物业管理第一章 房地产与物业管理
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物业管理是集高度统一的管理、 全方位多层次的服务、市场化经营 为一体、寓经营与管理于服务之中 的服务性行业，属于第三产业。
社会化、专业化、企业化、经营 型是物业管理的四个基本特性。
1）社会化: 物业企业专业化管理， 业主大会、业主自治管理，社会各界配 合监督
2）专业化： 专门人员、专门工具设 备、专门机构、科学程序和措施
国公民或民营企业拥有的。
2）按房屋用途不同： 住宅用房 非住宅用房
2、房屋（房产）分类
3）按房屋结构不同分： 钢结构房屋 钢和钢筋混凝土结构房屋 混合结构房屋 砖木结构房屋 其他结构房屋
二、房地产业
指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 1、房地产开发
包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组 织开发建设等。 2、房地产经营： 国有土地使用权的出让，转让、出租、抵押等， 以及建成房屋后房地产的转让、租赁、抵押等经 营活动。 3、房地产管理和服务
3）企业化: 核心是按现代企业制度 组建物业服务企业并运作
4）经营型： 有偿服务、合理收费、 按市场规律办事。
五、物业管理的特点
● 物业服务的公共性和综合性 ● 物业服务受益主体的广泛性和差异性 ● 物业服务的即时性和无形性 ● 物业服务的持续性和长期性
（－－－业主自治自律与 统一专业化管理相结合）
第一章 房地产与物业管理
§1—1 房地产与物业
一、房地产 1、房地产的定义 狭义：指房屋、房屋基地以及附属土地。 广义：全部土地和房屋及固着于房屋和土 地上不可分割的部分。
2、房屋（房产）分类
1）按房屋所有权不同： 公有房屋：国有房屋、集体房屋 或按
公房管理体制分：直管公房、自管公房。 私有房屋——公民个人、多人共有、外
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
1、管理体制不同 时代背景：计划经济时代
市场经济时代 管理手段：行政手段
法律和经济手段 管理行为：政府行为
企业行为
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
1、管理体制不同
管理服务性质：福利型无偿服务 经营型有偿服务
管理期限：终身制 聘用制、有规定期限
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
4、房地产市场及相关市场的建设和管理
三、物业
1、定义
●有使用价值和价值的各类建筑物及其相 关设备、设施和场地。 ●已建成并投入使用的各类建筑物及其相关 设备、设施和场地。
●正在使用中或可以投入使用的各类建筑物 及其相关设备、设施和场地。
●在建、已投入使用的各类建筑物及其相关 设备、设施和场地。
2、物业的分类
1）按使用功能分为： 居住物业 商业物业 工业物业 其它用途的物业
2）按存在形式分：单体、建筑群
3、物业与房地产（不动产）的区别
法律意义上的用法不同 适用范围不同 概念外沿不同
§1—2 物业管理
一、传统房地产管理及其弊病
（一）传统房地产管理做法 1、分配方式 住宅：无偿分配。 非住宅：无偿调拨、无偿使用或收取少量租金。
三、物业管理的Fra Baidu bibliotek展前景
市场广阔化 竞争激烈化 规模大型化 服务层面化（物业管理集成商） 行为规范化 管理现代化 人员专业化
§1—3 物业管理的产生与发展
一、 起源
1、国际溯源：19世纪60年代的英国 2、我国物业管理的产生
1981年3月10日 深圳市物业管理公司成立
二、发展（标志）
全国60000多家物业服务公司，从业人员500万 人
出台一系列物业管理法规 全国物业管理覆盖面占物业总量60%，深圳98% 严格物业服务企业资质管理，规范物业管理 物业管理人员持证上岗，各类培训和学历教育层
2、2、内内涵涵：： ● 物业管理者：
业主---当然管理者（隐性） 物业服务企业--服务者、显性管理者 企业法人、企业资质条件 具有物业管理执业资格的经理人
●物业管理依据：受业主选聘，依法律和合同行使 管理、服务
●管理属性：商品经营，视物业为特殊的商品，物 业管理提供的是有偿、无形的商品----劳务服务
●管理手段：法律、经济手段
2、内涵：
●物业管理服务对象：业主和用户
●物业管理管理对象：房屋、设备等
●物业管理内容：管理、服务、经营三位一体， 并寓经营、管理于服务之中的行业。
●物业管理的目的: 保证和发挥物业的使用功能， 使其保值增值，并为业主和物业使用人创造和 保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环 境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益 的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文 明程度。
2、管理内容不同 管房收租、内容单一 多功能、全方位----具有造血功能，实现资 金良性循环（管物、服务人，管物为基础、为 人服务为核心）
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
3、 所管房屋的产权结构不同 国家和单位产权 产权多元化
4、管理机制不同 管理与被管理 招聘与被招聘、服务与被服务
三、物业管理的基本性质和特征
次不断提高 推行物业管理职业经理人制度 涌现一大批优秀示范小区、大厦，服务质量逐步
提高，有效改善人居环境 促进业主财产保值增值
二、发展（标志）
● 企业经营规模小，创富能力差 ● 人员素质较低，专业人才缺乏 ● 服务市场不成熟，行业竞争不规范 ●相关主体的法律关系需进一步明晰 ●物业服务企业服务意识有待进一步加强 ●业主自律机制不完善，缺乏履约能力，业主委 员会变成单纯的维权组织
2、管理模式：行政型、福利型、计划管理型。
§1—2 物业管理
一、传统房地产管理及其弊病
（二）传统房地产管理的弊病 1、政企事不分，不利于深化改革 2、是低效率的福利型管理 3、就物管物，消极管理
§1—2 物业管理
二、物业管理的概念
1、定义： 业主通过选聘物业服务企业，由业主和
物业服务企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域以内的环境卫生 和秩序的活动。
社会化、专业化、企业化、经营 型是物业管理的四个基本特性。
1）社会化: 物业企业专业化管理， 业主大会、业主自治管理，社会各界配 合监督
2）专业化： 专门人员、专门工具设 备、专门机构、科学程序和措施
国公民或民营企业拥有的。
2）按房屋用途不同： 住宅用房 非住宅用房
2、房屋（房产）分类
3）按房屋结构不同分： 钢结构房屋 钢和钢筋混凝土结构房屋 混合结构房屋 砖木结构房屋 其他结构房屋
二、房地产业
指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 1、房地产开发
包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组 织开发建设等。 2、房地产经营： 国有土地使用权的出让，转让、出租、抵押等， 以及建成房屋后房地产的转让、租赁、抵押等经 营活动。 3、房地产管理和服务
3）企业化: 核心是按现代企业制度 组建物业服务企业并运作
4）经营型： 有偿服务、合理收费、 按市场规律办事。
五、物业管理的特点
● 物业服务的公共性和综合性 ● 物业服务受益主体的广泛性和差异性 ● 物业服务的即时性和无形性 ● 物业服务的持续性和长期性
（－－－业主自治自律与 统一专业化管理相结合）
第一章 房地产与物业管理
§1—1 房地产与物业
一、房地产 1、房地产的定义 狭义：指房屋、房屋基地以及附属土地。 广义：全部土地和房屋及固着于房屋和土 地上不可分割的部分。
2、房屋（房产）分类
1）按房屋所有权不同： 公有房屋：国有房屋、集体房屋 或按
公房管理体制分：直管公房、自管公房。 私有房屋——公民个人、多人共有、外
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
1、管理体制不同 时代背景：计划经济时代
市场经济时代 管理手段：行政手段
法律和经济手段 管理行为：政府行为
企业行为
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
1、管理体制不同
管理服务性质：福利型无偿服务 经营型有偿服务
管理期限：终身制 聘用制、有规定期限
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
4、房地产市场及相关市场的建设和管理
三、物业
1、定义
●有使用价值和价值的各类建筑物及其相 关设备、设施和场地。 ●已建成并投入使用的各类建筑物及其相关 设备、设施和场地。
●正在使用中或可以投入使用的各类建筑物 及其相关设备、设施和场地。
●在建、已投入使用的各类建筑物及其相关 设备、设施和场地。
2、物业的分类
1）按使用功能分为： 居住物业 商业物业 工业物业 其它用途的物业
2）按存在形式分：单体、建筑群
3、物业与房地产（不动产）的区别
法律意义上的用法不同 适用范围不同 概念外沿不同
§1—2 物业管理
一、传统房地产管理及其弊病
（一）传统房地产管理做法 1、分配方式 住宅：无偿分配。 非住宅：无偿调拨、无偿使用或收取少量租金。
三、物业管理的Fra Baidu bibliotek展前景
市场广阔化 竞争激烈化 规模大型化 服务层面化（物业管理集成商） 行为规范化 管理现代化 人员专业化
§1—3 物业管理的产生与发展
一、 起源
1、国际溯源：19世纪60年代的英国 2、我国物业管理的产生
1981年3月10日 深圳市物业管理公司成立
二、发展（标志）
全国60000多家物业服务公司，从业人员500万 人
出台一系列物业管理法规 全国物业管理覆盖面占物业总量60%，深圳98% 严格物业服务企业资质管理，规范物业管理 物业管理人员持证上岗，各类培训和学历教育层
2、2、内内涵涵：： ● 物业管理者：
业主---当然管理者（隐性） 物业服务企业--服务者、显性管理者 企业法人、企业资质条件 具有物业管理执业资格的经理人
●物业管理依据：受业主选聘，依法律和合同行使 管理、服务
●管理属性：商品经营，视物业为特殊的商品，物 业管理提供的是有偿、无形的商品----劳务服务
●管理手段：法律、经济手段
2、内涵：
●物业管理服务对象：业主和用户
●物业管理管理对象：房屋、设备等
●物业管理内容：管理、服务、经营三位一体， 并寓经营、管理于服务之中的行业。
●物业管理的目的: 保证和发挥物业的使用功能， 使其保值增值，并为业主和物业使用人创造和 保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环 境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益 的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文 明程度。
2、管理内容不同 管房收租、内容单一 多功能、全方位----具有造血功能，实现资 金良性循环（管物、服务人，管物为基础、为 人服务为核心）
二、物业管理与传统房地产 管理的区别
3、 所管房屋的产权结构不同 国家和单位产权 产权多元化
4、管理机制不同 管理与被管理 招聘与被招聘、服务与被服务
三、物业管理的基本性质和特征
次不断提高 推行物业管理职业经理人制度 涌现一大批优秀示范小区、大厦，服务质量逐步
提高，有效改善人居环境 促进业主财产保值增值
二、发展（标志）
● 企业经营规模小，创富能力差 ● 人员素质较低，专业人才缺乏 ● 服务市场不成熟，行业竞争不规范 ●相关主体的法律关系需进一步明晰 ●物业服务企业服务意识有待进一步加强 ●业主自律机制不完善，缺乏履约能力，业主委 员会变成单纯的维权组织
2、管理模式：行政型、福利型、计划管理型。
§1—2 物业管理
一、传统房地产管理及其弊病
（二）传统房地产管理的弊病 1、政企事不分，不利于深化改革 2、是低效率的福利型管理 3、就物管物，消极管理
§1—2 物业管理
二、物业管理的概念
1、定义： 业主通过选聘物业服务企业，由业主和
物业服务企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域以内的环境卫生 和秩序的活动。