土地增值税扣除项目解析及疑点总结
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。
房地产企业土增税扣除项目问题
房地产企业土增税扣除项目问题问题描述1、房地产企业在计算土地增值税加计扣除时，精装修的成本可以作为加计扣除基数的一部分吗？再就是购买土地的价款计入加计扣除的基数的是土地的价税合计款，还是购买土地价款/（1+9%），还原成不含税价，作为加计扣除基数？（成本加计20%，费用则是按照10%来扣除），2、土地增值税扣除的税金我看只有城市维护建设税和教育费附加，请问地方教育费附加及地方水利建设基金是否可以扣除？印花税是否可以扣除？专家回复1.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：四、土地增值税的扣除项目（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
所以可以计入开发成本的装修费用可以作为加计扣除基数。
然而，《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目及加计扣除基数，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
即对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。
但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。
但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。
以出让方式取得土地的，不涉及增值税问题，按照全额计入取得土地使用权支付价款。
2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第六条计算增值额的扣除项目：（四）与转让房地产有关的税金；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》：第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
学习土地增值税难点总结
学习土地增值税难点总结土地增值税就是“土地争执税”，这是行业大师们专业表述，根本原因这是地方税种，总局规定的总纲总领，各地针可以自行安排合适合理的具体化规定，甚至导致一个市的区与区有些具体执行尺度都不一样。
通过学习，我总结几个土地增值税难点，不一定有标准答案，但希望对房产项目事前、事中、事后的筹划过程有所帮助。
我个人认为土地增值税的筹划，核心就是解决两个问题：1、普通住宅能否符合免税规定2、土增税是超率累进税额，能否将各类别房产增值率降低到综合的安全边际。
这些都需要通过项目利润或现金流量来计算得出的，并且随着项目销售进展及成本的投入变化而变化，项目筹划是动态监控过程，就要看大家各自测算的精确程度了。
一、清算单位项目可以分成几期进行清算，企业当然选择有利的分期。
举例说明，普通住宅分为两期，面积相等，土增税中分别增值率为21%和19%，合并增值率为20%，很显然，合并后通过筹划可以把增值率降低为20%以下（可以免土增税），那么选择合并，要不然，只能选择分期（注：两期普通住宅增值率差异不大的情况下）。
其他案例原理其实也都是一样的。
当然，在税法上能不能主动选择分期，大家看相关税法规定吧，我就不复制粘贴了（下同）。
总之在规定基础上，能不能选择分期，再进行测算筹划就是正确的方向。
二、核算对象当清算分期定了后，核算对象成了关键。
无论二分法还是三分法，普通住宅、非普通住宅、其他（车库、商业），这三种类别的房产关键在于产生的增值额是不一样的：1、车库增值额最低，甚至是负的、商业的增值额最高，两者相抵，效果最佳，但有些情况下车库不在土增税清算范围内，那么其他房产项的增值额只能是特别的高；2、普通住宅的增值额能否控制在20%以下，跟成本分配方法、车库成本归集、是否装修都是关联的。
三、（项目、土地、配套）补贴收入项目上土地项目返还款、公共配套补偿金等补贴收入，为显的专业一点，分税种讨论一下：1、企业所得税：无论是单独作收入，还是冲减成本，都是需要缴企业所得税的；2、增值税：符合缴税条件的需要缴增值税，详见2019年45号文件，一般情况下，房产企业的财政补贴收入都不用缴。
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
土地增值税税务稽查关注点
土地增值税税务稽查关注点1.对普通标准住宅的界定是否符合要求。
是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
2.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
3.是否按规定确定土地增值税的清算单位。
4.是否按规定进行成本费用分摊。
《土地增值税清算管理操作规程》第二十条审核扣除项目需把握的总原则：（一）成本、费用支出行为要具备合法性。
违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。
（二）成本、费用支出要具备真实性。
虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。
（三）成本、费用支出要具备直接性。
与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。
（四）成本、费用支出要取得合法有效凭据。
应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。
（五）扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集；对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。
（六）纳税人成片受让、分期开发项目的，取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。
（七）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（八）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
前期工程费：是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。
基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
房开企业缴纳的或实际发生的项目以外的市政工程配套费用，在进行土地增值税清算时，不得作为扣除项目扣除。
对土地增值税各种扣除项目的稽查案例分析
对土地增值税各种扣除项目的稽查案例分析土地增值税（以下简称土增税）是指对通过出售土地而取得的利润所征收的一种税种。
作为一项重要的财政收入方式，土增税的征收对于调控房地产市场、促进经济发展、维护社会公平具有重要意义。
然而，在实际的征收过程中，由于各种原因，存在一些纳税人通过虚报、隐瞒等手段规避土增税的情况。
因此，稽查部门需要对各种扣除项目进行稽查，确保土增税的正常征收。
本文将结合实际案例，对土增税各种扣除项目的稽查进行分析和讨论。
首先，我们来看一起土增税扣除项目的稽查案例。
某市税务部门日前查处了一起涉及土增税扣除项目的税务违法案件。
该案件涉及一家房地产开发公司，该公司通过虚增房屋单价、隐瞒销售收入等手段，以减少土增税的缴纳。
经过稽查部门调查核实，最终发现了该公司的违规行为，并追缴了相应的税款。
进一步分析该案例，我们可以看出，该公司通过虚增房屋单价的方式实施土增税的欺诈行为。
在征收土增税时，开发商需要将房屋的销售额扣除部分相关成本后再纳税。
然而，这家开发公司故意通过虚报房屋单价，将实际销售额减少，从而减少了纳税额。
这种手段是一种明显的税务违法行为，也是税务部门重点需要稽查的扣除项目之一。
除了虚增房屋单价，开发商还可能通过隐瞒销售收入等方式规避土增税的缴纳。
在土增税的征收过程中，开发商需要按照相关税法规定，申报并缴纳相应的税款。
然而，有些开发商可能会隐瞒部分销售收入，以达到减少纳税额的目的。
这种行为不仅违法，也损害了公共利益，稽查部门在征收土增税的过程中应高度关注这一扣除项目。
针对以上案例中开发商所使用的欺诈手段，稽查部门可以采取一系列的稽查措施，以提高扣除项目的稽查效果。
首先，稽查部门可以加强与房地产开发商的合作与沟通，通过定期检查和资料核对等方式，了解开发商的实际销售情况，避免开发商通过虚报和隐瞒的手段规避税收。
其次，稽查部门可以参考外部数据，比如房地产市场的价格指数、成本指数等，对开发商的销售额进行核实。
土地增值税计算增值额有哪些扣除项目
⼟地增值税计算增值额有哪些扣除项⽬可以税前扣除的项⽬包括取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。
关于⼟地增值税计算增值额有什么扣除项⽬的问题，店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、⼟地增值税计算增值额有哪些扣除项⽬1、计算⼟地增值税额时，可以税前扣除的项⽬包括：（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;（2）开发⼟地的成本、费⽤;（3）与转让房地产有关的税⾦等。
2、法律依据;《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第六条计算增值额的扣除项⽬:(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(2)开发⼟地的成本、费⽤;(3)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税⾦;(5)财政部规定的其他扣除项⽬。
⼆、⼟地增值税的特点有哪些(1)以转让房地产的增值额为计税根据。
⼟地增值税的增值额是以交税⽬标的所有出售收⼊额扣除与其相关的资⾦、费⽤、税⾦及其他项⽬⾦额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
(2)交税⾯⽐较⼴。
凡在我国境内转让房地产并获得收⼊的单位和个⼈，除税法规则免税的外，均应依照⼟地增值税法令规则交纳⼟地增值税。
换⾔之，凡出现应税⾏为的单位和个⼈，不管其经济性质，也不本分、外资企业或中、外籍⼈员，不管专营或兼营房地产事务，均有交纳增值税的责任。
(3)实施超率累进税率。
⼟地增值税的税率是以转让房地产增值率为根据来承认，依照累进准则规划，实施分级计税，增值率⾼的，税率⾼，多交税;增值率低的，税率低，少交税。
(4)实施按次征收。
⼟地增值税在房地产出现转让的环节，实施按次征收，每出现⼀次转让⾏为，就应根据每次获得的增值额征⼀次税。
上述是⼩编整理的内容，依据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》的规定，计算⼟地增值税额时，可以税前扣除的项⽬包括：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。
如果需要法律⽅⾯的帮助，读者可以到店铺进⾏咨询。
土地增值税的30个涉税疑难问题处理
土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收.则需要缴纳增值税.总之,双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］第645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税.3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》(国税函发（1995）110号）第四第规定:根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。
土地增值税清算存在的问题及对策
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
2023-10-9(二)土地增值税清算最新疑难问题处理
代建方以自 己名义进行
项目立项
在取得国有土地使用权和履行 报批报建手续后，由施工企业 建设不动产，在项目完工后移 交委托方的
实质属于代建方自行开发 并转让房地产项目，应按
规定征收土地增值税
代
建 房 屋
由委 托方 立项
委托方拥有土地使用权、 房屋权属归委托方、签订 委托代建合同，代建方按 照约定收取代建服务费
（三）未办理土地使用权证转让土地征税问题
国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 国税函〔2007〕645号
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论 其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登 记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证 据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对 方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等相关税收。 因此，未办理土地使用权证转让土地应按照上述规定缴纳土地增值税。
土地增值税清算最新疑难问题处理
2023年10月9日
目录
CONTENTS
一
征税范围、清算单位与条件
二 清算收入确认疑难问题与案例
三
扣除项目确认疑难问题与案例
四 “明股实地”土增税风险防范
Page 2
第一部分 征税范围、清算单位与清算条件
Page 3
一、土地增值税的征税范围
征税范围与纳税人的界定
土地增值税法（征求意见稿）
（六）转让土地同时转让地上花草树木是否征税问题
《土地增值税暂行条例》 第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人，应当依照该条例缴纳土地增值税。 “花草树木”属于土地附着物。因此，转让国有土地使用权同时转让地上花草树 木并取得收入的行为属于土地增值税征税范围。 单纯转让花草树木而未同时转让所占用国有土地使用权的行为不属于土地增值税 征税范围。
有关土地增值税的扣除项目
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>有关土地增值税的扣除项目计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余上述“扣除项目”，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
土地增值税“扣除项目”中几个值得探讨的问题
开发项 目尚有房 屋未销售 完毕 ，房 屋实际销 售时 ，应按 接 费用 ” ，达 到 偷 逃 土 地增 值税 的 目的 。
已清 算 的单 位 开 发成 本 计算 扣 除 项 目的金额 。笔 者认
如果房地 产开发企业在经营期内同时开 发若干个 “ 项
为：土地增 值税清 算不能 简单地理 解为 “ 终结清 算” 它 目” 直接组 织、管理”这些项 目的费用 又如何归集与分 ， ，“
洞” 。笔者认 为 ：这 里 的 “ 合法 有效凭 证 ”不仅仅 指 “ 发 票” ，还 应包括 能够 证 明扣除 项 目实际 发生 的合法 凭证 ，
。 除 项 目”必 须提 供 合 法 有 效 的凭 证 ， 里 如 ：房 地 产 开 发企 业 虽 然 未 取得 施 工单 位 开 具 的 “ 扣 这 发 。 法 有效 凭 证 ” 内 涵 是 什 么 ？ 合 票 ” 但 能提 供与施 工单 位签 订 《 工合 同》 工程 项 目 ， 施 、《
财 会学 习 ２０ ． ０ ８１ ５ ７
维普资讯
Ｔ ｘｐ ｙ ｎ ｄ ｓ ｈｅ ｉ ｇ ａ ａ ｉ ｇ ａｎ ｃ ｍ ｎ
房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析
房地产开发企业土地增值税扣除项目明细解析取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
具体包括：1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
4.拆迁补偿费土地征用费、劳动力安置费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
（一）前期工程费开发前期准备费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质金勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
土地增值税知识要点总结
土地增值税知识要点总结《土地增值税知识要点总结大揭秘》嘿，朋友们！今天咱就来聊聊这个土地增值税。
一听这名字，是不是觉得挺高大上，离咱普通老百姓有点远呀？哈哈，别急，听我慢慢给你唠唠，保证让你恍然大悟，原来它就在咱身边呢！首先啊，咱得知道土地增值税是个啥玩意儿。
简单说呢，就是政府对那些靠土地发财的人收的一种税。
你想啊，土地一倒腾，价格蹭蹭涨，那得多赚多少钱啊，政府能眼睁睁看着不伸手吗？所以就有了这土地增值税。
这土地增值税可是有不少学问呢！那计算起来，可真是让人头疼。
各种各样的扣除项目，就跟那迷宫似的，得小心别绕晕喽。
就像咱平时买东西砍价一样，得斤斤计较，每一项都得算清楚喽，可不能让政府多收咱一分钱，也不能让咱少交了该交的税。
要说这土地增值税里最让人头疼的，那就是税率了。
那一串数字，看着就眼晕。
不过呢，咱也别怕，就把它当成打怪升级，一级一级慢慢来。
就好比打游戏，刚开始觉得难，慢慢熟悉了就好啦。
还有啊，申报缴纳这一块也得注意。
可别拖拖拉拉的，到时候被罚款可就亏大啦。
就像咱上班打卡一样，得按时按点，不能迟到。
要是忘记申报了，那可就好比考试没交卷，成绩再好也没用呀。
其实啊，这土地增值税也不是那么可怕。
咱只要把各项规定都搞清楚了，按照要求来做，就没问题。
就像走在路上，知道红灯停绿灯行一样简单。
而且啊，这也算是咱为国家做贡献呢，交的税都用来建设我们美好的家园啦，这么一想，是不是觉得还挺自豪的呀？总之呢，土地增值税虽然有点复杂，但只要咱用心去学，就一定能掌握。
大家可别被它吓住了，勇敢地去面对它，说不定你还能发现其中的乐趣呢！好啦，今天就给大家分享到这儿，希望你们都能成为土地增值税的小专家哦！加油！。
[浅谈土地增值税清算的影响与对策]土地增值税扣除项目
![[浅谈土地增值税清算的影响与对策]土地增值税扣除项目](https://img.taocdn.com/s3/m/bc48139adbef5ef7ba0d4a7302768e9951e76e95.png)
[浅谈土地增值税清算的影响与对策]土地增值税扣除项目一、土地增值税清算对房地产企业的影响土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承。
赠与方式无偿转让房地产的行为。
在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局2022年5月19日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
6月3日，国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。
两个通知的出台，清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求，而税收意在逼出供应。
目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1％左右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。
因此，对于大多数的房地产企业来说提前做好全面清算的预备工作还是不可忽视的。
(一)对大型房地产企业影响甚微据搜房网对已经发布公告的14家上市房企统计，截至6月10日，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企相继发布了5月销售业绩报告，结果显示，在本批已经发布5月销售业绩报告的14家房企中，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售环比上升8％之外，其余13家房企销售金额环比平均下滑42％。
虽然5月销售整体状况不佳，大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力，在前四月明显发力之下，截至6月10日依旧有6家房企步入房企销售百亿行列，其中万科1～5月销售金额达到280亿元，同比去年同期的239亿元增加17％，中海2022年前五月销售达到220.6亿元，同比增加8.8％。
绿城中国、恒大地产、碧桂圆、富力地产前五月销售额也分别达到185亿元，161.8亿元，125亿元和109.51亿元。
土地增值税清算涉及的成本费用及利息扣除问题分析
土地增值税清算扣除要点解析《土地增值税清算管理规程》（国税发［2009］91号）第三条规定，《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号）第一条规定，土地增值税的清算单位包括以下两个方面:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
由于土地增值税是地方税，各省、自治区及直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地区房地产开发项目的清算政策。
例如,《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规［2015]8号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。
对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案.对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的,可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案.《江苏省地方税务局关于调整土地增值税有关政策的公告》（苏地税规［2016]7号)第一条将“‘关于土地增值税清算单位’中‘对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的,可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案’的内容废止。
根据上述两个文件，房地产企业自行分期项目可以确定为清算单位。
《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地［2007］325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。
土地增值税土地成本扣除有关实际问题的讨论（一、二）
土地增值税土地成本扣除有关实际问题的讨论（一、二）土地增值税土地成本扣除有关实际问题的讨论（一）房地产开发项目用地取得的方式多种多样，除了纯粹的购买、出让、划拨方式取得土地外，有的是一方出土地、一方出资金合作建房取得土地，有的是在公司改制重组中取得土地，有的是购买的旧厂房，有的购买在建项目继续开发等。
企业取得土地使用权的方式不同，或者企业发生了与土地使用权相关投资等事项，都可能在土地增值税计算中产生取得土地使用权所支付的金额确认问题。
另外土地成本分配也会产生土地增值税扣除方面的问题，由于土地成本中的实际问题比较多，将选取部分讲义。
为方便理解，讨论中将取得土地使用权所支付的金额简称为土地成本。
一、一方出土地、一方出资金的合作建房土地成本的讨论案例某房地产开发公司A和公司B于2012年签订合作开发房地产项目协议，双方约定公司A出资建设房地产开发项目，公司B投出土地。
公司B所投入开发的土地面积10000平方米，假设于2010年购买取得，购进价款为6000万元。
公司B在2012年将土地交给公司A开方时，土地的市场价格为10000万元。
房地产开发项目建成后，经测绘建筑面积20000平方米，公司A发生开发成本10000万元。
房地产开发项目的市场销售价格为15000元/平方米。
合作协议约定，A、B 双方按6：4的比例分配建筑面积。
土地增值税事项的处理办法之一1、合作双方投入和接收土地的处理。
一种意见认为，B公司将土地投入A公司，实际上是将土地使用权转让给A公司用于房地产开发，这一行为应当作为转让土地使用权处理，按移交土地时的土地使用权的市场价格确认转让收入10000万元，同时确认等额的应收账款，并按规定计算缴纳土地增值税。
A公司接受B公司的土地使用权应当作为购买处理。
A公司应当按接收土地的市场价格确定取得土地的成本，即10000万元，同时确认等额的负债。
2、合作双方分配房地产的处理。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施
土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施土地增值税清算工作已经实施多年，对规范房地产业发展、稳定社会经济起到了积极的作用。
但与此同时，土地增值税清算管理中的风险问题也越来越突出,在一定程度上影响了清算工作的有效开展.为此，必须加强税收执法的风险防范工作，确保土地增值税清算工作的顺利实施。
一、土地增值税清算管理工作中存在的风险问题.（一)清算项目确定的风险。
纳税人在接到有关部门批准的立项批文或建设工程规划许可证后,未及时确定清算项目，并按清算项目设置明细帐和进行财务核算，普遍将多个清算项目的成本费用混在一起进行核算，再加上一个清算项目从开工到销售达到清算条件，往往会跨几个年度，由于时间跨度长以及项目与项目之间的共同费用及分摊因素较多，从主观上造成了土地增值税清算工作的复杂性,也必然会给税务机关的税务执法造成潜在的执法风险.（二)清算条件判断的风险。
由于税务机关没有按清算项目建立档案、设置台帐、对房地产开发企业的清算项目立项、规划设计、预售、竣工验收、项目清盘等开发项目销售全过程实行跟踪监控，加之税管员日常事务工作较多,足不出户，不能到企业及时获取相关信息,故无法实时动态的掌握辖区内有多少房地产清算主体项目、已达到清算条件必须进行清算的主体项目有哪些、达到清算条件可安排进行清算的主体项目有哪些以及已安排进行稽查的清算项目等情况，造成有的清算项目达到清算条件多年，税务机关都没有要求纳税人进行清算,给税务机关有效及时的监控纳税人及时进行土地增值税清算工作造成潜在的执法风险.（三）清算措施缺失的风险。
主要表现形式为:一是对达到清算条件,对税务机关已安排要求纳税人进行清算的项目，税管员只是以口头形式或电话方式通知纳税人进行清算，未按规定向纳税人发出《清算通知书》，由此造成由于税务机关的程序不合法而对应清算未清算的纳税人通过税务机关检查的查补税额无法加收滞纳金，给税务机关的税收执法带来很大风险;二是对达到清算条件，税务机关要求纳税人进行清算的项目，纳税人未进行清算，税务机关未及时发出《责令限期改正通知书》，限期纳税人进行清算，由于缺少这个必要程序，通过税务机关检查后，对纳税人应清算未清算的行为，税务机关难以对其采取核定征收方式，给税收执法带来不利的隐患。