成都西顿国际广场营销总案-精品资料
国际广场营销策划报告
第六章联合销售操作方式一、销售现场管理架构现场信息意见反馈二、销售现场管理根据南方电力建设公司的要求，本项目将由开发商和代理公司联合销售，故我司建议销售现场采取统一管理、统一制度、统一培训、统一形象、共同销售的管理模式。
（一）统一管理销售现场由代理公司设置销售经理和主管各一名，该销售经理对双方所有的销售员都可根据现场管理制度行使管理和处置的权力。
现场销控由代理公司的销售经理负责执行，由发展商监督实施。
主管协助销售经理工作。
（二）统一制度销售现场采取统一的现场管理制度，包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容，该制度对双方销售人员具有同样约束力。
（三）统一培训我司建议在本项目正式进场前一个月，由代理公司统一对所有销售人员进行培训，销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。
（四）统一形象在销售现场淡化销售员各自公司的概念，突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。
务必使所有的销售员经统一培训，统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。
三、人员安排建议我司建议销售现场安排销售人员十六——二十人，开发商南方电建公司出4-5人，其余的由我司派出。
四、代理佣金和销售人员提成我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放，所有人员成交均计入代理公司，双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。
第七部分代理收费标准和方式根据项目特点和市场状况，我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置，具体见下表。
附表6：1、当本项目正式开盘一年后，销售率小于50%时，代理费全部按房款的0.8%结算；2、当本项目正式开盘一年后，销售率达到50%，不到70%时，代理费全部按房款的1%结算；3、当本项目正式开盘一年后，销售率达到70%，不到90%时，代理费全部按房款的1.2%结算；4、当本项目正式开盘一年后，销售率达到90%或以上时，代理费按房款的1.4%结算；5、代理费的可先按照1%结算，正式开盘一年时再根据当时的销售率补足；6、代理费的结算周期以月为单位，凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖合同的单位即可结算代理费。
某国际广场营销策划执行全案
运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势
调整方向： 调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨，同时规范整顿市场秩序
调控方式： 土地供应——从严从紧控制新增建设用地，同时盘活存量、提高使用效率； 财税政策——将发挥更大的作用，有保有压，对政策Biblioteka 持的小户型会区别对待； 金融政策。
——2007.03, 总理温家宝政府工作报告
【第一章 市场思考】
一、了解宏观经济 二、了解房地产法规 三、了解郑州写字楼市场特性 四、了解郑东新区CBD写字楼发展 五、了解市场中主要在售写字楼 六、了解写字楼客户的关注点
市场思考
一、宏观经济——GDP
项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势
郑州市自02年以来，GDP进入快速增长通道，经济发展势头良好，对于房地 产发展的促进作用明显。
环节 整体环节
持有环节
二手交易 环节
可能出台的政策
调控内容
房地产信息系统 和预警预报制度
加强对市场供求总量、结构、价格的调控，增加房地 产的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费
物业税
要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应 缴纳的税值会随着其市值的升高而提高
二手房转让个人 所得税强征
强征二手房转让个人所得税，但具体方式未定
办公类物业（纯写字楼和商住办公楼），04-06年供 应量按每年25%的速度猛增，其中纯写字楼的供应量
随 上着 半格多 年近攀个 已三升高 实年明端 现写显写 销字。字 售楼楼 均市的 价场推 多销出 少售，。均整价体涨市幅场均均在价1得0％到左大右幅，拉价升，
年年攀升。
郑州仍随将着有0多5年个-高06端年写郑字东楼C推BD出多加个之高市端场写活字跃楼带的来推的出价，格整自
营销策划-成都赛格广场营销推广计划书
成都赛格广场营销推广计划书一、前言现代的市场营销体系主要是以“4P”为核心进行构建，即对“产品、价格、渠道、促销”的全方位综合利用；任何的营销都离不开产品，当然任何产品也离不开营销。
“成都赛格广场”进入自贡市场，属于营销中的异地营销，异地营销的成功与否，关键在于营销推广策略、以及当地对项目的认知程度，所以我们在项目推广的过场当中除了主打项目的整体品质优势外，还应利用媒体推广的整合以及良好的口碑宣传，以期得到更为广泛的消费者的认可，为项目的热销打下良好的基础。
二、赛格广场“自贡形象”包装异地营销成功与否很大程度上基于是否完全的融入当地市场，适合当地人群的消费习惯，我们在本项目的营销推广过程中不仅要让自贡人知道成都的“赛格广场”更重要的是要让其知道赛格的势力，实力，以及投资潜力，最重要是拉动自贡针对本项目的购买力，推动项目销售。
且项目的包装也将是本项目营销推广过程中主要诉求点。
包装——————“自贡形象”1、赛格公司形象展现深圳赛格集团位居全国工业企业500强第224位，下属企业包括3家上市公司“深赛格”、“华发电子”和“赛格三星”2004年销售额超过100亿人民币。
凭着丰富的市场管理经验和不断开拓的创新精神，“赛格“重拳出击，先后在上海、南京、武汉、西安、重庆、沈阳、太原、等城市兴办了13家“赛格专业市场，总营业面积近20万平方米，经营规模居全国之首。
至2005年，全国赛格市场累计创造贸易额1000亿人民币，左右了全国30多个主要城市的电信市场的发展。
2、赛格广场区位包装房地产业界有句老话“地段、地段还是地段”对于商业项目更是如此。
赛格广场位于被誉“西南通讯第一街”———太升南路①区位势力太升南路地处成都市CBD规划范围内的核心区域，从市政规划上保证了土地价值位于成都市的财富之颠。
②区位吸引力太升南路在春熙路，盐市口和骆马市合围之中，太升南路所依存的电子信息产业在时尚消费领域正异军突起，扮演越来越重要的角色。
国际广场营销策划思路
国际广场营销策划思路国际广场位于繁华地段，接待了许多来自不同国家和地区的游客和居民。
为了吸引更多的顾客并提升广场的知名度，可以制定以下营销策划思路：1. 品牌宣传：建立一个醒目的品牌形象，设计专业的标识和宣传物料，并将其应用于广场的各个角落。
通过社交媒体、电视、广告牌等渠道广泛宣传，提高品牌的知名度。
2. 活动策划：定期举办各种吸引人的活动，如音乐会、艺术展览、时尚秀等。
可以邀请知名艺术家、设计师和音乐人参与，吸引更多的人群参与并提升广场的娱乐价值。
3. 跨界合作：与其他相关行业进行合作，例如与当地的知名餐厅、咖啡馆和购物中心等建立合作关系。
可以推出优惠套餐、组织联合促销活动，互相促进营销效果。
4. 环保倡议：积极参与社会公益活动，关注环境保护和可持续发展。
例如，组织志愿者清理周边地区的垃圾，开展环保教育活动等，树立社会责任形象，赢得公众的信任和支持。
5. 个性化服务：提供优质的客户服务，为顾客提供个性化的购物体验。
可以根据顾客的需求和购买偏好，为其提供定制化的服务，例如个性化导览、购物建议等。
6. 数字化营销：利用互联网和移动应用程序等高科技手段，提供在线预订、推送优惠活动、积分奖励等服务。
建立用户数据库，通过数据分析和个性化营销，提高客户忠诚度和回头率。
7. 地域特色推广：充分利用广场所在地的独特文化和特色，推广当地传统手工艺品、特色美食和民俗表演等。
将这种地域特色融入广场的设计和活动中，为顾客提供独特的购物和娱乐体验。
通过营销策划的实施，国际广场可以吸引更多的顾客，提高品牌知名度，并建立与顾客的良好关系。
这些策略都需要在实施前进行市场调研和目标定位，以确保与目标受众的需求相契合，实现营销效果的最大化。
继续上文的内容，以下是关于国际广场营销策划的相关内容：8. 微信营销：利用中国市场流行的社交媒体平台微信，创建官方账号并推出相关活动和优惠信息。
通过微信公众号提供在线咨询、预订和支付等服务，方便顾客的购物体验。
IMC国际广场个案
IMC国际广场 天府一街 未开盘
天府欧城 青白江 均价3800元/㎡ 仁美 均价7900元/㎡
美行中心写字楼 均价6800元/㎡
项目区域介绍
项目区域介绍
IMC国际广场区位
IMC国际广场位于天府大道、益州大道间的天府一街，毗邻世龙广场、两江国际，区域位 置优越，交通便利；
项目往南步行300米即地铁1号线世纪城站， 位于亚洲最大的单体建筑-环球中心正南面。 项目北侧为规划在建1350亩的银湖体育公 园，东南侧为政府规划的汇尚公园，同时， 项目东北侧为新世纪公园，园内草木苍郁， 湖水荡漾，西南侧更有月牙湖，坐拥一湖 三公园。
公司秉承创新、团结、奉献的企业精神；坚持百年基业，经营为本的质量理念；依附管 理创信誉，管理出效益，管理促发展的经营方针；以优良的质量，完善的服务，良好的社 会信誉争创一流的企业。华银达实业“筑您所想”的公司理念，是经锐意改革，勇于创新， 积极引进现代管理制度，不断提升企业的整体素质后提炼的企业核心文化。它包含质量定 生存，信誉定发展，人才定兴衰的现代企业经营思想，公司将长期在经营、管理、服务上 践行这一理念，力争成为基业长青的“百年老店”。
项目推广画面
地铁灯箱
售楼部展示
地铁口举牌 DM单
项目本体分析
项目推广画面
售楼部 内场布置
围墙
总结
总结
开发商有一定的项目开发基础，有一定的客户基数积累； 项目所处目前高新区热门区域，地理位置优越，交通便利，配套齐全； 住宅产品户型方正，功能布置合理，主要供应面积是目前市场热销面积段； 前期推广渠道多，范围广，推广画面新颖、颜色明亮易吸引客户眼球； 项目为标准综合体包含写字楼、商场等配套，人员较为复杂，且小区为开放式小区， 居住安全性低； 项目四面临路且体量较小，居住舒适度低。
某广场营销总案.pptx
陆家嘴的、徐家汇的宾馆、出 租公寓均以美金计价
改造无可置疑。
•
理培训资料下载)
凯旋新世界广场是什么？
• 国际精英云集、高知本人群汇之地 • 具国际优秀人居标准、洋溢国际品位的花园社区 • 以环境聚合人群，以环境促进交流的财智发展型社
区 • 拥有强大国际资讯平台 • 具国际星级酒店式商务旅居服务的效率型社区
(海量营销管理培训资料下载)
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找人
目标市场特点
一、主要分布在天河特别是天河北，其次是东 山和各地区县市，再次港客和投资客。
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目标市场特点
二、主要阶层并非塔尖顶部，而是介于顶部和中部 白领之间的金领及小私营业主，处在职业生涯 发展期和上升期，经济前景和支付能力看好。
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第三篇
我们怎么卖？
(海量营销管理培训资料下载)
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问题如何解决？
战略最终效果必然来自于战术的行动， 战略决定成功的性质，战术决定成功的概率。
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战术层面我们要解决的问题
一、如何寻找目标市场群？什么时候寻找？ 二、怎样开市？什么时候开市？ 三、用什么手段做势？什么时候开始做势？ 四、选用哪些卖点组合与活动？如何推动
即：
L8区酒店式国际公寓——L4区花园
理培训资料下载)
开市手法
• 年初率先登场，吸引视线，抢夺头筹
• 市场攻势—风暴登陆—积势喷井— 风暴延续—热点炒作 —风暴再起
•
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• 3月中开始炒作宣传，五一前将项目品牌知名度 宣传到位，与天河公园、后天河北、海珠南及海 珠滨江板块抗衡，利用五一进行展销宣传，提升 项目认可度，并于六月中首度开盘。
某广场整合推广策略课件(PPT 113页)
国民经济快速增长。
2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%；城镇人均可支配 收入18650元；社会消费品零售总额1950亿元，增长20.3%。民营经济发展势 头迅猛。全市民营经济实现增加值1691.9亿元，增长21.2%，占GDP的比重为 50.9%，对经济增长的贡献率达66.7%，拉动GDP增长10.2个百分点。
文娱休闲设施
消费
万达城市广场 双口岸
区域没有竞争对手
多元化、国际主流模式
500强压阵 集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商
业、精装公寓为一体 集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商
业、精装公寓为一体多元化消费组合
传统商场 单口岸
彼此竞争 单一型、传统模
式 没有
没有
单一购物
统一专业团队管
万达第三代城市综合体有何优势？
产品种类 选址 规模 业态
主力商家 建筑形态
纵向比较（万达自身经历了怎样的一、二、三代产品）
第一代 纯商业 核心商圈黄金地段 5万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影院 单个盒子式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段 15万㎡ 购物功能组合 超市+建材+家电+影院 组合式
第三代 商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区及CBD 40-80万㎡
小结：
成都作为中国西部重量级城市，是大西部发展的战略性棋子， 是极具潜力，也最有可能跻身中国一线城市行列。 5.12地震之后，成都经济发展明显地进行了震后重新规划与调整。 地铁经济的建设与推动， 以人民路为城市经济中轴的提出， 均表明成都一心想要跟中国的一线城市，跟国际接轨。
然而，衡量一个城市的发达程度、发展级别，
国际广场营销推广策略方案
第一章总论万达·S国际广场项目简介●建筑用地面积18532M2●总建筑面积万M2，其中地上建筑面积万M2,地下建筑面积万M2●高层公寓建筑面积万M2，精品写字间建筑面积万M2●容积率 6％●建筑密度 30％●绿化率30％●建筑形式：一栋写字间、三栋公寓（每栋31层）纯板式高层，两层裙楼底商项目营销策略总论本项目营销要利用品牌营销和产品营销方式相结合，使其在沈阳地区树立起产品的信誉度和客户的品牌忠诚度。
在整个项目营销工作中以概念营销策略为主，并结合排他策略、比附策略和客户最大让渡价值理论等手段，最终实现项目的品牌效应。
通过对整个项目产品、规划及前期推广的分析诊断，沈阳盛世七嘉行房地产营销策划有限公司将在客观而科学的分析基础上，对整个项目的销售实行，以市场研究为基础，以营销策略为指针，以广告推广为平台，以活动营销为渲染——重塑万达集团企业品牌实力形象，进一步确立万达·S国际广场城市中心地标建筑的市场地位，并以此为核心切入点实现万达·S国际广场的年度销售目标。
关于我们。
七嘉行地产营销机构中国（沈阳）房地产金牌营销代理公司。
七嘉行地产营销机构经第七届中国房地产发展年会组委会评审组审评，获2006——2007年度中国房地产金牌营销代理公司大奖。
七嘉行地产营销机构——专业的房地产策略顾问服务型公司，是由一批来自深圳、广州、上海以及沈阳的优秀房地产专家和投资营销管理精英组合而成的专业团队群体。
于2003年12月在辽宁·沈阳正式成立齐家行，并于2006年10月更名为“七嘉行”。
七嘉行顺应房地产行业发展中专业分工日益明确之趋势，整合资源、凭借自身独特的专业特长、技术优势，走专业化、规范化、品牌化的道路，为客户提供销售代理和房地产全程营销顾问服务。
七嘉行拥有一整套完整的房地产专业理论体系、全流程运作模式和丰富的策划经验、操作经验、管理经验，集项目策划和操作于一体，站在行业的最前沿，传播新的营销理念。
国际广场商铺推广策划方案
二、我们的广告目标
针对不同的消费人群，我们要达到的广告目标也不一样。 （一）投资客： 通过租售广告，我们要告诉这一类消费者： 广场是理想的投资选择，是新世纪、新广州的“商业之都”。 支撑点： 1、 广场位于城市中轴线上，是城市新中心，是政府城市规划的重点区域，具有巨大的升值空间； 2、天河北是现在的中央商业商务区，而 是天河北中央商务商业区的一颗明珠，具有巨大的商机潜力； 3、 广场“四站合一”——地铁上盖、正对东站、广州最大的公交总站，加上两路轻铁，交通便捷，四通八达，带来滚滚人流，货如轮转。 4、周边是有“广州的尖东”美誉的天河北商圈，高档写字楼、公寓住宅林立，隐藏着众多的高消费人群。
方案2：文化天地 （包括书店、电影沙龙、画廊、小型音乐厅、音像视听专卖、书吧、陶吧、精品、礼品专卖等）
都市蓝调 挪威的森林 追忆似水年华
City Blues
商务中心（包括大小会议厅、宴会厅）
国际会展中心
高级会所
以会所名命名
西餐厅 （集观光、休闲、美食为一体的高级西餐厅 ）
城市之光 玻璃之城 世界之巅 云中漫步
01
02
二、目标消费者分析、描述
广场典型目标消费者范例：
KELLY，女，27岁，在中信广场的一家外资公司任部门主管，月入六七千至一万左右，闲时喜欢逛街购物，喜欢名牌，喜欢时尚的都市生活方式，喜欢尝试一切新鲜、热辣、流行的东西，喜欢在高尚、优雅、愉快的环境里购物。
B、广州白领阶层
在广州众多的百货公司里，KELLY最喜欢百盛和天河城，可惜百盛远了点儿，交通也不方便，至于广百、新大新、王府井，则太老式，空间不够开阔，品牌也不全，友谊里的顶级名牌又太贵，不是一般的白领消费得起的，中华广场虽然新，但里面有点乱，不够档次、优雅，希望广州能有一家品牌比较齐全，环境舒适，交通方便的大型百货。
成都市高新国际广场营销策划方案.doc
成都市高新国际广场营销策划方案目录1、市场调研分析2 1.1、成都市商务办公市场总体概述2 1.2、本区域商务办公市场概况22 1.4、本项目调研结论40 2、项目SWOT分析40 2.1、项目概况40 2.2、D、E 座产品细部特征分析51 2.3、类比项目开行国际产品比较分析58 2.4、项目SWOT分析63 3、目标客户定位68 3.1、成都高端商务物业目标客户群体分析68 3.2、成都市类比项目客户分析73 3.3、本项目目标客户定位78 4、项目营销思路提炼84 4.1、项目的总体发展目标84 4.2、项目竞争策略建议84 4.3、营销构想85 5、项目营销策略制定85 5.1、项目全程营销战略规划和定位85 5.2、各阶段营销策略制定86 5.3、产品推售策略制定86 5.4、项目卖点提炼87 5.5、项目营销主题建议88 5.6、项目核心价值体系分析和建立88 5.7、项目全程营销战略的营销控制要素88 6、项目价格策略制定94 6.1、影响价格定位的市场因素分析94 6.2、竞争对手价位分析95 6.3、定价原则95 6.4、定价方法96 6.5、定价依据96 6.6、价差制定97 6.7、价格体系制定97 6.8、价格营销策略100 7、阶段性销售策略制定及实施101 7.1、销售分区101 7.2、销售动线的建议103 7.3、销售中心的选址、分区、装修建议104 7.4、项目销售方式的策划105 7.5、项目入市时机与姿态的控制目的及内容113 7.6、销售节奏的控制114 7.7、销售进度的阶段控制117 7.8、销售策略的阶段控制1217.9、项目销售的组织结构策划、销售队伍的组建及培训建议125 7.10、销售管理、人员权限和义务的建议128 7.11、付款方式建议133 7.12、B栋针对性策略133 8、项目推广策略134 8.1、推广策略134 8.2、媒介策略138 8.3、广告推广执行方案155 8.4、公关活动策划及现场包装164 8.5、软性销售包装167 1、市场调研分析 1.1、成都市商务办公市场总体概述1.1.1、发展历程目前成都在用写字楼多数是2000年左右开发的；在售写字楼主要集中在天府广场－蜀都大道－顺城大街－玉带桥－人民南路各大干道区域范围内。
成都国际总部经济区营销总案
入住意愿 是否愿意‘
选定的细分变量
企业规模/市场 地位
行业
所有制
地域
精选ppt
谁是目标市场：使用者市场细分变量选择
细分 变 变量水平 量
企业 小型（1000万以
规
下）
模 （ 注
中型（10005000万）
册 资
大型（5000万以
金 ）
上）或行 业内领先
智力型
行业
非智力型 商贸服务型
非商贸服务型
国有 所有 制 民营
外资
外省(省内无大 量固定资 产投资）
第一章、市场分析
——项目发展战略是什么？
精选ppt
3
项目应该如何发展？
我们面临什么： 机 会？ 威 胁？
我们有什么： 优 势？ 弱 势？
我们应该如何办？ 战 略？
精选ppt
1.1 我们面临的八大发展机会
最大的机会是转移浪潮：世界是平的
机会一：政府大力支持发展总部经济：
争取政策支持
机会二：成都打造“世界办公室”：世界服务外包大潮
与外界需进行广泛而频繁接触的企业除外
对于保险、商贸等需要与市区客户进行广泛密切的商贸服务型企业 也不在目标市场之内。
精选ppt
谁是目标市场：使用者市场细分模型
变量1
变量2
变量3
变量4
变量n
税收 多少
价格 是否敏感
园区环境 是否敏感
园区距离 是否敏感
招商政策 是否敏感
筛选条件
入住方式 购买/租赁
开发商的要求 与项目的固有
四类市场：
外地外资公司的成都区域总部
五类市场：
投资者市场；
高收入的个人：
[房地产]万达国际广场营销推广策略方案(doc 64页)
![[房地产]万达国际广场营销推广策略方案(doc 64页)](https://img.taocdn.com/s3/m/4661db15453610661ed9f47a.png)
第一章总论第 1 页共63 页万达·S国际广场项目简介●建筑用地面积18532M2●总建筑面积13.4万M2，其中地上建筑面积11.11万M2,地下建筑面积2.3万M2●高层公寓建筑面积7.6万M2，精品写字间建筑面积2.4万M2●容积率 6％●建筑密度 30％●绿化率30％●建筑形式：一栋写字间、三栋公寓（每栋31层）纯板式高层，两层裙楼底商项目营销策略总论本项目营销要利用品牌营销和产品营销方式相结合，使其在沈阳地区树立起产品的信誉度和客户的品牌忠诚度。
在整个项目营销工作中以概念营销策略为主，并结合排他策略、比附策略和客户最大让渡价值理论等手段，最终实现项目的品牌效应。
通过对整个项目产品、规划及前期推广的分析诊断，沈阳盛世七嘉行房地产营销策划有限公司将在客观而科学的分析基础上，对整个项目的销售实行，以市场研究为基础，以营销策略为指针，以广告推广为平台，以活动营销为渲染——重塑万达集团企业品牌实力形象，进一步确立万达·S国际广场城市中心地标建筑的市场地位，并以此为核心切入点实现万达·S国际广场的年度销售目标。
第 2 页共63 页关于我们。
七嘉行地产营销机构中国（沈阳）房地产金牌营销代理公司。
七嘉行地产营销机构经第七届中国房地产发展年会组委会评审组审评，获2006——2007年度中国房地产金牌营销代理公司大奖。
七嘉行地产营销机构——专业的房地产策略顾问服务型公司，是由一批来自深圳、广州、上海以及沈阳的优秀房地产专家和投资营销管理精英组合而成的专业团队群体。
于2003年12月在辽宁·沈阳正式成立齐家行，并于2006年10月更名为“七嘉行”。
七嘉行顺应房地产行业发展中专业分工日益明确之趋势，整合资源、凭借自身独特的专业特长、技术优势，走专业化、规范化、品牌化的道路，为客户提供销售代理和房地产全程营销顾问服务。
七嘉行拥有一整套完整的房地产专业理论体系、全流程运作模式和丰富的策划经验、操作经验、管理经验，集项目策划和操作于一体，站在行业的最前沿，传播新的营销理念。
推荐-080822远洋公馆营销推广执行方案by思源 精品
销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数
7.14-7.20
21947 8
37765 0
29110 0
42306 0
27361 1
29978 2
24280
12 41017
0 35138
1 58509
1 28924
15
7.21-7.27
24957 4
营销文件准备工作
➢ 住宅答客问、沙盘销讲、样板间销讲及商业答客问准备工作（之前不齐全） ➢ 住宅及商业的销售价格、折扣体系确认工作 ➢ 远洋公馆销控表确认工作、老带新客户奖励政策的制定 ➢ 远洋系统报表及销售流程整合培训工作
推广策划准备工作
➢ 广告公司策略探讨和设计初步调整（目前调整尚未完成） ➢ 8月份网络推广工作、9月份网络资源预订工作 ➢ 与伊力诺依合作，免费为售楼处进行饰品装饰 ➢ 利用公司资源，免费进行燕莎商场的项目巡展
住宅建筑规模 物业类型 建筑形式 容积率 绿化率 在售总套数 物业费(元/平米·月）
120945.5
公寓 板楼、塔楼 2.5
30%
642
5.46
2005年11月30日 2006-5-30A|B座
Naga上院
东直门东内大街9号 A\B座开盘 2007年7 入住 2007年8月 42377.8 精装公寓 塔楼
0 27991
12
8.4-8.10
22750 3
37765 0
38975 0
42306 0
29032 2
32083 1
25987
1 28973
1 30792
6 58509
0 30603
国际广场开业方案-开业阶段营销计划
金安·欧罗巴广场开业阶段营销计划营销策划部2005年11月6日目录一、营销目标 (3)二、营销原则 (3)三、时间安排 (3)四、媒体宣传 (4)（一）媒体选择 (4)（二）媒体投放排期 (5)五、主要活动配合 (5)（一）开业购物赠礼 (6)（二）圣诞活动 (6)（三）VIP积分活动 (7)（四）旅游摄影展 (7)（五）新年赠礼 (8)（六）私人飞机展 (8)（七）元宵节灯谜会 (9)（八）情人节 (9)（九）儿童画展招募 (10)六、费用预算 (10)七、营销效果评估 (10)一、营销目标1、让目标客户知道金安·欧罗巴是什么，明确欧罗巴的定位及经营形象。
2、吸引广大市民的注意力，让欧罗巴成为市民讨论的焦点，通过市民的口碑效应传播欧罗巴。
3、吸引目标客户，争取在最短的时间内让目标客户了解欧罗巴，认可欧罗巴，从而促进销售。
二、营销原则1、本着“新、奇、特”的原则进行造势，吸引目标客户的注意力。
2、本着“以最小的投入达到最好的效果”为原则，尽可能与各媒体进行资源互换。
3、本着“高档次、高品位”的原则进行广告的设计和制作。
三、时间安排分为三个阶段：（一）宣传准备阶段：11月5日——11月24日本阶段做好各项准备工作，所有相关稿件制作完毕，所有联系工作准备就绪。
（二）宣传预热阶段：11月25日——12月4日本阶段以重点报纸的软文宣传为主，配合电台广播广告，户外广告。
（三）密集投放阶段：12月5日——12月20日本阶段综合运用各种宣传手段，进行全方位、立体式宣传，高密度、高频次投放广告。
投放频次详见《媒体投放排期表》四、媒体宣传（一）媒体选择1、电台媒体黑龙江交通台：每日投放20次。
生活文艺广播电台：《生活美食》栏目。
2、报纸媒体（1）哈报：投放软文（2）生活报：软文+硬广（3）新晚报：软文+硬广3、电视广告《黑龙江公共频道》收视率较高的电视剧脚标。
4、杂志广告（1）《中国航空》：整版硬广告，形象篇，投放1次。
成都市希尔顿酒店国际广场城市综合体项目营销报告221P
现有甲级写字楼存量：458，000平方米。
实际净租金（人民币/平方米/月）
200 180 160 140 120 100
80 60 40 20
0 04年
05年
06年
中央商务区 南区 东大街
07年 08年
现有乙级写字楼存量：770，000平方米。
2009年142，000平方米供应量，2010年供应量将达到314，000平方米。
细分市场 中央
商务区
南区
东大街
南延线
区域描述
租户构成
中央商务区是成都的市中心和主要商业 区域。这个区域吸引了大量跨国企业的 地区总部，并吸引了各行业的本地企业
微软、IBM、拜耳、拉法基、法国航空、 雅芳、通用电气、索尼、摩托罗拉、爱普 生、东芝、渣打银行、惠氏、日立、强生、 思科
该区域发展迅速，位于美国领事馆附近。 由于交通便利以及良好的居住环境，该 区域在国外公司中尤其受欢迎
城西区域 市中心 城东区域
城南区域
国际城南 新中心
区域概况
大源组团：总部基地、 科技园区、高档居住
华阳组团：商贸、教 育科研、文化娱乐、 生活居住
站南组团：交通集散、 商务办公、科技园区、 高档居住
会展组团：会展基地、 商务办公、领事会馆、 高档居住
新天府广场组团：旅 游文化、商贸、高尚 居住
区域概况
软件园 复地 伊藤 OCC 棕榈泉
面积（㎡）
业态
275，000
特色街区
32，000
折扣店
30，000
购物街
200，000
购物中心
150，000
购物中心
38.370
购物中心
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渠道网络和丰富的客群资源库； 突破口五：建立专业、高效、极具战斗力的销售团队；
希顿国际广场营销总案 。
【第二部分：策略中心思想】
希顿国际广场营销总案 。
1、定位思考 2、定位方向 3、定位目标
希顿国际广场营销总案 。
即独一无二的希顿国际广场；
希顿国际广场营销总案 。
2、定位方向：一般商务与奢侈商务的分界线在哪儿？
再好的硬件设施、再先进的技术，最终必然会被后来的产品所超越， 写字楼的硬件配套是外表和躯体，而软性服务才是真正的灵魂，而只有
内在的精神气质和独特服务，才是不可复制和取代的。
所以，我们除了要在产品硬件上做足功夫之外，更要花大力气来解 决软性服务，软性服务的体现，更多的是依靠和归咎于具有划时代意义 的商务理念作为指引，并在这一理念的指引下，开拓出一种全新的商务 模式和商务感受。并通过营销和推广培育产品独有的精神气质。
斯诺克球房
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务 配套系统提供高品质商务 休闲感受构筑全新商务理 念
高端私人商务会所
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造 商务配套系统提供高 品质商务休闲感受构 筑全新商务理念产品 商务服务系统
（提供商务所需的咨询、 法律、金融等无缝隙服务）
希顿国际广场营销总案 。
国际知名物业公司提供高素质物业服务
希顿国际广场营销总案 。
项目销售阶段，着重体现软性服务及商务享受。 为看房客户提供专车上门接送服务； 为自驾客户提供代客泊车服务； 销售人员采用一对一销售服务； 销售中心内为客户提供各种饮品； 为看房及后期入驻客户提供机场免费接送服务（建议后期仍保留这一项）； 销售人员能至少提供中英双语讲解及咨询服务； 销售中心同时为客户提供机票、酒店、餐饮，出租车预定服务；
希顿国际广场营销总案 。
希顿国际广场销售中心饮品单：
咖啡类：
【咖啡师现场研磨类】：
茶叶类：
摩卡咖啡（Mocha Coffee) 圣多斯咖啡（Santos Coffee） 哥伦比亚咖啡（Colombia Coffee) 曼特林咖啡（Mandeling Coffee) 危地马拉咖啡（Guatemala Coffee) 爪哇咖啡（Java Coffee) 云南小粒咖啡
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务配 套系统提供高品质商务休闲 感受构筑全新商务理念 室内MINI高尔夫体验馆
希顿国际广场营销总案 。
健身俱乐部
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务配套系 统提供高品质商务休闲感受构筑 全新商务理念
利用经营式楼层营造商务 配套系统提供高品质商务 休闲感受构筑全新商务理 念
希顿国际广场营销总案 。
第一部分：竞争对手总览Biblioteka 总 第二部分：策略中心思想
案
第三部分：策略执行 第四部分：营销节点
大 第五部分：价格策略
纲 第六部分：视觉表现 第七部分：物料规划
第八部分：销售管理
希顿国际广场营销总案 。
【第一部分：竞争对手总览】
希顿国际广场营销总案 。
竞品项目市调报告
（包括配置标准、销售状况、希顿配置标准及楼盘分布图）
云南普洱 西湖龙井 洞庭碧螺春 竹叶青
【速溶类】：
麦斯威尔咖啡 雀巢咖啡 格兰特咖啡 铭咖啡 邦美蜀
2、产品硬件、配置状况： 从竞争对手配置标准对比发现，东方希望中心、大鼎世纪广场、创世纪等
竞争对手在产品基础硬件、产品配置方面，与希顿国际广场多数相比不相上下； 甚至在某些方面还有自身的优势。
3、市场售价状况：
通过市调我们发现，目前售价最高的是大鼎世纪广场，成交价格在约 13000，售价较低的有德商国际成交价格约9800。
1、定位思考：希顿国际广场究竟应该怎样定位？
2011年的商务办公市场，将是残酷竞争的一年，我们要在激烈的竞争中顺 利突围，必须要提出一个全新的商务概念，给商务一个革命性的理念，才能在 众多的市场竞争中脱颖而出，才能给自己一个鲜明的性格和气质，让产品从此 与众不同。
重换新句话说定，我义们要现： 代的商务观 引领未来商务发展潮流
咖啡馆
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务 配套系统提供高品质商务 休闲感受构筑全新商务理 念
红酒吧
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务 配套系统提供高品质商务 休闲感受构筑全新商务理 念
雪茄吧
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务 配套系统提供高品质商务 休闲感受构筑全新商务理 念
希顿国际广场营销总案 。
籍此，我们给希顿国际广场一个震撼且名副其实的产品定位， 赋予其全新的产品理念，那便是：
奢侈的商务享受
我们的目标是要将希顿国际广场打造成：
奢侈品写字楼
希顿国际广场营销总案 。
从此，市场上的写字楼有了两个全新的类别：
一类是非奢侈写字楼，
即希顿国际广场之外的一切产品；
另一类是奢侈写字楼，
2011年竞品分析小结：
1、市场放量状况： 今年写字楼市场将陆续有东方希望中心、奥克斯广场、创世纪、大魔方、
创新时代广场等近5个写字楼项目面市，加上已在销售的德商国际、蜀都中心、 凯旋广场、新世纪环球中心、大鼎世纪广场、康普雷斯、香年广场、新希望国 际等项目，预计推出的写字楼总量将达到约140万平方米，竞争将分外惨烈；
这正是希顿国际广场所要做的
希顿国际广场营销总案 。
希顿国际广场要做的是，
奢侈商务首创者 引领一场商务理念的革新
随着时代的进步，商务的需求也正发生着巨大的改变。 现代商务，已经不再是传统压抑、呆板、甚至死板的纯商务办公， 越是高端的商务，就越是要具有一个轻松、休闲的商务环境和氛围， 为商务人士提供一个宽松的商务办公、洽谈场合，这就是我们需要在 软性服务上予以体现的重中之重。
希顿国际广场营销总案 。
一、我们面临着何种严峻的形式？
困难一、激烈的市场竞争； 困难二、自身产品并不具备明显的优势； 困难三、不得不面对的高售价压力；
希顿国际广场营销总案 。
二、我们的出路在哪里？
突破口一：策略先行，提出全新的商务理念，赋予项目独特的性格， 突破口二：强化项目软性服务、商务感受及氛围； 突破口三：充分利用希尔顿酒店的影响力，大手笔推广传播，拔高调性，