房地产公司立项报告(doc 43页)

房地产公司立项报告(doc 43页)
第一章申报单位及项目概况
1-1 项目申报单位概况
该项目申报单位为河北上大房地产开发有限公司，是专业从事房地产开发与销售的企业，实力雄厚，管理科学严密，组织机构健全。

河北上大房地产开发有限公司成立于2008年7月，注册资金1000万元，开发资质暂定，法定代表人,栾东海。

公司地址为清河县太行中路东侧，公司类型为有限责任公司。

主要经营房地产开发经营。

公司成立起就严格按照房地产企业制度要求，从项目运作、工程管理、财务管理等各方面严抓严管；公司办公全部实现自动化，对会计业务全部进行电算化微机处理，工作效率高，准确性高。

公司发扬“以质量求生存，以信誉求发展”的方针，坚持“以人为本、诚实守信、出精品、创品牌”的经营宗旨，恪守“系统思考，团队学习，协作高效，务实创新”的经营理念。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，机构设置有：总经办、财务科、工程科、综合科等。

1-2 项目概况：
清河县上大公寓住宅小区项目位于清河县城区中心向南，新世纪大街以北，珠江街以南，泰山路以西，
清河汽车城以东。

该项目规划总占地37962平方米（合57亩），地界方正，地形平整。

根据前期规划，用地划分为南北
两区，其中，南区建设为横跨东西的六层集中住宅小
区，占地面积为37962平方米(合57亩)；北区中央设
计为小区内直行公路，两侧分别建设三幢六层住宅小
区，占地面积为37962平方米(合57亩)。

清河县上大公寓住宅小区项目总建筑面积为98217平方米，住宅区建筑面积为93217平方米，车库
及其它5000平方米（物业191平方米，会所建筑面积
282平方米）。

1-2-1建设规模
规模确定的依据：根据清河县城市建设规划和城市基础设施的保障能力，以地域面积确定建设规模。

1-2-2 项目用地规模：项目规划总占地37962平方米（合57亩）。

详见居住区用地平衡表1-1。

项目用地平衡表表1－1
1-2-3项目建设规模：该项目工程总建筑面积为98217平方米，详见项目建设规模指标一览表1-2。

综合技术经济指标一览表表1－2
1-2-4建设方案
1-2-4-1 设计依据
（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）
（2）城市居住区规划设计规范（GB50180-93[2002
1-2-4-2-4 着眼全局，协调合理，尽力减少各建筑物之间的相互影响，努力提高项目建设的社会效益、环保效益、生态效益，严格执行消防、环保、设计的“三同时”，达到各部门建设要求。

1-2-4-2-5经济适用、设计新颖的原则，坚持以经济实用为主，力求设计新颖、别致，超前性和实用性相结合，体现现代建筑风格和时代气息，最大限度地合理利用建筑面积，在平面布置上，集约用地，提高土地利用率，充分认识土地的经济价值，营造一流的居住环境；充分认识土地的历史文化价值，体现清河的地域文化特色，延续清河古城千年文脉；充分认识土地的景观价值，塑造优美的城市景观，为城市贡献一张靓丽的名片。

1-2-4-2-6配套齐全，服务周到的原则。

立足城市现有基础条件，充分利用好城市功能设施，保证水、电、路、暖、气、通讯等公用设施齐全，工程内外道路畅通，并使业主管理、安全保卫、商品贸易、环境保护等物业管理工作高效运营，为业主提供多方位的、及时的各种物业服务。

1-2-4-2-7局部服从全局的原则。

在建筑设计上
以城市总体规划为指导，住宅区采用中心绿地广场和环状路网的布局。

在功能设置、土地利用、环境效果等方面与城市总体规划相衔接，实现和谐配套，突出总体风格的特点。

在城市经营方面，希望为新城建设树立一个成功的典型；在城市功能方面，希望为新城区注入活力，提升生态档；在城市景观方面，无论日景和夜景、沿街景观和内街景观，建筑景观和户外环境都期望能为城市奉献一个亮点。

在城市空间方面，采用开放的街区式布局，结合景观设计，提供一处宜居空间；在城市交通方面，提供充足和便利的停车场，车行道路与城市交通顺畅连通。

1-2-4-2-8 以人为本的原则，充分利用项目建设地点的有利条件，创造适宜人类居住的空间环境，搞好绿化、美化和物业管理的设计，建成清河县城镇居民热爱的居住、购物、休闲为一体的活动场所，成为二十一世纪的清河新城区建设中心地标。

1-2-4-2-9技术先进与质量第一的原则，在保证各类建筑物建筑质量的前提下，尽力应用新型建筑材料、新型节能设备、新型设计造型、小区还力求多融入目前先进的科技成果，体现出较高的利用自然、改造自然和节约能源与资源的效果。

1-2-4-2-10满足商户及住户需求的原则，按照国家、省、市关于经济适用房建设的标准，设计出不同层次和不同结构的住宅，以满足民众的要求。

总平面布局流线清晰，空间丰富，切合购房者需求。

1-2-4-2-11 自然景观与人文气息相结合的原则。

本小区的建设将东方居住文化中的城市情结与自然生态环境相结合，充分体现生态社区、健康社区、人文社区的理念。

1-2-4-3建设方案：建设方案制定本着“以人为本”的设计理念，以人的活动为中心，与城市总体规划相衔接，本项目三面临街，南侧、东侧为主干道。

项目占地地界方正，地形平整，划分为南区和北区。

南区建设为横跨东西的六层集中住宅小区，北区中央设计为小区内直行公路，两侧分别建设三幢六层住宅小区，同时，建好与居住、生活关系密切的公建设施、交通道路、公共绿地。

详见工程总平面布置图。

1-2-4-3-1 工程结构设计：在该项目用地的范围内布置7栋多层（6层）住宅楼，为混凝土结构；公建（物业、会所）一层，均为砖混结构，半地下、地下车库，为混凝土结构。

1-2-4-3-2 交通系统规划设计：项目所处地理位
置优越，交通十分便捷。

内部交通采用U型的道路结构系统，实现人车分流。

道路系统共分二级，即外环路、次路。

小区主路宽6米，次路（步行景观道）宽4米。

整个道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护要求。

A. 出入口：
住宅区主入口设在珠江街，新世纪大街设次入口。

B. 车流和停车：
小区内机动车停车方式采用普通车库、地面停车位三种方式。

主要主干道路位置安排室外停车泊位。

总停车数246辆。

C．步行交通：
步行交通主要分布在小区的公共开放空间部分，结合入口绿色走廊设置，将整个小区连通。

1-2-4-3-3 绿化系统及环境景观规划设计：
项目建设绿地面积为11388.6平方米，在道路旁进行绿化，绿地率达到30％。

本项目环境设计以满足改善生态环境，满足居民日常户外使用和构筑良好景观形象为原则。

即绿化生态系统、景观形象系统和户外休闲系统，并将之相互
融合，形成一个完整的“绿茵”型环境系统。

景观中运用园林设计的手法精心布置公共空间，突出“亲水、亲木、亲绿”的景观特色，力求住区中建立一个具有整体性的、充满自然气息的，具有审美价值与文化内涵的个性独特的完整的景观形象。

1-2-5 土建工程
1-2-5-1 场地整理：本项目所占土地无不良地质现象，现状为空地，已达到路通、电通、水通、场地平整的施工条件。

1-2-5-2 主体工程建设：该项目共计建设3栋住宅楼其主要设计内容有：
a. 住宅楼采用周边式布局，共3栋多层（6层）住宅，均为混凝土结构，总建筑面积19920平方米。

b. 按照经济适用房设计原则要求，该工程质量定位较高，设计做到超前性、实用性、经济性，采用多种类、多套型的，以满足不同住户的要求，本着“经济、适用、安全、美观”的原则。

本次设计住宅部分选择了二室一厅一卫，三室一厅一卫等几种户型。

c. 平面功能设计原则是为住户提供合理的商住环境，创造良好的经营与居住空间。

北区3栋及南区1栋住宅楼均为条式楼（多层6
层住宅楼），设计为一梯两户。

d. 楼体空间结合多种处理手法，形成层次丰富的空间氛围，采用简洁现代的屋顶造型，形成整齐连续的沿街景观。

楼体外墙色彩采用暖色调，以浅色为主，和玻璃形成虚实对比，窗选用双层中空玻璃、塑钢窗。

立面通过框架结构的进退凹凸，形成立面层次的进深感。

通过局部高起的塔楼来突出入口，形成高低起伏的屋顶轮廓线。

e. 本项目建筑设计为二类建筑，二级耐火等级，工程设计抗震类别为丙类，抗震设防烈度为六度。

1-2-5-3 公建（物业191平方米、会所282平方米等设施）为一层，采用砖混结构，建筑面积共计473平方米，采用混凝土结构，建筑面积946平方米。

1-2-5-4 其它工程
a. 给排水工程：本项目用水采用县城供水公司提供的水源，由城市供水管网引入项目区，室外供水管道采用铸铁管和PVC管，排水直接排入化粪池，经消化处理后排入城市排水管网，排水管道室内采用UPVC塑料管。

该项目生活最高日用水量为637M3/ d。

室内消防用水定额按15L/s，室外消火栓用水定额按20L/s计算，火灾持续时间按2小时估计（详见下表）
清河县上大公寓住宅小区项目用水量表
表1-3
本项目需要排出的水，主要是生活污水和雨雪水。

生活污水经化粪池处理达标后，通过地下排水管网汇入城区污水排水系统。

雨雪水通过项目道路两侧排水沟汇入城区雨水排水系统。

经测算，日排生活污水排放量为223m3/d。

b. 热力供应与采暖：本项目采用城市集中供热。

供热室外设计参数：冬季采暖室外计算温度-3.9℃，冬季采暖室内设计温度卧室18℃。

由于建筑节能措施的大力推广与应用，住宅每平方米散热能力按13.5W/m2设置，商业采暖指标为14.2W/ m2,总热负荷为1322KW。

本项目冬季采暖所需热力，由城市供热管线接入，经过热力交换站热交换后，通过热力管网系统
进入各住户，实行燃气一气通：燃气灶、壁挂炉、地暖等，方式为自控式供暖。

具体由燃力公司负责设计施工。

c. 电力电讯系统：自备一台300KW发电机组，以确保电力正常使用。

该项目用电从城市高压输电线路以地埋式敷设到项目区内，每户用电按5KW计算，利用系数为0.5，用电负荷为1560KW，商业及设备用房用电负荷按80W/ m2计算，利用系数为0.8，用电负荷为1463KW；车库用电指标按10W/ m2计算,利用系数为0.6，用电负荷为87 KW，加压泵动力消耗及室外照明用电负荷按100KW估算；电梯动力用电指标9KW/部，20部，利用系数0.8,用电负荷144KW；总用电负荷为3354KW，设计4台1250KV A变压器能够满足要求，经变压器变压后，将高压电源变为380/220V的低压电源，以三相五线制供给各用户，配电系统为放射式与树干式混合配电方式，供电按楼户进行，电源由建筑物端部暗敷设入户，电能表采用多功能电子表，每户一表。

d. 弱电系统：项目区电话、有线电视网及宽带均由电信部门和广播电视部门配合设计。

1-2-6 主要协作条件
1-2-6-1 交通条件
本项目位于新世纪大街以北，珠江街以南，交通十分便利。

1-2-6-2 周边环境。

该项目位于位于清河县城区中心向南，新世纪大街以北、珠江街以南，泰山路以西，项目周围没有大型工业污染源，适宜该项目建设。

1-2-6-3 其它协作条件。

项目的建设，将解决清河人民对经济适用房的购买需求，提升清河县城市品位，有利于繁荣清河县经济，带动新城区发展，项目会产生较大的社会效益，所以该项目的建设得到了清河县政府的大力支持，并协调供水、供电、电信等相关部门，保证该项目外协配套条件的落实。

清河县区有多家建筑单位，工商企业林立，可为项目建设提供多方面的协作，项目所需的钢材、木材、水泥、石灰等均可就地解决。

1-2-7 项目实施的管理
1-2-7-1管理机构
根据河北省计委转发国家计委《关于建设项目实行法人责任制的暂行规定》的通知（冀计投[1996]472
号文），该项目实行项目法人责任制。

项目法人单位为河北上大房地产开发有限公司，法定代表人栾东海。

项目法人全权负责项目的建设，包括项目申请报告编写与审批、地质勘探、施工图设计、招投标、建筑安装施工、设备材料购置安装、地面硬化、绿化及配套工程、竣工验收等工作，也包括项目建成后的管理，债权、债务清偿等，对项目终身负责。

总之，从项目前期工作到建设完成乃至建成后的物业管理工作，一条龙负责到底。

在项目实施过程中，严格执行国家、省、市经济适用房政策，建立健全各项管理和监控机制，实现安全、科学、高效运营。

1-2-7-2工程监理和建筑质量的监督、检查
为确保工程质量，争取创造清河县建筑质量一流工程。

按照国家实行项目监理制的要求，委托有资质的监理部门对工程建设进行全面监理，并实行工程质量和工期责任制。

项目法人单位配合监理公司及质监站人员的工作，及时处理问题、消除隐患。

1-2-8 项目实施进度安排
本项目实施的主要内容有申请报告编制、招投标、施工图设计、建筑工程、绿化、硬化等，本项目拟从2008年12月开始项目的报批、报建工作，2009年2
月初开工建设，到2011年2月份建成使用，详见项目实施进度计划表1-4。

（附后）
1-2-9项目招标方案
1-2-9-1 项目招标的主要依据
1-2-9-1-1根据《中华人民共和国招标投标法》第一章总说明中第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备材料的采购，必须进行招标：一是大型基础设施、公用事业等关系到社会公共利益、公共安全的项目；二是全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目。

1-2-9-1-2国家计委令第3号《关于工程建设项目招标范围和规模标准规定》；国家计委令第9号《建设项目可行性研究报告增加招投标内容以及核准招标事项暂行规定》；国家发改委关于投资体制改革的决定和项目申请报告增加招投标方案的有关意见。

1-2-9-1-3 邢台市人民政府令［2003］7号和邢台市人民政府关于工程建设项目实施招投标的有关规定。

1-2-9-2 项目招标方案
1-2-9-2-1 招标范围：因该项目的设计、监理、施
工和重要设备材料的采购均达到清河县招标规模标准的规定，故该项目的招标范围为设计、监理、施工和重要设备材料的采购。

1-2-9-2-2招标组织方式：因该项目的承办单位河北上大房地产开发有限公司没有招标资质，所以该项目的承办单位将委托有招投标资质的单位对该项目进行招标，并按有关规定在河北省发改委指定的媒体上发布该项目的招标信息。

1-2-9-2-3 招标方式：具体招标方式和范围以清河县发改委核准意见为依据。

建议采用邀标议标的方式。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2-1 发展规划分析
根据我国城市发展战略和目标，近阶段要积极发展中小城市。

中小城市包括人口在20万到50万之间的中等城市和20万人以下10万人以上的小城市，是我国城镇体系中的重要组成部分。

清河县属于邢台地区扩权县，属于小城市。

积极发展中小城市，一是要挖掘潜力，有选择地将基础好、发展潜力大的中小城
市进行规划发展，把功能单一、具备条件的中小城市发展为综合性城市。

二是夯实基础，充实中小城市的道路、供水、通信等基础设施建设，完善社会服务和居住服务功能。

三是要提高质量，以先进的规划设计思想为指导，提高城市规划、设计和建设质量，加强城市综合治理，提高城市管理水平。

四是扩大规模，中小城市要进一步吸纳人口、扩大规模，增加发展壮大的基础，增强对周边地区经济发展的带动和辐射。

五是要适当增加城市数量。

河北省城市发展战略为控制中小城市的数量增加，重点提高现有城市的质量，壮大城市规模，增强辐射能力。

所以清河县的城市发展近阶段是提高城市质量，壮大城市规模，增强城市辐射带动能力，该项目的建设符合国家产业政策和清河县城市发展战略。

近年来，清河县委、县政府积极落实科学发展观，全力实施第三次创业、加快区域中心城市建设，持之以恒地抓好工业化、城镇化、农业产业化三大重点，积极推进三个文明协调发展，在产业拓展、城市建设、人居环境、全民素质等方面实现了质的提高。

该县还确定了力争利用10年左右的时间，把清河建成城区20万人、面积30平方公里，功能完善、环境优美、文明
繁荣，辐射冀东南、鲁西北的区域中心城市的发展目标。

根据清河县“十一五”规划以及清河县城镇发展总体规划，到2010年，建成一座生态园林化县城。

因此建设该项目符合清河县国民经济和社会发展中、长期规划，有利于加快清河县城市发展，改善居民居住条件及购物环境，提高居民生活质量和消费档次，促进经济和社会发展。

清河县房地产开发处于起步阶段，房地产开发的市场潜力很大。

一是该项目是清河县发展城区建设、着力解决民生问题的具体行动，是在调查清河县房屋建设开发情况的基础上决定的，可以促进清河县城新城区商业、住宅的快速发展，从而提高城区土地利用率，建筑物的容积率，提升清河县的城市档次和品位。

同时，有利于美化城市环境，促进招商引资和对外开放；二是建设该项目可以启动市场、刺激消费，能够带动清河县的建筑、建材、交通运输业、商贸业和城市配套服务业等关联产业的发展，并能增加新的就业机会。

三是国家宏观经济政策的出台和土地价格的大幅度上升，给在建的房地产带来了很大的商机，该项目土地手续齐全，符合经济适用房建设的各项宏观政
策和审批条件，是清河县政府支持的项目。

2-2 产业政策分析
清河县上大公寓住宅小区项目符合发改委《产业结构调整指导目录(2005年本)》第40号令中的相关规定；符合国家产业政策、清河县国民经济和社会发展中、长期计划；符合国家中小城市发展战略规划。

项目的建设在解决清河县部分中低收入群体的住房问题的同时，提高了土地资源利用率，促进了清河县城镇发展规划的实现，加快了城市发展，加快了清河新城区发展步伐。

同时，带动了建材、建筑、冶金等行业的发展，增加了社会就业机会。

据分析，项目市场前景良好，工程建设起点较高，项目的外协配套条件能够落实，项目建成后可产生良好的社会效益。

2-3 行业准入分析
（1）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

（2）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未
动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

（3）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

（4）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

（5）依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

（6）国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设。

（7）新审批、新开工建设的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例要达到70%以上。

经济适用住房的年度竣工量一般应达到当地上年度或当年城镇住宅竣工量的5%-20%。

经济适用住房单套建筑面积，属多层楼房的，最大不得超过85平方米，属中高层、高层的，最大不得超过95平方米。

市、县城市规划部门要严格按照住房结构总体要求和单套住房建筑面积标准进行规划管理，对不符合要求的住宅建设项目，不得核发建设工程规划许可证。

（8）市、县国土资源部门在安排年度建设用地指标时，要根据市场需求，按照“普通住房不低于年度居住用地供应总量70%以上”的目标，及时调整房地产开发用地供应结构和总量，控制高档房地产开发项目用地，优先落实普通商品住房、经济适用住房建设用地。

向中低价位、中小套型普通商品住房项目供应土地，采取“两限两竞”方式，即“限套型、限房价，竞地价、竞房价”的办法公开确定土地使用者。

房产、规划、国土资源和物价部门要加强监督，确保出让合同约定的套型、房价的落实。

（9）要进一步发挥金融政策的调控作用，对项目资本金达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。

对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

第三章资源开发及综合利用分析
根据《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号文的有关规定，资源开发类项目包括：金属矿、煤矿、石油天然气矿、
建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。

而本项目不属于资源开发类项目，是房地产开发项目，没有占用重要资源、多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源，项目生产过程中仅有少量的水资源消耗量而对当地水资源不会造成影响。

因此，本项目对此不进行分析。

第四章节能方案分析
4-1 项目用能标准及节能设计规范
4-1-1 建筑节能用能标准
4-1-1-1 节能设计要求：
根据《民用建筑设计原则》、《公用建筑节能设计标准》、《居住建筑节能设计标准》（河北省工程建设标准DB13（J）63-2007）和《全国民用建筑工程设计技术措施—节能专篇》（2007）规定，各类指标详见表4-1、4-2、4-3。

建筑耗热量、采暖耗煤量指标表4-1
建筑的体形系数限值表4-2
外墙体、屋面、外门窗传热系数限值表4-3。