房屋填报，新建房非住宅、二手房不填报。

3. 项目区域〔区划〕及编码：按方案附件一要求格式填报。

4. 项目地段及编码： 1一级 2 二级 3 三级 4 四级 5 其他
5. 房屋类型及其编码： 1999 房屋销售总计
2000 一、新建房
2100 (一)住宅
2110 1.经济适用房 2199 2.商品住宅 2120 ⑴一般住宅
2121 ①多层住宅 2122 ②高层住宅 2123 ③其他住宅
2130 ⑵高档住宅
2131 ①别墅 2132 ②高档公寓
2200 (二)非住宅
2210 1.办公楼
2220 2.商业营业用房 2230 3.其他用房
4000 二、二手房
4100 (一) 住宅
4110 1.一般住宅
4111 (1)多层住宅 4112 (2)高层住宅 4113 (3)其他住宅
4120 2.高档住宅
4121 (1)别墅 4122 (2)高档公寓 4200 (二) 非住宅
6. 套型及编码： (1) 90平方米及以下 (2) 90平方米以上
表 号：Ｖ ２ ２ １ 表 制表机关：国 家 统 计 局 文 号：国统字[2007]118号 有效期至：2 0 0 9 年 1 月
房屋租赁和物业治理价格调查表
都市代码：□□□□
单位代码：□□□□□□□□-□ 单位名称： 单位地址： 单位 ：□□□□□□ 年 季度
单位负责人： 填表人： 联系 ： 报出日期： 年 月 日 说明：1.本表是由在统计范畴内的都市辖区内所选中的进行房地产治理、租赁活动的中介机构、物业治理企业、居民等填
报。

报送时刻及方式按当地规定执行。

2.项目区域〔区划〕及编码：按方案附件一要求格式填报。

3.项目地段及编码： 1一级 2 二级 3 三级 4 四级 5 其他
4.房屋租赁项目类型及其编码： 4999 房屋租赁总计
5000 一、住宅
5100 (一)经济适用房 5200 (二)廉租房 5999 (三)商品住宅 5300 1.一般住宅 5400 2.高档住宅
5410 ⑴别墅 5420 ⑵高档公寓
6000 二、非住宅
6100 (一)办公楼
6200 (二)商业营业用房 6300 (三)其他
5.物业治理项目类型及其编码： 9000 物业治理总计 9100 一、住 宅
9110 (一)经济适用房
9199 (二)商品住宅 9120 1.一般住宅 9130 2.高档住宅
9131 ⑴别墅 9132 ⑵高档公寓
9200 二、非住宅 9210 (一)办公楼
9220 (二)商业营业用房
9230 (三)其他
表 号：Ｖ ２ ２ ２ 表 制表机关：国 家 统 计 局 文 号：国统字[2007]118号
四、附录
〔一〕调查都市及其区划编码
〔二〕房地产价格统计指标及编码对比表
〔三〕要紧指标说明
1．房地产
从广义上讲，房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。

但就我国目前房地产业的业务范畴而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地〔都市地产〕，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施〔都市房产〕和对这些建筑、辅助设施的治理等。

农村生产用地、用房及宅基地等不属都市房地产业的业务范畴。

国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程终止后，才纳入都市房地产业的经营范畴。

小产权房屋不属于本方案统计范畴。

2．新建房
新建房是指经政府有关部门批准建筑的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，自建自用的住宅或其他建筑物不属于新建房范畴。

本方案中的新建房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。

3．二手房
是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、承诺上市交易的已售公房、经济适用房。

4．住宅
是指专供居住用的房屋。

要紧包括经济适用房、一般住宅、高档住宅等，职工家属宿舍、集体宿舍〔包括单身宿舍〕和学生宿舍等也包括在内。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室、车库等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅社等具有专门用途的房屋。

5．经济适用房
指依照地点经济适用房打算安排建设的具有政策性和社会保证性质的住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指房屋建筑造价和销售价格低于一样商品住宅；适用性是指适合都市低收入家庭购买使用。

经济适用房用地一样采纳行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费减半征收；在销售价格上实行政府指导价，按保本微利原那么确定价格；在建设方式上，经济适用房有政府组织建设、政府托付建设等多种方式。

6．一般住宅
一般住宅是指按所在地一样民用住宅建筑标准建筑的居住房屋〔不包括经济适用房〕。

一般住宅的容积率一样在1.0以上，房屋类型要紧有多层和高层两种。

多层住宅是指２－６层〔含６层〕的楼房；高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。

由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可依照实际情形酌情确定。

7．高档住宅
高档住宅是指建筑造价和销售价格明显超出一般住宅建筑标准建筑的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。

别墅一样是指在郊区或风景区建筑的园林式住宅，一样拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。

高档公寓一样是指其单位建筑面积销售价格高于当地一般住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯并拥有较好的绿化、商业服务、物业治理等配套设施。

8．90平方米及以下住房
是指新建住宅中，套型建筑面积不超过90平方米〔含90平方米〕的住房。

套型建筑面积由套内使用面积和分摊的共有建筑面积组成，报表时以销售合同中实际测绘的建筑面积为准，假设销售合同为套内使用面积那么需折算成建筑面积。

9．90平方米以上住房
指套型建筑面积超过90平方米的住房。

10．非住宅
指除住宅以外的其他房屋。

要紧包括办公楼、商业营业用房等。

11．办公楼
指机关、团体、企业、事业、学校、医院等单位的各类办公用房。

包括档次较高的、设备较齐全的写字楼和条件一样的一般办公用房。

12．商业营业用房
指用于商业经营服务活动的房屋。

如商场、酒店、饭店、度假村等。

13．其他用房
是指非住宅中不属于办公楼、商业营业用房用途的房屋建筑物，如工业生产及储备用房、中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。

14．居住用地
居住用地即居民住宅用地，是指用于建筑居民居住用房所用的土地，要紧包括经济适用房用地、一般住宅用地和高档住宅用地。

15．工业用地
工业用地是指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。

16．商业营业用地
指用于开展商业、旅行、娱乐活动所占用的场所。

如用于建筑商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院、俱乐部等用地。

17．其他用地
指用于建筑办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。

如办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。

18．房产价格
房产价格按取得所有权〔使用权〕的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。

19．房屋销售价格
指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格〔合同价格〕。

房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。

它要紧包括新建房销售和二手房销售两部分。

20．新建房销售价格
指进入房屋市场进行交易的房屋，第一次进行产权登记时的实际交易价格〔合同价格〕。

其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的阻碍。

21．二手房销售价格
是指进入房屋市场进行交易的房屋，再次进行产权登记时的实际交易价格。

该指标取自«存量房屋买卖合同»。

假设合同中含有相关税费，那么应将其扣除。

22．房屋租赁价格
指房屋的所有人出租房屋的实际价格。

在此种交易形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者舍弃或出让一定时期内的房屋使用权。

房屋租赁价格包括住宅租赁、办公楼租赁和商业营业用房租赁等。

23．土地交易价格
指房地产开发商或其他建设单位在进行项目开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。

土地交易方式要紧包括拍卖、招标、挂牌、市场转让和市场抵押等。

24．权数
权数表示某商品销售的面积占全体商品销售总面积的比重，通常以千分之多少表示。

如：在房屋销售总计中，新建房和二手房销售面积分别占房屋销售总面积的700‰和300‰，那么新建房和二手房的权数就分别为700和300。

〔四〕报表填报简单说明
1．调查表表头如何填写？
都市代码—按照方案附件一都市代码表填写。

单位代码—是指依照国家标准«全国组织机构代码编制规那么»(GB11714—1997)，由组织机构代码登记主管部门给每个企业、事业单位、机关和社会团体颁发的在全国范畴内唯独的、始终不变的法定代码。

单位代码共9位，由八位无属性的数字和一位校验码组成。

所有单位均应填报本项。

具体填写规定如下：
〔1〕法定代码的填写规定
差不多领取了法定代码的法人单位和产业活动单位必须使用法定代码，不得使用临时代码。

在填写时，要按照技术监督部门颁发的«中华人民共和国组织机构代码证»上的代码填写。

产业活动单位是本部的，假如没有法定代码，使用其所属的法人单位法定代码的前8位，第九位校验码填〝B〞。

〔2〕使用临时代码的规定
尚未领到法定代码或不属于法定代码赋码范畴的单位，一律由各级统计部门从临时码段中给予代码。

单位名称—是指所选调查单位〔企业〕的详细名称。

按照工商部门登记的名称填写，行政事业单位的详细名称按编制部门登记、批准的名称填写，社会团体、民办非企业单位和基层群众自治组织的详细名称按民政部门登记、批准的名称填写。

单位地址—是指所选调查单位〔企业〕的详细通信地址。

要求写明单位所在的省〔自治区、直辖市〕、市〔区〕、居委会〔乡镇〕、街道〔村〕名称及门牌号码。

单位—是指所选调查单位〔企业〕通信所用的邮政编码。

2．调查表中项目编码和数据如何填写？
项目序号—被调查单位所有项目从1开始顺次编写项目序号，同一个项目在不同调查时期共用〔填写〕同一个项目序号。

例如：某公司4月份共有2个房屋销售项目，分别是项目甲、项目乙。

在4月份的统计报表中项目甲的项目序号为1，项目乙的项目序号为2。

假如项目甲4月底销售完毕，5月份项目乙连续销售并新增房屋销售项目丙。

那么在6月份统计报表中，项目甲〔项目序号为1〕消逝，项目乙〔项目序号仍为2不变〕连续统计，新增项目丙〔项目序号为3〕。

项目位置名称—包括项目所在的位置和项目名称。

填写格式为：〝项目位置〞+〝项目名称〞。

项目区域—即项目所在辖区，为2位码。

按照方案附件一各都市辖区代码表填写。

项目地段—项目地段为1位码，按调查表后的编码说明填写。

项目地段是指依照项目所在地段的土地级别而划分的等级。

其中，土地级别是由各级土地治理部门依照土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级，是运算土地价值的重要依据之一。

目前各地对土地等级的划分标准并不统一，一样的划分原那么是按照土地距离市中心的远近划分为一、二、三、四、其他五个级别。

假如某市自定的土地级别为一级、二级、三级、四级、五级、六级……，那么报表中项目地段编码统一填写格式为：一级填1，二级填2，三级填3，四级填4，五级及以后各级归为其他类填5。

土地没有进行级别划分的地区，能够将其按繁华、较好、一样和偏僻等划分为一、二、三、四级。

项目类型—项目类型编码为4位码，按调查表后的项目编码说明填写。

住宅套型—住宅套型编码为1位码，分为90平方米及以下和90平方米以上两种。

交易方式—指土地的交易方式，为1位码。

按土地交易价格调查表后的交易方式编码说明填写。

在土地交易方式当中，拍卖交易是指通过公布拍卖公告，由竞买人在指定时刻、地点进行公布竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为；招标交易是指通过公布招标公告，进行公布招标，由投标人进行。