北京市经济适用住房政策分析(doc5)(1)

北京市经济适用住房政策分析(doc5)(1)
北京市经济适用住房政策分析
1、推广阶段(1998～2000年)
依据国家有关经济适用住房政策，1998年10月15日北京市人民政府下发了《关于同意北京市经济适用住房建设减免行政事业性收费问题的批复》 (京政函[1998]68号)，对市政公用设施建设费、四源费、防洪费等21项行政事业性收费进行减半征收。

同年10月18日，北京市政府出台了《关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)》(京政办发 [1998]第54号)，对经济适用住房的建设标准、领导机构、项目来源、成本构成、购买对象进行了明确规定。

在此基础上，北京市相继出台了《关于北京市行政机关、事业单位购买经济适用住房的实施意见》、《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》、《关于第一批经济适用住房销售管理购买办法》、《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》等一批相关政策，北京市的经济适用住房政策全面推广。

此阶段一个明显政策导向是市政府相关部门力推经济适用住房政策，鼓励开发企业建设、促成单位和城镇居民购买。

明确规定：“本市行政机关、事业单位按原建设经费申请渠道，申请购买经济适用住房资金”，来购买经济适用住房；同时，“在市政府做出本市居民家庭中低收入标准及认定办法之前，居民个人购买第一批经济适用住房，凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理购房手续”。

此阶段的明显特征是敞开向社会供应，购买者尚没有收入等方面的限制，只是原则规定“购买经济适用住房实行申请、审批制度”；建设上也没有明确建设标准、户型面积标准等相关规定，还基本属于开发企业凭着“感觉走”的阶段。

此阶段市场呈明显的买方市场特征。

但此时市场总体上持观望态度，景气不旺，政府和开发企业很大精力花费在推广经济适用住房政策和项目，消除购房者顾虑方面。

2、发展阶段(2001～2003年)
此阶段一个明显标志是2000年12月政府出台了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题暂行规定》(京政办发 [2000]131号)，首次对申请购买经济适用住房的北京市城镇居民资格有了明确对定：
①必须是无房户和现住房面积未达到本市规定的补贴面积标准的未达标户，并且家庭年收入6万元(含)以下的；
②夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，重点工程拆迁居民和危旧房改造项目异地安置居民家庭可凭有关证明购房。

其后，政府相关部门先后出台了《关于北京市城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行)》(京建开[2001]276号)、《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的补充规定》(京政办发 [2002]53号)，《关于转发国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法文件的通知》(京价(房)字[2002]477号)、《关于经济适用住房优先向拆迁居民销售的通知》(京建开[2003]130号)、《关于持有〈北京市工作居住证〉外地人员购买北京市经济适用住房有关问题的通知》(京建开[2003]429号)、《关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知》(京建开[2003]612号)等主要相关政策。

相对第一阶段而言，出现了以下主要变化：进一步细化了审批程序、时限和申请资料；将被拆迁居民和危改异地安置居民家庭购买标准由120平方米下调为70平方米，同时对购房家庭购买超过规定面积标准的经济适用住房，在立契过户前需补交10％的综合地价款；将经济适用住房限价的规定调整为基准价；将经济适用住房主要户型控制在80平方米左右，单套住房总价款在32万元以下；加大了对拆迁居民售房的倾斜力度；将经济适用住房的覆盖面由北京市城镇居民扩大到持《北京市工作居住证》的外地人员；在申请和审批程序中间，加入了公示环节，完善了资格认定制度。

此阶段的明显特征是：购买者的资格有了明确限定，而且越来越细化和科学化，单位虽被摈弃于购买者范围之外，但作为某种“应景”的需要经济适用住房的供给对象却在不知不觉中不断外延，由北京市城镇户口家庭向有居住证的外地人员、海归人员、军队人员不断扩展；经济适用住房的认知度大大提高，购买踊跃，市场逐渐呈现供不应求趋势，政府和开发企业很大精力花费在推进经济适用住房建设，开展销售方面。

3、调整阶段(2004至今)
2004年是北京市房地产行业的“政策年”，政府出台了一系列的房地产文件和法规，数量之多、内容之细、影响之大均为近年所不多见的。

对经济适用住房建设项目的影响主要体现在以下四方面。

一是，经营性用地，一律经“招拍挂”方式取得，“比照效应”造成经济适用住房的土地成本大幅上涨。

《关于经营性项目暂停受理审批的通知》(京国土房管出[2004]26号)规定：自2004年1月9日起，市各级发改委、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项，规划审批和国有土地使用权协议出让。

《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》 (京政办发[2004]4号)，将33号文原本可协议出让的5条口子——绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危改项目、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项项目用地，全部堵上。

至此，北京的经营性用地，一律实行“招拍挂”政策，由土地整理储备中心一个口供应市场，严控土地供应量、垄断土地供应渠道，虽然加大了政府调控市场的直接性和力度，但却导致经济适用住房建设用地成本比照经营型用地成本不断上涨，有的项目待征土地的费用上涨达50％以上，直接造成原本刚性十足的经济适用住房成本无法自行消化，部分外征地较多的项目出现较严重的亏损，较大地影响了开发企业建设投资热情。

二是，征用建设用地，一律逢征必转、费用上不封顶，迟滞了部分经济适用住房建设项目的推进难度。

《北京市建设征地补偿安置办法》(市政府148号令)规定，与先前的征地政策比较，出现了两个较为明显的调整：一是，自2004年7月1日起，北京市征地逢征必转，在转非劳动力就业方面，坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业的方针，加大了开发企业征地带来的人员负担和成本；二是，征地补偿费实行最低保护标准制度，上不封顶，强调征地双方协商签订协议，征地补偿费在征地批复前要足额存储到国土局指定账户，接受土地行政主管部门的监督，在征地批复后，征地补偿费首先用于转非人员的安置补偿费支出，余额作为土地和地上物补偿拨付农村集体组织，这样不仅大大增加了征地成本，而且由于征地批复取得时间长的原因，大大滞后了企业取得土地，开发建设项目的时间，加大了经济适用住房建设项目的推进难度。

三是，经济适用住房建设项目中盈利性公建必须通过“招拍挂”方式才能取得土地使用权，一定程度上致使经济适用住房建设项目自身消化成本波动的能力减弱。

在经济适用房项目中盈利性公建是补偿经济适用房项目收益的一种可能的渠道，若通过招拍挂方式取得土地使用权存在一些问题：第一，经过竞买若由其他开发企业取得盈利性公建的土地使用权和开发权，原经济适用住房项目开发企业只能取得前期投入成本的回笼，丧失了用盈利性公建的收益弥补经济适用房项目亏损的机会，而这是在“承诺制”条件下售价审批中包含的因素；第二，通过竞买由原经济适用住房项目开发企业取得土地使用权和项目开发权，但竞买价高于挂牌底价，按规定超出底价部分的溢价全部上交国家，增加了公建的开发成本，同样影响了整个经济适用房项目的经济效益。

第三，通过“招拍挂”方式取得土地使用权，即使没有竞买者，也大大延长了项目的建设周期，使公建建设与住宅不能同步进行，会造成施工扰民、居民使用不便等问题。

第四，经济适用住房项目是作为一个整体进行规划、立项、建设的，若将盈利性公建分开单独挂牌，从前期手续到土地、规划等手续办理以及相关费用分割方面都存在一些不顺畅的问题。

四是，新的施工规范及建材价格上涨，增加了工程造价。

伴随国家对住宅建设环保、节能等方面的要求越来越高，强制性规范要求使用的一些新建材提高了建设成本，加之，近期钢材、水泥等建材价格的上涨，导致工程造价每平方米增加 97元～200元。

由于以上诸多原因，开发企业运作风险和推进阻力加大，北京市经济适用住房推进速度大大放缓，而受整个商品房市场价格飞速增长以及北京市重点工程拆迁引发的各种被动性需求的影响，经济适用住房对市场需求达到顶峰，供需失衡加剧，“爆棚”现象严重，此阶段呈现明显的卖方市场特征。

由于前几年北京市经济适用住房快速建设、快速销售，处于规划、建设、销售、物业管理、租赁以及二手转让等价值链上不同环节的经济适用住房的数量非常可观，而相关管理机制与措施与这种飞速发展的实践活动逐渐出现了一定程度的滞后与错位，历年积累的问题逐渐显现，某些问题已经到了不立刻妥善解决就可能动摇整个经济适用住房政策初衷的地步，社会大众和媒体、开发企业甚至政府内部对经济适用住房的争论也不断激烈。

经济适用住房政策何去何从？是继续加快建设还是逐渐“减挡滑行”，甚至立刻“靠边停车”呢，困惑着政策的决策者、执行者以及其他所有参与者。

2005年两会期间，全国政协委员、西安市
原政协主席傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案，全面引发了关于是否叫停经济适用房的讨论，这也是目前争论非常激烈的一个话题，但却是走出困惑迷惘实现调整必须面对并解决的课题。

加之，此阶段整个房地产宏观政策影响，北京市的经济适用住房发展放缓，北京市经济适用住房政策进入调整期。

此阶段政府和开发企业很大精力花费在针对出现的问题寻求社会建言献策，控制经济适用住房平稳销售，实现与政府重点工程“对接”等方面。