2008年廊坊城市市场研究及案例分析

F
得分
排名
F1
得分
排名
F2
得分
排名
F3
得分
排名
Fi
得分
排名
使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类
h
8
二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）
通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析F得分排名情况，再根据横向对比城市分数进行正 态分布划分区间段，如下例：
类别 A类 B类 C类 D类
得分区间段
二分类别 A+ A B+ B C+ C D+ D
二分区间
概率分值区 87.5—100.0 75.0—87.5 62.5—75.0 50.0—62.5 37.5—50.0 25.0—37.5 12.5—25.0
0.0—12.5
城市 南京、常州 济南、唐山 石家庄 徐州 廊坊、秦皇岛 沧州 聊城、邯郸 蚌埠
h
14
关注点3：市场需求是否有满足？
总量：有无达到一定规模
市
供给
场
增幅：有无达到一定比例
需
求 考 量
需求（成交）
总量：有无达到一定规模 增幅：有无达到一定比例
指
供求关系：是否合理
标
综合
区位排名：是否靠前
人均面积：是否有空间
h
15
关注点4：价格增长是否有空间？
价 格
均价
增
长
考
量
指
其它
标
地产成交价格：有无增长空间 房产价格：有无持续增长 增长幅度：有无达到一定比例 区位排名：与周边其它城市或区域相比 价格区间：客户普通接收的价格 购买压力：房价收入比
MO、M1、M2（总量、增幅） 人均可支配收入（总量、增幅） 人均消费性支出（总量、增幅、结构） 开发投资（总量、增幅、潜力……） 土地购置 市场供需（总量、增幅、供需比） 价格（量、增幅、趋势……）
h
4
二、城市研究—城市分类研究（理论框架）
经济性指标
城
市
分
类 考
人口性指标
量
指
标
收支性指标
环境性指标
解决是否 进入问题
解决进入 哪儿问题
解决市场 机会问题
解决进入 时机问题
解决产品 开发问题
h
12
关注点1：宏观经济是否支撑？
GDP水平
宏
观
经
济 考
居民可支配收入
量
指
标
城市规划
总量：是否较大 增幅：是否够快 结构：是否合理 排名：是否靠前 总量：是否较大 增幅：是否够快 排名：是否靠前 负荷：是否合理 城市规划：是否有强势“概念” 产业规划：是否能导入人口 用地规划：是否有较大发展
人均GDP 非农产业结构比重 霍夫曼比 民营经济比重 外贸依存度 规模工业增加值 城市化率 城市人口比重 人口自然增长率 市区人口密度 人均可支配收入 人均消费性支出 城镇就业率 家用电脑普及率 建成区绿化率
h
5
二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）
指标 编号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
廊坊房地产市场版块分析
项目案例分析——江南水郡
h
2
一、研究理由
宏观经济是房地产产业发展基础
城市分类是城市横向对比研究，甄选投资方向 城市深入研究是机会选择的实操基础
h
3
二、城市研究—宏观经济研究
经济性指标
宏
观
价格性指标
经
济
货币性指标
考
量
指
居民收入消费指标
标
房地产行业指标
GDP(总量、增幅、结构……） 经济三驾马车（总量、增幅……） 工业增加值（总量、增幅……） CPI、PPI
2004 6.04 3.82 1.58
2005 6.68 5.58 1.20
2006 7.81 6.06 1.29
2007
2008
9.46
9.76
7.62 1.24
6.21 1.57
销售面积9年 来首次下降
新开销售比上升
时间
竣工面积 （亿㎡） 销售面积 （亿㎡）
10
11 12 13 14 15
指标分项 城市名称 人均GDP（元） 非农产业结构（%） 霍夫曼比 民营经济比重（%） 外贸依存度 规模工业比重 城市化率（%） 城市人口比重 人口自然增长率（‰）
济南
市区人口密度（人/km²）
人均可支配收入（元） 人均消费性支出（元） 城镇就业率（%） 家用电脑普及率（%） 建成区绿化率（%）
h
37
全国房地产行业——房地产开发（土地开发购置）
房地产开发企业土地开发及购置情况（单位万㎡）
年份
完成开发土地 面积
待开发土地 面积
购置土地 面积
1997
7371.3
17670.1
6641.7
1998
7730.1
13530.7 10109.3
1999
9319.6
13505.2 11958.9
2000
唐山
南京 石家庄 徐州 秦皇岛 邯郸
沧州
廊坊
聊城
常州
蚌埠
使用SPSS软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类
h
6
二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）
聚类分析——城市聚类案例演示
h
7
二、城市研究—城市分类研究（程序过程演示）
城市因子分析排名
城市
济南 唐山 南京 石家庄 徐州 秦皇岛 邯郸 沧州 廊坊 聊城 常州 蚌埠
2008年三项指 标增长大幅下挫
商品房销售9年来 首次负增长
h
39
全国房地产行业——房地产开发（商品房供需比）
时间
新开工面积 （亿㎡） 销售面积 （亿㎡）
新开销售比
2000 2.83 1.7 1.66
2001 3.59 2.08 1.73
2002 4.23 2.5 1.69
2003 5.43 3.22 1.69
城市市场研究及案例分析
h
1
框架目录
第一部分、为什么要进行城市投资（发展和新进）机会研究？ 第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究？
宏观经济研究——基础研究层面
城市分类研究——决策参考层面
城市深入研究——具体操作层面 第三部分、城市发展或进入机会评价模型（探讨性模型）
第四部分、案例分析——C+类城市（廊坊）研究分析 宏观经济研究案例——全国、廊坊
外来人口需求（万㎡）
中
高
说明
h
24
（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）
指标
低
城市人口（万人）
中心城区
供给
需求
未来住宅需求 空间分布
城市人口（万人） 次中心区域 供给
需求
城市边缘区 域
城市人口（万人） 供给 需求
中
高
说明
h
25
（二）、住宅市场——商品房分布演示
③、××——××元/㎡
①、××——××元/㎡
参考分类结果，可对同类城市进行对比研究，同类城市具备一定的共性，如研究将石家庄， 可将徐州作为参考对比；
h
9
二、城市研究—城市深入研究
城市发展流程
城市拓展流程
项目：是否介入？
城市：进与不进？
客户：在哪？
时机：何时进？
客户：定位哪些客户？
产品：开发什么产品？
区位：从哪进？
价格：什么价格出售？
操作：如何开发？
合计
指标阐述 权重
单项得分 h
最终得分
衡量标准
衡量城市发展水平
衡量房地产需求是否充足
衡量居民消费力高低
衡量未来城市房地产的辐射半径
衡量城市发展方向是否适合发展
衡量城市规划是否有利于房地产发展
衡量是否对当地房地产有推动作用
衡量城市房地产市场容量
衡量城市房地产市场容量
衡量市场上升空间
衡量产品的开发机会
20
h
16
关注点5：产品投放是否有机会？
产
品
市场供给
投
放
考
量
指
价格
标
各类产品的市场供应比重 各类产品的市场成交比重 各类产品的供求关系
各类产品的价格水平
h
17
（二）、客户需求实现
宏观经济环境
➢市政府网 ➢城市历年统计年鉴 ➢城市规划网 ➢国土资源网
➢城市政府网
客
城市地理环境
➢城市规划网 ➢城市地图网
城市人口
城市化率 户籍人口 自然增长
外来人口增长
城市相关规划
城市规划
旧城改造
轨道交通建设
h
说明
23
（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）
指标
低
总人口（万人）
城市人口 城市化率
城市人口（万人）
未来五年 住宅需求 总量
住宅需求总量（万㎡） 改善居住需求（万㎡）
城市规划 人口自然增长需求（万㎡）
被动拆迁需求（万㎡）
2006
27128.4
37523.7 36573.6
2007
27566.2
41484.0 40245.8
2008
26022.5
- 36784.7
剔除04年自97年来土 地开发面积下降
08年土地购置面积相 比07年下挫9.42%
h
38
全国房地产行业——房地产开发（商品房供需）
连续4年商品房竣 工少于销售
户
需
➢城市历年统计年鉴
求 实
市场需求环境
➢城市房地产网 ➢房产交易中心统计报告 ➢城市国土资源网
现
➢实地调查
途
径
价格空间环境
➢实地调查 ➢房地产交易中心统计报告 ➢房地产交易网
➢当地房地产企业市场研究报告
产品开发环境
➢实地调查 ➢城市房地产网 ➢房地产交易中心统计报告 ➢当地房地产企业市场研究报告
h
h
13
关注点2：区位地理是否有优势？
空间环境
区
位
环
境 考
配套设施
量
指
标
规划利好
地理位置：相邻辐射关系 历史人文：有无悠久历史文化 自然景观：有无优越自然景观 交通环境：内外交通是否便捷 教育环境：有无知名教育支持 医疗环境：有无知名医疗设施 生活环境：有无完善生活设施 功能定位：有无强势“概念”导入 基础规划：有无大型基建规划 生活配套规划：有无大型商业规划
h
说明
28
（四）、商业用房市场需求分析模型（接上表）
指标
低
中
高
总人口（万人）
购买力
未来五年 商业用房 需求总量
从业人员人均占有商业面积（㎡） 城市人均商业面积（㎡） 原人口改善需求新增规模（万㎡）
新增人口需求规模（万㎡）
商业物业需求规模（万㎡）
指标
低
中
高
未来商业用房 需求空间分布
中心城区 次中心区域
18
三、城市发展和进入机会评价模型
说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅 需求分析模型和商业需求分析模型；
h
19
（一）、城市投资机会总体评价体系
类别
基本面
发展面 政策面 行业面
影响因素
GDP 人口规模 人均可支配收入 重大基础设施 城市发展方向 城市规划定位 政策金融环境 供给量 成交量 价格 产品
④、××——××元/㎡ ⑤、××——××元/㎡
⑦、××——××元/㎡
②、××——××元/㎡ ⑨、××——××元/㎡
⑧、××——××元/㎡
⑥、××——××元/㎡
h
26
（二）、住宅市场——二手房分布演示
③、××——××元/㎡
①、××——××元/㎡
④、××——××元/㎡ ⑤、××——××元/㎡
⑦、××——××元/㎡
11666.1
14754.8 16905.2
2001
15315.8
14582.1 23409.0
2002
19416.0
19178.7 31356.8Βιβλιοθήκη 200322166.3
21782.6 35696.5
2004
19740.2
39635.3 39784.7
2005
22676.2
27522.0 38253.7
h
黄金五年 后跌破10
连续7个季度下行下降幅度 趋快
33
全国宏观经济——三驾马车
增长平稳
连续6个月下行下跌 入负值区
相对增长平稳 后续动力相对不足
h
34
全国宏观经济——规模工业增加值
重幅下挫
趋势下行
h
35
全国宏观经济——CPI vs PPI
8年后双率双双跌入负 值区，通缩压力加大
h
36
全国房地产行业——城镇固定资产投资 vs 房地产投资
产品：开发何种产品？
操作：如何开发？
h
10
二、城市研究—投资机会研究分析
城市投资机会研究 了解客户关注
实现客户关注
h
11
（一）、客户关注要点分析
五大关注点
宏区 市 价 产 观位 场 格 品 经地 需 增 投 济理 求 长 放 是是 是 是 是 否否 否 否 否 有有 有 有 有 支优 满 空 机 撑势 足 间 会 ？？ ？ ？ ？
供给 需求 供给 需求
说明 说明
h
29
（三）、商业用房市场需求分析模型（接上表）
未来商业用房 需求空间分布
指标
中心城区
供给 需求
次中心区域
供给 需求
低
中
高
说明
h
30
（二）、商业市场需求分析模型——商圈分布演示
3级商圈
2级商圈
3级商圈
1级商圈
3级商圈
h
31
案例分析
C类市场研究
（廊坊市区）
h
32
全国宏观经济——GDP
③、××——××元/㎡
①、××——××元/㎡
④、××——××元/㎡
②、××——××元/㎡
⑤、××——××元/㎡
⑦、××——××元/㎡
⑨、××——××元/㎡
⑧、××——××元/㎡
⑥、××——××元/㎡
h
22
（三）、住宅市场需求分析模型
指标
低
中
高
人均GDP
经济发展
居民收入 消费结构
内需对经济增长
影响因素 发展趋势
（二）、土地价格评估体系——构建框架
指标项
因素
地理位置
优/100
指标评价 良/80 中/60
差/0
因素 权重
指标 权重
指标得分
区位环境
历史人文
自然景观
公共交通
交通条件
轨道交通
道理建设
医疗环境
生活配套
教育环境 大型超市
其它
商业密集度
商业环境
商业繁华度
商业规模
h
21
产业经济
（二）、土地价格评价模型——地价分布运用演示
②、××——××元/㎡ ⑨、××——××元/㎡
⑧、××——××元/㎡
⑥、××——××元/㎡
h
27
（四）、商业用房市场需求分析模型