江门市洪兴物业发展有限公司、江海区品艾贸易部等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

江门市洪兴物业发展有限公司、江海区品艾贸易部等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审理法院】广东省江门市中级人民法院
【审结日期】2022.04.13
【案件字号】(2022)粤07民终233号
【审理程序】二审
【审理法官】吴春梅李炎途梁智坚
【审理法官】吴春梅李炎途梁智坚
【文书类型】判决书
【当事人】江门市洪兴物业发展有限公司;江海区品艾贸易部;傅绵
【当事人】江门市洪兴物业发展有限公司江海区品艾贸易部傅绵
【当事人-个人】傅绵
【当事人-公司】江门市洪兴物业发展有限公司江海区品艾贸易部
【代理律师/律所】张中强广东江达律师事务所;林艳玲广东江达律师事务所
【代理律师/律所】张中强广东江达律师事务所林艳玲广东江达律师事务所
【代理律师】张中强林艳玲
【代理律所】广东江达律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】江门市洪兴物业发展有限公司;江海区品艾贸易部
【被告】傅绵
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。

【权责关键词】无效欺诈胁迫社会公共利益撤销委托代理实际履行过错无过错新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审折价
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对洪兴公司、品艾贸易部的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。

本案二审争议焦点为：1.一审法院是否存在送达程序违法？2.傅绵与洪兴公司签订的《认购书》效力如何认定？洪兴公司、品艾贸易部是否应返还傅绵购车款及相应利息？关于争议焦点一。

一审法院通过邮政速递公司分别按洪兴公司向法院提交的诉讼文书送达地址确认书上的地址和联系电话和品艾贸易部在国家企业信用信息公示系统登记的经营场所以及经营者陈艾晴的联系电话送达应诉通知书等，品艾贸易部经营者陈艾晴的联系电话与洪兴公司二审所提交诉讼委托代理人陈艾晴的联系电话一致，在均无法通过邮政快递送达的情况下，一审法院通过公告送达方式向洪兴公司和品艾贸易部送达应诉材料，程序符合法律规定，洪兴公司、品艾贸易部上诉主张一审法院邮寄送达无法妥投后未再次邮寄送达程序违法，理据不足，本院不予支持。

关于争议焦点二。

洪兴公司与傅绵签订《认购书》，约定签订《认购书》后傅绵携带资料签署《商品房买卖合同》，之后双方并无签订《商品房买卖合同》。

从《认购书》的内容来看，其中并未明确约定洪兴公司出售的是车位使用权，在“双方责任”部分的第1条中
约定傅绵需携带办理按揭所需的有效材料、第3条中约定傅绵交纳办理产权证明等事项的各项费用，上述条款内容涉及银行按揭、车位产权办理事项，故傅绵有理由相信《认购书》中洪兴公司所出售的是涉案车位所有权。

另外，涉案《认购书》的交易金额明显高于洪兴公司与他人签订《地下(人防)小车位合同》所约定的人防车位使用权转让价格。

涉案《认购书》是洪兴公司提供的格式合同，涉案《收据》亦未能反映交易款项是针对车位所有权或使用权，各方对交易内容各执一词持有异议时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，应作出不利于洪兴公司的解释，本院对傅绵辩称《认购书》约定出售的是涉案车位所有权的意见予以采纳，洪兴公司上诉主张根据其与其他业主签订《商品房买卖合同》约定的是车位使用权，故《认购书》亦是出售车位使用权的意见，本院不予采纳。

关于人防车位所有权能否买卖、双方签订的《认购书》是否有效的问题。

根据《中华人民共和国人民防空法》第二条第一款“人民防空是国防的组成部分”、第九条“国家保护人民防空设施不受侵害。

禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施”、第十八条“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”的规定，人防工程的所有权由国家享有，使用、管理、收益权的归属遵循“谁投资、谁受益”的原则。

经审查在案证据，涉案车位属于人防工程，人防车位的所有权属于国家，洪兴公司对人防工程不享有所有权，傅绵与洪兴公司签订《认购书》出售人防车位，违反前述《中华人民共和国人民防空法》的相关强制性规定，应认定合同无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，洪兴公司应当返还傅绵支付的购车款210000元及支付相应利息，洪兴公司、品艾贸易部上诉主张其转让的是车位使用权，无需返还傅绵购车款，理据不足，本院不予支持。

综上所述，江海区品艾贸易部、江门市洪兴物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正
确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4702元(江海区品艾贸易部、江门市洪兴物业发展有限公司已预交)，由江海区品艾贸易部、江门市洪兴物业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 21:04:58
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月29日，洪兴公司(甲方)与傅绵(乙方)签订《认购书》，主要约定了傅绵以总价21万元认购EX001单元(以下简称涉案车位)，于2018年5月29日支付定金30000元，于2018年6月29日前支付认购总价210000元。

双方责任中约定，傅绵在签订认购书后，须在7天内交纳第一期房款，在当日携带本认购书，定金收据、首期款以及办理按揭所需有效资料到销售中心签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续(选择一次性付款或分期付款客户可不办理银行按揭手续)；逾期未办理视为违约，傅绵不得向洪兴公司索取定金，洪兴公司有权将该物业另行出售，等等。

傅绵在乙方落款处签名，洪兴公司在甲方处盖章确认。

傅绵于2018年5月29日在现场刷卡支付3万元，2018年11月7日支付18万元，累计支付21万元。

傅绵提供的流水显示刷卡支出的“对方户名”是品艾贸易部，品艾贸易部分别在2018年5月29日、11月7日出具收据载明收到上述款项。

一审庭审中，傅绵陈述称曾于2019年初使用过涉案车位一段时间。

2021年7月14日，傅绵向江门市不动产中心查询涉案车位登记信息，江门市不动产登记中心出具的回复中载明“经查档案，地址为江门市蓬江区车位，在江门市(蓬江区、江海区)范围内没有不动产登记记录”。

此后，经傅绵多次催促洪兴公司仍没有与其签订商品房买卖合同，也没有协助其办理过户手续等。

此外，傅绵认为洪兴公司出让的为人防车位，故双方签订的为无效合同，遂诉至法院要求返还房款等。

【一审法院认为】一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。

本案中，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的
手段订立合同，损害国家利益；……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，结合傅绵提交的不动产登记信息资料以及涉案车位示意图显示，涉案车位EX001位于人防工程建设区域，即洪兴公司将该片区域划分为车位进行销售违反法律、行政法规的强制性规定，故傅绵与洪兴公司签订的合同为无效合同。

关于傅绵请求返还购车位款以及支付利息的请求。

一、如上所述，双方签订的合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，傅绵已按照洪兴公司要求累计向品艾贸易部支付21万元，故洪兴公司与品艾贸易部应共同向傅绵返还210000元购车位款。

二、由于涉案合同无效，洪兴公司对外出让人防车位后收取款项确实会给傅绵造成一定的损失，而傅绵对此并无过错，傅绵已在2018年11月7日支付完毕涉案购车位款210000元，故傅绵主张洪兴公司与品艾贸易部应从2018年11月8日起以210000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率及中国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率分段计算至付清之日止，合法有据，一审法院予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认傅绵与洪兴公司于2018年5月29日签订的《认购书》无效。

二、洪兴公司、品艾贸易部应在判决发生法律效力之日起十日内向傅绵返还购车位款210000元以及利息(利息从2018年11月8日起以210000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率及中国人民银行同业拆借中心公布的贷款利率分段计算至付清之日止)。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4702元，由洪兴公司、品艾贸易部负担。

二审期间，傅绵没有提交新证据。

洪兴公司、品艾贸易部提交了如下证据：一、地下室人防门及战时防化通风设备安装工程合同书，用以证明洪兴公司是涉案小区人防工程的开发主体。

二、帕佳图世家负二层地下室平面图，用以证明人防工程已经江门市城乡规划局审核验收合格。

三、认购书，用以证明洪兴公司与
傅绵签订的《认购书》中没有任何条款表明对车位的所有权进行转让。

四、刷卡单和收据，用以证明傅绵已实际支付该车位转让款。

五、《人防车位使用权转让合同》，用以证明《认购书》中约定的双方签订的《商品房买卖合同》是使用权转让，涉案小区所有人防车位均是签订该合同。

六、涉案车位缴纳车位管理费的收据，用以证明该车位已经实际交付傅绵使用，傅绵在使用过程中亦一直缴纳车位管理费，双方已形成事实上的转让车位权的关系。

七、傅绵退车位的书面申请，用以证明傅绵清晰了解转让的是使用权，对于合同的履行亦无争议，后由于其自身原因想退车位不成，设法提起诉讼。

傅绵对洪兴公司、品艾贸易部二审提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性没有异议。

证据五是空白的格式合同，对真实性、合法性以及关联性都有异议，与本案没有关联，傅绵在一审时也提交同样位置的案外人车位合同，售价为59000元。

对证据六的真实性予以认可，傅绵有使用涉案车位。

证据七仅能反映双方在协商过程中洪兴公司也同意退还车位款，傅绵才按洪兴公司要求写的申请，因最后双方没有达成一致意见，傅绵对其效力不认可。

对于洪兴公司、品艾贸易部提交的证据，本院认定如下：对于证据一、二、三、四、六，傅绵对证据的真实性没有异议，本院予以采纳；对于证据五，该合同为洪兴公司、品艾贸易部提供的空白合同，未有傅绵的签名，且《认购书》中未涉及《人防车位使用权转让合同》，故不能证明洪兴公司、品艾贸易部的证明目的，本院对该证据不予采纳；对于证据七，该申请书未证实各方就涉案车位的处理最终达成一致意见，不影响本案合同效力的认定，故本院不予采纳。

【二审上诉人诉称】洪兴公司、品艾贸易部上诉请求：1.撤销一审判决，并予以改判驳回傅绵的全部诉讼请求或发回重审；2.依法改判本案一、二审的诉讼费用全部由傅绵承担。

事实和理由：(一)洪兴公司与傅绵签订的《认购书》并没约定将涉案车位的所有权转让给傅绵。

首先，《认购书》的内容没有任何将涉案车库的所有权转让给傅绵的意思表示，亦无任何证据证明双方转让的对象是涉案车位的所有权。

其次，《认购书》约定双方需于2018年6月5日前到销售中心签署《商品房买卖合同》，而包括傅绵在内，涉案小区购买人防车位的其他
业主，所签订的《商品房买卖合同》，全部均明确约定转让的是涉案车位的使用权。

傅绵经洪兴公司多次催促未到场签署《商品房买卖合同》，但傅绵已支付了车位款并在付款后实际使用涉案车位，已形成事实上的车位使用关系。

故本案双方签订及实际履行的合同，均不存在违反法律强制性规定的情形。

(二)涉案地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，傅绵亦应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。

地下车库的使用权可以转让流通，洪兴公司作为涉案车库的开发主体，已按规定开发并办理竣工验收，洪兴公司对涉案地下车库(人防工程)依法享有使用管理权及收益权。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定和《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，法律并未禁止人防工程使用权的转让，洪兴公司将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。

如上所述，《认购书》及《商品房买卖合同》虽然名称含有购买和买卖等字眼，但不能仅因合同名称而认定合同转让的对象是涉案车位的所有权，双方实际约定的是就涉案车位的使用权进行转让。

(三)一审程序违法，未穷尽直接送达方式即进行公告。

本案一审中，洪兴公司、品艾贸易部从未收到一审法院送达的任何资料。

一审法院在对品艾贸易部进行送达时，所联系的收件人电话号码均能正常通讯，邮政快递员亦在退回法院的EMS回单中载明：“收件人表示地址有误，请联系收件人确认地址再寄”，但一审法院却未对此进行核实及再次邮寄，而直接进行公告，严重损害当事人的诉讼权利。

综上所述，江海区品艾贸易部、江门市洪兴物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
江门市洪兴物业发展有限公司、江海区品艾贸易部等商品房销售合同纠纷民事二审民事
判决书
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
(2022)粤07民终233号当事人上诉人(原审被告)：江门市洪兴物业发展有限公司，
法定代表人：张玉辉。

委托诉讼代理人：陈艾晴。

上诉人(原审被告)：江海区品艾贸易部，
经营者：陈艾晴。

被上诉人(原审原告)：傅绵。

委托诉讼代理人：张中强，广东江达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林艳玲，广东江达律师事务所律师。

审理经过上诉人江门市洪兴物业发展有限公司(以下简称洪兴公司)、江海区品艾贸易部(以下简称品艾贸易部)因与被上诉人傅绵商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2021)粤0703民初2830号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称洪兴公司、品艾贸易部上诉请求：1.撤销一审判决，并予以改判驳回傅绵的全部诉讼请求或发回重审；2.依法改判本案一、二审的诉讼费用全部由傅绵承担。

事实和理由：(一)洪兴公司与傅绵签订的《认购书》并没约定将涉案车位的所有权转让给傅绵。

首先，《认购书》的内容没有任何将涉案车库的所有权转让给傅绵的意思表示，亦无任何证据证明双方转让的对象是涉案车位的所有权。

其次，《认购书》约定双方需于2018年6月5日前到销售中心签署《商品房买卖合同》，而包括傅绵在内，涉案小区购买人防车位的其他业主，所签订的《商品房买卖合同》，全部均明确约定转让的是涉案车位的使用权。

傅绵经洪兴公司多次催促未到场签署《商品房买卖合同》，
但傅绵已支付了车位款并在付款后实际使用涉案车位，已形成事实上的车位使用关系。

故本案双方签订及实际履行的合同，均不存在违反法律强制性规定的情形。

(二)涉案地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，傅绵亦应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。

地下车库的使用权可以转让流通，洪兴公司作为涉案车库的开发主体，已按规定开发并办理竣工验收，洪兴公司对涉案地下车库(人防工程)依法享有使用管理权及收益权。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定和《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，法律并未禁止人防工程使用权的转让，洪兴公司将地下车库使用权对外转让，并未损害国家利益。

如上所述，《认购书》及《商品房买卖合同》虽然名称含有购买和买卖等字眼，但不能仅因合同名称而认定合同转让的对象是涉案车位的所有权，双方实际约定的是就涉案车位的使用权进行转让。

(三)一审程序违法，未穷尽直接送达方式即进行公告。

本案一审中，洪兴公司、品艾贸易部从未收到一审法院送达的任何资料。

一审法院在对品艾贸易部进行送达时，所联系的收件人电话号码均能正常通讯，邮政快递员亦在退回法院的EMS 回单中载明：“收件人表示地址有误，请联系收件人确认地址再寄”，但一审法院却未对此进行核实及再次邮寄，而直接进行公告，严重损害当事人的诉讼权利。

二审被上诉人辩称傅绵辩称，(一)一审送达程序合法，洪兴公司和品艾贸易部有意拖延，故意不应诉，试图让法院无法查清事实。

从起诉状及上诉状中洪兴公司和品艾贸易部的住所地，傅绵提供给法院的送达地址完全无误，且所提供的地址均系洪兴公司和品艾贸易部经登记注册的法定送达地址。

EMS回单中载明“收件人表示地址有误”，即说明邮递员已经联系到收件人，但收件人拒绝签收。

事实上，傅绵起诉后，由于迟迟无法开庭，曾多次联系一审法院，一审法院表示洪兴公司和品艾贸易部拒绝签收。

由于洪兴公司和品艾贸易部故意不应诉，傅绵应一审法院要求，花费大量精力去证明涉案车位是人防车位以及品艾贸易部与本案的关联。

如洪兴公司和品艾贸易部积极应诉，是可以
节约大量司法资源，减少傅绵的诉讼成本。

(二)涉案《认购合同》属于预约合同，双方应当另行签订本合同即《商品房买卖合同》，由于洪兴公司和品艾贸易部的原因，双方无法签订本合同，应由洪兴公司和品艾贸易部承担相应的违约责任。

(三)将涉案合同理解为使用权转让，完全是洪兴公司和品艾贸易部的单方陈述，无论如何解释，涉案合同均是车位所有权买卖合同。

双方使用的合同文本，是由洪兴公司和品艾贸易部所提供，作为房地产开发及物业销售企业，对合同文本的法律术语的使用是专业的，《认购书》并无任何文字表示是出售车位使用权。

《认购书》是格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

出售车位使用权并不是通常理解。

(四)双方约定另行签订《商品房买卖合同》，并由傅绵缴纳办理产权证明的印花税、房地产转移登记费等税费，充分显示双方的所有权转让合同关系。

(五)在涉案小区的人防车位使用权每个大约59000元，傅绵支付了210000元的高价购买子母车位，无论从合同文义理解，还是从价格判断，傅绵完全有理由相信该车位可以取得不动产权证。

(六)本案是商品房销售合同纠纷，《认购书》属于买卖合同，并不是《车位使用权转让合同》或《车位租赁合同》。

原告诉称傅绵向一审法院起诉请求：1.确认傅绵与洪兴公司于2018年5月29日签订的《认购书》无效；2.洪兴公司与品艾贸易部向傅绵返还车位款21万元及相应利息16888元(2018年11月8日起按照贷款市场报价利率计算至款项付清之日止，暂计至起诉日2020年11月29日，即210000元×3.85%÷360天×752天)；3.本案诉讼费用由洪兴公司与品艾贸易部承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2018年5月29日，洪兴公司(甲方)与傅绵(乙方)签订《认购书》，主要约定了傅绵以总价21万元认购EX001单元(以下简称涉案车位)，于2018年5月29日支付定金30000元，于2018年6月29日前支付认购总价
210000元。

双方责任中约定，傅绵在签订认购书后，须在7天内交纳第一期房款，在当日携带本认购书，定金收据、首期款以及办理按揭所需有效资料到销售中心签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续(选择一次性付款或分期付款客户可不办理银行按揭手续)；逾期未办理视为违约，傅绵不得向洪兴公司索取定金，洪兴公司有权将该物业另行出售，等等。

傅绵在乙方落款处签名，洪兴公司在甲方处盖章确认。

傅绵于2018年5月29日在现场刷卡支付3万元，2018年11月7日支付18万元，累计支付21万元。

傅绵提供的流水显示刷卡支出的“对方户名”是品艾贸易部，品艾贸易部分别在2018年5月29日、11月7日出具收据载明收到上述款项。

一审庭审中，傅绵陈述称曾于2019年初使用过涉案车位一段时间。

2021年7月14日，傅绵向江门市不动产中心查询涉案车位登记信息，江门市不动产登记中心出具的回复中载明“经查档案，地址为江门市蓬江区车位，在江门市(蓬江区、江海区)范围内没有不动产登记记录”。

此后，经傅绵多次催促洪兴公司仍没有与其签订商品房买卖合同，也没有协助其办理过户手续等。

此外，傅绵认为洪兴公司出让的为人防车位，故双方签订的为无效合同，遂诉至法院要求返还房款等。

一审法院认为一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。

本案中，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，结合傅绵提交的不动产登记信息资料以及涉案车位示意图显示，涉案车位EX001位于人防工程建设区域，即洪兴公司将该片区域划分为车位进行销售违反法律、行政法规的强制性规定，故傅绵与洪兴公司签订的合同为无效合同。

关于傅绵请求返还购车位款以及支付利息的请求。

一、如上所述，双方签订的合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被。