房地产项目成本科目设置和分摊原则指引

房地产项目成本科目设置
与分摊原则管理指引
目的
统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。

适用范围
适用于成本科目设置和成本费用分摊。

术语和定义
成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。

成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。

在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象；
根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

职责
集团成本管理部
负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则
项目公司成本部
根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊
现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
工作方法和过程控制
成本费用科目与核算内容
成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：
对“配套设施费”的进一步解释说明：
“配套设施费”是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：
在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

成本费用的发生和责任管理部门：
“土地获得价款”的支付在项目公司成立前由集团投资运营部负责，集团财务管理部进行监控和支出审核，在项目公司成立后，由项目公司开发部负责，对该费用的监控和支出审核由项目公司财务部负责。

“前期费用”中的“勘察费”和“临时工程费”由工程部发生，“规划设计费”由设计部发生，“报批报建费”由开发部支出，统一由项目公司成本部负责监控和支出审核。

从的“主体建筑安装工程费”到的“公共配套设施费”，费用的发生部门是项目公司工程部（工程费）、采购部（材料设备费），由项目公司成本部负责监控和支出审核。

“开发间接费”中除“行政管理费”和“资本化利息”由项目公司财务部负责支出外，其余均由成本部负责支出审核和过程监控。

“营业费用、财务费用、管理费用”三个一级科目由项目公司财务部负责监控和支出审核。

成本费用的分摊
成本费用分摊的基本原则是：
按受益原则计入各期，如属各期受益的设施按各期可售面积分摊。

也可根据项目收益需要，就具体费用制定特殊成本分摊规则。

如果在某一期完成后才发生的“社区管网工程、园林环境工程、配套设施”等各期设施建造费用，应该遵循受益原则，根据成本预算，按照本期的可售面积进行预提。

土地获得价款
按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法：将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。

开发前期费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、公共配套设施费的分摊原则：
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：
“需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：
行政管理费按各项目（区）季度末在建可售面积平均值的比例进行分摊；
资本化利息按各项目（区）当期净资金占用加权平均数的比例进行分摊。

案例：××××项目跨期成本分摊原则说明
土地获得价款
政府地价、合作款项、红线外市政设施费：为全期收益，按占地面积在各期分摊。

本期各产品也按占地面积进行分摊。

开发前期准备费
勘查设计费、三通一平费：按受益原则计入各期，如属各期受益的合同按可售面积分摊。

园林环境工程费：
入口形象改造工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
入口广场工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
风景大道工程：为全期受益，按可售面积在各期进行分摊；
中心公园：为2-5受益，按可售面积在2-5期进行分摊；
配套设施费
会所及游泳池：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
幼儿园：不留成本，按可售面积进行分摊；
学校：不留成本，按可售面积进行分摊；
塑胶跑道、网球、篮球场：不留成本，按可售面积进行分摊；
人防地下室：不留成本，费用按可售面积在各期进行分摊；
一期地下室车库：计入一期，按售价8万元的50％提留成本；
支持文件
无
相关记录
《目标成本测算套表（参考）》。