房地产物业管理考点整理

房地产物业管理考点整

理

第一章绪论

1、物业管理起源于19世纪60年代的英国

英国伯明翰市，女物业主奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，普通推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理

2、现代物业管理在19世纪末20世纪初期美国形成发展

3、专业性物业管理机构由此应运而生（标志之一）

物业管理行业组织的成立（标志之二）

第二章物业管理基础知识

1、物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地

2、本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动

3、（选择题）物业管理的特点：社会化、专业化、市场化

4、（选择题）物业的性质：物业的权属性质（法律性质）、物业的经济性质、物业的物理属性

5、物业管理与传统房产管理的区别

●传统的房屋管理

通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所。传统房屋管理单位属于事业性质。由于房管部门管理的房屋是国有财产(产权单一)，而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。

●市场化的物业管理

市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位——物业管理公司属于企业性质。物

业管理公司的基层管理单位是管理处。一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。

6、物业管理的内容（选择，能判断出来属于哪一种）

常规性的基本服务针对性的专项服务

委托性的特约服务盈利性的经营服务

7、物业管理的基本环节（了解）

策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段

8、物业管理的原则（简答）

①以人为本、服务第一的原则②依法守约原则

③所有权与管理权分离的原则④专业管理与民主管理相结合的原则

⑤有偿服务、经济合理的原则⑥综合效益最大化原则

⑦竞争择优的原则⑧统一和综合管理原则

9、物业管理的类型

➢按管理性质分

●行政性管理

指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。

❖（1）性质：政府行为。

❖（2）对象：公有住宅。房屋使用人只有使用权，而无房屋所有权。

❖（3）经费来源：租金外，主要是政府的特种资金补贴。

●企业化管理

●产权人聘用物业管理专业企业管理物业

❖管理内容：为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中。

❖经费来源：通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务。

❖服务对象：高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等

➢按产权性质划分

●聘用（委托）服务型物业管理（A）

房地产开发商将建成的物业出售给用户，一次性收回投资，并获取利润，然后委托物业管理企业进行管理，完成收获服务。

聘用委托管理

产权人—————→物管企业———→物业

提供费用

产权人←——签约——→物管企业

提供服务

●租赁经营型物业管理（B）

房地产开发商建成房屋后不出售、而是交由属下的物业管理公司进行管理，通过租金收回投资，获得利润。

管理企业肩负经营、管理双重重任，水平高低对物业经营效益影响大。

二者差别:

➢按物业的类别划分

①住宅（区）物业管理②工厂（区）物业管理

③写字楼物业管理④商贸楼（城）物业管理

➢按物业的性质划分

●收益性物业管理：酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等

●非收益性物业管理：公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅

10、物业管理市场的涵义：是指围绕出售和购买——物业为对象的管理服务而进行的全部交易活动的总和

➢物业管理市场的结构

● 1.市场客体：物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的劳务。

● 2.市场主体

◆需求主体：物业所有权人和使用权人，

◆供给主体：物业管理服务经营人

◆协调主体：政府或行业组织担任。

● 3.市场环境：市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。

第三章（有一道简答）

1、1）私有产权：产权的行使和决策完全是私人做出的。（选择、填空）

2）社团产权：众人共同享有的产权

特点（1）不具排他性；（2）相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。

对象物：如市政公用设施、桥梁、道路、隧道、高架公路、公园等（私有投资的收费大桥等除外）3）集体产权：封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。

对象物：小区公用设施、场地等

2、1）建筑物区分所有权：多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有部分所有权、共有部分持分权、以及因区分所有权人之间的公共关系所生的成员权之总称。

2）区分所权的特征：专有所有权（A）、共有持分权（B）、成员权（C）

①复合性：A、B、C三者的复合。

②专有所有权的主导性：先有A，再有B、C，A的份额大小决定B、C的份额大小，一般只登记A，不登记B、C

③一体性：区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。

④登记公示性：必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。

⑤权利主体的多重性：专有所有权人、共有所有权人、成员权人

3、异产毗连的合约安排

1）异产：是指不同所有权人的房屋

2）毗连：是指房屋的相邻或连接

3）“异产毗连”房屋：即指由“区分所有”权利客体相互构成的产权关系

房地产产权人有权享受属于自已的财产权利，但这并不意味着这种权利是无限制的。社会在