房地产项目成本科目设置和分摊原则指引

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房地产开发成本核算及科目设置

精心整理

地产开发成本核算及科目设置

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资

料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。

4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法

各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还

应按功能划分成本核算对象。

4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房

屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

地产项目目标成本管控及编制详解

目标成本的特点

1. 分科目分级别管理：

项目开发收支两条线，因而成本是计算项目经营指标（利润、利润率、内部收益率等）的重要指标，且目标成本是后续开发实施的成本管理红线，涉及合同、变洽、付款等具体业务操作，必须详尽且与财务科目对应。

各地产公司的目标成本科目设置不尽相同，但大同小异，一般来说，分为：土地成本：通常含土地出让价款、土地类税费、市政大配套费用等

前期成本：通常含设计费、报批报建费、三通一平费等

建造成本：通常含建安费用、小市政费用、景观费用、配套设施费用等

期间费用：通常含监理费用、造价咨询费用等

费用：通常含管理费、营销费、财务费等

税金：通常含土地增值税、企业所得税等

下图为某标杆房产企业的目标成本科目设置：

2. 阶段性管理

为了更科学更准确的进行目标成本设置，随着项目的开发进程，分阶段进行目标成本修正，通常分为：

土地版目标成本（拿地投资测算）

方案版目标成本（根据报规通过的方案修正）

施工图版目标成本（总包施工图内部图审后，根据图纸含量及总包招标价格进行成本修正）

预结版目标成本（通常在项目交房前完成，作为财务结转参考）。

虽然有多版本的目标成本，但通常是以施工图版目标成本作为基准版进行管控。

3. 逐版递减

原则上，下一个版本的目标成本总额不得超过前一版目标成本总额，当然也有例外，若对应的成本增加能够带来产品溢价，项目整体经营指标有所提升，那么通常是可以通过一定的审批手续提高目标成本的

4. 全员参与

目标成本涉及整个项目的开发全过程，这也就决定了目标成本的形成过程是各相关职能共同论证、共同讨论形成的。但并不意味着所有职能参与全部目标成本科目的编制中，每个职能参与编制的只是其有能力决定的部分（这也是责任成本分解的基础），且不需要参与到具体编制中，只需要提供对应科目的关键数据指标即可。

房地产企业成本分摊的方法

房地产企业成本分摊的总体原则

1、整体分摊原则是谁受益谁分摊，具体分摊的原则税局是有六个要求的：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：

可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功

能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（如果做的是商业，按照可否销售原则来摊会所的成本，那商业的销售面积非常少，摊的成本也相应少，这样就会大亏，所以需选择按照功能区分原则来摊。）

定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（做商业时层高比住宅要高，同时地下室的厕所等要比普通住宅多，此时可选择成本差异原则。另外，在山坡上做的产品和在平地上做的产品都不一样，也需采用此种方式。）

权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

（用于代建、合作开发的分摊。）

2、成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。

成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

商业地产项目成本分摊原则和核算方法复习过程

项目成本各要素的核算建议
➢ 4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认；
➢ 5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。
➢ 房地产开发费用
项目成本各要素的核算建议
➢ 1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：（1）可售部分：住宅、公寓、写字楼、可售商铺、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（2）自持部分；（3）公共配套部分；（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。
其他土地增值税清算关注问题
➢关于车库（车位、储藏室等）问题国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项规定为：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

房地产项目成本科目设置和分摊原则指引

房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购

置费、办公费用、销售费用、财务费用等。具体来说，土地成本包括土地

购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项

目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维

护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。

为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下

原则。

1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科

目下，避免混淆和混合计算。比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项

目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。

2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。工程费用应按照施工合同约

定的施工总价计量。

3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保

持一致。不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和

分析。

4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的

期间，以简化核算过程。

5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。

总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。

房地产企业开发成本科目设置及核算

作者：李小虎

来源：《财会通讯》2011年第12期

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。正确进行成本核算，提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。在新会计准则体系中，没有房地产开发企业成本核算的具体规定，房地产开发企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。因为现在大部分房地产开发企业都实现了电算化，所以本文拟就房地产开发企业在电算化条件下如何设置开发成本科目及核算进行探讨。

一、房地产开发成本的内容

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。根据以前的《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。根据具体情况，可以增加园林环境费、资金成本明细项目。（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括支付的土地出让金，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费，向政府部门交纳的配套费，交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价，红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。（2）前期工程费。指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费、方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费、报批报建费、增容费、临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施等费用。（3）基础设施费。房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯及环卫设施等基础设施支出。主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、外接的消火栓、雨污水系统、室外采暖系统、室外燃气系统、室外电气及高低压设备、停车管理系统、小区闭路监控系统等费用。（4）建筑安装工程费。指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、结构及粗装修造价、门窗工程、室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装、居家防盗系统、对讲系统、水电气远程抄表系统、有线电视、电话系统、公共部位精装修、户内精装修费等。（5）园林环境费。园林环境费指项目所发生的园林环境造价，由于现在住宅小区园林绿化费用增加较多，单独设立二级科目核算。主要包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、雕塑、水景、环廊、假山、道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、永久性围墙、围栏及大门、室外照明电气工程，如路灯、草坪灯、室外背景音乐、儿童游乐设施、各种

房地产成本分摊办法

房地产成本分摊办法是指在房地产开发过程中，将开发成本按照一定的比例分摊给各个投资方或者单位的一种办法。房地产成本分摊办法常用的有以下几种：

1. 比例分摊法：根据各方的投资比例，将开发成本按照这一比例分摊给各方。投资比例可以根据各方的投资额或者股权比例来确定。

2. 面积分摊法：根据各方所占的房地产面积比例，将开发成本按照这一比例分摊给各方。这种方法适用于多方共同投资的情况，各方的投资额不均衡的情况下可以采用。

3. 等额分摊法：将开发成本平均分摊给各方，每个投资方或者单位都承担相同的成本份额。这种方法适用于各方的投资额相等的情况。

4. 实际分摊法：根据各方实际的投资额或者实际承担的成本比例，将开发成本进行分摊。这种方法适用于投资额或者成本比例不均衡的情况下。

通过合理选择适用的成本分摊办法，可以使各方在房地产开发中的投资得到公平合理的分配，从而提高项目的效益和可持续发

展。同时，成本分摊办法也应根据各方的投资协议或者合同约定来确定，并遵守相关法律法规的规定。

房地产开发企业――成本类会计科目设置和说明精编版

房地产开发企业――成本类会计科目设置和说

明

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房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明

4.3 成本费用项目及核算内容

4.3.1 成本费用项目

成本项目一般包括下列六大项：

4.3.2 各成本项目的核算内容

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

A、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费

B、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。

C、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。

E、以前年度余额转入

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

B、规划设计费：

规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。

房地产开发成本科目设置明细

房地产开发的成本科目设置是开发商进行项目投资和盈利分析的重要依据，也是业内人士评估开发商风险和投资价值的关键指标。合理的成本科目设置明细能够对开发商进行优良的资金调配，同时也能够在项目的运营和管理中提高效率，降低运营成本，提升投资回报率。本文将针对房地产开发成本科目设置明细进行详细的分析和解读。

一、土地成本

房地产开发的第一步是土地购买，土地成本是房地产开发项目中最大的成本之一，也是投资风险最大的部分。土地成本包括土地租金、土地购买价款、税费以及相关的中介费用等。土地成本的高低决定了开发商项目的投资与盈利占比。

二、开发建设成本

开发建设成本是指所有用于房地产项目的建筑施工和装修服务所需要的总成本。开发建设成本主要包括设计费用、建筑工程成本、材料采购成本、劳动力费用和物业管理费用等。

三、销售和市场费用

销售和市场费用指投资开发商为促进房地产销售所支付的费用。该类包括销售人员薪资、广告宣传、市场调研、销售咨询和公关费用等。

四、财务费用

财务费用是指用于处理财务事务的成本，包括利息成本、折旧费、财务会计和税务咨询费等。

五、风险费用

风险费用是指开发商进行房地产开发业务中所承受的项目风险，并形成的成本。包括整个项目的风险率、债务开销和保险费等。

六、管理费用

管理费用指用于开发商房地产开发业务中的管理服务所需要的成本，包括项目管理，管理人员薪酬、法务、人事和办公等费用。

七、咨询费用

咨询费用是指开发商为经营项目所采取的咨询费用。包括在房地产开发中所需要的法律咨询、税务咨询、市场咨询以及管理咨询那些的费用等。

项目成本科目设置和分摊原则管理指引(总9页)

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1.目的

统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定集团的成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。

2.适用范围

适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。

3.术语和定义

成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。

成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。

在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对

象；

根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

4.职责

4.1集团成本管理部

4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则

房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表

一、管理费用应设置以下明细项目：

（1）职工薪酬:企业管理服务人员的职工薪酬.

（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用.

（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费(含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等.

根据规定，会议费证明材料应包括:会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。

（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用.

根据规定,差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等.

(9）车辆使用费:企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（10）固定资产使用费:企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。（11）房租及物管费水电费:企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、

设备使用费等。

（12）劳动保护费:是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（13）董事会费:指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。

房地产项目成本分摊原则说明

可售建筑面积
占地面积
摊原则分摊，其余的费用按照可售面积分摊，如采用其他方法，需报
发
摊
实业批准
项
目
分
五级明细科
期
目省略
房地产开发成本
开发项目名称
开
发
项建筑安装费
核算主体工程建筑费用
不需分摊、直接指定到产品
目分期
基础设施费
五级明细科
核算与项目分期配套的各项基础设施费用
与土地分摊一致
1、与预提开发商品成本相对应；2
、按期/项目分产品类型、产品单位
开发商品
核算在建开发商品的目标成本
按期预提
成本进行数量金额明细核算；3、目标成本变动时需要相应调整；4、预售时按照单位成本进行预结转；5、
要求以产品“栋标号”做辅助核算
项目进行台帐核算；
土地成本
土地成本
核算在开发产品的土地成本
竣ห้องสมุดไป่ตู้结算时在产品类型之间分摊
可售建筑面积
资金有关的利息等
竣工结算
公共配套设施分摊
按照“公共配套设施” 下四级明细设五级明细
本科目为预计科目，核算竣工验收产品预计应承担的公共配套设施费用，由“公共配套设施 ”科目分摊转入
时，先从公分摊原则见共配套设施下面“公共中按期摊配套设施” 入，再在产各个四级明品类型之间细子目规定

房地产企业开发成本科目设置及核算

房地产企业开发成本科目设置及核

算

随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。

一、房地产企业开发成本的定义

开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。

二、房地产企业开发成本的科目设置

房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。

1. 土地成本

土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。

2. 建筑成本

建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。

3. 销售费用

销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。

4. 管理费用

管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。

5. 融资费用

房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。包括银行贷款利息、信用担保费用等。

三、房地产企业开发成本核算

房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。

1. 成本计算的方式

房地产成本核算规范

第一章总则

1-1 为了加强成本管理，规范企业房地产生产成本核算，对旳计算库存商品成本，便于成本资料旳比较和分析，根据国家颁布旳有关会计准则、会计制度以及企业董事会和集团企业旳管理规定，制定本规范。

1-2 企业房地产生产成本核算旳任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，对旳归集和分派生产成本及费用，及时、精确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在旳问题，寻求减少成本旳途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不停完善成本核算基础工作，改善成本核算措施，严格按照国家以及集团企业成本管理旳规定，对旳组织成本核算工作，并自觉接受集团企业旳监督。

第二章成本核算旳基本程序

成本核算旳一般环节：

第一步：根据成本核算对象确实定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间旳分派措施、原则。

第四步：将归集旳生产成本费用按确定旳措施、原则在各成本核算对象之

间进行分派。

第五步：编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象旳开发总成本。

第六步：对旳划分已竣工和在建库存商品之间旳生产成本，分别结转竣工库存商品成本。

第七步：对旳划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承担旳成本，对旳结转竣工库存商品旳销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理规定，总括反应各成本核算对象旳成本状况。

第三章成本核算对象确实定

房地产开发成本科目设置明细

一、前言

随着我国城镇化进程的加速，房地产行业的发展也日益壮大，成为了国家经济增长的重要支柱之一。而该行业的开发成本则是其发展的支撑，成本支出的合理化设计与管理，是实现企业盈利、确保产品质量与成本控制的关键所在。本文旨在介绍房地产开发成本科目设置明细。

二、房地产开发成本科目设置明细

1.土地成本房地产开发的第一步就是取得用地，而土地成本也是建设成本的重要组成部分之一。土地成本可以分为直接土地成本和间接土地成本。通过竞拍获得的土地价格即为直接土地成本，而包括土地使用权取得费、公共设施配套费、工程建设配套费等等则属于间接土地成本。

2.设计成本设计成本主要包括效果图、方案设计、施工图设计等方面的成本。设计成本与中标的设计机构有直接关系，同时对于建设期、经营期的效益和质量等方面都有直接影响。

3.建设成本建设成本主要包括工程建设的各个环节所发生的费用和费用子目。其中，建筑面积、层数、结构等方面也有必要的影响，不同的物业类型，建设成本自然也会相差较大。

4.材料成本材料成本包括建材、工程设备、机械设备等等

方面的费用。各种材料的选择也会对项目总成本产生重要的影响。

5.劳务成本劳务成本主要包括建筑工人工资、工程执行人

员的工资、监管人员的工资等方面的费用。这部分费用的影响也极其重要，直接影响项目工期与质量。

6.税费成本税费成本主要包括增值税、土地税、物业税等

各类税费。税费的支出对于开发企业而言是不可避免的。

7.销售开销销售开销主要指在销售过程中发生的各个费用，如广告费、销售人员工资、销售场地的租金等。该部分的费用应根据实际情况制定预算。