成都华阳楼盘可行性研究报告(2号地)

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政策、经济、地产环境
1.3成都楼市环境
●08年政府持续的宏观调控，国际金融危机，以及汶川特大地震影响， 成都楼市步入调整期：成交量持续萎靡；价格下跌；客户观望情绪浓重； 专业机构普遍看低未来楼市。
● 09年1-8月，成都房地产市场强势复苏，市场信心显著回升，居民置 业积极性空前高涨，商品房和二手房成交量大幅飙升，均超过2007年 同期而创出历史新高；商品房存量得到有效消化，供求关系略显紧张； 房价有所回升，但仍低于去年同期水平；各种套型成交量全面增长，外 地人购房占比恢复常态；商业用房市场同步回暖，办公用房成交量回升 幅度相对较低。
2.3红线图
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项目概况
2.4项目四至
项目北侧：新鸿基项目； 项目东侧：雅居乐花园 项目南侧：麓山大道 项目西侧：红星路南沿线、
地铁一号线延长线；
新鸿基悦城
雅居乐花园
红星路南延线（待建）
项目地块
麓山大道
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项目概况
2.5道路交通
●地块西面红星路南延线 待建。 ●地块北面与新鸿基项目 间隔一条规划道路。 ●东面为2008亩的雅居乐 花园； ●本项目交通通达性差， 期待地铁一号线延长线改 善目前交通困难；
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政策、经济、地产环境 1.3成都社会经济发展现状
4000
3500
3000
亿元
2500 2000 1500
1000
500
0 2005年
2006年 2007年
2008年
为西南地区经济排名第一城市。
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2005年 2006年 2007年 2008年
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政策、经济、地产环境 1.3成都城市发展规划解读
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商品房存量有效消化，供求关系略显紧张，供应量明显不足
◆ 1-8月，中心城区商品住宅的成交均价为5547元/平方米，同比下降 1.5%，但降幅分别比1-3月、1-6月收窄9.6个、1.3个百分点。8月份， 中心城区商品住房成交均价为5853元/平方米，同比下降0.7%。 ◆首次置业及改善性住房需求积极释放1-8月，全市成交90平方米以下 中小套型商品住房757万平方米，占总成交面积的39%，同比增长 146%；成交90-144平方米中大套型商品住房901万平方米，占总成交 面积的47%，同比增长157%；成交144平方米以上大套型商品住房265 万平方米，占总成交面积的14%，同比增长98%。
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政策、经济、地产环境
1.3 08\09年成都楼市数据走势
商品房成交量创历史同期之最 ◆1-8月，全市累计成交商品房2122万平方米，为历年同期最高，比去年 同期增长133%，比2007年同期增长22%；其中商品住宅成交1923万平方 米，比去年同期增长143%，比2007年同期增长22%。中心城区累计成交 商品房1045万平方米，比去年同期增长114%，比2007年同期增长20%； 其中商品住宅910万平方米，比去年同期增长122%，比2007年同期增长 20%。
宏达华阳项目 (2#地)可行性研究报告
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宏观政策经济环境研究
报
市域政策经济环境研究
告
项目本体研究
目
项目市场研究
录
项目发展策略
项目经济估算
提交部门：宏达置成市场营销部
h 提交时间：2009年10月22日
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政策、经济、地产环境
1.1宏观经济环境
●2008年上半年，由美国次贷危机引发的全球性经济危机迅速在全 球蔓延，对中国外汇金融、国际贸易、期货股票市场带来严重负 面影响。
260亩
户型 区间
130-380
规划形态
电梯洋房
规划户数
1期3批1500
物业 收费
2.1
交房日期
1期3批2010年 下半年
销售 率
4月开盘至今200套左 右
户型面积
137—340
主力户型1
130
主力户型2
170
规划布局：围而不合 环境绿化：39.4% 楼体外檐：点式，板式
局部细节：户型中儿童游戏室的设计新颖，沙盘摆放错落 有序，渗透性强；隐形门设计略显多余；南面30万平方米 商业街2010年动工；花园，浴室下沉设计人性化到位，可 变性丰富；客户渠道以外地客户为主，售楼人员服务态度 良好
规划 园林 建筑
科技生态型高层电梯居住社区
突出坡地景观的共享性及社区的私 密性
建筑风格：现代、时尚、简约的建筑风格
户型
尺度与空间：舒适、实用（性价比） 形式与实质：入户花园、可变空间、赠送空间、跃层复式
配套
项目独立商业街区、会所，及周边商业综合配套
服务
提供附加值，引领区域市场
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项目规划及发展策略
●2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议， 研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了 包括符合条件的第二套住房首贷优惠；购房两年转让的免征营业 税；取消城市房地产税等三项政策措施。
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政策、经济、地产环境
1.2全国房地产环境
08年底，房市新政以来，全国楼市持续升温，异常火爆。
●数据显示,今年前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增 长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。 其中,商品住宅完成投资17582亿元,同比增长13.4%,比1-8月提高2.5个 百分点 ●央行刚刚公布的9月信贷数据显示,当月新增贷款中居民中长期消费 性贷款增长达2000亿元,为2007年以来仅次于今年6月的最高点。
分期开发策划：项目分四期开发，拟建中高档电梯住宅社区。与麓山国 际、雅居乐花园形成区域高端品质居住区
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配套
满足：依靠后期的沿街商业及会所配套
现状：目前周边居住氛围尚未形成，配套缺乏，主要依靠华阳城区零散商业配套
市场竞争楼盘配套一览（不含商业配套）
项目
悦城 双华麓港 宏信南越
售价（元/m2）
4800起价 3900起价 3800起价
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项目概况（2号地块）
2.1项目区位及用地范围 项目位于南部新城终端广场区域内,西邻红星路南延线，向北紧靠极地海洋 公园，向西北通向华阳老城区。华阳老Leabharlann 区南部新城2号地块
项目净用地约248亩， 较方正。该地块基 本呈浅丘地貌，水 平高度起伏较大。
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项目概况（2号地）
2.2项目用地技术指标 净用地面积：248.18亩 容积率：小于5.0 建筑密度：不大于25% 绿地率：不小于25%
▪宽网社区——小区引入宽频网，实现网上购物、网上银行、宽带VOD点播等; ▪监控系统——实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等; ▪背景音乐——会所、园林等地方设置背景音乐系统; ▪增值配套服务——国际顶级物业管理顾问;
幼儿托管中心（泛会所） 医疗保健服务（会所）
高科技智能化管理（一卡通）：物业“一卡通”，小区入口、停车场、住宅入户 大堂均实行IC卡门匙。
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悦城
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悦城
245余亩
4500 4200 5200
完成95%
130-380
137-340
销售350 套，85%
销售200 余套
2009.4
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130-340M2
悦 城
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项目内部顺势打造坡地景观，但远离城区， 配套不完善，销售一般
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近期政府各项季度数据表明，我国整体经济发展状况趋向好 转，预计09年GDP“保8”目标基本可以实现。其中内需消费 将成为“保8”实现的最主要推动力。 房地产市场在GDP中占据约10%的份额；同时带动建筑、工程 等相关产业发展，并提供大量就业机会。在整体经济回暖之 前，房地产形势难以出现类似于07年10月后的政策性深度调 整。预计两至三年内，“稳定房地产市场，为国民经济保驾 护航”的整体经济政策不会改变，这为全国及成都地产市场 的蓬勃发展提供机遇！
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项目物业功能分区示意图
商业
住宅组团
■商业广场（商务公寓及会所）社区商业街沿红星路南延线，麓山大道分布； ■中心为大型住宅组团 ■充分利用地块起伏地势，打造坡地景观 ■建设周期：5年半；销售周期：7年
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地块开发分期策略
分期原则： 1、昭示性、通达性考虑： 未来1-3年，红星路南延线 建设时间确定，地铁1号线 南延线也将到达项目附近， 为项目销售提供有力支撑。 2、商业部分后期开发：由 于项目商业体量较大，本 项目商业部分应在周边较 为成熟时期开发，以降低 初期开发风险，同时为展 示区留出空间； 3、地块东部区域作为住宅 开发，地块方正，利于景 观打造。
3.2区域开发特征 ◆ 区域市场竞争激烈，外地品牌开发商和本地企业各有优势 ◆ 物业类型多样化,高层电梯成为未来主导开发产品 ◆ 交通方便，强调地铁效应 ◆ 以大户型为主，入住率较低，配套有待完善
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宏达华阳 项目位置
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区域房地产发展现状 3.3区域特征及竞争楼盘调查
扫描华阳
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本案
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地铁一号线站点分布图
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区域房地产发展现状
3.1区域房地产现状
区域范围内因早年规划的市政府南迁，领馆区、航空港而飞速发展。城南 作为未来城市副中心快速跨越发展。且随着软件园等高新产业的兴起，城 南三环至华阳板块的地产开发已经成熟，并成为近期及以后最为热点的地 区之一。目前，区域内项目多达几十个，体量近千万方。汇集了和记黄埔、 九龙仓、中海、华润、嘉里、远大、新鸿基、新世界和雅居乐等外地品牌 开发商。可以预期，目前，及今后的城南，将是竞争最为激烈的重点、热 点开发区域。
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作为全国宜居城市，及西部城乡统筹试点特区。09年成都楼市强势 复苏，刚性需求强力释放；外地购房客户恢复信心；物业销售价格 数月连续上涨；商品房销量创出历史最高水平。 各项数据表明，成都楼市已基本恢复至07年10月之前水平。在目前 楼市供应量增长缓慢的前提下，预计1至两年内，成都楼市将出现 供不应求局面，这为我公司华阳项目提供强烈市场信心和入市机遇！
户型单一，面积过大，整体销售情况较差
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户型方正，面积集中在90——120，一期一 千多套销售完毕
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项目 名称 项目 地址 周边 环境 描述
销售 情况
户型 设计
项目 特色
新鸿基悦城
开
双流县华阳大道南侧
盘 时
间
09-4-19
紧邻基地海洋公园，南延线断头市政广场，成都港
占地面积
1.大户型，且户型可选性差，开发商号召力一般。如宏信南越 2.户型配比脱离市场需要，销售艰难。如宏信南越 3.销售现场缺乏吸引力，销售人员专业素养差。如宏信南越
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地块方正。
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外部资源共有化 内部多为高低起伏的 浅丘资源 规模较大
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悦城
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40
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产品定位
生 态 科 技 型 大 型 居 住 社 区
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项目进度及经济性估算
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项目总体经济技术指标
项目经济技术指标
248.00
亩
规划净用地面积
165333.33
㎡
总建筑面积
941455
㎡
地上建筑面积
744000
㎡
商业
20000
㎡
电梯住宅
724000
㎡
地下建筑面积
197455
㎡
绿地面积
49600
㎡
道路及停车用地
74400
㎡
绿地率 建筑密度 整体容积率
●今年前九个月,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。 前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。
●三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%,其中,新建住 宅销售价格上涨1.5%,二手住宅销售价格上涨3.5%;房屋租赁价格同比 下降0.5%;物业管理价格同比上涨0.3%;土地交易价格同比上涨4.7%。
●面对全球性经济衰退，我国政府采取有力措施，确保经济调整平 稳过渡。包括：连续下调人民币贷款基准利率；部署经济刺激措 施；提高粮食收购价格；提高3486项商品出口退税率 ；加大对中 小企业信贷支持力度 等等。综合起来，“扩内需、促增长”成为 应对经济衰退的基本方针。我国政府于08年底推出4万亿经济刺激 方案，受到全球瞩目。
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项目定位于高端豪宅，客户 为改置型，外地为主， 目前销售200套左右
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结论
销售情况分析（较好）
1.品牌开发商有较强号召力。如雅居乐花园、新鸿基悦城 2.户型面积区间较大，客户选择性强。如麓港。 3.较好景观打造，强调大盘，生态型生活社区概念。如雅居乐 4.中小户型更受市场及客户青睐。如麓港
销售情况分析（较差）
均价
5200 4500 4200
配套情况
极地海洋商业配套 酒店、20万平米独立商业街区（待建） 华阳城区商业配套
配套建议：
•利用项目会所，提供健身休闲、餐饮等业主基本生活配套；
•后期沿街商业、周边项目大型商业配套、极地海洋商业服务均可成为项目后期配套部分。
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服务
提供附加值，引领区域市场
导入国际/国内品牌物管管理或顾问理念