哈地税发[2009]115号

哈尔滨市地方税务局文件
哈地税发〔2009〕115号
哈尔滨市地方税务局关于
明确土地增值税清算有关问题的通知
各区、县（市）地方税务局，稽查局，涉外分局：
为了进一步加强土地增值税清算管理，全面推进清算工作，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（黑地税发〔2007〕119号）等文件的相关规定，现对土地增值税清算有关问题明确如下：
一、清算原则
我市土地增值税清算原则上采取企业自行计算申报，主管税务机关审核确认的方式。

二、清算流程
（一）清算受理
对应进行清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内，向主管税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件1），经主管税务机关核准后，即可办理竣工清算手续。

对要求纳税人进行清算的项目，由主管税务机关作出评估，经分管领导批准，确定是否进行清算和清算的具体时间，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》（附件2），纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

（二）清算资料
纳税人清算土地增值税时应提供以下清算资料：土地增值税清算纳税申报表（附件3）和收入、成本审核明细表（附件4），以及国税发〔2009〕91号和黑地税发〔2007〕119号文件要求提供的清算资料。

（三）清算审核
主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在20日内补报，对补齐清算资料的，予以受理。

对已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关受理纳税人清算资料后，在30日内组织人员进行清算审核；审核过程中，如发现其不符合清算规定或需要进一步补充有关材料的，应中止审核，向纳税人下达《土地增值税清算终止
核准通知书》（附件5）。

清算审核结束后，向纳税人下达《土地增值税清算结论通知书》（附件6），办理税款补交、退还手续。

三、清算标准
（一）销售比例的认定标准
已售面积占可售面积是否达到85%的比例=（已转让的建筑面积+出租或自用的可售建筑面积+视同销售的建筑面积）÷总可售建筑面积×100% （二）普通住宅的认定标准
按照黑政发[2008]127号和哈政发[2009]5号文件规定，从2009年1月1日起至2010年12月31日止，普通住宅标准调整为：“容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内”。

（三）成本费用的分摊标准
对一个项目中既有普通住宅又有其他项目（包括商服、车库、车位等）的，应分为普通住宅和其他项目两部分，分别计算增值额和应纳税额，对不能够直接分配的扣除项目金额，按单位面积成本法计算分摊。

计算公式为：普通住宅扣除项目金额=能够直接分配到普通住宅的扣除项目金额+普通
住宅已售建筑面积×（不能直接分配的扣除项目总金额÷可售总建筑面积）其他项目扣除项目金额=能够直接分配到其他项目的扣除项目金额+其他
项目已售建筑面积×（不能直接分配的扣除项目总金额÷可售总建筑面积）对“能够直接分配的扣除项目金额”的确认，必须提供充足、真实、完整的证据，不能提供的，所有扣除项目金额一律按单位面积成本分摊。

四、其他问题
1.纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基
础设施费、开发间接费用的凭证和资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。

2.开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除。

3.纳税人缴纳的各类滞纳金和罚款不得扣除。

本通知自发布之日起执行，原规定与本通知不一致的，按本通知执行。

附件：1.土地增值税清算申请表
2.土地增值税清算通知书
3.土地增值税清算申报表
4.收入、成本审核明细表
5.土地增值税清算终止核准通知书
6.土地增值税清算结论通知书
二○○九年九月一日
哈尔滨市地方税务局办公室2009年9月15日印发打字：高晶校对: 财产与行为税管理处王海强共印27份。