资产评估(刘玉平)1-4章ppt

例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接 成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类 型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%， 运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%， 间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重 置成本是多少？
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值） ×实际已使用年限÷总使用年限
＝0.2÷0.4＝50%
间接成本＝0.56×50%＝0.27（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.27=13.31（万元）
（2）功能价值 法
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作 参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参 照物成本推算被估资产重置成本的方法。
二、资产评估的基本要素
• • • • • 评估主体 评估客体 评估依据 评估原则 评估目的 资产评估机构和相关人员 被评估的资产 对被估资产定价的依据 内在行为规范 资产交易业务本身经济行 为的特征 对资产价值的质的规定 具体技术和手段 工作顺序
• 评估价值类型 • 评估方法 • 评估程序
三、资产评估的特点
参照物 功能价值
（单位生产能力）
被评资产 重置成本
计算方法
A 功能成本线性函数法
价格P P=a＋b×F
能力F
例：被评估资产为一台经改进的锻压设 备。该设备由50吨压力机改装而成，生 产能力为70吨。经调查，市场上有系列 压力机出售，其能力与价格如表所示：
能力F 价格P 吨 万元 3 33 5 35 10 40 30 60 50 85 80 115 100 130 150 175
• 现实性－－是对被估资产价值确认的现实基础
资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对 现实存在的资产进行相应的价值评估活动。 资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。 现实性强调的是客观存在。
• 市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础
资产评估活动来源于市场 资产评估的主要信息来源于市场 资产评估作价结果必须接受市场的检验
评估实务
企业价值评估 以财务报告为目的的评估
管理篇
评估报告 资产评估管理与规范
学期教学内容
• 资产评估方法 • 机器设备评估 • 房地产评估 建筑物及在建工程评估 土地使用权评估 • 无形资产评估 • 流动资产评估 • 长期投资及其他资产评估 • 企业价值评估 • 资产评估报告
教学目的
• 对资产评估的基本概念、理论、评估方法 有较全面而深入的掌握； • 通过一定量的案例和企业资产评估的讨论， 使同学们对如何对企业资产进行评估的能 力得到一定程度的锻炼和提高。
• 预测性
是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价 值的预测。
• 公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的
评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序 进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有 行业公允的业务规范。 评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的， 由此得出的评估结论必须接受市场的检验。 评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。
• 分类
重置成本 现行市价 收益现值 清算价格
六、资产评估的假设前提
• 交易假设
• 公开市场假设
• 持续使用假设
• 清算假设
• 科学性原则 • 公平性原则 • 专业型原则
（一）资产评估的工作原则
• 可行性原则
七、（二）资产评估的经济原则
• 预期收益原则
• 供求原则
• 贡献原则
• 替代原则
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的 功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技 术、设计、标准等方面的差异。 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
2、重置成本的估算方法
（1）重置核算法
基本原理：
是利用成本核算的基本原理，将重 新取得资产所需的费用项目逐项进行 计算并累加来估算重置成本的一种方 法。
（其中an表示第n年环比价格指数）
例题 某机床于1994年购置安装，账面原值为 16万元。1996年进行一次改造，改造费 用为4万元；1998年又进行一次改造， 改造费用为2万元。若定基价格指数 1994年为1.05，1996年为1.28，1998年 为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本
考试方式:
• 平时学习表现 15%
• 作业15% • 期终考试70%
第一章
总论
一、资产评估的概念
• 资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为
• 资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货 币表现则是资产的价格。
资产
评估
• 资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家 有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照 相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型， 运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量 的鉴证行为。
用最小二乘法求得： a =31.67 b =0.98 则直线方程为：P=31.67+0.98F 被评估设备能力为F=70吨，可得： 重置成本P=31.67+0.98×70 =100.27（万元）
B 功能成本指数法
被评资产的生产能力 参照资产 重置 × ＝ 参照资产的生产能力 重置成本 成本
x
（3）物价指数法
计算公式
重置成本＝直接成本＋间接成本
建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 取得成本构成：
购买价格 安装调试费 运杂费 人 间接成本=人工成本总额×成本分配率
• 成本分配率=间接成本总额÷人工成本额 • 间接成本=直接成本×间接成本相对于直接 成本的 比率 • 间接成本=工作量（工时或工日）×单位工
1999
合计
物价指数法的特 点
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格 变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；
• 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一 类甚至全部资产的物价变动水平上 ；
• 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指 数法估算的重置成本往往会偏高 。
（二）各种贬值及其估算方法
1、实体性贬值及其估算方法
重置成本计算表
时间
投资 费用 ( 万元 )
16 4
物价 指数 （%）
物价变 动指数 （%）
重置 成本 （万元）
1994 1996 1998
1.05 1.28
1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25
2
1.35 1.60
1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
一、成本法的基本原理
（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （二）成本法的评估思路
实体性
功能性 经济性
评估值=重置成本-各项损耗
（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2 、形成资产价值的成本耗费是必 要的
二、操作程序
确定评估对象 搜集历史资料，确定成本构成 确定被评估资产的重置成本 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值
2、功能性贬值及其估算方法
3、经济性贬值及其估算方法
1、实体性贬值及其估算方法
是资产由于使用和自然力作用形成的贬值
决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
（1）观察法
计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
通过观察确 定新旧程度
形体物理变化程度
资产评估学
洛阳师院 商学院
前 言
一、《资产评估学》的性质和研究对象 （What）
资产评估学是多种学科交叉结合的一门综合性 学科。它的研究对象是在现代市场经济条件下,在 资产管理与产权交易中,确定资产现时价值的基本 原理、原则与方法.
二、教学内容体系
资产评估基本理论
基本理论和方法
资产评估基本方法 房地产评估 机器设备评估 无形资产评估
三、常见的评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
重置成本评估方法
复原重置成本 更新重置成本
功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 观察法 使用年限法 修复费用法
各种贬值评估方法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
（一）重置成本及其估算方法
1.重置成本的含义 一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑 或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费 用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制 造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水 平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要 的费用。
（一）资产的分类
• 按有无实体性态分类： 有形资产和无形资产 • 按是否具有综合获利能力分类： 单项资产和整体资产 • 按能否独立存在分类： 可确指资产和不可确指资产
（二）资产评估的分类
• 按评估对象的不同划分，可分为单项资产 评估和整体资产评估
• 按资产评估工作的内容分类，可分为评估、 评估复核和评估咨询三类。 • 按资产评估活动于《资产评估准则》的关 系分类，可分为完全评估和限制评估两类。
（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率
八、资产评估与会计核算的联系与区别
• 资产评估与会计核算的联系
对象相同 计量标准一致 资料来源有联系 结果可以互为依据
• 区别
职能不同 发生条件不同 服务主体不同 价值确认方法不同 执行者不同
第二节 成本法
以被评估资产的重置价值，扣除从资产 的形成并开始投入使用至评估基准日这段 时间内的损耗得到资产的评估价值。它是 从成本取得和成本构成的角度对被评估资 产的价值进行的分析和判断。
基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指 数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
计算公式
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
个别 分类 综合 物价 物价 物价 指数 指数 指数
物 价 变 动 指 数
评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数
（1＋a1）×（1＋a2）× 环比指数 ＝ （1＋a3）……（1＋an）
五、资产评估的目的
• 一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易 资产的公允价值 • 特殊目的：满足不同的经济业务的要求
引发资产评估特定目的的经济行为
资产转让
企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营
中外合资合作
企业清算 抵押 担保 企业租赁
资产评估的价值类型
• 概念
是指资产评估活动所确认的资产价值其属 性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。
例 1 ：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法 评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现 行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本 为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、 其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设 备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、 安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资 金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
• 咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见
四、资产评估的对象和特点
• 会计学的角度看待资产
资产 是指企业所拥有或者控制的能以货 币计量的经济资源，包括财产、债权和 其他权利。
• 资产评估的角度看待资产
资产必须由某一特定权力主体拥有或控制 资产对于特定主体来说具有获利能力 资产能够用货币计量