我国土地流转信托实践模式比较研究

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A N D T R A D E
收稿日期:2016-12-01
基金项目:吉林省社会科学基金资助项目(2015B S7)作者简介:刘
颖(1986-),女,吉林通化人,讲师,硕士,研究方向:农村金融、投融资理论与实践。

刘颖,管延芳
(吉林师范大学经济学院,吉林四平136000)
摘要:目前我国几种典型的土地流转信托实践模式:宿
州模式、桃园材模式、兰西模式和金色田野系列模式,比
较这四种实践模式在信托产品结构、经营主体、风险控制和收益分配方面的异同,发现信托公司盈利方式尚未清晰,并且相关配套尚不健全。

因此,政府应完善相关配套制度、完善农村土地流转服务平台,同时,信托公司应明晰经营模式,将土地经营权跟互联网模式联系起来,在条件成熟时,构建“土地信托银行”,充分发挥土地的资本属性,为后续的金融创新提供可能。

关键词:土地信托;实践模式;比较研究中图分类号:F830.39文献标识码:Ａ文章编号:1005-913X (2017)02-0040-03
A Comparative Study on the Practice Model of Land
Circulation Trust in China LIUYing ,GUANYanfang
(School of Economics ,Jilin Normal University Siping Jilin
136000,China )
Abstract:At present,there are several typical patterns of land transfer Trust Practice in China:the Suzhou model,the Taoyuan village model,the Lanxi model and the golden field paring the similarities and differences between the four modes of practice in the trust product structure,the main business,risk control and income distribution,we found that the trust company's profit pattern is not clear,and the relevant supporting is not perfect.Therefore,the govern 原ment should improve the relevant supporting system,improve the rural land transfer service platform;At the same time,the trust company should be clear business model,the land management rights linked with the Internet model,when conditions are ripe,the construction of land trust bank",Give full play to the capital attributes of the land,to provide the possibility of financial innovation
Key words:land trust;practice model;comparative study
伴随着工业化、新型城镇化进程的加速以及家庭联产承包责任制弊端的暴露,农村产业结构发生变化,农村土地制度面临诸多新的问题。

[1][2]
2013年
11月12日,中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》开启了新一轮土地改革,改革的亮点在于维护农民土地承包经营权,保障农民集体经济组织成员权利,保障农户
宅基地用益物权,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。

这为我国农村实施土地流转信托提供了政策保障。

土地流转信托是指在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下,农村土地承包人基于对受托人的信任,将其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人,由其利用专业规划经营管理或使用,土地收益归受益人所有的一种土地流转创新方式。

[3]当前,农村土地流转信托刚刚起步,还未形成统一模式,主要针对目前典型的土地流转信托模式进行比较分析,总结土地流转信托模式实践经验,为创新发展农村土地流转实践提供依据与政策建议。

一、农村土地流转信托的实践模式(一)宿州模式
1.在“宿州模式”中,信托计划交易结构采取“双委托代理”模式:(1)第一层委托关系是村民与区政府的委托关系,这其中包括了农户与村委、村委与镇政府、镇政府与区政府分别签订土地三层转包合同;(2)第二层委托关系是区政府作为最终委托人将土地委托给信托公司。

在该过程中,涉及的农户、村委会、镇政府、区政府、信托公司均按照签订的合同约束权利和义务。

2.信托产品的结构采取“财产权信托+资金信托”混合式模式:(1)财产权信托方面:在承包人自愿基础上,首先政府要对农民的土地承包经营权进行确权与登记,信托公司按照确权后的土地承包经营权与信托单位挂钩,如将农民持有的每一亩土地承包经营权对应1万份信托单位,信托公司按照信托单位承担信托责任。

同时,信托公司聘请专业化的农业投资公司对流转土地进行专业化运作与管理;(2)资金信托方面:信托公司根据土地流转过程中各阶段出现的流动性问题,如流转土地区域内土
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地整理、农业设施建设中的资金需求等等,发行期限不同的资金信托产品,以解决土地流转过程中的资金短缺问题。

信托计划收益分配模式采取按优先级别逐级分配的模式。

该信托计划设立A类、B类和T类三类收益权,并按照三类收益权优先级别逐级分配,分配方式相对复杂,农民则根据合同中载明的土地份额获得固定地租和经营利润分成。

风险控制方面,信托公司引入农业投资公司负责招商招租工作,并用租金担保机制和资金信托计划为土地信托提供双重增信保障措施。

同时,信托合同约定延长土地信托计划项下的土地使用环节,分散单一环节使用带来的风险。

此外,当农业市场或其他相关市场情况出现非正常变化时,合同约定承租企业需购买农业保险进行进一步风险赔偿保障。

(二)桃园村模式
1.在“桃源村模式”中,信托计划交易结构采取“入股+委托”模式:(1)入股:引入土地股份合作社制度,农民按照政府部门的测量结果将自家土地作价参与到村集体的土地合作社,合作社向村民颁发入股凭证,村民根据入股凭证载明的入股比例获取后期收益;(2)委托:村民将土地入股到土地合作社后,由土地合作社将土地整体直接委托给信托公司。

在该过程中,只存在土地合作社与信托公司单层委托代理关系。

2.信托产品的结构仍然采取“财产权信托+资金信托”混合式模式,(1)财产权信托方面采取“土地合作社”+“专业合作社”的“双合作社”设计,即在政府主导下成立“土地合作社”,村民将确权后的土地经营权作价出资,成为“土地合作社”股东,凭股权证书享受信托计划受益权。

“土地合作社”作为委托人将土地信托给信托公司,信托公司又将其租赁给“专业合作社”进行管理;(2)资金信托方面:信托公司在信托计划存续期间视资金需求情况发行资金信托。

信托计划收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成。

村民按照其入股时持有的信托单位享有固定的基本地租收入,并抽取承租方“专业合作社”收益的20%作为浮动收益。

除此之外,村民还可以进入“专业合作社”通过劳动获得工资收入。

风险控制方面,政府出台措施确保村民的地租收益,包括要求合作社提供固定收益和政府出面对
信托计划给予保证。

此外,信托公司按照信托资金类别展开信托计划,将政府和“土地合作社”投入的资金作为劣后资金保证信托计划的安全,达到风险控制的目的。

(三)兰西模式
“兰西模式”是在“宿州模式”基础上的进一步延伸,信托计划交易结构的设计与“宿州模式”一样,采取“双委托代理”模式:先是村民将已经确权好的土地使用权委托给村委会或政府相关的公共机构,其作为最终委托人将整理好的土地信托给信托公司;然后信托公司引入专业化的农业产业公司作为经营主体进行承包经营。

与“宿州模式”不同的是:(1)信托公司设计了土地信托凭证,使土地经营权利或信托权利更加具体化,并且确权是均等化的,不会出现分配不公的情形。

此外,土地信托凭证将农民的土地权益变成可流转、可携带、可抵押融资,深化了土地经营权的资本属性。

[4](2)为控制风险,稳定粮食收购价,信托公司与政府合作收购谷物交易所,进行粮食期货交易。

(四)金色田野系列模式
“金色田野模式”中,在桃园村土地信托“入股+委托”模式基础上,该信托计划采取“集中后再分散”的运行模式。

该模式不同于现有的经营主体单一化的实践模式,最终的经营主体是专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等等,通过培育多样化的经营主体使整体土地效益得到提高。

与“桃园村模式”不同的是:(1)信托交易没有采取“双合作社”的结构设计,而是采取“合作社”+“X”的形式,这里的“X”可以是种粮大户、家庭农场、小型特色的专业种植合作社或是其他农业生产主体。

这些多元化的经营主体根据其种植优势及种植意愿在信托土地上开展具体的农业生产活动。

[5]此外,经营主体的多元化也分散了单一经营带来的风险。

(2)由于进行多元化经营,该模式比较适用于土地规模比较大的信托计划,否则可能会影响规模化效益。

二、不同土地信托实践模式的比较分析
现有的农村土地流转信托实践才刚刚起步,各有特点,还未形成统一的模式。

(一)四种实践模式的不同点
(1)信托计划交易结构方面:“宿州模式”和“兰西模式”采取的是“双委托代理”+“双信托”的结构设计,从村民到信托公司经历层层委托,政府作为
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最终委托人与信托公司签订协议。

“桃园村模式”和“金色田野系列模式”则相对直接一些,农民入股到土地合作社,由“土地合作社”直接与信托公司签订
协议,确定农民的受益权更容易清晰一些。

同时,“土地合作社”未来还可以以股权作对价进行相关产业的投资,使“土地合作社”成为一个经济主体,而不是行政化的组织。

(2)经营主体方面:“宿州模式”和“兰西模式”引入第三方专业服务商(某农业投资公司),更能发挥专业化管理优势,而“桃园村模式”引入的是“专业合作社”,该合作社的股东和雇佣工人均是该区域村民,相当于由村民自主管理流转土地,锁定了土地使用用途,但也限制了流转土地更广阔和深层次的发展,而“金色田野系列模式”的经营主体包括专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等等,经营主体更加多元化,降低了单一经营带来的风险,也同时也降低了规模收益。

(3)风险控制方面:“宿州模式”主要依靠市场机制进行风险控制,主要由专业的第三方服务商提供租金担保,建立双重增信保障措施,同时延长项
目的产业链缓解风险,并购买农业保险做进一步控
制风险;“桃园村模式”主要靠政府进行风险控制,政府出台相关政策措施为土地流转信托提供担保责任,即项目出现问题时村民可以找到相关部门赔偿;“兰西模式”同时依靠政府和市场,通过与政府合作收购谷物交易所和粮库,稳定粮食价格,从终端控制土地信托风险;“金色田野系列模式”主要通过经营主体多元化进行风险分散,达到控制风险的目的。

(4)收益分配方面:“宿州模式”和“兰西模式”按照多层委托合同逐层发放,分配收益方式相对复杂,“桃园村模式”和“金色田野系列模式”分配收益方式相对简单,按照入股合作社时作价比例进行计算,分配更加透明平均。

(二)四种实践模式的相同点
(1)四种实践模式都实现了土地规模化、集约化经营,盘活了农村土地经营权。

(2)信托产品结构均采取“双信托”的结构设计,即信托公司除了设立财产权信托计划外,还设立资金信托计划,为土地流转过程中的村民提供融资等理财服务。

(3)信托收益均由“固定收益+浮动收益”两部分组成,保障农民基本地租利益。

三、现有土地流转信托实践存在的问题(一)信托公司盈利方式尚未清晰
目前的土地信托实践模式处于摸索阶段,信托公司介入土地流转信托的具体运营和盈利方式尚未清晰呈现,信托计划中的很多项目尚未取得实质进展,如项目建设用地、融资等问题尚未完全解决。

信托公司的信托报酬主要来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益,而土地流转后是否能产生增值收益取决于信托公司对信托计划的有效管理,而这需要时间进行验证。

此外,土地信托产品的投资周期较长,政策的稳定性、明晰性也会使信托项目面临是否能获得长期稳定收益的风险。

(二)相关配套制度尚不健全
目前,关于土地流转信托的法律法规相对较少,仅有《信托法》,但土地的特殊性又使其对土地信托的针对性和操作性不强。

此外,农民最为关注的是土地流转之后的收益分配问题,而关于如何确权、如何进行均等分配缺乏相关的法律依据。

因此,地方政府应该完善涉及土地信托制度的法律、税收及补贴政策,以此来实现土地信托的全面及可持续发展。

四、结语
土地流转信托作为金融创新是土地流转与金融结合的有效尝试,现有的土地信托实践处于摸索尝试阶段。

为使农村土地流转信托全面发展,政府应完善相关配套制度,包括土地信托的确权登记制度、收益分配制度等等;完善农村土地流转服务平台,强化与其他金融机构的业务接洽能力。

同时,信托公司应明晰经营模式,将土地经营权跟互联网模式联系起来,如将与物业小区联系起来作为土地信托终端,创新商业模式控制风险;最后,在条件成熟时,构建“土地信托银行”,充分发挥土地的资本属性,为后续的金融创新提供可能。

参考文献:[1]邱峰.探索农村土地流转新路径:土地流转信托[J].青海金融,2014(10):17-20.
[2]尚旭东,叶云.农村土地承包经营权流转信托:探索实践与待解问题[J].农村经济,2014(9):68-72.
[3]谢慧玲,潘松,李江,陈勇.重庆农地流转引入信托机制初探[J].农村经济与科技,2015(2):24-26.
[4]邱峰.农村土地流转创新模式探析———土地流转信托[J].农村金融研究,2014(10):57-61.
[5]
中国人民银行镇江市中心支行课题组.土地流转信托:农村土地承包经营权融资方式的新探索[J].吉林金融研究,2015(2):57-62.
[责任编辑:杨秀华]
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