佛冈县佳达服装有限公司、徐玉赐商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

佛冈县佳达服装有限公司、徐玉赐商品房预售合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审理法院】广东省清远市中级人民法院
【审结日期】2021.09.03
【案件字号】(2021)粤18民终3473号
【审理程序】二审
【审理法官】李慧玲杨玲禹莉
【审理法官】李慧玲杨玲禹莉
【文书类型】判决书
【当事人】佛冈县佳达服装有限公司;徐玉赐
【当事人】佛冈县佳达服装有限公司徐玉赐
【当事人-个人】徐玉赐
【当事人-公司】佛冈县佳达服装有限公司
【代理律师/律所】黄某新广东昊法律师事务所;陈鑫蕾广东昊法律师事务所;揭恺广东汉永律师事务所
【代理律师/律所】黄某新广东昊法律师事务所陈鑫蕾广东昊法律师事务所揭恺广东汉永律师事务所
【代理律师】黄某新陈鑫蕾揭恺
【代理律所】广东昊法律师事务所广东汉永律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】佛冈县佳达服装有限公司
【被告】徐玉赐
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

【权责关键词】代理违约金不可抗力合同约定证明力新证据质证诉讼请求另行起诉维持原判【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。

双方在二审中的争议焦点为：涉案逾期交房违约金应否予以支持。

涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。

根据现查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。

涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。

该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。

上诉人虽上诉认为其逾期交房是因施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延，具备正当事由，故其不应当承担违约责任，但施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题是房地产开发过程中的常见问题，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也不是法律法规政策改变以及政府限制性行为造成，不属于上述合同约定的可以延期的范围内，故对于上诉人提出的该节上诉理由，本院不予采纳。

关于创文创卫问题，上诉人提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。

从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，上诉人亦未按照合
同约定提交当地政府的证明，故上诉人以此为由要求延期，理由亦不成立。

关于市政燃气管道改造的问题。

首先，双方在合同第十条约定了燃气的交付标准为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，补充协议第九条对“基础设施达到使用条件”的含义进行了补充约定，但主要内容是强调买受人作为终端用户应自行申请开通使用，并未免除出卖人在交房前将燃气管道与城市燃气管网连接的合同义务。

同时，合同约定如因出现延期事由，上诉人应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，上诉人并未履行该项义务。

其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是上诉人未完全支付燃气工程款，完全不符合合同中关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由上诉人自行承担。

综上，上诉人提出的延期交房理由均不成立。

至于上诉人提出业主未按时收楼问题。

上诉人并未提供证据证明被上诉人存在房屋符合交付条件并收到收楼通知后不及时收楼的事实，故上诉人需承担举证不能的法律后果。

因此，上诉人此节上诉主张依据不足，本院不予支持。

关于上诉人提出的本案不适用快审程序的问题。

本案立案受理后，本院组成合议庭对本案进行审查，均已传唤双方当事人到庭查明事实及对二审提交的新证据进行质证，上诉人与被上诉人也已充分发表意见。

另依据《最高人民法院关于人民法院深化“分调裁审”机制改革的意见》，人民法院可根据案件事实、法律适用等因素适用不同的解纷程序，本案亦属于可纳入速裁案件的范围，故上诉人，此节意见依据不足，本院不予采纳。

综上所述，上诉人佛冈县佳达服装有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费166元，由上诉人佛冈县佳达服装有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 20:41:49
【一审法院查明】一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。

二审中，当事人未提交新证据。

经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确
认。

【二审上诉人诉称】上诉人佳达公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、将一审判决第二项改判为：驳回徐玉赐的其他诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审的所有诉讼费用。

上诉理由：一、一审法院未从全面审查上诉人提出的抗辩理由，在没有查清事实的前提下，作出了错误的判决。

首先，虽然涉案合同约定房屋交付时间为2018年8月31日，但由于项目建设资质问题，回迁户百般阻挠施工问题、永久性电房规划调整问题、项目竣工验收备案、房屋测绘问题、“创文创卫”原因、佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题等不能归结于上诉人的原因导致延迟交楼，上诉人已在答辩状中予以阐明，并针对上述每一项原因提供证据予以证明(详阅上诉人一审答辩状及证据)，但一审法院仅对项目建设资质问题、回迁户百般阻挠施工问题、“创文创卫”原因、佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题进行认定，对其余问题均未予以认定。

其次，关于回迁户百般阻挠施工问题，涉案合同签署于2018年3月23日，回迁户阻挠施工持续至2018年5月中旬，并非完全发生在合同签订之前，一审认定回迁户阻挠施工发生在涉案合同之前属事实认定错误。

第三、关于佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题，一审仅从市政工程公示时间与涉案购房合同签订时间进行认定，因公示时间早于合同签订时间，上诉人认为应预留合理期限。

上诉人已经于2018年5月5日前完成小区的管道敷设，内部具备通气条件，但该市政工程至2019年2月才取得《工程规划许可证》，至2019年7月23日才竣工，直接导致涉案房屋不能在约定的交楼时间通气。

第四，一审对争议焦点归纳有误。

第1点，上诉人抗辩的理由是因市政工程未完工导致涉案房屋不能通气，并非一审认为的“创文创卫”期间不得施工导致基础设施未完善而不能通气。

第2点，“创文创卫”仅仅是上诉人提出抗辩的其中一个原因，并非一审法院所述涉案房屋不能在合同约定时间交楼时因“创文创卫”不得施工导致停工超出4个月所致。

第五，关于涉案合同补充协议第五条第6款之(6)，上诉人认为该条款是选择性条款，即出现上述特殊原因，出卖人可凭相关证明文件予以延期。

一审法院主观认定上诉人应履行通知义务，且需提供上述证明文件。

关于通知义务，届时大部分业主均有来现场咨询，上诉人已告知业主，大部分
业主已知悉该情况；关于证明文件，上诉人已经提供相关政府部门资料予以证实。

二、涉案房屋在2018年12月20日取得包括竣工验收备案证明文件，即通知包括本案被上诉人在内的全体业主在2019年1月1日办理有关收楼手续。

被上诉人未按时在2019年1月1日办理收楼手续导致所谓延期与上诉人无关。

综上所述，上诉人佛冈县佳达服装有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
佛冈县佳达服装有限公司、徐玉赐商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省清远市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤18民终3473号当事人上诉人(原审被告)：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇育才路194号，统一社会信用代码：9144182168245253XU。

法定代表人：刘胜。

委托诉讼代理人：黄某新，广东昊法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：徐玉赐。

委托诉讼代理人：揭恺，广东汉永律师事务所律师。

审理经过上诉人佛冈县佳达服装有限公司因与被上诉人徐玉赐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院(2021)粤1821民初574号民事判决，向本院提起上
诉，本院受理后依法组成合议庭适用快审程序进行了审理，现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人佳达公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、将一审判决第二项改判为：驳回徐玉赐的其他诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审的所有诉讼费用。

上诉理由：一、一审法院未从全面审查上诉人提出的抗辩理由，在没有查清事实的前提下，作出了错误的判决。

首先，虽然涉案合同约定房屋交付时间为2018年8月31日，但由于项目建设资质问题，回迁户百般阻挠施工问题、永久性电房规划调整问题、项目竣工验收备案、房屋测绘问题、“创文创卫”原因、佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题等不能归结于上诉人的原因导致延迟交楼，上诉人已在答辩状中予以阐明，并针对上述每一项原因提供证据予以证明(详阅上诉人一审答辩状及证据)，但一审法院仅对项目建设资质问题、回迁户百般阻挠施工问题、“创文创卫”原因、佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题进行认定，对其余问题均未予以认定。

其次，关于回迁户百般阻挠施工问题，涉案合同签署于2018年3月23日，回迁户阻挠施工持续至2018年5月中旬，并非完全发生在合同签订之前，一审认定回迁户阻挠施工发生在涉案合同之前属事实认定错误。

第三、关于佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题，一审仅从市政工程公示时间与涉案购房合同签订时间进行认定，因公示时间早于合同签订时间，上诉人认为应预留合理期限。

上诉人已经于2018年5月5日前完成小区的管道敷设，内部具备通气条件，但该市政工程至2019年2月才取得《工程规划许可证》，至2019年7月23日才竣工，直接导致涉案房屋不能在约定的交楼时间通气。

第四，一审对争议焦点归纳有误。

第1点，上诉人抗辩的理由是因市政工程未完工导致涉案房屋不能通气，并非一审认为的“创文创卫”期间不得施工导致基础设施未完善而不能通气。

第2点，“创文创卫”仅仅是上诉人提出抗辩的其中一个原因，并非一审法院所述涉案房屋不能在合同约定时间交楼时因“创文创卫”不得施工导致停工超出4个月所致。

第五，关于涉案合同补充协议第五条第6款之(6)，上诉人认为该条款是选择性条款，即出现上述特殊原
因，出卖人可凭相关证明文件予以延期。

一审法院主观认定上诉人应履行通知义务，且需提供上述证明文件。

关于通知义务，届时大部分业主均有来现场咨询，上诉人已告知业主，大部分业主已知悉该情况；关于证明文件，上诉人已经提供相关政府部门资料予以证实。

二、涉案房屋在2018年12月20日取得包括竣工验收备案证明文件，即通知包括本案被上诉人在内的全体业主在2019年1月1日办理有关收楼手续。

被上诉人未按时在2019年1月1日办理收楼手续导致所谓延期与上诉人无关。

二审被上诉人辩称被上诉人徐玉赐辩称，一、关于《建设工程施工许可证》的意见。

第一，佳达公司提供的证据看不出所谓政策调整、资质问题；第二，涉案购房合同签订时间一般在2017年，假设佳达公司所称的政策调整，大概发生时间是2016年6月，即签订购房合同已经知道该情况，不符合“不能预见”的要件。

因此，《建设工程施工许可证》的取得时间不能免除工期延误的违约责任。

第三，不可抗力及其他原因顺延的要件是履行通知义务，佳达公司从未就此问题通知业主，不符合免责的条件。

二、关于回迁户事宜的意见。

第一，现有证据没有显示所谓回迁户阻挠施工问题；第二，《工程例会》记录是佳达公司单方制作，证明力低。

且只显示个别商品施工受影响，没有证据显示该问题导致全面停工。

第三，没有证据显示所谓的回迁户问题持续时间及对施工影响的时间；第四，若回迁户行为等第三方原因导致佳达公司损失，其应另行起诉，不能作为顺延工期的理由，否则业主迟延收楼损失将无从得到补偿，有损业主合法权益。

第五，若涉案房地产项目属于旧房改造项目，因佳达公司无法妥善协调回迁户造成的损失应由佳达公司自行承担。

第六，佳达公司未就顺延问题履行通知义务。

三、关于永久性用电房事宜。

佳达公司亦不符合免责条件。

四、关于竣工验收备案的意见，购房合同约定交楼时间是2018年8月31日，佳达公司在2018年7月15日才办妥竣工验收合格，明显没有预留足够时间。

其因管理水平不足导致违约，应承担相应的违约责任。

第二，未履行通知义务，不符合免责条件。

五、关于房屋测绘报告(实测)的意见。

佳达公司在2018年11月才申请实测，本来就存在延迟，不存在测绘耽误其施工导致延迟的问题。

且测绘不耽误其他施工，佳达公司亦未就此问题通知业主，不符合免责的条件。

六、关于燃气通气问题的意见。

根据业主咨询政府热线12345了解到，直至2019年12月底燃气才通气的原因是由于佳达公司未向燃气公司及时结清燃气工程款导致，且市政管道整改是分阶段、分区域进行的，某区域的施工不会导致全县燃气无法供应，对金尊大厦这一区域燃气通气实际造成影响的持续时间并无证据显示。

且佳达公司从未就此问题通知业主，不符合免责的条件。

若燃气公司存在其他违约行为给导致延期的，佳达公司应另行向燃气公司追偿。

七、关于创文创卫的意见。

佛冈县的创文创卫不一定导致施工停止，佳达公司提供的证据无显示因创文创卫需停工。

创文创卫仅禁止不文明、不规范的施工行为。

八、2019年1月1日金尊大厦并未满足交楼条件，佳达公司在此时通知收楼不符合合同约定。

一审法院经审理，于2021年4月15日作出(2021)粤1821民初574号民事判决：一、徐玉赐与佛冈县佳达服装有限公司继续履行双方于2017年8月13日签订的、合同编号为201708132951108的《商品房买卖合同》；二、佛冈县佳达服装有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金14667.85元给徐玉赐。

案件受理费166元，减半收取计83元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。

徐玉赐预交的受理费83元，其可在判决生效后向法院申请退回。

一审法院查明一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。

二审中，当事人未提交新证据。

经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。

双方在二审中的争议焦点为：涉案逾期交房违约金应否予以支持。

涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备
案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。

根据现查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。

涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。

该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。

上诉人虽上诉认为其逾期交房是因施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延，具备正当事由，故其不应当承担违约责任，但施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题是房地产开发过程中的常见问题，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也不是法律法规政策改变以及政府限制性行为造成，不属于上述合同约定的可以延期的范围内，故对于上诉人提出的该节上诉理由，本院不予采纳。

关于创文创卫问题，上诉人提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。

从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，上诉人亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故上诉人以此为由要求延期，理由亦不成立。

关于市政燃气管道改造的问题。

首先，双方在合同第十条约定了燃气的交付标准为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，补充协议第九条对“基础设施达到使用条件”的含义进行了补充约定，但主要内容是强调买受人作为终端用户应自行申请开通使用，并未免除出卖人在交房前将燃气管道与城市燃气管网连接的合同义务。

同时，合同约定如因出现延期事由，上诉人应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，上诉人并未履行该项义务。

其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是上诉人未完全支付燃气工程款，完全不符合合同中关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由上诉人自行承担。

综上，上诉人提出的延期交房理由均不成立。

至于上诉人提出业主
未按时收楼问题。

上诉人并未提供证据证明被上诉人存在房屋符合交付条件并收到收楼通知后不及时收楼的事实，故上诉人需承担举证不能的法律后果。

因此，上诉人此节上诉主张依据不足，本院不予支持。

关于上诉人提出的本案不适用快审程序的问题。

本案立案受理后，本院组成合议庭对本案进行审查，均已传唤双方当事人到庭查明事实及对二审提交的新证据进行质证，上诉人与被上诉人也已充分发表意见。

另依据《最高人民法院关于人民法院深化“分调裁审”机制改革的意见》，人民法院可根据案件事实、法律适用等因素适用不同的解纷程序，本案亦属于可纳入速裁案件的范围，故上诉人，此节意见依据不足，本院不予采纳。

综上所述，上诉人佛冈县佳达服装有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费166元，由上诉人佛冈县佳达服装有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长李慧玲
审判员杨玲
审判员禹莉
二〇二一年九月三日
法官助理彭凤平
书记员唐海萍
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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