房地产估价师房地产开发经营与管理第十章 物业资产管理综合练习与答案

房地产估价师
房地产开发经营与管理
第十章物业资产管理综合练习与答案
一、单选题
1、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力
B.零售商需要的服务
C.零售商业物业的组合与位置分配
D.零售商的声誉
【参考答案】：D
【试题解析】：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。

声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。

2、一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.位置
B.为租户提供的服务
C.交通方便性
D.建筑设备系统
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。

大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。

一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼
那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

3、在物业服务企业向业主提供的报表中，不属于经营概况介绍内容的是（）。

A.租金清单
B.空置情况
C.当前物业经营状况
D.拖欠或收租损失
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是收益性物业财务收支报告。

在物业服务企业向业主提供的报表中，应首先有一个包括租金清单.空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。

4、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理
【参考答案】：C
【试题解析】：
房地产资产管理的主要工作包括：①制定物业策略计划；②持有或出售分析；③检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出；④监控物业运行绩效；⑤根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作；⑥协调物业服务企业与租户的关系；⑦定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

5、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.61.00
B.61.60
C.81.00
D.86.40
【参考答案】：D
【试题解析】：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。

6、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称（）。

A.基准租金
B.保险租金
C.最低租金
D.成本租金
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是零售商业物业的租金。

基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。

基础租金是业主获取的.与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

7、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（）。

A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。

员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。

8、保障租户人身和财产的安全，通常是（）的义务。

A.业主
B.租户
C.物业管理人员
D.政府的公共安全部门
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是安全保卫。

业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。

物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。

9、写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为（）万元。

A.330
B.450
C.650
D.700
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650（万元）。

贷款还本付息不计入运营费用。

计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。

10、日用百货商店和超级市场通常是其主要租户的商业物业类型称为（）。

A.地区购物商场
B.居住区商场
C.市级购物中心
D.特色性商店
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是零售商业物业分析。

居住区商场：建筑规模一般在3000～10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。

11、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

[2007年真题]
A.330
B.450
C.650
D.700
【参考答案】：C
【试题解析】：
净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入。

即：净经营收入＝有效毛收入－经营费用=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用。

本题中，净经营收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（万元）。

12、租金常常以（）为计算基础。

A.建筑面积
B.使用面积
C.出租单元内可出租面积
D.每平方米可出租面积
【参考答案】：D
【试题解析】：
本题考查的是写字楼租金的确定。

租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。

13、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.86
B.26
C.126
D.70
【参考答案】：C
【试题解析】：
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。

即：有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入=100×（1－2%－28%）+56=126（万元）。

14、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。

A.目标收益
B.贷款利息
C.运营费用
D.出租面积
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是写字楼租金的确定。

当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

15、我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（）等级。

A.两个
B.三个
C.四个
D.五个
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是写字楼物业的分类。

国外通常将写字楼分为甲.乙.丙三个等级。

16、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00
B.33.10
C.36.00
D.36.10
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝100－100×（5%＋2%）＋100×3%＝96（万元），净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝96－60＝36（万元）。

17、下列关于写字楼租金的表述中正确的是（）。

[2008年真题]
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
【参考答案】：D
【试题解析】：
写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，则依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。

A项，在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。

B项，当基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

C项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业还可根据市场竞争状况来决定哪些运营费用可以计入租金，哪些运营费用可以单独收取。

18、某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A.7.5%
B.10.8%
C.12.5%
D.15.0%
【参考答案】：B
【试题解析】：
根据投资收益率的计算公式，本题中，投资收益率i=（20－5－2）÷120＝10.8%。

19、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。

A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【参考答案】：A
【试题解析】：
停车空间的大小常用两个指标来衡量，分别是：①在20世纪60年代前使用的停车系数，是指停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，该系数约为1／3；②20世纪60年代后期逐渐使用的停车指数，是指每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。

20、房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（）。

A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.资产管理和投资组合管理
D.设施管理和投资组合管理
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是物业管理。

物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

21、物业出租过程中的租金一般是指（）的租金。

A.建筑面积
B.使用面积
C.可出租面积
D.居住面积
【参考答案】：C
【试题解析】：
物业出租过程中，租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。

如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息。

物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑三方面的因素，包括：①计算可出租或可使用面积；②基础租金与市场租金；③出租单元的面积规划和室内装修。

22、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）。

A.定期进行资产的投资分析和运营状况分析
B.室内布局与空间规划
C.设计和调整房地产资产的资本结构
D.持有或出租分析
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是设施管理。

设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合.安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。

23、物业管理的核心工作是（）。

A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境
【参考答案】：B
【试题解析】：
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容；对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

24、某写字楼的建筑面积为8万/㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万/㎡。

A.5.2
B.6.4
C.6.8
D.7.6
【参考答案】：A
【试题解析】：
在量测写字楼面积时，三个非常重要的概念是：建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。

根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

出租单元内建筑面积＝可出租面积－分摊公用建筑面积＝8×80%－8×15%＝5.2（万/㎡）。

25、随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。

这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式
【参考答案】：C
【试题解析】：
写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。

例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商务区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼。

写字楼的级别，往往还受其周围建筑物及环境的影响，如果写字楼建筑所处的位置周围环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。

写字楼建筑的位置还可能由于其邻近某大公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。

良好的位置常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷。

26、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。

A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.通货膨胀率
D.物业本身的状况及其所处的位置
【参考答案】：D
【试题解析】：
本题考查的是写字楼租金的确定。

在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。

27、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。

A.业主
B.承租人
C.物业服务企业
D.业主.承租人和物业服务企业共同
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是写字楼租金的确定。

室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。

通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。

28、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。

A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.长期预算
D.短期预算
【参考答案】：A
【试题解析】：
物业管理中常用的预算形式有三种：①年度运营预算；②资本支出预算；③长期预算。

其中，年度运营预算是最常用的预算。

该预算中，列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。

29、房地产资产管理的主要工作不包括（）。

A.制定物业策略计划
B.监控物业运行绩效
C.客户报告与现金管理
D.协调物业服务企业与租户的关系
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是房地产资产管理。

房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会.审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

30、写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。

[2014年真题]
A.市场租金水平的预测值
B.业主可接受的最低租金水平
C.市场租金的变化趋势
D.同类写字楼的平均租金水平
【参考答案】：B
【试题解析】：
租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。

写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。

在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

31、对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。

A.空置率水平
B.租金清单
C.押金收入
D.欠租清单
【参考答案】：B
【试题解析】：
对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业服务企业应定期向业主提供的一系列报告之一。

该租金清单一般要记录租户名称、其所承租的单元或面积数量、租金标准和租期等，租金清单上还要注明每个租户是否已支付了当月的租金。

32、关于收取租金的说法中，正确的是（）。

A.租金收取办法要尽量考虑到业主的方便
B.制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
C.租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效
D.物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是制定租金收取办法。

选项A错误，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。

33、法定税费包括营业税及附加，税率为（），按月缴纳。

A.5.5%
B.4.4%
C.4.3%
D.5.3%
【参考答案】：A
【试题解析】：
收益性物业管理中的运营费用包括：①人工费；②公共设施设备日常运行、维修及保养费；③绿化养护费；④清洁卫生费；⑤保安费用；⑥办公费；⑦固定资产折旧费；⑧不可预见费；⑨保险费；⑩物业管理企业的服务费和利润；?法定税费；?房产税。

其中，法定税费包括营业税及附加，税率为5.5%，按月缴纳。

34、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。

A.50%～65%
B.60%～75%
C.70%～85%
D.80%～90%
【参考答案】：B
【试题解析】：
通常把商业辐射区域分为：①主要区域，是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域；②次要区域，是距离物业所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），物业营业额的15%～20%来自该区域；③边界区域，是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。

35、以下属于房地产资产管理范围的是（）。

A.制订物业策略计划
B.设备更新财务预测
C.室内布局与空间规划
D.建筑设计与工程规划
【参考答案】：A
【试题解析】：
房地产资产管理的主要工作包括：①制定物业策略计划；②持有或出售分析；③检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出；④监控物业运行绩效；⑤根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作；⑥协调物业服务企业与租户的关系；⑦定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

BCD三项均属于设施管理。

36、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。

A.物业的易接近性
B.物业的临街状况
C.物业的周围环境
D.物业所处区域的繁华程度
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是零售商业物业分析。

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

37、下列各现金流计算式中，正确的是（）。

A.有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失
B.净经营收入=潜在毛收入-运营费用
C.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息
【参考答案】：C
【试题解析】：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

选项C错误，有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入；选项B.D错误，净经营收入=有效毛收入-运营费用。

38、建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（）。

A.市级购物中心
B.地区购物中心
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是零售商业物业分析。

39、在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是零售商业物业分析。

在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

40、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（）。

A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
【参考答案】：A
【试题解析】：
物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如住房公积金）等。

人工费一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每两周或每半个月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

41、（）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员.场所.流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

A.物业管理
B.资产管理
C.绩效管理
D.投资组合管理
【参考答案】：A
【试题解析】：
本题考查的是物业管理。

物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员.场所.流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

42、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

[2008年真题]
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险税
【参考答案】：A
【试题解析】：
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤营业税金及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。

43、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会（）。

A.增加
B.减少
C.不变
D.不确定
【参考答案】：A
【试题解析】：
在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。

租户和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

44、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。

A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼
【参考答案】：B
【试题解析】：
本题考查的是写字楼物业的分类。

乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

45、写字楼的租金状况主要取决于（）。

A.所处地点
B.竞争强弱
C.市场状况
D.面积大小
【参考答案】：C。