吴飞、余巧珍与杨可、贾小冬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吴飞、余巧珍与杨可、贾小冬房屋买卖合同纠纷二审民事判
决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】2020.09.17
【案件字号】(2020)苏02民终2895号
【审理程序】二审
【审理法官】林中辉孙宏杜伟建
【审理法官】林中辉孙宏杜伟建
【文书类型】判决书
【当事人】吴飞;余巧珍;杨可;贾小冬
【当事人】吴飞余巧珍杨可贾小冬
【当事人-个人】吴飞余巧珍杨可贾小冬
【代理律师/律所】翟肖肖上海君澜（无锡）律师事务所;王玉锦上海君澜（无锡）律师事务所;毛宁江苏法德东恒（无锡）律师事务所
【代理律师/律所】翟肖肖上海君澜（无锡）律师事务所王玉锦上海君澜（无锡）律师事务所毛宁江苏法德东恒（无锡）律师事务所
【代理律师】翟肖肖王玉锦毛宁
【代理律所】上海君澜（无锡）律师事务所江苏法德东恒（无锡）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】吴飞;余巧珍
【被告】杨可;贾小冬
【权责关键词】无效撤销委托代理合同本证证据交换自认新证据质证诉讼请求撤诉反诉维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为：吴飞与余巧珍在婚姻关系存续期间，吴飞于2016年7月29日出具了《房产买卖合同及付款说明》，2016年8月4日案涉房屋权属由杨可变更登记至吴飞与余巧珍夫妻名下，虽然《房产买卖合同及付款说明》仅由吴飞一方签名，但杨可认可《房产买卖合同及付款说明》是双方自愿作出的，并有理由相信是吴飞代表夫妻双方共同意思表示的，对双方有约束力。

现吴飞与余巧珍以余巧珍未签名为由，且缺少合同一方的确认和签名，要求法院确认该买卖合同未生效，《房产买卖合同及付款说明》不具有效力的理由不能成立。

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。

本案中，明为杨可与吴飞、余巧珍签订的房屋买卖，实为贾小冬借吴飞、余巧珍名义订立的房屋买卖合同，而220万元款项性质并非认定双方法律关系性质的关键证据，结合双方房屋买卖合同签订的目的、银行贷款、房款走向、物业手续办理、过户后房屋实际占有使用等情况，可以认定买卖双方不存在真实的房屋买卖关系，其本质是以房屋买卖的形式套取银行资金，一审判决解除合同并返还房屋和相应款项，于法有据。

吴飞、余巧珍上诉提出一审未对其为贾小冬垫付贷款问题未作处理，吴飞、余巧珍可另行主张，一审未作理涉，并无不当。

综上所述，吴飞、余巧珍的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人吴飞、余巧珍负
担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 00:54:07
吴飞、余巧珍与杨可、贾小冬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏02民终2895号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴飞。

上诉人（原审被告、反诉原告）：余巧珍。

委托诉讼代理人：翟肖肖，上海君澜（无锡）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王玉锦，上海君澜（无锡）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）杨可。

委托诉讼代理人：毛宁，江苏法德东恒（无锡）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）贾小冬。

上诉人吴飞、余巧珍因与被上诉人杨可、贾小冬房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2019）苏0282民初5770号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

吴飞、余巧珍上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回杨可的全部诉讼请求，支持其一审诉讼请求。

事实与理由：一、案涉《房产买卖合同及付款说明》仅由吴飞出具，不具有效力。

《房产买卖合同及付款说明》仅为吴飞单方意思表示，未经出卖人杨可认可并确认签字，不发生合同效力。

且在吴飞、余巧珍与杨可签订的《宜兴市房
屋买卖协议》中，余巧珍作为案涉房屋受让的共有人且作为一审法院认定的买受一方，
在《房产买卖合同及付款说明》上未签字，该《房产买卖合同及付款说明》作为《宜兴
市房屋买卖合同》的重要补充或修改协议，却缺少合同一方的确认与签字，故并未生
效。

二、余丽姣汇至其及其汇至杨可的220万元款项性质仍存在争议。

在宜兴法院(2018)苏0282民初9140号（以下简称9140号）判决书中，宜兴法院将余丽姣汇至其的220万元认定为宜兴市中超苏原汽车销售有限公司（以下简称中超公司）与宜兴市腾飞汽车销
售有限公司（以下简称腾飞公司）往来款，这一事实在该案中由腾飞公司的委托代理人
向法院释明，已构成自认，且该自认得到了法院判决确认。

而本案中，余丽姣汇至上诉
人的220万元被一审认为是借名买房交易中仅用于办理银行按揭贷款的周转款项，则显
然两案产生了冲突。

其汇至杨可的220万元的性质存在争议。

若余丽姣汇至其的220万
元为经济往来货款，则其汇至杨可的220万元应认定为其与杨可之间房屋买卖合同的首
付款，且为其自有资金。

该判决即表明贾小冬与其于《宜兴市房屋买卖协议》及《房屋
买卖合同及付款说明》签订以及出具前并无任何关于借名买房的安排或交易行为，该交
易并非为借名买房交易，同一笔款项存在两种截然不同的性质认定，若余丽姣汇至其的220万元为经济往来货款，则自然不能认定为借名买房交易“为办理银行按揭贷款便利"
的闭环中的一节。

一审法院认为《房产买卖合同及付款说明》中由吴飞作出备注“原签
订的购买合同和支付凭证无效，只为办理银行贷款用途"，便认定吴飞夫妻汇至杨可的
204万元非为购房首付款，而仅为办理银行贷款便利之目的而进行转账。

三、一审法院在解除合同的前提下，未对贾小冬是否应支付其垫还贷款部分作出处理。

贾小冬涉嫌刑事
案件被羁押之后，其仍然归还银行贷款，一审法院判决第四项“贾小冬…还清…所属贷款"，但实际上该部分贷款已由其偿还，故一审法院应当对贾小冬尚余贷款及其在贾小冬羁押期间垫付的贷款还款部分分别作出处理。

综上所述，一审法院并未审查《房屋买卖
合同及付款说明》的有效性，对余丽姣与其及其与杨可间往来款项性质上认定不清，可
能造成本案事实认定的错误以及法律关系的认定错误，即使房屋买卖合同法律关系解除，一审法院判决也未对其垫付的贷款还款部分作出处理。

被上诉人杨可辩称：一审认定事实清楚，判决结果正确，请求二审予以维持。

1.一审认定的220万元具有非常强烈的闭合性特征，这是基本事实从收付款的主体账号，最重要的是时间可以精确的分秒，所以资金流动形成了闭环。

吴飞、余巧珍推定为首付款不能成立。

220万元的银行流水在9140号案件当中和本案中它对应的是相同的银行流水，对这220万元的银行流水的结算效果做了一个确认，但这并不是该案中法院对于还款事实查明的结果，而是诉讼双方腾飞公司和中超公司作为权利主体进行权利处分的结果，法院只是对诉讼行为事实作出认定，确认债权债务金额，本质上是当事人权利处分的结果。

中超公司和腾飞公司的买卖合同纠纷前后起诉过两次，第一次是2017年7月中超公司起诉，经过了2017年9月5日和2018年2月5日的两次庭审。

后中超公司在2018年的2月24日撤诉，到了2018年的8月中超公司第二次起诉。

到第二次起诉为止，双方都没有提出本案银行流水的220万元是还款的这样一个事实主张，到了2018年的11月1日，第二次起诉庭审的时候腾飞公司的代理人第一次提出包括220万元在内的449.08万元是之前的还款，但中超公司的代理人并未认可，要求庭后核实后答复。

2019年4月11日庭审，中超公司突然同意这项还款主张从货款中扣除。

为什么中超公司在长达五个多月时间一直不认可，为什么到2019年的4月11日又认可了，事实上贾小冬就是在2019年4月1日法院决定逮捕的，4月2日执行逮捕，这不是巧合，吴飞为460万元银行贷款按月还款也是从2019年4月份开始，吴飞打电话给杨可通知杨可交房也是在2019年4月份，应该是4月17日。

也就是说吴飞主张自己是真实的购房人、真实的房屋所有权人这些相关的事实和理由均发生在贾小冬逮捕之后。

2.本案的基本争议是关于合同的真实签订主体，付款说明正因为真实的合同买卖关系是在贾小冬和杨可之间，所以吴飞是挂名人，吴飞只是代表贾小冬来签字承诺，这个承诺意思也经过了贾小冬的认可
是真实有效的。

3、吴飞、余巧珍提到即使合同法律关系解除一审法院判决未对垫付的贷款还款部分作出处理。

吴飞、余巧珍到底是承认解除还是不承认解除，吴飞、余巧珍在一审中不管是抗辩还是反诉均没有提出对垫付款项作出处理，所以从民事诉讼的审理范围来讲，也不涉及这一块的判决。

原审被告贾小冬未作陈述。

杨可向一审法院起诉请求：判令吴飞、余巧珍协助将宜城街道逸品尚东77幢101号房屋过户至其名下。

吴飞、余巧珍对杨可反诉请求：要求杨可立即交付争议房产。

一审法院认定事实：
各方当事人围绕本诉和反诉诉讼请求依法各自提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。

本案双方争议的焦点是：案涉房产是否系贾小冬与吴飞、余巧珍间的借名买房；以及购买方是否已按吴飞名义出具的“房产买卖合同及付款说明"约定履行了付款义务。

围绕该争议焦点，杨可为证实其主张，向法院提供了以下证据：
第一组：
（1）2016年8月1日杨可与吴飞、余巧珍签订的宜兴市房屋买卖协议复印件1份（加盖有宜兴市不动产登记中心档案专用章、备案合同号为201608010767），该协议主要载明“杨可自愿将坐落于逸品尚东花园333号的房产（房屋代码09241011160006、房屋所有权证号100004XXXX）出售给吴飞，出售房屋的具体状况为幢号77、房号101、总层数3层、建筑面积331.14平方米，吴飞自愿购买上述房屋，双方商定房屋成交总价为331.14万元；杨可应当在2016年8月1日前将房产按约定条件交付给吴飞，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给吴飞，双方应共同……办理产权过户手续、并按有关政策规定各自承担应当缴纳的税费；……合同备案时间为2016年8月1日
"等内容。

（2）由吴飞出具的“房产买卖合同及付款说明"原件1份，该付款说明主要载明“今由本人购买杨可逸品尚东77幢101号房产，约定成交房款588万元，完成过户后十五个工作日内将全额房款支付给杨可本人，全额房款为人民币588万元。

若十五个工作日内未将全额房款支付给杨可，本人将此已过户的房产重新过户更名归还给杨可，所有产生的费用包括税费等其他一切费用都有本人承担。

注：（原签订的购买合同与支付凭证无效，只为办理银行贷款用途，特此说明！）"。

该付款说明下方打印时间为2016年7月29日、吴飞签名的后方手写时间则为2016年8月1日。

以用于证明其与吴飞夫妻间签订有争议房产买卖协议及补充协议的事实。

第二组：
（3）2019年5月10日贾小冬出具的“申请"1份，该申请主要载明“其于2016年7月与杨可达成协议，约定本人以588万元购买杨可坐落于逸品尚东77幢333号房屋一处，由于其本人不便以自己名义购买，所以与吴飞协商，以吴飞与他妻子余巧珍的名义出面签订合同、代替办理相关手续，但实际上买房人就是本人，相关权利义务由本人承担，与吴飞和余巧珍无关；买卖合同签订后办理了过户登记，相应贷款合同的银行贷款亦发放到余巧珍帐户，然后由余巧珍将全部银行贷款450万元转帐给杨可；杨可收款后，即以借款转帐给本人指定的余丽娇帐户，另外房屋贷款一直由本人归还。

…….后本人一直未归还杨可借款，而且本人128万元剩余房款未付，所以房屋并未交付一直由杨可居住，本人与杨可亦商定将房屋重新过户给杨可，但因种种原因尚未实施。

现本人因刑事犯罪被羁押，吴飞、余巧珍以房屋所有人身份要求杨可交房，这是错误的不是事实，吴飞、余巧珍无权主张房屋权利，本人特此声明。

"等内容。

（4）宜兴市恒立物业管理有限公司出具的业主情况登记表1张（主要姓名、身份信息等均为手写字体）、逸品尚东77幢101号房屋情况说明1张、物业费缴费凭证
（2018年3月9日收据及发票复印件各1份、2019年7月31日收据原件1张），该组证据中除均载明有登记房主为吴飞、余巧珍的个人信息外，还登记了“主要交通工具为奔驰苏Ｄ×××某某，该房系杨可于2010年6月27日购置并入住，2016年8月出售后登记业主为吴飞，同年9月杨可搬出，2017年2月杨可重新搬入此房，并重新整理装修；2016年、2017年物业费用都由杨可于2018年3月9日交纳，2019年物业费用杨可于2019年7月31日交纳；2016年9月由常州口音贾小冬办理业主登记信息，登记的固定电话为133XXX某某某某、移动电话为189××某某某某某某，此由龚明提供（电话177XX某某某某某某）"等内容。

以用于证明业主情况登记虽是以吴飞名义填写，但手写内容均是贾小冬书写、登记手机号码也是贾小冬和其聘用的工作人员“徐小斌"的手机号，物业费也均是杨可交纳的事实。

（5）杨可拍摄的电力用户用电客户信息表复印件，该用电客户信息表主要载明有“用房名称为吴飞，移动电话为159××某某某某某某、传真号码为189××××某某某某"。

以用于证明用电客户信息表登记的联系电话实际是徐小斌及杨可的手机号。

（6）短信截图复印件1份，该短信截图复印件抬头为“小兵"（189××××某某某某），时间为2018年1月至3月，内容主要是催交电费。

以用于证明由于房款未按约付清，为此杨可于2017年2月重新搬回此房，所以徐小斌在电费催收以后就转发给杨可处理。

该系列证据主要用于证明争议房产系贾小冬借名买卖，以及实际购买人贾小冬承认尚欠128万元剩余房款未付和实际购买人同意返还房产给杨可的事实。

（7）余丽娇在中国农业银行常州漕桥支行的银行交易明细1份，该银行交易明细主要载明“2016年8月1日消费支出16.840834万元，交易地点为924320283987380"等内容。

以上杨可所提供的证据经质证：吴飞、余巧珍对第一组证据（1）-（2）即宜兴
市房屋买卖协议复印件、吴飞出具的房产买卖合同及付款说明的真实性无异议、对余丽娇在中国农业银行常州漕桥支行的银行交易明细也无异议，但其夫妻认为，该二份证据恰恰证明房屋买卖合同的主体是杨可与其夫妻俩，其夫妻已如约履行了付款义务，杨可的诉请无任何事实和法律依据，而余丽娇的银行交易明细也不能证实契税系贾小冬交纳；对第二组证据中贾小冬书写的“申请"，其夫妻认为这是贾小冬本人的主观意思表示，故对杨可据此所主张证明目的不予认可；对杨可提供的其他证据，其夫妻则认为，如房屋确系贾小冬购买应以贾小冬名义在物业进行登记，物业费用也应由贾小冬交纳，现恰恰在房产转移登记后，物业的登记和交费均是登记在其名下、电力用户信息单也是如此；即使杨可所提供的相关缴费凭证确存在杨可缴纳的情况，最多也只是作为房屋实际使用人存在缴纳或者代缴的情形，事实上其夫妻购买争议房屋后，案涉房产是由贾小冬办理物业登记及入住手续，其原因是因其暂时不用，贾小冬又想办会所，出于朋友和各自单位存在业务往来的因素，因此先出借给了贾小冬使用，相关手续理应由贾小冬的人员去办理，这并不能证明存在借名买房行为；此外，对杨可提供的短信，由于杨可并未提供电子载体、且又系复印件，故对此不予认可；至于对杨可在该组证据中所涉及杨可自认于2016年9月搬出争议房产后又于2017年2月重新搬入案涉房产的事实，由法院依法予以认定。

贾小冬对杨可所提供的上述证据及其主张的证明目的则无异议，均认可杨可的意见。

同时其陈述“大约在2016年6-7月，其在和吴飞合伙的汽车销售公司办公室和吴飞说，要在宜兴买房，因是外地户口在宜兴做不了按揭贷款，能否用吴飞的名字做按揭贷款，吴飞说可以的、需要办手续的时候我来，后来和杨可谈好以后就约吴飞去办证中心办理手续，签完手续以后吴飞夫妻就与其去民生银行做抵押贷款手续，所有贷款手续都是其经手的，贷款发放后，吴飞把钱转给了杨可，之后吴飞就把贷款卡（余巧珍名字）给了我，贷款一直是由我归还的，且买房的契税等所有费用也都是我现场用侄女和司机
的银行卡刷卡支付的。

"。

吴飞、余巧珍为证明其本诉抗辩意见及反诉请求，提供了以下证据：
（1）加盖有宜兴市不动产登记中心档案专用章的房地产交易契税申报表、契税缴款书复印件，其中房地产交易契税申报表主要载明有“承受方为吴飞、余巧珍，转让方为杨可，土地房屋权属转移为房屋买卖、合同签订时间为2016年7月29日"等内容；契税缴款书主要载明有“纳税人名称为吴飞、余巧珍….."等内容。

用于证明案涉房产税费均是吴飞、余巧珍申报和缴纳。

（2）内容与杨可所提供房屋买卖合同完全一致的宜兴市房屋买卖协议复印件1份，该房屋买卖协议复印件加盖有宜兴市不动产登记中心档案专用章。

以用于证明案涉房产买卖主体是杨可与其夫妻。

（3）宜兴市不动产权属证明，该不动产权属证明主要载明“所有权人为吴飞、余巧珍，……发证日期为2016年8月4日，…..房屋信息为（幢号0077、房号101、房屋总层数3、所在层数1-3、建筑面积331.14平方米……），抵押信息为权利人中国民生银行、抵押金额460万元，开始日期2016年8月8日至2036年8月8日"等内容。

用于证明案涉房产已于2016年8月4日转移登记至其夫妻名下。

（4）吴飞在招商银行的银行卡流水1份、民生银行帐号为62×××93的个人帐户对账单1份、中国农业银行存款卡号为62×××79的回单1份，其中招商银行流水主要载明“余丽娇（贾小冬一方人员）于2016年7月21日12时02分20秒、15时26分23秒、15时57分28秒分别转入吴飞该银行卡100万元、100万元、4万元，于2016年8月7日12时32分15秒转入吴飞该银行卡16万元，小计余丽娇转入该银行卡220万元；从该银行卡转出给杨可的款项金额和时间则为2016年7月21日12时09分36秒、16时43分51秒和2016年8月8日8时36分38秒分别转入100万元、104万元、16万元，小计从吴飞该银行卡转给杨可220万元"；民生银行个人帐户对账单流水主要载明
“摘要信息按揭贷款、交易时间2016年8月10日交易金额460万元、受托支付460万元、对方户名杨可….."以及后续存款和还款情况等内容；农业银行存款回单则载明于2017年5月9日37分许存入余丽娇银行卡10万元。

用于证明其于2016年7月21日、8月8日、8月10日合计支付了杨可680万元、已付清购房款，对超出的92万元以及于2017年5月9日存入余丽娇银行卡的10万元则解释为是通过杨可账户出借给贾小冬的款项，其与贾小冬之间除此以外，事实上还存在其他很多住来。

吴飞、余巧珍所提供的以上证据经质证，杨可对房地产交易契税申报表、契税缴款书、宜兴市不动产权属证明等证据的真实性无异议，但其认为：①这是借名买卖所必然产生的形式上的后果，不是双方真实意思表示，吴飞、余巧珍应当提供实际支付契税的支付凭据原件来证实契税是其本人支付；②对银行流水的真实性虽无异议，但吴飞、余巧珍所说转账多支付的92万元是与贾小冬间的借款不是事实，事实上三笔总计220万元是贾小冬为办理银行贷款时为证明首付房款，而让余丽娇走银行流水转给吴飞妻子余巧珍后，又当即转账至其帐户，其收款后也转回给了余丽娇（其中104万元是用贾小冬公司的pos机刷卡支付给贾小冬的），资金流水形成了闭合，并非吴飞、余巧珍向其支付的房款；③对银行所发放争议房产的贷款460万元直接向其支付则是事实，但其收到该款后因贾小冬和吴飞要求，直接凑足了500万元出借给了贾小冬和吴飞，出借的方式为于2016年8月12日以转账方式至余丽娇银行卡400万元（这从其所提供的余丽娇银行卡流水中已可中证实）、其余60万元加本人原有的40万元做了100万元本票给了贾小冬，500万借款则由贾小冬和吴飞共同出具了200万元的借条、另200万元借条由贾小冬以借款人身份出具（吴飞则作为担保人签名）、100万元的借条则有贾小冬单方出具。

贾小冬对吴飞、余巧珍提供的证据则质证称，吴飞、余巧珍所提供的复印自房地产交易中心的契税申报表、契税缴款书中载明的契税是其以刷余丽娇银行卡的方式支付，而非吴飞支付；对其夫妻提供的银行流水则无异议，且其向杨可律师提供的余巧珍
银行流水已可印证案涉房产交纳的契税等均是其支付的事实；至于吴飞所指2017年吴飞、余巧珍通过余丽娇的卡另借给其10万元是事实，但此款与争议房屋买卖无关，其与吴飞间确是有很多往来。

针对杨可就案涉房产的首付房款是贾小冬通过余丽娇银行卡转账给吴飞--吴飞再转账支付给杨可--杨可又转账等方式返还给贾小冬的抗辩意见。

吴飞、余巧珍再行提供了2019年4月16日法院出具的（2018）苏0282民初9140号宜兴市中超苏原汽车销售有限公司（以下简称中超苏原公司）与宜兴市腾飞汽车销售有限公司（以下简称腾飞公司）买卖合同纠纷开庭笔录及民事判决书各1份，该案由法院于2018年8月14日立案受理，于2019年4月16日作出判决，在该案开庭笔录第五页中腾飞公司委托代理人的陈述部分载明有“2016年3月4日转给卞霞的30万元、2016年3月9日转给卞霞的60万元、2016年6月20日转给吴飞的50.08万元；余丽娇于2016年7月21日支付给吴飞的100万元、100万元、4万元，余丽娇于2016年8月7日支付给吴飞的16万元，以及余丽娇于2016年8月12日支付给吴飞的50万元……共41.008万元，还有其他通过腾飞公司名义打款的30万元、通过朱静的打款的9万元，总计449.08万元应当作为已付款扣除"等内容；而（2018）苏0282民初9140号民事判决书第4页法院认为部份“2、涉案合同解除后的法律后果。

……（1）返还相应已支付货款。

腾飞公司应返还的货款金额为1130-95-63-100-449.08-34-32-73+78＝313.92万元"等内容。

以用于证实本案中杨可所称的所谓买房首付款以及与本案无关的后期贾小冬通过余丽娇银行卡转账给其的50万元，贾小冬均已在其实际掌控的腾飞公司就（2018）苏0282民初9140号民事判决书中作为已返还给其所任职的中超苏原公司的货款予以了抵扣，故根本就不存在本案涉及的买房首付款是贾小冬支付的行为，案涉的220万元实质就是其夫妻支付。

该（2018）苏0282民初9140号民事判决书经质证，贾小冬对（2018）苏0282民初9140号民事判决书载明事实无异议，但其称本人原对此并不知情，且对于吴飞所述。