房地产杂谈

论房地产项目建设各阶段需要把握
的关键思路
走进清华园和一般房地产项目一样，科达.清华园园项目的建设主要分为以下几个阶段：概念阶段、方案阶段、定义阶段、建设阶段、营销阶段、运营阶段。

一、概念阶段
所谓概念阶段，也就是准备阶段。

在该阶段的主要工作是项目的选址、团队的建设及市场调研。

其中，市场调研起着至关重要的作用。

市场调研的内容包括：地理环境位置的勘察、天气水文、人文习俗、市场供求关系、政策法规、市场潜规则、客户群体分类定向以及客户对产品的要求等等。

根据市场调研报告，要对项目进行一系列研讨和评审，出具项目的策划书和建议书，对项目方向的定位进行规划，这就进入了我们所谓的方案阶段。

二、方案阶段
方案定位一般在项目初期，包括轮廓性质一次到位，但是要根据市场要求，在营销阶段，根据供求关系进行微调整。

方案既是整个项目的框架和轮廓，也是规避政策风险的关键环节。

项目所涉及的类别、经营模式、政策、风险的隐患都能方案阶段将其
控制在萌芽状态。

项目和人是一样的道理，如果一个人一出生骨架和外形长的都很完美，那么这个人无论从身体还是智商方面，都是其今后成为一个高素质人才的坚实基础。

所以说方案阶段很关键，方案的定位不是一个人、一个部门能够完成的，是众人智慧的结晶。

任何一个专业不到位，都可能让这个项目的方案产生硬伤。

一般项目的方案需有领导组织、工程、成本、营销、物业、设计、施工等多个部门和专业来完成。

因为各自的角度不一样，会从项目的各个方向将方案补充的近乎完美，从而避免产生漏洞隐患。

三、定义阶段
定义阶段，项目有了规划方案，就要对项目的单体进行设计，也就是对骨架补充，使整个项目有血有肉，直至成为一个鲜活的生命，包括武装思想。

所谓的有血有肉就是指对项目单体的具体施工图进行设计。

施工图设计分为建筑、景观绿化、铺装、管网以及智能化施工图。

在施工图设计的前期，要进行对该项目的建筑标准进行设计要求，有了设计要求，才能对项目概念化的东西进行定义。

施工图设计阶段是控制施工的关键环节，所以在设计阶段应对设计单位进行设计管理，如进行限额设计、跟踪设计、方案优化等一系列管理活动，旨在将项目和企业的利益最大化，杜绝浪费现象的出现。

在项目的设计阶段，不仅要进行项目的设计管理，同时应该
把项目的成本控制贯穿到项目的设计阶段。

怎么才能保证在设计阶段体现成本控制，让项目得到增值？第一，寻找好的战略合作伙伴——设计单位；第二，有针对性的选择好主要设计人员。

虽然委托设计是一种商务活动，但是在设计费用合理的情况下，跟主要的设计人员处好关系，让项目的设计人员有感情于这个项目，才能有效的避免设计中的浪费，减少设计图纸中的问题。

同时，在设计方面，不能局限于规范设计，要立足于规范，把握于经验，在保证质量安全的前提下，跟规范打擦边球，让设计人员尽心尽力。

设计人员图上有情，每平米可以轻松节省百十元的成本。

所以设计人员与企业贴心是关键，这就需要职业经理人及项目相关负责人去协调。

施工图设计阶段不但要控制成本，而且在使用功能方面一定要满足市场的客户要求。

尤其在景观绿化方面，项目定位应和各类建筑群体匹配，相互映衬，使项目增值，所以在设计阶段，不可草率马虎，要抓大放小，既有战略意义，又有战术效益。

四、建设阶段
有了详细准确的图纸，项目也就进入了建设阶段。

那就必须按图施工，保质保量的将图景变成现景，怎样才能保证项目既顺利又能达到预期的目标呢？首先，值得我们重视的：以成事为目的的做事宗旨，要求项目施工具有合法性，手续齐全，规划方案内容要符合政策及法律法规。

项目应避免与政策相冲突而带来的不可估量的巨大风险。

俗话说：选择大于努力，这不仅包括建设
团队的选择，还包括合作伙伴的选择。

其中，建设团队的选择最为关键。

所谓建设团队，即是建设单位组建项目管理团队成员的筛选过程。

因为建设团队很大一部分精力要投入到方案阶段，也就是规划设计阶段和选择阶段，这个团队成员不但要求高度的责任心，而且要有对企业的高度忠诚度。

因为每个团队成员的手里都掌握着项目的经济命脉，而且，各部门各专业都要有能独当一面的人在岗。

只有让团队成员把项目当做自己的事业去经营，才能成就近乎完美的项目，产生最大的价值。

当然这就要求建设团队的职业经理人具备很好的协调能力。

只有这样，才能很好的协调，运用人力、物力、财力去完成管理及建设活动。

战略合作伙伴的选择也是很关键的。

比如说：设计单位、监理单位、施工单位等等。

这些合作团队的负责人起着至关重要的作用。

合作团队的负责人应具备以下品质：第一，人品过关；第二，资金实力过硬。

虽然是商务合同，在合作过程中，如果渗透一部分个人感情，合作增值，项目就会取得双赢的效果。

所以说管理权一定要掌握在人品过硬的人的手里。

施工阶段也是建设阶段其中的一部分，它就好像一个产品在生产车间的生产阶段，安全施工是最重要的管理活动。

在生产阶段的任务，就是要组织好的施工队伍进行施工，督促施工单位按图保质保量的进行施工；委托好的监理公司进行监督，督促监理公司按照有关设计文件和施工规范进行严格监督；建设单位的工程现场管理人员，有责任
将一系列管理工作系统化、程序化。

俗话说，技术不足管理来弥补，也就是说，只要有心，就能成事，我们时刻要铭记“细节决定成败”。

建设过程中，成本控制也一样重要。

成本控制，分为事前、事中和事后控制管理，建设阶段的成本控制也一样。

整体的项目控制，事前控制为规划设计阶段，事中控制为建设阶段，事后控制为项目收尾和试运营阶段。

建设阶段的事前成本控制为招标文件中预算取费节控，中标后的合同谈判，合同中谈判中取费条件和材料定价中的要求。

拒绝建筑行业中的潜规则，旨在不让公司多出一分钱。

事中成本控制也就是在整个施工阶段，在满足质量、安全以及使用前提要求下优化设计方案，减少成本支出，严把质量关，熟悉图纸及时纠正图纸中的设计错误和不合理的使用功能，避免返工浪费，工期必须按时完成，这样这个项目节省了不必要的成本支出，有效合理的利用资源。

事后成本控制，严格控制图外签证费用，杜绝项目的额外支出，在项目完工后进行决算时，对成本决算严格把关，要把审减额做为成本控制阶段的头等大事来抓。

激励决算、审计工作人员的工作激情和出台一些激励措施，旨在让他们为企业在最后的成本控制阶段把好最后一关。

五、营销阶段
任何一个具有经营功能的企业，都是以营销为龙头的。

以上我们所做的一切，包括后续的一切，都是为了营销。

前期所做的工作从某种程度上可以说是在为营销做铺垫，包括规划设计、产
品的包装和策划，一些文化理念的宣传；后续的建设、服务等都会反作用于营销。

怎样才能将我们的产品卖上一个好价钱，甚至产生供不应求的市场效应？这不仅要求我们运用一些优秀的、富有技巧的营销理念及营销技巧，还要求我们的产品在这个市场上具有很强的竞争力和生命力。

在营销阶段，有一个主要任务：以销待调。

所谓以销待调，就是在营销过程中，根据客户要求，根据市场需求量对方案进行微调。

也就是说哪种户型、哪栋楼群在市场上供不应求，对这种类型产品我们进行增量生产，这就让我们避免了生产的盲目性，具有对市场的针对性。

任何一个产品，都要具备两个销售卖点，一个是硬件方面，一个是软件方面。

所谓硬件，包括两个方面，一是整体项目建筑规划的合理布局，配套设施到位，楼体设计内部布局外立面效果都能达到尚品，智能化意识先进。

比如监控系统、对讲系统、地下车库智能化等等；二是景观绿化铺装工程和一部分功能场所的建设等等。

产品硬件部分再优秀，它也需要一个精美的包装和饰物，这就是景观绿化的重要性之所在，旨在衬托产品的雍容华贵，高端品质化，也就是让产品增值，产品硬件部分是我们打造科达养老品牌的重要基础。

软件方面，众所周知，好的产品和高档场所必配备优秀的服务意识和理念，我们的养老产品更得具有一整套高端专业超前、细致的星级服务理念和一帮优秀的耐心的细心的周到的不断进取的服务团队，使我们的科达品牌深入人心。

我建议建立空中老年乐园，提前将我
科达养老服务品牌打出去，建立临时科达养老服务站，提前将我们的服务理念运用到老年服务当中。

比如，在我老年服务站免费量血压、体温、测血糖、上门进行保洁洗衣服、洗头、理发等等一系列家政服务。

再说包装和策划，人有一个姣好的容貌和苗条的身材，还要有内涵，这才是高素质和有品味的人。

项目也不例外，一个好的项目，不但有上乘的硬件和有品质的软件，还要对它进行一系列的包装和策划。

俗话说：酒香也怕巷子深。

项目硬件上和软件都有了，包装就是要找到一个突出的卖点，其实就是搜集和编制一些产品的制作理念和为客户服务达到星级的信念。

六、综上所述，无论是在方案还是营销阶段，产品定位这个关键环节是必不可少的。

在方案阶段，一定要慎重，将产品一些文化和建设细则想透彻后实施，不然的话，盲目的建设会给项目和企业带来很大的被动和损失。

目前，所要做的首要工作是：一是建立营销策划团队，将产品定位，二是尽快把景观设计中心景观这个狭长的主景观带出图，明年进行基础施工。

将绿化规划位置到位，将一期的示范物业、景观到位。

蒋怀志仓促之草
2015.04.25
修改后：
科达观点投稿：
把握房地产项目建设各阶段的关键之处
科达新城蒋怀志
清华园和一般的房地产项目一样，科达.清华园园项目的建设主要分为以下几个阶段：概念阶段、方案阶段、定义阶段、建设阶段、营销阶段、运营阶段。

一、概念阶段
所谓概念阶段，也就是准备阶段。

在该阶段的主要工作是项目的选址、团队的建设及市场调研。

其中，市场调研起着至关重要的作用。

市场调研的内容包括：地理环境位置的勘察、天气水文、人文习俗、市场供求关系、政策法规、市场潜规则、客户群体分类定向以及客户对产品的要求等等。

根据市场调研报告，要对项目进行一系列研讨和评审，出具项目的策划书和建议书，对项目方向的定位进行规划，这就进入了我们所谓的方案阶段。

二、方案阶段
方案定位在项目的初期，轮廓框架一次性到位，要根据市场的需求，在营销阶段，可以根据供求关系进行微调。

方案既是整个项目的框架和轮廓，也是可以规避政策风险的。

项目和人是一样的道理，如果一个人一出生骨架和外形长的都很完美，那么这个人无论从身体还是智商方面，都是其今后成为一个高素质人才的坚实基础。

所以说方案阶段很关键，方案的定位不是一个人、一个部门能够完成的，是众人智慧的结晶。

任何一个专业不到位，都可能让这个项目的方案产生硬伤。

一般项目的方案需有领导组织、工程、成本、营销、物业、设计、施工等多个部门和专业来完成。

因为各自的角度不一样，会从项目的各个方向将方案补充的近乎完美，从而避免产生漏洞隐患。

三、定义阶段
定义阶段，项目有了规划方案，就要对项目的单体进行设计，也就是对骨架补充，使整个项目有血有肉，直至成为一个鲜活的生命，包括武装思想。

所谓的有血有肉就是指对项目单体的具体施工图进行设计。

施工图设计分为建筑、景观绿化、铺装、管网以及智能化施工图。

在施工图设计的前期，要进行对该项目的建筑标准进行设计要求，有了设计要求，才能对项目概念化的东西进行定义。

施工图设计阶段是控制施工的关键环节，所以在设计阶段应对设计单位进行设计管理，如进行限额设计、跟踪设计、方案优化等一系列管理活动，旨在将项目和企业的利益最大化，杜绝浪费现象的出现。

在项目的设计阶段，不仅要进行项目的设计管理，同时应该把项目的成本控制贯穿到项目的设计阶段。

怎么才能保证在设计
阶段体现成本控制，让项目得到增值呢？第一，寻找好的战略合作伙伴——设计单位；第二，有针对性的选择好主要设计人员。

虽然委托设计是一种商务活动，但是在设计费用合理的情况下，跟主要的设计人员处好关系，让项目的设计人员有感情于这个项目，才能有效的避免设计中的浪费，减少设计图纸中的问题。

同时，在设计方面，不能局限于规范设计，要立足于规范，把握于经验，在保证质量安全的前提下，跟规范打擦边球，让设计人员尽心尽力。

设计人员图上有情，每平米可以轻松节省百十元的成本。

所以设计人员与企业贴心是关键，这就需要职业经理人及项目相关负责人去协调。

施工图设计阶段不但要控制成本，而且在使用功能方面一定要满足市场的客户要求。

尤其在景观绿化方面，项目定位应和各类建筑群体匹配，相互映衬，使项目增值，所以在设计阶段，不可草率马虎，要抓大放小，实现成本控制和功能的最佳配比。

四、建设阶段
有了详细准确的图纸，项目也就进入了建设阶段。

那就必须按图施工，保质保量的将图景变成现景，怎样才能保证项目既顺利又能达到预期的目标呢？首先，值得我们重视的：以成事为目的的做事宗旨，要求项目施工具有合法性，手续齐全，规划方案内容要符合政策及法律法规。

项目应避免与政策相冲突而带来的不可估量的巨大风险。

俗话说：选择大于努力，这不仅包括建设团队的选择，还包括合作伙伴的选择。

其中，建设团队的选择最为关键。

所谓建设团队，即是建设单位组建项目管理团队成员的筛选过程。

因为建设团队很大一部分精力要投入到方案阶段，也就是规划设计阶段和选择阶段，这个团队成员不但要求高度的责任心，而且要有对企业的高度忠诚度。

因为每个团队成员的手里都掌握着项目的经济命脉，而且，各部门各专业都要有能独当一面的人在岗。

只有让团队成员把项目当做自己的事业去经营，才能成就近乎完美的项目，产生最大的价值。

当然这就要求建设团队的职业经理人具备很好的协调能力。

只有这样，才能很好的协调，运用人力、物力、财力去完成管理及建设活动。

设计单位、监理单位、施工单位等等这些团队的选择也很重要。

这些合作团队的负责人起着至关重要的作用。

合作团队的负责人应具备以下品质：第一，人品过关；第二，资金实力过硬。

虽然是商务合同，在合作过程中，如果渗透一部分个人感情，合作增值，项目就会取得双赢的效果。

所以说管理权一定要掌握在人品过硬的人的手里。

施工阶段也是建设阶段其中的一部分，它就好像一个产品在生产车间的生产阶段，安全施工是最重要的管理活动。

在生产阶段的任务，就是要组织好的施工队伍进行施工，督促施工单位按图保质保量的进行施工；委托好的监理公司进行监督，督促监理公司按照有关设计文件和施工规范进行严格监督；建设单位的工程现场管理人员，有责任将一系列管理工作系统化、程序化。

俗话说，技术不足管理来弥补，也就是说，只
要有心，就能成事，我们时刻要铭记“细节决定成败”。

建设过程中，成本控制也一样重要。

成本控制，分为事前、事中和事后控制管理，建设阶段的成本控制也一样。

整体的项目控制，事前控制为规划设计阶段，事中控制为建设阶段，事后控制为项目收尾和试运营阶段。

建设阶段的事前成本控制为招标文件中预算取费节控，中标后的合同谈判，合同中谈判中取费条件和材料定价中的要求。

拒绝建筑行业中的潜规则，旨在不让公司多出一分钱。

事中成本控制也就是在整个施工阶段，在满足质量、安全以及使用前提要求下优化设计方案，减少成本支出，严把质量关，熟悉图纸及时纠正图纸中的设计错误和不合理的使用功能，避免返工浪费，工期必须按时完成，这样这个项目节省了不必要的成本支出，有效合理的利用资源。

事后成本控制，严格控制图外签证费用，杜绝项目的额外支出，在项目完工后进行决算时，对成本决算严格把关，要把审减额做为成本控制阶段的头等大事来抓。

激励决算、审计工作人员的工作激情和出台一些激励措施，旨在让他们为企业在最后的成本控制阶段把好最后一关。

五、营销阶段
任何一个具有经营功能的企业，都是以营销为龙头的。

以上我们所做的一切，包括后续的一切，都是为了营销。

前期所做的工作从某种程度上可以说是在为营销做铺垫，包括规划设计、产品的包装和策划，一些文化理念的宣传；后续的建设、服务等都会反作用于营销。

怎样才能将我们的产品卖上一个好价钱，甚至产生供不应求的市场效应？这不仅要求我们运用一些优秀的、富有技巧的营销理念及营销技巧，还要求我们的产品在这个市场上具有很强的竞争力和生命力。

在营销阶段，有一个主要任务：以销待调。

所谓以销待调，就是在营销过程中，根据客户要求，根据市场需求量对方案进行微调。

也就是说哪种户型、哪栋楼群在市场上供不应求，对这种类型产品我们进行增量生产，这就让我们避免了生产的盲目性，具有对市场的针对性。

任何一个产品，都要具备两个销售卖点，一个是硬件方面，一个是软件方面。

所谓硬件，包括两个方面，一是整体项目建筑规划的合理布局，配套设施到位，楼体设计内部布局外立面效果都能达到尚品，智能化意识先进。

比如监控系统、对讲系统、地下车库智能化等等；二是景观绿化铺装工程和一部分功能场所的建设等等。

产品硬件部分再优秀，它也需要一个精美的包装和饰物，这就是景观绿化的重要性之所在，旨在衬托产品的雍容华贵，高端品质化，也就是让产品增值，产品硬件部分是我们打造科达养老品牌的重要基础。

软件方面，众所周知，好的产品和高档场所必配备优秀的服务意识和理念，我们的养老产品更得具有一整套高端专业超前、细致的星级服务理念和一帮优秀的耐心的细心的周到的不断进取的服务团队，使我们的科达品牌深入人心。

我建议建立空中老年乐园，提前将我科达养老服务品牌打出去，建立临时科达养老服务站，提前将我们的服务理念运用到老年服务当中。

比如，在我老年服务站免费
量血压、体温、测血糖、上门进行保洁洗衣服、洗头、理发等等一系列家政服务。

再说包装和策划，人有一个姣好的容貌和苗条的身材，还要有内涵，这才是高素质和有品味的人。

项目也不例外，一个好的项目，不但有上乘的硬件和有品质的软件，还要对它进行一系列的包装和策划。

俗话说：酒香也怕巷子深。

项目硬件上和软件都有了，包装就是要找到一个突出的卖点，其实就是搜集和编制一些产品的制作理念和为客户服务达到星级的信念。

六、综上所述，无论是在方案还是营销阶段，产品定位这个关键环节是必不可少的。

在方案阶段，一定要慎重，将产品一些文化和建设细则想透彻后实施，不然的话，盲目的建设会给项目和企业带来很大的被动和损失。

在运营阶段要保持团队按制度、规章系统科学的运行。

目前，所要做的首要工作是：一是建立营销策划团队，将产品定位，二是尽快把景观设计的中心景观这个狭长的主景观带出图，明年进行基础施工。

将绿化规划位置到位，将一期的示范物业、景观到位。