龙湖项目成本管理控制
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分：中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。
中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产成本具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。
（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。
（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。
b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。
c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。
（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。
龙湖集团工程管理手册
龙湖集团工程管理手册一、前言1、手册目标与用途1、手册目标与用途本手册的目标是提供一个全面且实用的工程管理指南，为龙湖集团内部及外部相关人员提供清晰、一致的工程管理流程和实践。
本手册旨在确保工程管理的有效性和高效性，同时确保项目的顺利进行和最终的成功实施。
本手册的用途是为龙湖集团的所有工程管理人员、项目负责人和相关工作人员提供一个参考指南。
通过本手册，您可以找到关于工程管理的各个方面，包括项目规划、设计、采购、施工、监控、验收等环节的详细说明和指导。
无论您是新手还是经验丰富的专业人士，本手册都将成为您工程管理实践的重要参考。
本手册的另一个重要用途是提供给外部合作伙伴、供应商和承包商，以帮助他们更好地理解龙湖集团的工程管理标准和要求。
通过共享本手册，我们可以确保所有参与项目的人员都遵循相同的标准和流程，从而提高项目整体的成功率。
总之，本手册的目标是提高工程管理的质量和效率，为龙湖集团的所有相关人员提供一个全面且实用的参考指南。
2、集团工程管理价值观与文化2、集团工程管理价值观与文化龙湖集团始终坚持“质量第一，用户至上”的工程管理价值观，认为工程质量管理是企业持续发展的基石，用户体验是检验工程质量的最终标准。
在此基础之上，我们倡导“精细化管理，人性化服务”的文化理念，力求在每一个细节中追求卓越，为用户创造舒适、宜居的生活环境。
首先，龙湖集团注重工程质量的持续改进和提升。
我们深知，产品质量是企业的生命线，任何环节的疏忽都可能导致严重的质量问题。
因此，我们在工程管理过程中严格执行质量检查与评估，通过数据化、标准化、专业化手段，确保每一个工程项目的质量达到或超过行业标准。
其次，我们始终坚持以用户为中心，将用户需求放在首位。
在工程管理过程中，我们深入了解用户需求，倾听用户反馈，及时改进和优化产品设计和服务质量。
我们相信，只有满足用户需求的产品和服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
此外，龙湖集团倡导精细化管理，力求在工程管理的每一个细节中追求卓越。
龙湖工程部管理制度
龙湖工程部管理制度第一章总则第一条为规范和完善龙湖工程部的管理制度，提高工作效率，增强团队凝聚力，特制定本管理制度。
第二条工程部是龙湖集团的重要组成部分，其职责是承担公司的建设项目管理工作，包括项目规划、设计、施工、验收等工作。
第三条工程部负责人为公司的工程总监，直接向公司董事会负责。
第四条工程部设有办公室、设计部、施工部、质量安全部、成本部等职能部门。
第五条工程部应当严格按照公司的规章制度和管理要求开展工作，确保项目的进度和质量。
第六条工程部负责人应当具备相关的工程管理经验和专业知识，能够有效领导团队，完成公司下达的任务。
第七条工程部下设各种岗位，每个岗位都应明确职责，做好规范化管理。
第八条工程部应当不断完善自身的管理制度，提高管理水平，更好地为公司服务。
第九条工程部应当建立健全的内部沟通机制和信息共享平台，提高工作效率，推动项目顺利进行。
第二章办公室管理制度第十条工程部办公室是工程部的核心部门，负责日常工作的协调和管理，领导其他部门开展工作。
第十一条工程部办公室主要职责包括：制定年度工作计划、组织召开会议、协调各部门工作、收集汇总信息等。
第十二条工程部办公室设有主任助理、秘书、文员等职位，各岗位职责明确，做好工作分工。
第十三条工程部办公室主任由工程部负责人任命，负责办公室的日常管理工作。
第十四条工程部办公室应当及时了解公司的工作要求，主动调整工作计划，做好项目管理。
第十五条工程部办公室应当保持与其他部门的良好沟通，合作共事，共同完成公司下达的任务。
第十六条工程部办公室应当定期向公司领导汇报工作进展情况，接受检查指导。
第十七条工程部办公室应当加强对员工的培训和考核，提高团队的整体素质和能力。
第十八条工程部办公室应当保护公司的商业秘密，维护公司的声誉，履行职责。
第十九条工程部办公室应当严格执行公司制定的各项管理制度，确保公司的利益不受损失。
第二十条工程部办公室应当时刻关注市场动态和政策法规变化，灵活应对，确保项目的顺利进行。
龙湖项目成本管理控制
目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望 利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格 走向，同时参考历史成本数据资料，预先制定并 力争控制的产品成本
目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品 设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和 控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管 理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线
形成行业成本优势 。
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
房地产企业的主要成本管理内容有： 1 产品的成本 产品的建造、品质 2 时间的成本平 4 资金的成本 资金的利息 5 管理的成本 管理的程度、精细度 6 售后的成本
售后成本有：
底商
1500-1800元/商业用房面积
管理用房
1500元/管理用房面积
成本科目
取值范围
适用标准
备注
2200-2400建筑面积
双拼
别墅项目 2000-2200建筑面积
联排
毛坯
土
地
投 资
多层
可
研
阶 段
小高层
1800-2000建筑面积 1500-1600建筑面积 1600-1800建筑面积 1600-1800建筑面积 1800-2000建筑面积
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不 是“做了再算”
目标成本的作用
为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益
目标成本管理内容
编制目标成本 分阶段对目标成本进行检查、修正 目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后 评估
47
龙湖地产运营七巧板模型详解
PMO架构
40
地区公司会议决策体系
运营会议体系
非运营会议体系
地区公司会议管理体系
41
运营会议体系
1 PMO预案决策会
拿地前
2 PMO项目启动会
取得土地 后15日内
3 阶段成果审查会
项目阶段 成果审查
4 PMO关键决策会
根据需要
5 半年年度运营总结会
6月15日或 12月15日
6 PMO月度运营会
《公司项目计划管理》模块
项目团队成员
项目负责人
提供计划编制 的信息
计划编制
计划反馈
反馈点评
反馈点评
项目启 动 决策会
每月1日前 每月5日前
项目月度报告提交
提供计划调整 的信息
60
项目计划调整
PMO月度 运营会
A.投资决策 B.项目阶段成果 C.运营决策 D.进度计划管理 E.成本管理 F.资金预算 G.知识管理
3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导 致后期会议大量增加；
4、每次PMO会议必须作出决定；
5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承 诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；
6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施 深度的方向）向承诺人追问；
每月头3个工 作日
7 项目周例会
42
每周五
非运营会议体系
1 办公周例会
每周一
2 季度综合指标回
顾会
每季结束 后15日内
3 跨部门研讨会
根据需要
4 高层座谈会
每季或不 定期
5 半年年度总结表彰会
半年
6 年度总结表彰会
龙湖集团最全管理制度
龙湖集团最全管理制度1.1 集团中心职能设置1.1.1策划中心★市场研究和品牌建设工作(1)整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等；(2)牵头公司整体的品牌建设工作。
★项目开发工作(3)负责寻找潜在开发项目机会，协调公司各部门及外部专业公司，编写项目可行性研究及项目策划方案，参与产品定位。
★营销管理(4)根据公司有关经营发展战略和项目各时期的租售计划，制订年度、季度、月度推广方案，并负责确定项目营销方案的制定与配合实施；(5)根据公司有关推广销售工作的要求，实施各项推广方案及措施；(6)监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核销售计划。
1.1.2 销售中心★销售管理(1)根据公司有关经营发展战略和项目各时期的计划制定年度、季度、月度销售计划；(2)根据公司有关推广销售工作的要求，配合各项推广方案及措施，推进销售计划；(3)负责案场管理；(4)负责按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪。
★客户服务(5)负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息；(6)负责潜在客户需求调查，负责调查的筛选、管理和过程监控、成果评估；(7)定期市场调研，为投资和产品开发做参考。
1.1.3 计划财务中心★拟定公司财务管理制度★会计核算工作(1)负责现金银行管理、会计处理、复核报表等工作。
★资金管理(2)抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理；(3)监督销售部做好按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪；(4)负责企业信贷工作；(5)派驻收银员完成销售现场收款、会计核算、现金管理和报表、统计分析。
★财务管理(6)预算汇总、编制和分析考核；(7)报表管理：合并报表和财务状况分析、决算、企业基础材料、产权登记；(8)成本管理：合同管理、项目成本费用控制、测算预估、考核分析；(9)配合外部审计检查，组织内部检查，协助完成项目后的财务评估工作；(10) 财务监督职能：依据国家相关法规和公司相关制度，对企业所有的收支行为进行监督。
郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定表
郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定表郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定表近日曝光，引发业内广泛关注。
这份认定表揭示了项目开发过程中的成本细节，对于我们了解房地产市场的运行规律具有很大的参考价值。
本文将对这份成本认定表进行详细解析，并探讨成本认定对购房者的影响及对策。
一、郫都区龙湖弗莱明戈开发成本认定背景龙湖弗莱明戈位于郫都区，地处成都半小时经济圈，享有便捷的交通和丰富的配套设施。
项目涵盖高层、别墅、商业等多种业态，旨在打造高品质的生活圈。
开发商为了确保项目的顺利进行，必须对开发成本进行严格认定。
这份成本认定表便是开发商对项目成本进行全面梳理和核算的产物。
二、开发成本认定表格解析1.土地成本：土地是房地产开发的基础要素。
龙湖弗莱明戈的土地成本占总成本的比重较大，反映出该项目所处地段的价值。
2.建设成本：包括建筑材料、人工、设计等方面的费用。
认定表格显示，建筑成本在总成本中占比较高，表明项目在建设过程中的投入较大。
3.配套设施成本：包括绿化、景观、公共设施等方面的费用。
认定表格显示，该项目在配套设施方面的投入也相当可观，体现出开发商打造高品质社区的诚意。
4.营销成本：营销是房地产销售的重要环节。
认定表格中展示了项目的营销费用，有助于了解开发商在推广方面的策略和投入。
5.管理成本：包括项目管理、人员工资等费用。
管理成本的合理控制对提高项目的盈利能力具有重要意义。
三、成本认定的意义和影响1.保障购房者利益：成本认定有助于购房者全面了解项目的投入和收益情况，避免因信息不对称而导致的购房风险。
2.促进房地产市场健康发展：成本认定有助于规范开发商的行为，遏制过度炒作和恶性竞争，促进房地产市场的健康发展。
3.提高开发商运营能力：成本认定使开发商更加重视成本控制和项目管理，提高运营能力和盈利水平。
四、对购房者的启示和建议1.关注成本构成：购房者应关注项目成本的构成，了解各项费用的合理性，从而判断项目的性价比。
2.选择品牌开发商：品牌开发商具有较高的成本控制能力和品质保障，购房者可降低购房风险。
龙湖公司工程管理制度
龙湖公司工程管理制度第一章总则第一条为规范龙湖公司在工程管理方面的运作，提高工程效率和质量，特制定本工程管理制度。
第二条本制度适用于龙湖公司所有工程项目的管理活动。
第三条龙湖公司工程管理制度的宗旨是以质量求生存，以信誉谋发展，以优质成果回报客户。
第四条公司领导必须承担全面负责公司工程管理的责任，确保全体员工认真贯彻执行本制度。
第五条公司领导应建立健全工程管理体系，定期进行评估和改进，推动工程管理持续改进。
第二章工程管理组织第六条公司应当设立专门的工程管理部门，负责公司各项工程项目的计划、设计、采购、施工、竣工等管理工作。
第七条工程管理部门应当设置合格的工程管理人员，具备相关专业知识和丰富的实践经验，负责公司工程项目的全过程管理。
第八条公司工程管理部门负责协调公司各部门之间在工程项目中的配合与合作，确保项目的顺利进行。
第九条公司应完善工程管理制度，确保项目按计划进行，并保证工程质量。
第十条公司应制定相关的工程管理手册和规范，明确各项管理工作的要求和程序。
第三章工程项目管理第十一条公司按照市场需求和公司发展战略确定工程项目的目标和规划，确保项目的顺利实施。
第十二条公司应当进行项目可行性研究和评估，明确项目需求和投资规模，确保项目的经济效益和社会效益。
第十三条公司应根据项目的实际情况编制详细的项目计划和预算，明确项目的时间节点和资金投入。
第十四条公司应设立项目管理小组，负责项目的实施和监督，保障项目的顺利进行。
第十五条公司应加强对项目进度、成本和质量的监控，及时发现和解决问题，确保项目的顺利进行。
第十六条公司应建立完善的工程资料管理制度，保管项目相关资料和文件，确保项目的归档工作。
第四章工程质量管理第十七条公司应建立健全的工程质量管理体系，明确质量标准和要求，确保项目的质量达标。
第十八条公司应推行全员质量管理，提高员工质量意识，加强员工培训，确保每个员工对质量的责任和义务。
第十九条公司应对工程施工过程进行全面监督和检查，保证施工质量，杜绝施工质量问题的发生。
上饶龙湖天境项目施工
上饶龙湖天境项目施工介绍上饶龙湖天境项目是一项重要的建设工程，它位于上饶市龙湖区，是该地区的重点项目之一。
本文将对该项目的施工进行全面、详细、完整且深入地探讨。
施工前的准备工作项目规划在开始施工之前，需要进行详细的项目规划。
这包括确定项目的总体目标、施工时间表、预算和资源分配等。
项目规划是确保施工工作能够顺利进行的关键。
土地准备在施工之前，需要对土地进行准备工作。
这包括清理现有的建筑物、平整土地、处理垃圾和废弃物等。
土地准备是为了为施工提供一个清洁、平整的工作环境。
材料采购在施工之前，需要采购所需的材料。
这包括水泥、钢筋、砖块等建筑材料，以及施工所需的设备和工具。
材料采购是为了确保施工过程中有足够的材料供应。
人员组织在施工之前，需要组织好施工人员。
这包括招募工人、分配工作任务、培训等。
人员组织是为了确保施工团队的合理分工和高效协作。
施工过程基础工程项目施工的第一步是进行基础工程。
这包括地基处理、基础混凝土浇筑等。
基础工程是为了确保建筑物的稳定和安全。
结构施工在完成基础工程之后，进行结构施工。
这包括搭建建筑的骨架、安装钢筋和混凝土浇筑等。
结构施工是为了建筑物的稳定和承重能力。
室内装修在完成结构施工之后，进行室内装修。
这包括墙面装修、地板铺设、天花板安装等。
室内装修是为了提供一个美观、舒适的室内环境。
外部景观设计在完成室内装修之后，进行外部景观设计。
这包括园林绿化、道路铺设、水景设计等。
外部景观设计是为了提供一个美丽、宜人的室外环境。
施工管理进度管理施工过程中需要进行进度管理。
这包括制定施工计划、监督施工进度、解决施工中的问题等。
进度管理是为了确保施工工作按时完成。
质量管理施工过程中需要进行质量管理。
这包括进行质量检查、解决质量问题、确保施工质量达到标准等。
质量管理是为了确保施工质量符合要求。
安全管理施工过程中需要进行安全管理。
这包括制定安全规范、培训施工人员、监督施工现场安全等。
安全管理是为了确保施工过程中的安全。
建设工程项目成本管理问题与对策
业主 自行采购模式 。 业主 既是项 目投资主
体， 又是项 目的管理主体。项 目采购 由业
争激烈的市场环境下 ， 何能够在众多竞 如
争对手 中脱颖而出， 求得发展是摆在每个
二、 目建设各阶段成本控 制 项
房地产 的开 发建设程 序一般分 为项 主 自行负责实施和 管理 ： 、 ２ 工程项 目总承
管
度
建设 工程项 目成本 管理 问题 与对策
口文 ／ 铁 军 储
（ 重庆龙湖地产发展有限公 司 重庆 ）
睫 要］ 自２ ０ 年金融危机 以来 ， 本文 旨在借助 国内外现代成本 管理研 究 价、 ０８ 制定结算价、 竣工决算。 房地产行业的经营状 况受到严重影响。 土 成果， 实现房 地产开发项 目全过程成本管 地价格逐年上升， 建设成本和劳动力成本 理 目标 。 逐渐增加 ，企业之 间的竞争也 日趋激烈 ，
根据 我国房地产现状， 揭示现 阶段在成本 了解产品成本 的情况，人们积极探索 ， 形 不仅 是影 响 施 工 企业 取 得 项 目的 结 果 ， 更
控制上存在 的主要 问题 ， 并结合项 目建设 成 了以实际成本为主要 内容的成本 核算 是会 影 响后 期 工 作 的 正常 开 展 。 同 的投 不 各程序的特点， 出相应的对策。 提 关键词： 成本控 ￥ 作业成本法 ； ｈ ｉ 成本管理
房地产企业面前的重要 问题 。因此 ， 加强 目建议书 （ 可行性研究） 阶段 、 初步设计阶 包建设模式。在 Ｅ Ｃ工程项 目管理制下， Ｐ 开发项 目的成本管理，保证项 目目的、 段 、 目 技术设计 （ 扩大初步 设计） 阶段、 施工 Ｅ指设计、 Ｐ指采购、 Ｃ指施工 ，也就是 由
一
从项 目的建议书到项 目的竣工验收， 对房地产的成本控制也一直在进行着。 以
龙湖地产全套成本管理及流程
龙湖地产全套成本管理及流程
摘要
本文介绍了龙湖地产全套成本管理及流程，包括成本控制的重
要性、成本管理的基本流程及操作、如何提升成本控制效率等。
成本控制的重要性
在如今的市场竞争中，成本控制显得尤为重要。
成本控制可帮
助企业在不断的竞争中降低成本、提高利润，这对龙湖地产的发展
具有重要的意义。
成本管理的基本流程及操作
1. 成本核算：对每个成本进行详细核算，了解每项成本的构成
以及在企业中的使用情况。
2. 成本分析：通过成本分析了解各项成本的比例，找到成本控
制的重点，并确定控制成本的目标。
3. 成本控制：通过严格的管控机制，确保在规定时间内以规定
的质量水平完成工作任务。
在工作过程中，应对成本进行动态监控，随时调整成本。
4. 成本考核：通过考核每个项目的成本控制效果，以及具体人员对成本的控制情况，促进各部门间的合作，达到全员参与成本控制的目标。
提升成本控制效率的措施
1. 引入信息技术：应用计算机和信息技术，优化成本分析、核算和控制等相关流程，提高成本控制效率。
2. 推行精益生产：通过合理的工艺流程设计、节能环保、更高的生产效率、降低成本等一系列措施，达到提高成本控制效率的目标。
3. 原材料采购的优化：加强原材料采购工作，谈判降低采购价格，或开发新型材料，提高材料使用寿命等，降低成本。
4. 人员素质提升：通过加强员工培训，提高员工综合素质，增强员工对成本控制的认识。
结论
龙湖地产全套成本管理及流程能够帮助企业降低成本、提高利润，对企业发展意义重大。
在实际应用中，应不断优化成本管理流程，提升成本控制效率，达到最佳成本控制效果。
龙湖运营标准化
龙湖运营标准化
● 阶段成果管理：龙湖将一个项目的全生命周期分成8个关键阶段，在每个阶段设 置一些关键审核节点及审核内容。通过地区公司和集团的专家组织进行审核，及 时发现项目的问题，及时纠偏。保证项目品质的一致性。
● 投资收益管理：项目在启动阶段，地区公司总经理和项目团队共同确定项目的成 功标尺。在项目运营过程中，通过龙湖特有的项目收益跟踪模型，将项目的计划、 成本等每个阶段的变化代入到模型，每月更新项目的收益指标变化情况。如低于 项目设定的成功标尺，集团就要质询地区公司和项目团队，并要求提出改进方案。
● 成本管理：每个项目自拿地阶段，就会确定目标成本。到方案设计阶段，就会下达目标成本，并 作为项目的成本管控依据。如果目标总成本超1%，二级费项超300万时，成本管理系统就会报警； 如果目标总成本超2%，二级费项超600万时，就会跳闸。跳闸意味着项目将暂停付款和签订合同， 直到项目重新申请调整目标成本到正常状态，但这需要从地区公司到集团的层层严格审批。除了 结果的管控，目前集团还统一了招标、变更和预结算等关键业务流程，让成本管理更加全面地贯 穿全过程。项目即使发生1元钱的变更都需录入系统，集团都能查询。
龙湖运营标准化
● 龙湖运营管理体系由三个相互连接的部分组成： 1.制度、流程和模板，保证全集团管理和产品的一致性，在新地区公司快速复制；、 2.IT系统，将上述制度、流程和模板固化，保证执行的一致性，提高执行的效率和精度； 3.PMO组织架构，确保有效的执行集团的运营管理制度。
● 为了确保运营管理的有序运作，在每个新公司成立的时候，集团运营中心都会对地区公司的PMO 及项目团队开展关于运营管理各个模块的集中培训，与此同时，信息中心快速开通各个管理系统， 每个员工就可以按照各自岗位在系统中进行操作了。
龙湖项目成本管理控制2012421最新
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本管理部分制度流程体系
项目负责人
项目1
项目研发经理 研发专员
项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项
项
项
目
目
目
2
3
N
龙湖项目部主要职能
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
实行项目管理后公司和部门职能
公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员
影响房地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
龙湖成本管理的目的
龙湖成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势 。
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的 产品目标
龙湖项目成本管理控制21最新课件
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等、税金 员工工资、福利等
龙湖项目成本管理的内容
以项目为管理对象 项目的完全直接开发成本测算分解 项目期间成本测算分摊
龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司
项 项项 目 目目 1 2N
成都公司
项项项 目目目 1 2N
北京公司
项项 项 目目 目 1 2N
N公司
项 目 N
龙湖项目管理组织形式
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部 营销部 计划财务部
计划财务
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
龙湖地产工程项目管理与控制培训
项目管理的内涵 3（全过程、各环节） 项目构思和设想
决策— 开始实施 项目完成— 开始运营 报废— 拆除 决策阶段 开发管理 实施阶段 运营阶段
保修期
项目管理 DM PM
(1-2 年)
物业管理
FM FM
LM
15
3、项 目 组 织
（1）组织：各生产要素相结合的形式的制度。前者表现为组织的结 构，后者表现为约束和激励组织成员的各种规章、制度。
将ACWP、BCWP、BCWS三条曲线绘在费用曲线上
45
费用（以实物工程量、 工时或金额表示）
计划完 成费用
竣工费用差异
ACWP
竣工进度
BCWS
差异
BCWP
检查日期
计划完成日期
完工日期
（时间）
46
分析与评价
判定费用偏差及进度偏差状况 CV〈0：超支 SV〈0：落后于进度计划 判定未来发展趋势 分析原因，采取措施
/
市场分析与项目可行性研究有 ； 项目方案评估与决策然 。
4
（2）项目投资实施期：从项目开始投资到项目竣工完成，交付使用 前的一段时期。其主要工作内容有：
项目融资；
项目设计与施工任务的承发包； 项目的管理与控制； 项目的市场推广（市场营销）
5
（3）项目经营使用期：项目交付使用后的一段时期。其主要工作 内容因项目性质不同而有很大区别。
突发事件
34
（三）项目成本控制的内容与方法 1、成本控制的依据
项目成本估算（预算） 工程进度表 现金流量表、累计费用表 资源消耗（占用）图
35
2、成本控制的方法
（1） 成本绩效分析法
用以确定项目成本费用是否在预算之内，工作绩效是否与实际 成本保持一致的分析方法。 利用4个相关成本指标来计算成本绩效∶
龙湖项目成本管理及控制175页PPT
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
龙湖项目成本管理及控制
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
谢谢！Leabharlann
龙湖项目成本管理及控制共175页
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
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龙湖项目成本管理的内容
以项目为管理对象 项目的完全直接开发成本测算分解 项目期间成本测算分摊
龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司
项 项项 目 目目 1 2N
成都公司
项项项 目目目 1 2N
北京公司
项项 项 目目 目 1 2N
N公司
项 目 N
龙湖项目管理组织形式
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部 营销部 计划财务部
项目负责人
项目1
项目研发经理 研发专员
项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项
项
项
目
目
目
2
3
N
龙湖项目部主要职能
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
实行项目管理后公司和部门职能
公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
成本管理部分制度流程体系
影响房地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
龙湖成本管理的目的
龙湖成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势 。
项目职能岗位
项目成本管理职能
设计研发
1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书 4、 设计优化产品成本控制 5、设计费管理
成本管理
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总
工程管理 营销
建设部2000年9月18日发布 《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程 费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财 务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预见费用等。”
计划财务
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等、税金 员工工资、福利等
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
问题： 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的
房地产主要成本费项
主要费项：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。
龙湖成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（工作指引、作业指导书）
业务 模块
制度文件
目标成本管理办法
责任成本管理办法
动态成本管理细则
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
成本 管理
龙湖项目成本管理控制 与招投标、合同管理
主讲：周世艾
2012年5月21日
讲师介绍
高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二 届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公 司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管 理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖成本管理体系思路
新项目可研
规划设计
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存
成本管理工作的重心提前
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
龙湖成本管理的目标
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
目标成本管理有什么作用
目标成目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的 产品目标
成本管理未来的发展方向 管理重心前移
方案优化管理创新
龙湖的成本管理
成本管理的管理体系
成本管理部分管理制度 招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法 ……