改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会

改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。

5千年的文化里我们中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。

1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。

1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。

目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。

一、房地产经纪30年发展进程房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。

房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。

房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。

改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。

（一）复苏（1978-1992年）1.复苏的背景我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。

1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。

1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。

1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。

1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。

2.复苏的表现房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。

复苏时期的房地产经纪服务主体大致分三类：一类是1985年前后，由各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场（1998年名称统一为“房地产交易所”）这类官办官营的机构，承担着市场管理与房产交易服务职能。

第二类是经工商行政管理部门核准、登记成立的房地产经纪企业。

1988年12月全国首家房地产经纪企业——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。

1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。

90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。

第三类是社会上隐蔽从事房产经纪活动的闲散人员。

这类人员多是熟知房地产信息，熟识房地产相关法律，房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员，他们成分复杂，整体素质不高，多被蔑称为“房纤手”、“房虫子”、“房蚂蚁”、“掮客”等。

20世纪80年代中后期，随着房地产交易量的上升，一些城市出现了自发组织的半地下的住房交换、租赁市场。

这些市场出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方，是闲散经纪人活动的主要场所。

上海复兴中路上海跳水池对面、淡水路附近及苏州养育巷半仙弄的房管局房产交易所门前，都曾是有名的民间房屋交易市场。

复苏的房地产经纪已在加快房地产有效流转、改善人民居住条件等方面显示出积极作用。

复苏时期的房地产经纪呈现规则缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低等特点。

例如1990年，广州市房管部门在对铺面房屋（包括私人出租铺面房屋）进行整顿，处理违反房管制度的“二房东”等违法房产经纪纠纷等201宗。

当时的房地产经纪服务还未完全市场化，且主体成分庞杂，严格地说，还算不上是一个独立的行业。

但私营性质的房地产经纪企业已经出现，昭示了房地产经纪发展的方向。

3.复苏时期的行业管理房地产经纪活动逐渐被认可。

改革开放之前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被打击和取缔的对象。

1978年之后，对经纪活动的限制开始松动。

1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号），明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。

”1987年9月17日，国务院颁布《投机倒把行政处罚暂行条例》，经纪活动不再是投机倒把行为。

1988年8月8日,建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发《关于加强房地产交易市场管理的通知》（建房字[1988]170号），提出“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题，如房地产经纪人问题等，可通过试点，从实践中摸索经验。

”房地产经纪逐渐得到了国家和社会的认可。

复苏时期，经济发展较早的沿海地区对市场化的房地产经纪活动持开明态度，内陆地区则仍然保守。

例如，《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》（1987年6月17日发布）规定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，应具有房屋所有人委托的证件。

这代表依法、规范的房地产经纪活动开始被允许。

相反，《西安市房地产交易市场管理暂行办法》（1990年颁布）依旧将“私自交易房屋、居间牟利、倒买倒卖”视为违法行为。

地方政府开始对房地产经纪实行正面的规范和管理。

1986年，重庆、武汉等地开始设立经纪人公开活动的场所，并尝试考核认定经纪人资格。

1987年，上海市开始对私有房屋出租代理行为进行规范。

1989年11月16日，福州市人民政府颁布《福州市房屋交易管理暂行规定》（榕房[1989]320号），明确规定：“凡从事房屋中介服务的经纪人，必须向市房屋经纪人交易所提出申请，经工商行政管理机关审查，核发中介服务许可证后方可从事房屋中介服务。

”另外，20世纪80年代中期，各地开始设立房地产交易场所（或房地产交易中心）。

房地产交易所是房地产行政管理部门直属的事业单位，既是办理交易手续、权属登记的部门，又是法定的房地产经纪服务提供部门。

建设行政主管部门（房地产行政主管部门）对房地产经纪行业的管理，隐含或包含在对房地产交易所得管理里面。

（二）初步发展（1992-2001年）1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。

1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。

自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。

1、初步发展的背景1992年国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发[1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。

这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。

1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。

此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪新建商品房销售代理业务发展带来了一次良机。

1998 年停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向二手房市场的经纪服务兴起。

2、初步发展的表现房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。

1993年2月，第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立，当年，深圳就批准成立了近70家房地产经纪机构。

1992年7月，上海首家房地产经纪企业——上海威得利房产咨询公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地产经纪企业，其中专营性公司984家（外资企业143家）；兼营性公司921家（外资企业280家）。

1993年，北京市成立120多家房地产经纪机构，至2001年底北京的房地产经纪类公司超过了2000家。

据不完全统计，到2000年，全国房地产经纪机构2.5万家。

1994年，上海率先设立房地产经纪人考试制度，1996年有6300多人获得《房地产经纪人员资格证》，1998年持证人数增至10518人。

北京市1996年设立经纪人考试制度，当年通过考试的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地产经纪人执业资格。

据统计，2001年全国房地产经纪从业人员约有20多万。

房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。

发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格评估，金融按揭，法律咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续全过程经纪服务, 并且一些成立较早的经纪机构开始涉足二手房经纪业务。

1996年，据北京107家中介机构的统计，当年完成成交额62亿元，直接或间接通过中介机构或房地产经纪人促成的交易约占全市总成交额的80%。

1997年上海市通过房地产经纪完成的买卖面积9.42万平方米，租赁面积37.8万平方米，经纪服务收入5511.69万元。

港台房地产经纪企业进入内地。

1994年开始，先后有台湾信义房屋、台湾太平洋房屋、香港中原地产等港台房地产经纪企业进驻上海、北京等地，2001年，美国21世纪不动产公司（北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司）进入北京。

外资企业的涌入，推动了我国房地产市场和经纪行业的发展。

房地产交易所纷纷转制。

1996年前后，全国各市、区(县)的房产交易所和房产交易市场开始转制。

由于房地产经纪人合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。

房地产交易中心的不再过多直接插手房地产经纪服务之后，有的交易中心成立专门的经纪公司，有的干脆将经纪服务工作直接交给市场。

3、初步发展时期的行业管理国家对房地产经纪的发展进行正面引导和规范成为行业管理的主要内容。

1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；1995年7月17日，原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），制定了全国统一的房地产经纪服务收费标准。

1996年1月8日《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令50号发布，2001年8月5日，原建设部令97号修改）发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。

房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。

房地产经纪发展较早的城市陆续出台专门针对房地产经纪管理的地方规章，并对房地产经纪人员实行职业资格准入管理。

1992年11月9日广州市房地产管理局和广州市国土局联合颁发了第一部专门针对房地产经纪行业的地方性法规——《广州市房地产经纪管理暂行规定》，随后《沈阳市房地产经纪人管理暂行办法》（1993年）、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（1994年）相继出台。