工程管理指导书(北京某地产天秀)

工程治理指导书
北京万科企业
天秀工程经理部
目录
附图：万科天秀工程总平面图
附件：一、天秀工程开展方案
二、天秀工程一期工程总操纵方案
1.1序言
投资方：北京万科企业
开展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司
规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院
单体设计：华特建筑设计参谋公司
美国GBBN设计公司
总承包商：
监理公司：
1.2工程概况
万科天秀工程位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。

住宅局部由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库〔1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库〕，建筑面积为31861m2。

配套公建局部包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。

住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，根底为墙下或柱下筏板根底。

商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园根底为钢筋混凝土扩展根底；会所为墙下或柱下筏板根底。

1.3工程规划
万科天秀工程分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。

一期工程开工时刻为2003年3月15日，竣工备案时刻为2003年12月30日，进住时刻为2004年6月30日。

二期工程开工时刻暂定为2003年8月份，2003年年底±0.000以下结构完工。

一期销售卖场和样板间，于2003年3月15日开工，2003年8月31日竣
工，2003年9月1日开盘销售。

1.4工程及工程治理重点和难点
依据万科天秀工程设计要点、工程开展方案和施工实践经验，列出以下工程及工程治理的重点和难点：
商业街、幼儿园根底垫层换填施工；
住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；
销售卖场工程工期紧，施工技术及工程治理保障措施；
一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工治理保障措施。

2.1部门要紧工作内容
负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程治理。

要紧是工程实施过程中的进度操纵、质量操纵、本钞票操纵及相关的合同治理、信息治理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。

(1)工程立项时期的建设工期和实施进度的执行。

(2)监理公司及各施工承包商的考察。

(3)施工许可证的办理。

(4)工程组织治理机构和规章制度的健全，各专业技术培训方案的制定。

(5)建设工程征地、拆迁和施工场地“三通一平〞的落实。

(6)工程施工组织设计的审定。

(7)图纸会审和技术交底的组织。

(8)材料设备招标方案的提供及材料设备进场日期确实定。

(9)施工现场勘探及测量放线的组织实施。

(10)现场施工平安及环保措施的检查落实。

(11)施工进度方案的审核及检查。

(12)按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支
付。

(13)施工过程中的质量猜测和动态操纵。

(14)工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。

(15)工程实施过程中的相关信息及资料治理。

2.2组织架构图
工程部组织架构安排如上图，并依据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。

2.3要紧岗位职责
工程总经理
.1万科天秀工程施工时期现场总代表。

.2对工程施工过程的进度、质量、平安文明、本钞票负责。

.3协调工程内部和外部关系。

.4按公司工程开展方案完成工程建设。

工程总经理助理
.1协助工程总经理进行工程治理。

.2负责工程内部治理工作。

标段负责人
.1各自标段内主体工程、市政工程、景看工程的施工治理负责人，对施工进度、质量、平安文明、本钞票负责。

.2协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。

.3协调本标段各专业之间的工作。

.4标段一负责人保证销售卖场按时保质竣工。

.5负责组织本标段的竣工验收工作
专业工程师
.1做好本专业工程工程治理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、平安文明和本钞票负责。

.2负责组织本专业的验收工作。

.3现场设计变更、签证工作。

.4配合本钞票工程师做好签证、结算的工程量确认工作。

.3协调本专业与其他专业的工作。

本钞票工程师
.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。

.2日常工作中设计变更、现场签证等与本钞票有关的工作
.2负责竣工结算。

资料治理员
.1负责工程部各种档案资料的收集、分类、整理、回档工作。

.3按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。

行政治理员
.1负责工程部对内对外日常行政工作。

.3负责固定资产治理的治理工作。

.4负责现场保安和平安消防工作。

详见附件一?天秀工程开展方案?。

工程总操纵方案是在公司?工程开展方案?的根底上，依据工程目前进展情况、工程设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的妨碍，编制形成的。

天秀工程总操纵方案要紧考虑一期工程从现场拆迁到业主进住的整个流程，二期工程将依据一期工程销售状况灵活安排，拟2003年底完成±0.000以下结构施工。

4.1工程施工治理流程
天秀工程工程包括基坑工程、地基处理工程、根底结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、热卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景看工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。

工程施工治理总流程：
工程开工——基坑开挖——〔地基处理〕——根底工程——地下室结构——±——水、热、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——小市政工程——园林景看——竣工备案——进住
4.2工程总操纵方案
见附件二?天秀工程一期工程总操纵方案?。

4.3工程操纵方案要害节点
依据公司总体方案，万科天秀工程分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。

5.1总承包商组织方案
一期工程分为两个标段，分不由两家总承包商负责施工，标段一包括1#~10#住宅楼，商业街、会所等，标段二包括11#~18#住宅楼；二期工程方案由标段二总承包商负责施工。

总承包商采纳工程量清单招标方式确定。

5.2监理公司组织方案
天秀工程由一家监理公司总负责。

5.3甲方直截了当分包工程组织方案
天秀工程中，甲方直截了当分包的工程包括：
（1）铝合金门窗
（2）进户门、车库门、单元门
（3）直饮水系统
（4）污水处理设备
（5）燃气壁挂炉
（6）电热气
（7）户式中心空调
（8）车库消防系统
（9）消防水箱
（10）有线电视和卫星接收系统
（11）宽带网络
（12）安防工程
（13）中压调压站
（14）市政工程
详见下表，?天秀工程材料设备采购方案?。

7.1工程进度方案要害节点
天秀工程一期工程要害节点如下：
7.2甲方进度方案编制
考虑到本工程会所和商业街需要在2003年8月31日前竣工，包括中心园林景看，1#~18#楼需要在2003年12月30日前竣工备案，工期特不紧张。

在编制?工程总操纵方案?时，按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑〔采取必要的技术措施和平安保卫措施〕，能够节约工期1个月左右。

另外，商业街地基处理方式，原设计采纳2：8灰土换填，为加快施工进度，保证工程质量，建议采纳级配砂石换填。

开工前，工程经理部联合工程治理部依据?工程总操纵方案?，以及甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等提供方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购方案，着重描述考察时刻、二次设计时刻、招投标时刻和进场时刻等各时期操纵节点。

7.3总包施工进度方案审核
施工合同签订后，工程开工前，总承包商依据施工合同要求编制?施工组织设计?和?工程总施工进度方案?，上报监理公司。

监理公司审核总承包商?工程总施工进度方案?的合理性和可行性，与以及?施工组织设计?中有关施工进度方案的技术保证措施和工程治理保证措施的有效性。

审核通过后，那么转送工程经理部审核。

工程经理部着重审核总承包商?工程总施工进度方案?与?公司?工程开展方案?和工程经理部?工程总操纵方案?的各要害工期节点的符合性。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的?工程总施工进度方案?将作为总包合同的一局部。

总承包商按批准的?工程总施工进度方案?组织施工，监理公司按此方案进行监督。

7.4施工过程中施工进度方案审核
施工总承包商按照?工程总施工进度方案?编制施工月度方案，并细化至周方案、以至于日方案，监理公司予以审核各细部方案与?工程总施工进度方案?的符合性和合理性。

7.5总包施工协调治理
关于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包治理费，将其纳进总包治理范围之内。

总包在编制?工程总施工进度方案?时，应充分考虑甲分包和甲供货的妨碍，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

工程经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。

本工程钢筋为甲供，总承包商提早20天报钢筋工程量，一次报量考虑两层施工需要，工程经理部负责审核上报工程量，报工程治理部进行采购。

7.6奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，依据本工程的特点，在合同中，增加以下要害节点奖惩机制：〔1〕销售卖场±0.000以下结构完工；〔2〕销售卖场初装修和水热电完工；〔3〕1#~18#住宅楼结构封顶。

7.7甲分包施工进度方案操纵
各分包商在进场前，工程经理部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制?施工进度方案?，并上交?施工组织设计?，工程经理部联合监理公司审核?施工组织设计?中机械设备配置、人力资源配置、材料提供方案能否满足施工进度要求，提出整改意见，反响给各分包商，各分包商修正后重新报审。

7.8甲方方案内部协调
工程经理部负责与工程治理部、设计部、销售部沟通，在充分考虑招投标方案、设计方案、营销方案的根底上，编制各分局部项、材料、样板方案，如?时期性施工进度方案?、?月施工进度方案?、?工程材料限价方案?、?图纸交付方案?、?分包商进厂方案?、?样品确认方案?等。

当施工方案、招投标方案、设计方案、营销方案中某一项发生变化是，应由工程治理部组织召开?工程协调会?，在不妨碍公司?工程开展方案?要害目标的前提下，协调调整各有关方案；对妨碍公司?工程开展方案?要害目标的，应上报公司总经理层。

工程经理部负责将调整后的?工程总操纵方案?下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工方案，重新报监理公司和工程经理部审核。

7.9总包方案操纵
总承包商按照?工程总施工进度方案?和各细部施工方案，组织施工。

每周监理例会，工程经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周
施工方案作比照，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明缘故，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工方案，该方案报工程经理部存档。

每月总承包商提交?工程月报?，工程经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工方案作比照，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明缘故，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应表达在下月施工进度方案中，以满足?工程总施工进度方案?，该方案报工程经理部存档。

7.10现场交通情况
2003年，天秀工程东侧交通要道圆明园西路、现场北侧肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都可能进行市政施工，为减轻对工程施工产生的妨碍，进进现场考虑两条道路，一条是走圆明园西路、肖家河北街；一条是走京密引水渠、肖家河西路、肖家河中街。

施工过程中依据市政施工情况灵活选择交通道路。

7.11民扰情况
总包作业时刻和施工噪音按照北京市平安文明有关规定执行，减少扰民现象。

工程经理部负责与周边乡政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少妨碍。

7.12外协工作
工程经理部、工程治理部、工程拓展部负责与质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提早联络，各项配合工作按时完成，从而保证?工程总操纵方案?的顺利实现。

8.1图纸审查制度
施工图出图后，由工程治理部组织，工程经理部、设计部等参加，对施工图纸进行具体的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的咨询题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

开工前，由工程经理部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。

8.2施工单位质量保证体系
总承包商在开工前，依据天秀工程工程特点和合同规定的质量目标，编制?天秀工程质量方案?，并上报工程经理部和监理公司。

工程经理部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、要紧工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反响给总承包商进行修改。

8.3监理公司职责
监理公司受万科公司的托付，对天秀工程质量进行全过程、全方面的治理。

由于一期工程两个标段由一家监理公司负责监理，二期工程明年还要开工，监理公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整，各专业要配备足够的监理工程师。

监理公司负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报?监理月报?，按?监理规划?和?监理实施细那么?进行工程治理。

工程经理部对监理公司的工作进行监管和关心。

对监理公司的具体要求，在?监理合同?中明确讲明。

8.4设备材料进场验收制度
关于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程治理部、设计部、工程经理部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保卫方式，并由相关部门进行封样。

不管是甲供材料设备、依然承包商提供的材料设备，进场时，都由总包按照国家标准、合同要求和样板进行检验，妨碍结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。

未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。

8.5样板制度
样板引路是工程质量治理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做样板〔样板间、样板工艺等〕，然后报监理公司和工程经理部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。

关于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、工程治理部、工程治理部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。

分析天秀工程的设计特点，结合工程治理要求，拟将以下工程部位作为本工程的治理要点，施工中应加强治理：
（1）一期工程商业街、二期工程幼儿园地基处理〔原设计采纳2：8灰土换填，建议采纳级配砂石换填〕；
（2）1#~26#楼转换层结构施工；
（3）外墙外保温体系施工；
（4）铝合金门窗安装；
（5）单元门、进户门安装；
（6）外墙干挂石材施工；
（7）地下室、屋面防水卷材施工；
（8）厨房、卫生间防水涂膜施工；
（9）会所和商业街精装修；
（10）户式中心空调；
（11）水热电管线预留预埋；
（12）配电箱、配电柜安装；
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程经理部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案的，一律不得施工。

天秀工程中拟审批的施工方案包括：
（1）施工组织设计
（2）测量方案
（3）雨季施工方案
（4）冬季施工方案
（5）基坑支护施工方案
（6）地基钎探方案
（7）地基处理方案
（8）地下防水施工方案
（9）转换层结构施工方案
（10）混凝土施工方案
（11）钢筋施工方案
（12）模板施工方案
（13）砌筑施工方案
（14）足手架施工方案
（15）屋面工程施工方案
（16）装修施工组织设计
（17）成品保卫施工方案
（18）外墙外保温施工方案
（19）设备专业施工组织设计
针对北京地区经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及在青青家园、万科星园显露出的防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量咨询题、、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中显露出的治理咨询题，由工程治理部组织，工程部、设计部、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的能够作样板，以提高工程质量。

工程经理部协助监理公司，对承包商的日常施工进行治理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。

每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量咨询题，监理公司协助总承包商分析缘故，制定纠正措施和预防措施，杜尽在后续工程在类似咨询题重复出现。

关于在设计中〔包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计〕应注重的咨询题，工程治理部、工程经理部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。

对严峻的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和工程经理部认可后，进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

关于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。

依据万科星园和青青家园的经验和教训，天秀工程在做单体设计的同时，由北京市建设设计研究院负责进行总图设计，从源头上堵住了外线施工混乱现象的产生。

天秀工程施工过程中，合理安排建筑主体施工和外线施工的施工工序、现场布置，将双方的交叉作业妨碍的矛盾落低到最低点，保证总体工程进度和质量。

外线施工要跨雨季，要编制相应的雨季施工方案，减少雨季施工的妨碍。

园林景看设计时，考虑北京地区气候条件和施工季节的妨碍，合理选择树种，保证树木一次成活率。

依据完工后内部检查的流程和方法，工程经理部、工程治理部、设计部、物业公司一起，对主体空间尺寸、看感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发觉的咨询题及时要求总承包商进行维修，确保业主进住交接的顺利进行。

9.2工程本钞票操纵措施
招投标及工程采购方式
天秀工程招投标采纳工程量清单方式。

相关于往常采纳的费率招标方式而言，采纳工程量清单方式对成分人员的个人水平的依靠性落低，能及时发觉设计不合理之处，减少变更发生，从而落低工程总本钞票。

关于内外墙涂料、插座面板等，采纳集团集中采购方式，可有效的落低产品采购本钞票，落低工程造价。

关于甲分包、甲供设备材料，采纳网上公开招标采购，实行“货比三家、择优选用〞，采纳合理低价中标的原那么，落低工程本钞票。

关于甲限、甲指设备材料，工程治理部、本钞票治理部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。

施工过程本钞票治理
本工程土方工程量较大，开工前，工程经理部、工程治理部依据设计和现场场地情况，做土方平衡分析，尽量做到土方挖填平衡。

在本工程中，将二期已拆迁部位作为一期工程挖方临时存土区，减少土方运距，落低土方工程本钞票。

开工前，工程治理部组织施工图内部审查，工程经理部组织总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的咨询题消化在图纸时期，减少工程返工，落低本钞票白费。

关于工程施工过程中发生的现场签证，工程经理部专业工程师负责现场审核承包商上报的工程量；本钞票工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。

天秀工程采纳月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，工程经理部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，本钞票工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。

施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按北京市有关平安文明要求执行。

施工现场CI标识系统要求在总包合同中注明，并由工程经理部在总承包现场临建施工前进行交底。

施工主进口大门
施工主进口临时大门如以如下面图。

施工主进口形象要求
进口处设置工程概况牌、工程目标牌、工程组织架构牌、文明施工治理牌、平安及防火牌，工程现场平面布置图，如以如下面图。

大门口作硬地处理，车辆出进口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥
临时围墙设计
围墙高度不小于2m。

在总包合同讲明，现场临时围墙的包装宣传权回万科公司所有，宣传筹划由营销部统一制定要求或设计。

工程部铭牌设计
工程部铭牌上写万科LOGO和工程名称，悬挂于工程部进口的显眼处。

如以如下面图所示。

北京万科企业
天秀工程经理部
工程经理部上墙资料要求
上墙的要紧资料包括：工程概况、工程组织架构图、岗位职责、施工进度操纵方案、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、工程总平面图等。

如以如下面图。

工程经理部工作人员配备要求
在平安帽的前方正中粘贴或喷绘万科标志V ANKE，平安帽后侧正中粘贴或喷绘“万科〞。

平安鞋：配备防水、防钉高帮平安鞋。

对讲机：治理人员在现场均携带对讲机。

胸卡：按公司要求制作，进进现场必须佩戴。

公司CI标志
塔吊的配重臂上悬挂万科标志和“万科地产〞字样的组合标志，建筑物悬挂公司统一宣传标语。

现场道路
现场临时施工道路采纳硬地路基，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面平坦、清洁。

卫生间
工程现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以维持清洁洁净。

工程开工前，工程经理部协助监理公司对总承包商?施工组织设计?中的平安文明要求进行审核，检查其与万科公司CI形象标识系统符合性，是否满足北京市平安文明要求。

监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整洁、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整预备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了平安防护、足手架平安防。