重庆市万州区房地产市场调研
重庆万州商业项目市场调查及定位建议报告(中房信-38页)
万州
东北翼
万州
一小时经济圈
东南翼
万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东 西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457 平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与 忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、 万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长 江上游的第二大港。
万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29 个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人 口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人 口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市；
财政 支持
以2009年为基期年，2010—2012年，对万州辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助
2010—2012年，在市财政现有每年4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加6000万元设立第 二大城市建设专项资金。
加大对万州区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度
支持万州打造三峡库区的区域性金融中心。
万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三 个主力商场，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路 和太白路目前主力租金水平为200元/月/㎡左右，商铺主力面积为20-60平米/ 个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待 商业升级。
数据来源：万州工业园区网 14
PART 2.2 宏观经济现状
典型企业分析
万州盐气化工园区是重庆规划的三大化工基地之一，也是万州 当前主要的产业园，目前典型企业的年产值都在5亿元以上， 经营状况较好。
盐气化工园区
企业名称
万植巨丰 生态肥业
长安跨越 越野车
主打产品 低浓度复合 肥
关于重庆房地产行业市场调查分析报告
重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。
一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。
在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。
为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。
本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。
本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。
在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。
一、目前购房群体的基本状况1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。
万州市场调查报告(调整)~~
万州市场调查报告一、报告摘要1、本市调报告目的阐述2、市调工作过程描述3、本次市调主要结论概要4、各区域概况二、报告具体内容1.相关业态市场情况调查各业态总体面积各业态受访面积各业态需求面积各业态现阶段租金各业态现阶段租金区间段小结2.商铺意向价值体系调查投资渠道调查了解商铺信息主要渠道购买商铺关注点程度反应（本项目相关业态）购买商铺关注点程度反应（非本项目相关业态）小结3.商铺投资意向价值选择（非本项目相关业态）购买商铺类别调查商铺经营形式取得调查商铺价格接受范围小结4.各业态空间结构调查汽配空间需求调查表汽车美容空间调查表汽车维修空间需求调查表五金业态空间调查表机电业态空间调查5.项目抗拒点程度反应小结6.总结地域性及相关问题总结推广性总结招商销售总结一、报告摘要1.本市调报告目的阐述达到市场需求初步摸底，价值体系摸底；达到客群积蓄、宣传项目等目的。
2.市调工作过程描述以项目主要业态为重点调查区域，摸底整个万州市租金价格等系列要素3.本次市调主要结论概要（1）本项目相关业态客户对本项目兴趣度较高，但现在尚无法判定有效客户（2）按照门面租金及营业额排名，从大到小依次为高笋塘片区-天城片区-五桥片区-江南新区片区-龙宝片区（3）本项目相关业态客户特别关注本项目工期，且五金机电摩配客户普遍反映该区域规划较小。
（4）大多数自营客户对开间、进深、面宽尚无概念，不同业态对开间、进深、面宽有不同的需求。
（5）本次调查共1204组，其中问卷228组，招商调研表976组，留有电话834组。
4．各区域概况一、相关业态市场情况调查1.各业态总体面积根据市场调查结果，万州区相关业态体量共83752万方（不包括4S店），其中五金机电24030方，汽车美容6362方，二手车6990方，汽配9470方，摩托车2260方，小车14280方，大车12000方，汽修8360方。
2.各业态受访面积。
本次调查各业态受访面积共89673方，其中相关业态35439方，本次小车调查不包括4S店，仅包括小车卖场。
重庆房地产调研报告
重庆房地产调研报告
1. 市场概况
本调研报告旨在对重庆房地产市场进行全面的分析和评估。
重庆作为中国西南地区的重要城市，房地产市场具有巨大的发展潜力。
通过对市场规模、供需关系、价格趋势等方面的研究，可以为投资者提供有价值的参考和决策依据。
2. 区域分析
重庆作为一个特大城市，拥有多个县区和行政区域。
我们将对各个区域的房地产市场进行深入研究，探讨其发展潜力、产业结构、交通便利度等方面的特点。
3. 市场规模与供需关系
通过对重庆房地产市场的供需状况进行研究，可以了解市场的热度、供应量和需求量的平衡程度。
我们将通过大量的数据和统计分析来评估市场的潜力和风险。
4. 价格趋势与投资机会
重庆房地产市场的价格趋势对投资者来说至关重要。
我们将对市场中不同类型的房产价格进行分析，并预测未来的价格走势。
同时，我们还将提供一些投资机会，以供投资者参考。
5. 政策与影响因素
政策和外部影响因素对房地产市场的发展具有重要作用。
我们将对重庆市政策和国家宏观经济政策的影响进行研究，以评估其对市场的影响和房地产市场未来发展的趋势。
6. 风险评估与建议
投资房地产市场必然伴随风险，我们将对重庆房地产市场中存在的风险进行评估，并提出一些相应的建议。
这将有助于投资者更好地把握机会，降低风险。
请注意：以上所列内容仅为报告的大致框架，具体的调研内容和数据将根据实际情况进行进一步的补充和研究。
重庆市房地产市场调研报告
消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。
消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的影响，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。
市政环境：随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。
同时重庆市政府已经把房地产业作为支柱产业来发展，为了保证这个极具带动力的产业良好的发展，将会有很多利好的消费政策出台，对于消费需求的刺激具有很大的引导作用。
3、重庆市主城区域住宅需求特征
根据《2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示，重庆市住宅需求主要特征概括如下：
（1）北部城区需求持续上升，渝中区退居其次。受城市规划与政策倾向的影响，北部城区的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力。渝中区由于城区配套较为完善，传统城市中心的观念已深入人心，在相当长的一段时间内一直为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对居住环境的要求越来越强烈等因素的影响，住宅郊区化日益明显。
2、重庆市房地产市场消费需求总体状况
根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。
2001年全市个人购房比重已经达97.6%。从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房的状况已有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在1500-2000元/平方米（以往此类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大多数）。这种与市场进程同步增强的心理承受能力，为产业发展提供了广阔的空间。
重庆房地产市场分析报告
重庆房地产市场分析报告根据最近的数据和趋势分析，以下是对重庆房地产市场的分析报告：随着中国经济的持续增长和城镇化进程的推进，重庆房地产市场一直保持着相对稳健的发展态势。
重庆是中国西部地区的经济中心，拥有庞大的人口和日益增长的消费能力，因此吸引了许多房地产开发商和投资者的注意。
以下是对重庆房地产市场的一些关键点分析：1. 市场供需平衡：由于购房需求的不断增加，重庆房地产市场的供需关系相对平衡。
购房者主要包括住房改善需求、投资需求以及年轻人的首次购房需求。
尽管政府出台了一系列调控政策以遏制炒房行为，但市场需求仍然很高。
2. 在经济中心地区的需求增加：重庆作为中国西部地区的经济中心，聚集了大量的企事业单位和人才。
这些人口的增加带来了住房需求的增长，特别是高端住宅和商业物业的需求。
由于地价的不断上涨和建设成本的增加，高端项目的开发风险也相应提高。
3. 限购政策的影响：政府的限购政策对重庆房地产市场产生了一定的影响。
限购政策主要是为了遏制炒房行为，稳定房价。
虽然这些政策有助于控制市场风险，但也可能对购房者造成一定的负担，尤其是那些急需购房的年轻人。
4. 二手房市场的活跃程度：二手房市场在重庆也相当活跃。
由于政府对购房政策的限制，许多购房者选择购买二手房。
此外，二手房市场上还有许多投资者和炒房客参与交易，增加了市场的流动性和投机性。
5. 商业地产市场的增长：随着消费水平的提高和商业环境的改善，重庆的商业地产市场也在不断扩大。
大型购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目在市场上得到了广泛的关注和投资。
这一趋势有助于提升城市的商业形象和经济发展。
综上所述，重庆房地产市场在经济快速增长和城镇化进程的推动下保持着相对稳定的发展态势。
尽管政府出台了限购政策，但市场需求仍然旺盛，特别是高端住宅和商业地产的需求。
未来，随着城市发展的深入和人口增加，重庆房地产市场有望继续保持健康发展。
重庆房地产市场作为中国西部地区的经济中心，在近年来一直保持着相对稳定的发展态势。
万州房地产市场简报+(1)
PART １
项目认知
城市解读
2
三峡库区腹心, 渝东北门户 重庆第二大城市
重庆市万州区地处三峡库区腹心，渝东北的门户，是长江中上游结合部，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江 十大港口之一。万州作为渝东北门户及重庆第二大城市，其城市战略地位随着城市建设的加快日趋彰显。城市化进程的加 快将带动万州房地产业的快速发展。
片
区
枇杷坪组团
东部为仓储区，西部以居住功能为 主
五
桥 片
百安坝组团
西部以居住功能为主，东部以发展 工业为主
区
江
南 新
江南新区组团
全区的行政中心，同时包括高档居 住、高新产业、港区等功能
区
6
三峡旅游线上新兴旅游目的地和重要接待地与集散地
2011年，大万州区范围内旅游总接待人数866万，在 2007年基础上翻了一番，日均接待人数约2.37万，年 增速达20.2%，2011年旅游总收入达31亿元，其中国际 旅游收入约3亿元。 万州主城区年均接待游客仍不足100万人，旅游景点和 项目不足是制约主城旅游业发展的最大瓶颈，导致目 前万州仅是旅游的过境地。
（以上为2011年万州土地市场成交数据。数据来源：万州区国土局）
10
政策加压下需求市场受到一定抑制 供应市场及价格仍持续递增
2010-2011年万州主城商品房供需价走势图
2011年宏观调控影响，商品 房成交量得到抑制，较2010年下 跌34万方，跌幅约28%。
但商品房供应量仍处于高位 ，基本与2010年持平，约128万 方，由于大量高端物业的面市销 售，2011年均价较上2010年上涨 1200元/平米，涨幅达29%，价格 涨幅已超过重庆主城区价格涨幅
万州房产市场调查研究报告
万州房产市场调查研究报告（针对海成茶庄改造及江南CBD项目）重庆海成实业（集团）有限公司万州公司7/11/2013第一部分万州房地产市场现状研究、万州房地产市场宏观研究（注：以下数据来自《万州统计年鉴》和政府工作报告；因《万州统计年鉴》2012 年还未出版，故2012 年的部分数据暂时不能表现。
）（一）房地产市场投资分析1.十一五期间，万州房地产投资以年均29.66% 的速度快速发展，吸引大量投资资金，投资活跃度不断提高。
2.2011 年万州房地产投资占固定资产投资比重仅11.06% ，远低于重庆26.22% 的平均水平，也低于奉节、开县、忠县、垫江等周边区县。
3.未来随着城市经济进一步发展，“第二大城市”逐步实现建成，必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。
总结：万州房投占固投的比重较低，房地产投资空间大二）施工竣工面积分析2006-2011 年万州房屋施工/ 竣工面积（单位：万㎡）1.过去六年万州房地产开发活跃，房屋施工面积稳步加大，2011 年施工面积和竣工面积都创新高，施工面积同比增长24% ，竣工面积同比增长18.8% 。
2.2011 年，房屋施工面积和竣工面积相较于前几年都取得较大的增长，万州房地产市场逐步迈进快速发展的阶段。
总结：市场供应稳步增长，逐渐迈进快速发展阶段，但只在2011 年呈现较大增长。
（三）房地产成交量分析1. 至2008 年以来，由于市场供应量不足，万州商品房成交面积并未显著放大，增长率很少超过10%2.万州商品房销售金额增长迅速，量滞价涨，归根到底是由于新增供应量有限。
3.2011 年，受国家宏观调控政策的影响，价格上涨幅度有所放缓，但仍然保持稳步增涨总结：市场供应量较少，价格持续增长，受国家宏观调控政策影响较小四）万州城镇化分析1.万州规划到2020 年实现城区人口达到150 万人，意味着大量农村及外来人口进城置业，必将带来大量的刚性购房需求。
2.以目前万州人均30 平米的住房面积计算，未来每年新增城市人口将为万州带来225 万方左右的购房需求，远大于目前年均170-190 万方的成交量，预示着万州房地产投资、房地产开发和房地产销售将进入全面爆发式增长阶段。
万州楼市现状分析报告最新
万州楼市现状分析报告最新概述万州作为重庆市下辖的一个区县，经济发展迅速，吸引了大批投资者的关注。
楼市是一个反映经济繁荣和人们居住需求的重要指标。
本篇报告将对万州楼市的最新现状进行分析。
1. 总体市场表现万州楼市在过去的一年里保持了平稳增长的势头。
经济的发展和基础设施的完善为楼市提供了有力的支持。
从成交量和成交均价来看，万州楼市呈现出增长的趋势。
各类房产项目涵盖了住宅、商业和办公空间，以满足人们的不同需求。
2. 价格走势房价是楼市的核心指标之一。
根据最新数据，万州楼市的价格持续上涨。
特别是城区的房价较为昂贵，而郊区和新开发区的房价相对较低。
这种价格差异主要受地理位置和配套设施的影响。
3. 主要买家群体万州楼市的主要买家群体包括本地居民和投资者。
本地居民主要购买住宅用于自住。
而投资者则看中万州作为经济中心的潜力，购买房产作为投资工具。
此外，随着外来人口的增加，他们也成为了万州楼市的重要购房力量。
4. 楼市政策楼市政策对于市场的发展起到了重要的引导作用。
万州楼市的政策主要包括限购政策、贷款政策和土地供应政策等。
这些政策对于控制市场供需关系、维护房价稳定和促进市场健康发展起到了积极作用。
5. 未来发展趋势随着万州经济的不断发展，楼市有望继续保持增长的势头。
未来，随着基础设施的不断完善和城市建设的提速，楼市增长将呈现出更大的潜力。
特别是随着人们生活水平的提高和购房需求的不断增加，楼市有望继续吸引更多投资者的目光。
总结万州楼市的最新现状显示出市场的稳定增长和潜力。
随着经济的不断发展和政府政策的引导，楼市有望继续保持良好的发展态势。
投资者可以通过仔细研究市场情况来制定合适的投资策略，本地居民也可以在购房时根据自己的需求做出明智的选择。
综上所述，万州楼市将持续成为吸引投资者的热点。
重庆房地产调研报告
重庆房地产调研报告重庆是中国西南地区的重要中心城市，也是国家重点扶持的城市之一。
近年来，重庆的房地产市场经历了快速发展。
为了全面了解重庆房地产市场的现状和未来发展趋势，我们进行了一次调研。
从调研结果来看，重庆的房地产市场整体呈现出稳定增长的态势。
一方面，由于城市人口的不断增加，对房地产需求持续高涨。
另一方面，政府对房地产市场的政策支持力度逐渐增强，为该市场的稳定发展提供了有力保障。
与此同时，重庆的经济实力不断增强，投资环境日益优化，吸引了大量的国内外资金流入房地产领域。
在调研过程中，我们发现重庆的房地产市场主要以城市楼盘和住宅项目为主导。
其中，城市楼盘主要是商业地产和办公楼，这些项目多位于市中心和商圈地段，具有很高的投资回报率。
而住宅项目则以中高端住宅为主，满足了人们对优质居住环境的需求。
此外，随着城市发展的进一步推进，重庆的房地产市场也开始涌现出一些特色楼盘，如旅游地产、养老地产等，为房地产市场的多元化发展增添了一抹亮色。
然而，调研过程中我们也发现了一些潜在的风险因素。
首先是房地产价格的快速上涨，可能导致部分购房者难以负担得起房子，进而影响市场的稳定发展。
其次，房地产市场的竞争加剧可能导致一些企业存在违规经营、低质量项目等问题，从而对市场形成负面影响。
为了应对这些风险，我们建议重庆的房地产市场主管部门加强对市场的监管和调控力度，确保市场的健康稳定发展。
同时，企业也应加强自身的管理和提升项目的品质，以提高市场竞争力和可持续发展能力。
总的来说，重庆的房地产市场目前呈现出稳步增长的态势，未来仍有巨大潜力。
市场的稳定发展需要政府和企业的共同努力，加强监管和提升品质，以满足人们对居住和商业需求的不断增长。
同时，我们也需要警惕房地产市场的风险，从而确保市场的可持续发展。
2023年重庆房地产行业市场调研报告
2023年重庆房地产行业市场调研报告随着重庆市的经济快速发展，房地产行业也成为了该市经济增长的重要支撑。
本调研报告从市场规模、竞争格局、发展趋势等几个方面对重庆房地产行业进行了全面分析。
一、市场规模重庆房地产市场规模不断扩大，目前已成为国内重要的房地产市场之一。
据相关数据统计，2019年重庆全市房地产交易总额达到10938.34亿元，同比增长11.2%。
其中，商品房销售额为7462.19亿元，同比增长12.5%，占全部房地产交易总额的68.2%。
企业、物业、土地等其他类型房地产交易总额为3476.15亿元，同比增长7.4%，占全部房地产交易总额的31.8%。
从市场销售面积来看，2019年重庆全市商品房销售面积为623.29万平方米，同比增长8.3%。
二、竞争格局重庆房地产市场竞争格局呈现出“三足鼎立”的局面，分别由招商蛇口、龙湖和万达三家企业占据市场主导地位。
其中，招商蛇口作为重庆房地产行业的领军企业，已在重庆出售了22个项目。
其中包括全市最大的住宅项目和国内首个“抗震先行区”，项目总销售额高达1300亿元。
龙湖作为国内知名的地产开发商，也在重庆市场占有一席之地，其在直辖市内的销售额已超过1000亿元。
此外，万达也在重庆市场拥有多个大型项目，并计划加大在该市的投资力度。
三、发展趋势当前，重庆房地产市场趋势呈现出以下几点：1. 以新型城镇化为引领，将重点转向城市化中经济、生态和社会的协同发展，特别是从城市的人居环境、公共设施、社区建设等方面进行更大的投入。
2. 关注供应和需求的结构特点，注重解决中低端的刚性需求，大力发展中小户型、智能化、绿色环保的高品质住宅。
3. 注重优化土地市场的发展环境，转变土地管理思路，促进土地质量提升，并进一步实现“破土”后的城市土地多元化使用。
4. 推动房地产行业精细化发展，引领高品质、高效能、低能耗和低污染的绿色建筑。
倡导整合各类资源，尝试新的商业模式，通过多元化的产品和服务满足不同层次的需求，加快推进互联网技术与房地产行业的深度融合。
万州房地产市场及典型个案
依托成熟配套和江景资源，能实现较高的价值
销售价格： • 目前该片区以滨江高层物业为主，高层均价约5400-5700元/㎡。
购房客群： • 片区购房客户中，主城区客户占比50%以上,区县级乡镇客户50%，区县客户多来自云阳、开县等区县。 • 购房客户癿区县级乡镇客户中，大多是外出打工返乡购房人群，多为首次置业。 • 片区购房客户以自住型购房为主，主力需求为三房，面积区间在110-120㎡。
小
高层为主 区域开发基本成熟，由于可开发土地少， 多层为辅 未来供应稀缺
万州房地产开发分区图(结合政店规划及市民认知划分)
天城板块
龙宝板块
天城组团
枇杷坪组团
江南新区板块
高笋塘组团 山顶组团
江南新区组团
龙宝组团
百安坝组团
潜力板块 成熟板块
枇杷坪组团以江景高层为主，已经基本开发成熟
• 区域楼盘主要依托成熟的区域配套和优越的江景资源。 • 目前区域内5个在售楼盘，均为高层江景房。 • 除个别开发较早癿大盘外，近两年新项目多为10万方以下癿小盘，主
购房客群： • 片区购房客户中，主城区客户占比50%以上,乡镇客户20-30%，幵有云阳、开县等区县客户前来购房。 • 片区购房客户以自住型购房为主，主力需求为三房，面积区间在90-120㎡。 • 片区内多个楼盘出现了小户型产品，主力面积区间在70-80平米，基本上是2房产品，销售良好。
楼盘名称 兴茂 山水国际 方瑞都市家园
置业目的
投资很少 自住占80-90%
职业特征
外出打工 返乡置业
主力户型
3房为主 2房恨少
主力面积（㎡） 80-120
高笋塘组团已经基本开发成熟，仅有组团边缘的少数项目在售
• 区域楼盘主要依托成熟的区域配套和优越的江景资源。 • 作为万州老城区，开发基本成熟，现有在开发楼盘多位于高笋塘边缘
万州投资环境分析
万州的投资环境分析目录：一、区域基本情况分析.......................1—6页1、区域基本情况：位置、面积、行政区划2、人口状况：总人口、人口结构、发展趋势3、市政建设4、城市规划二、宏观环境分析.......................6—14页1、经济环境：国内生产总值（GDP）、人均国内生产总值、固定资产投资、居民生活水平2、政策环境：拉动政策、抑制政策3、市场环境：房地产市场基本概况、供需特点小组分工：查找资料：XXX资料整理：XXXWrod及ppt：XXX演讲：XXX一、万州的区域基本情况分析1、万州区域基本情况：位置、面积、行政区划（1）万州的位置情况：万州区位图：万州卫星图：万州与重庆的位置关系图：万州区位于东经107°55'22"-108°53'25"，北纬30°24'25"-31°14'58"。
东与云阳县和湖北利川市相接，南靠石柱县，西与忠县、梁平县和四川省达州市毗邻，北与开县接壤。
万州区地处重庆东北部、三峡库区腹心，长江中上游结合部。
因“万川毕汇”而得名，因“万商云集”而闻名，万州是国家重点扶持开发城市，是长江十大港口之一，三峡库区经济、教育、文化、交通枢纽中心。
（2）万州的面积：东西广97.25公里，南北袤67.25公里，城市建成区面积60平方公里，总面积3457平方公里。
（3）万州的行政区划：①民族乡—————恒合土家族乡，汉族等；②街道——————高笋塘街道、 双河口街道、周家坝街道、钟鼓楼街道、陈家坝街道、太白街道、 牌楼街道等；③乡———————柱山乡、溪口乡、燕山乡、普子乡、九池乡、黄柏乡、铁峰乡、长坪乡、梨树乡、地宝乡、茨竹乡；④镇———————武陵镇、甘宁镇、分水镇、余家镇、长岭镇、小周镇、新乡镇、高峰镇、响水镇、天城镇、高梁镇、后山镇、新田镇、龙驹镇、罗田镇、白土镇、大周镇、孙家镇、龙沙镇、瀼渡镇、熊家镇、李河镇 、弹子镇等；2、万州的人口状况：总人口、人口结构、发展趋势 （1）万州的总人口：近年万州约总人口175万人2007-2010年万州常驻人口与城镇人口151.91153.32154.2215574.7478.2279.4381.43501001502002007年2008年2009年2010年万人常驻人口城镇人口分析：万州近几年人口呈现稳步增长，至2013年，万州约总人口175万人。
2019年整理重庆万州项目市场调研报告125p精品资料
重庆万州项目市场调研报告目录第一部分万州宏观环境调研 (3)一、万州城市发展调研 (4)二、万州城市定位 (7)三、万州城市发展规划 (9)第二部分万州经济环境调研 (13)一、万州国民生产总值分析 (14)二、万州产业发展分析 (20)三、万州金融贸易发展 (22)四、万州区域人口分析 (23)五、万州经济发展总结 (29)第三部分全国楼市政策分析 (30)一、宏观调控影响 (31)二、最新政策导向 (32)三、银行资金紧缩 (34)四、全国楼市情况 (36)五、保障房因素 (40)第四部分万州房地产宏观调研 (44)一、万州房地产开发情况 (45)二、万州房地产交易情况 (47)三、万州房地产板块分布情况 (48)四、万州房地产总结分析 (50)第五部分万州房地产项目调研 (51)一、万州房地产项目总体情况 (52)二、竞争项目专题分析 (60)三、典型项目专题分析 (70)第六部分花园洋房客户调研 (79)一、调研背景 (80)二、花园洋房问卷分析 (81)三、客户调研总结 (96)本文附件之一 (97)本文附件之二 (120)第一部分万州宏观环境调研一、万州城市发展调研（一）万州城市概况：三峡之首，长江门户1、区域位置：万州区属重庆市，位于四川盆地东部，濒临长江三峡，扼川江咽喉，有“川东门户”之称，水路上距重庆市区327公里，下距湖北省宜昌市321公里，为川东水陆要冲，跨大巴山、巫山、七曜山和盆东平行岭谷区，地处三峡工程库区腹地，举世闻名的大、小三峡均在其中。
境内山峦起伏，丘陵交错，街道楼房背山面江，故又称“江城”。
2、城市规模：全区幅员面积3457平方公里，辖52个镇乡、街道。
总人口173万，在重庆40个区县中人口最多；城市建成区面积43平方公里，城区人口66万，是重庆主城以外最大的中心城市。
2010年末，全区户籍人口173.32万人，其中非农业人口55.95万人。
常住人口为155万人。
重庆市万州区商品住宅市场发展现状、问题及对策研究
介 组织这四 方面入手， 分 析万州 商品 住宅市场现状。
（ 一） 商品 住宅 市场主体现状分析
１ 、 住宅消费者现状分析
’
口 数 也是未来的潜在消费者； 随着教育的普及， 人民知 识水平的提高， 对住宅的创 意性舒适性也提出了 更高的 要求， 目 标以 投资性为主的购房 量也会随 之上升。
二、 万州区商品 住宅市场现状分析 下文主 要从市场主体、 市场客体、 交易规则、 市场中
１ ） 。总 体而言， 消 费群体规模较大， 住宅市场前景可观。 同 时住宅的 建设周期长， 一般为两三年， 需要开发商具
有前瞻 性和预测性， 占全区人口１ ６ ． ２ ４ ％的０ — １ ８ 岁人
①潜在消费群体规模。 ２ ０ １ ６ 年万州区１ ８ — ３ ５ 岁
人口 数占总人口 数的２ ０ ． ７ ８ ％； 有２ ０ ． ７ ８ ％的人有购房
表１
年 龄 比例 划分 ０ —１ ８岁人 口数
１ ８ —３ ５岁人 口数
２ ０ １ ６ 年万州居民年龄比例划分表
人数（ 万人 ） ２ ８ ． ５ Ｏ
宅 市场健康发展的道路上， 仍存在着许多矛盾， 如房价 与居民 收入的矛盾， 市场的供需矛盾， 政策落实程度的
、
ｇ Ｉ 言
矛 盾 等 。 为 解 决 这 一 系 列 问 题， 需 要整 合 研究 其 商品 住
宅市场的发展的现状， 在现状中发现问题， 根据问题进 行 合理分析， 从而提出促使市场健康发展的对策和建
２７
近 年 来， 重庆 市商品 住宅市 场 发展 较为 稳 健， 房 价
一
直控制在合理范围内， 但也存在库存量大， 房价上涨
基 建 管理 优化
重庆市万州区房地产市场调研
万州区住宅房地产市场调研第一章万州区分析一、万州区自然地理环境概述1、地理位置万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，位于东经107°55’22~108 53 25 ，北纬30°24 25~31°14 58 。
东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤，东西广97.25 公里，南北袤67.25公里，面积3457平方公里（耕地面积100 万亩，其中田58.49 万亩；大于25 度坡地50.14 万亩，其中旱地32.49 万亩），城市面积32.5 平方公里，直线距离重庆市228 公里。
万州区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762 米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106 米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为1373.3 米，境内相对高差分别为184.5 米、1266.8 米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。
（1）地理位置优越万州位于重庆“一圈两翼”的渝东北翼，是渝东北翼的经济中心。
万州同时也是重庆的第二大城市，长江流域的重要城市，因“万川毕汇”而得名，因“万商云集”而闻名。
距重庆水路327公里，陆路328公里，位于三峡库区中部，是长江沿岸十大港口之一。
区位独特，历为渝东北、川东、鄂西、陕南、黔东、湘西的重要物资集散地，是长江上游地区区域性中心城市。
（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明万州属亚热带季风湿润带，气候四季分明。
冬暖、多雾；夏热，多伏旱；春早，气温回升快而不稳定，秋长，阴雨绵绵，以及日照充足，雨量充沛，天气温和，无霜期长，霜雪稀少。
小结：区域位置极其优越，主城区以长江沿岸发展及独特的山地地貌，导致主城内形成几大板块式发展。
2、城市规模全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人，累计搬迁安置移民26.3万人，是全市人口最多、移民任务最重、城市体量最大、管理单元最多的区县，为重庆第二大城市。
何炬市场调查报告
鹏之翼·万州房地产项目调查报告何炬2014年11月18号一、调研目的了解万州房地产市场，学习房地产有关知识。
二、调查结果该调查根据地域，分为龙宝、五桥、观音岩、北山、天仙湖、江南几大片区进行调研分析。
调查数据总结（一）五桥龙宝龙宝双河口组团，发展较落后，交通不发达，配套相对较差，区域整体价格不高，但根据项目整体品质打造，价格可略上浮，但不可过高观音岩北山天仙湖江南新区万州区位发展一：城区发展整个万州城区依长江而发展，呈南北拉伸状正北方为钟鼓楼地段，东北方为枇杷坪区域，以北山大道连接，西北部为周家坝，汽车北站区域，西北方天仙湖连接长江，长生河流入，天仙湖以南为主城区域，以和平广场，三峡福特斯广场，三峡移民广场，为区域中心，配以钟楼，西山公园，牌楼，北滨大道，增强其繁华度，南部以火车站，龙都广场，双河口建立起南部中心区位，东南则以万县长江大桥联通五桥，百安街道，东部为江南新区，整条长江两岸以南北滨江大道形成环绕万州区卫星图万州地图二.2014年房地产项目分布1.钟鼓楼~枇杷坪一带共十个房地产开发项目，其中以北滨熙岸，金悦湾江景房最具竞争实力2.周家坝，汽车北站区域一共4个开发项目3.天仙湖周围一共十个开发项目，其中以天仙湖，恒森企业实力较强。
4.主城地区共十五个开发项目，以鸿欧未来城，恒森摩登时代最具竞争力5.五桥地区共4个开发项目，4个项目都具有较强竞争力，尤其鸿欧百安花园，祥瑞香山缘实力较强！6.整个江南新区共13个开发项目，多以花园洋房为主，依托自然景观及江南新区开发优势，占有一定市场，具有较高顾客认可度。
三：万州城区房地产项目大致分为三级类别：一类项目：注重品质，园林景观打造，结构设计风格，企业综合竞争力较强，项目具有独特风格优势项目代表：未来城特色双子塔，商业大楼，江景商住高层，上等价位（6300-7800），几个项目都有较高的市场认可度，企业在万州有较高知名度，综合实力四颗星二类项目：一般园林景观环境，普通，标准结构设计，中等企业综合竞争力，项目无明显优势。
万州房产市场调查研究报告
万州房产市场调查研究报告（针对海成茶庄改造及江南CBD项目）重庆海成实业（集团）有限公司万州公司7/11/2013第一部分万州房地产市场现状研究一、万州房地产市场宏观研究（注：以下数据来自《万州统计年鉴》和政府工作报告；因《万州统计年鉴》2012年还未出版，故2012年的部分数据暂时不能表现。
）（一）房地产市场投资分析1.十一五期间，万州房地产投资以年均29.66%的速度快速发展，吸引大量投资资金，投资活跃度不断提高。
2.2011年万州房地产投资占固定资产投资比重仅11.06%，远低于重庆26.22%的平均水平，也低于奉节、开县、忠县、垫江等周边区县。
3.未来随着城市经济进一步发展，“第二大城市”逐步实现建成，必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。
总结：万州房投占固投的比重较低，房地产投资空间大。
（二）施工竣工面积分析2006-2011年万州房屋施工/竣工面积（单位：万㎡）1.过去六年万州房地产开发活跃，房屋施工面积稳步加大，2011年施工面积和竣工面积都创新高，施工面积同比增长24%，竣工面积同比增长18.8%。
2.2011年，房屋施工面积和竣工面积相较于前几年都取得较大的增长，万州房地产市场逐步迈进快速发展的阶段。
总结：市场供应稳步增长，逐渐迈进快速发展阶段，但只在2011年呈现较大增长。
（三）房地产成交量分析1.至2008年以来，由于市场供应量不足，万州商品房成交面积并未显著放大，增长率很少超过10%。
2.万州商品房销售金额增长迅速，量滞价涨，归根到底是由于新增供应量有限。
3.2011年，受国家宏观调控政策的影响，价格上涨幅度有所放缓，但仍然保持稳步增涨。
总结：市场供应量较少，价格持续增长，受国家宏观调控政策影响较小。
（四）万州城镇化分析1.万州规划到2020年实现城区人口达到150万人，意味着大量农村及外来人口进城置业，必将带来大量的刚性购房需求。
2.以目前万州人均30平米的住房面积计算，未来每年新增城市人口将为万州带来225万方左右的购房需求，远大于目前年均170-190万方的成交量，预示着万州房地产投资、房地产开发和房地产销售将进入全面爆发式增长阶段。
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万州区住宅房地产市场调研第一章万州区分析一、万州区自然地理环境概述1、地理位置万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，位于东经107°55’22~108 53 25 ，北纬30°24 25~31°14 58 。
东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤，东西广97.25 公里，南北袤67.25公里，面积3457平方公里（耕地面积100 万亩，其中田58.49 万亩；大于25 度坡地50.14 万亩，其中旱地32.49 万亩），城市面积32.5 平方公里，直线距离重庆市228 公里。
万州区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762 米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106 米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为1373.3 米，境内相对高差分别为184.5 米、1266.8 米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。
（1）地理位置优越万州位于重庆“一圈两翼”的渝东北翼，是渝东北翼的经济中心。
万州同时也是重庆的第二大城市，长江流域的重要城市，因“万川毕汇”而得名，因“万商云集”而闻名。
距重庆水路327公里，陆路328公里，位于三峡库区中部，是长江沿岸十大港口之一。
区位独特，历为渝东北、川东、鄂西、陕南、黔东、湘西的重要物资集散地，是长江上游地区区域性中心城市。
（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明万州属亚热带季风湿润带，气候四季分明。
冬暖、多雾；夏热，多伏旱；春早，气温回升快而不稳定，秋长，阴雨绵绵，以及日照充足，雨量充沛，天气温和，无霜期长，霜雪稀少。
小结：区域位置极其优越，主城区以长江沿岸发展及独特的山地地貌，导致主城内形成几大板块式发展。
2、城市规模全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人，累计搬迁安置移民26.3万人，是全市人口最多、移民任务最重、城市体量最大、管理单元最多的区县，为重庆第二大城市。
据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》，主城区城市人口规模为：近期2007年62.5万人；中期2010年70万人；远期2020年90万人。
远期5个近郊组团的人口规模分别为：高峰镇5万人，高梁镇2万人，熊家镇3万人，长岭镇2万人，新田镇3万人。
在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动房地产业的发展3、万州区行政区划及人口万州区直接管理镇乡、街道，辖13个乡、28个镇、11个街道，2015年总人口175万人，幅员面积3457平方千米。
4、城市交通2016年万州区交通建设为主题的新闻发布会上获悉，万州将在5年内完成270亿元交通建设投资，大力推进“两横两纵”铁路骨架网、“一环七射”高速公路网和“一空一港”建设，逐步完善“快捷、舒适、高效”的铁、公、水、空多式联运立体综合交通运输体系，基本建成长江上游区域性综合交通枢纽和渝东北绿色交通走廊核心区。
（1）对外交通：万州以“八高八铁一空一港”着力打造重要综合交通枢纽铁路:确立渝东北铁路枢纽地位建成通车渝万客运专线、郑万高速铁路，新增铁路里程66公里，力争开工建设达万铁路扩能改造项目，一纵一横的“十字”型铁路骨架网正式形成，真正融入全国铁路网络，彻底改变万州乃至整个三峡库区铁路发展边缘化的落后局面。
届时，万州与全国主要经济腹地之间的时空距离将大为缩短，将形成万州到重庆、宜昌1小时，万州到武汉、西安2小时，万州到北京、上海、广州6小时快捷到达的时空格局。
高速公路:基本建成公路运输枢纽建成通车万州至忠县、万州至利川、城市外环新田至高峰连接线3条高速公路，万州经安康至西安的北上高速通道将正式打通，新增高速公路里程124公里，全区通车高速公路达到6条228公里，并形成总长80公里、合围面积300余平方公里的城市外环高速。
全区对外高速通道将由现在的3个增至5个，万州向东、向南、向西、向北等主通道方向均实现1条或多条高速公路连接，一环五射的高速公路网络基本形成。
推进万忠北线、万达直线高速公路前期工作，力争“十三五”末开工建设。
码头：提升库区航运服务功能按照“二客五货”港口规划布局，建成新田港一期工程、望天咀作业区，全区港口年货物吞吐能力达到3500万吨，集装箱年通过能力达到70万标箱。
重点推进新田港口物流园区建设，建成新田港疏港大道、新田港铁路专用线、新田至高峰连接线等对外集疏运体系，万州新田港将成为三峡库区辐射功能最广、服务能力最强的现代化综合性铁水、公水联运枢纽港，形成辐射长江流域与华东、华北、西南及西北地区的铁水联运物流新通道。
（2）中心城交通、州区城乡建委公布了《万州区城市公共交通系统规划方案公告》，公告明确提出了未来万州的公交服务体系要以轨道交通为骨架。
轻轨规划了3条线路：从塘坊至高峰的1号线站点最多，有18个；从密溪沟到观音岩的2号线站点最少，只有6个；从玉龙路到长岭的3号线则有8个站点。
2015年建成城区道路510公里，主次干道实现“白改黑”。
城区公共停车场达到385个、停车位4.3万个，设置临时占道停车位4340个。
新投放公交车130辆、出租车564辆。
小结：完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。
二、万州区经济发展1、万州区经济概述2015年万州生产总值828.22亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比全国、全市分别高4.2和0.1个百分点。
其中，第一产业增加值59.62亿元，同比增长5.2%；第二产业增加值409.59亿元，同比增长13.1%；第三产业增加值359.01亿元，同比增长10.1%。
按常住人口计算，人均万州生产总值51570元（8280美元），同比增长10.6%。
三次产业结构比由2014年的7.1:50.8:42.1调整为7.2:49.5:43.3，第三产业占万州生产总值的比重比上年提高1.2个百分点。
2、财政和金融2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。
年末全区银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到58.81%。
2015年金融机构存贷款余额2006年-2015年金融机构存款和贷款余额3、消费情况万州区2015年实现社会消费品零售总额达到288亿元，社会消费品零售总额年均增长17.3%是“十一五”末的2.2倍。
新增金融机构30家，存贷比由“十一五”末的45.85%提高到58.81%，金融业增加值占地区生产总值比重由1.5%提高到4.35%。
分析：从各种数据中可以看出，万州区2015年社会消费品零售总额出现上升的，银行存款成上升状态，人均可支配收入逐年提高，人均消费旺盛。
三、人口情况2015年末，全区户籍人口175.47万人，比上年末减少3008人。
其中，非农业人口78.58万人。
常住人口160.74万人，比上年末增加0.28万人。
全年出生人口17185人，人口出生率为9.79‰；死亡人口9576人，人口死亡率5.45‰；人口自然增长率为4.33‰（公安口径）。
2010年2011年2012年2013年2014年2015年总人口173.3 174.6 175.1 175.4 175.44 175.47常住人口156.3 157.2 158.3 159.5 160.4 160.74城镇人口86 89.2 92.6 95.3 96.4 96.8城镇化率0.55 0.568 0.585 0.598 0.605 0.611非常住人口为14.73万，说明万州人外出人口不多，政府要加强外出务工计划。
外出务工缓解了当地的就业压力,而且又可以刺激当地的消费。
大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区房地产发展的新需求,这些都可以成为县镇经济的消费热点。
四、城市规划与发展万州区出露地层的地质年代多见于中生代三叠纪和侏罗纪，以侏罗纪分布最广，三叠纪次之，局部地方有古生代二叠纪地层，也有新生代第四纪地层。
地质构造线属新华夏系第三巨型隆起带武陵山褶皱带西缘与大巴山弧形褶皱带控制的四川菱形构造盆地的北东三北东方向延伸出境外，消失于七曜山背斜构造的北西侧，形成向突向北西的万县弧形构造线。
境内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，少平坝和台地，且零星散布。
万州区境内河流、溪涧切割深，落差大，呈枝状分布，均属长江水系。
长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩流入云阳县，流程80.4公里。
万州区地貌及地势特点决定了其规划与发展大方向。
1、规划定位万州位居重要的地理位臵，政府也给予其非常重要的定位主要包括：成渝经济区的东北部经济中心、区域性贸易物流中心、长江三峡旅游集散中心、三峡库区航运中心、区域性金融中心、江南万亿工业走廊重要核心、渝东北地区文化中心等。
据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》确定万州的城市性质为：重庆第二大城市，三峡库区经济中心城市。
2、城市结构规划总规确定城市用地结构形态为多中心组团式布局结构，城市用地采用“多中心、组团式”的布局结构，分为“二水三岸三片区八组团”。
三片区分别为：龙宝片区，位于长江以西、苎溪河以南；天城片区，位于长江以西、苎溪河以北；五桥片区，位于长江以东。
八个组团分别为：1、龙宝片区3个组团高笋塘组团：是旧城核心区，也是全区商业金融中心。
龙宝组团：北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展盐化工、建材等三类工业和现代物流业，为万州近中期产业发展中心。
山顶组团：主要功能为居住和科研文化教育。
2、天城片区3个组团申明坝组团：主要发展食品、制药等二类工业。
周家坝组团：是天城片区中心，主要功能为居住、商贸。
枇杷坪组团：西段为居住用地，东段为危险品专用仓储区。
3、五桥片区2个组团陈家坝组团：即江南新区，为区级行政中心，以及旅游服务、居住、高新技术产业等功能。
百安坝组团：是五桥片区中心，布置旅游服务、居住及部分一类工业用地。
3、城区交通规划截至到目前，万开高速公路、万石高等级公路建成通车，万开、万云、万梁、万忠、万利五条高等级公路配套设施得到进一步改善，万云高速公路路基、桥隧工程全部完工，将于今年底通车。
渝万（沿江）、万达、万利高速公路前期工作进展顺利。
宜万铁路建设加快推进，达万铁路电气化改造列入铁道部“十一五”建设规划。