商铺销售培训课程PPT课件
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店面销售及导购技巧培训课件
导购禁语：
1. “标牌上面写着呢，自己看嘛” 2. “你的手指太粗了，要戴大一点的” 3. “小心一点！别弄脏了” 4. “就那几种颜色你自己看吧” 5. “试来试去到底买不买呀” 6. “看好价钱再试” 7. “买不买随便你” 8. “就是这个价，没得少” 9. “都放在这里了，有就有，没有就没有了”
以顾客为中心
情形一、你认为导购问题出在哪里？
导购：“欢迎光临，请问需要买点什么？” 顾客：“我随便看看” 导购：“好的，这是我们的新款，今年最流行” 顾客：“嗯” 导购：“这些产品今天买可以打6折” 顾客：“哦” 导购：“这些产品是蓝水晶的，很漂亮，非常适合你” 顾客：“呃” 导购：“买不买没关系，喜欢可以试一试” 顾客：“我再比较一下”
自以为是：
不管顾客喜不喜欢都认为这个产品好 客户说了不喜欢的原因，还是不承认 总是一厢情愿地认为客户会喜欢自己喜欢的那个
商品
处处关心顾客
对吃零食的顾客进店，主动给她一张面纸 对感冒的顾客，主动给她一张面纸 下雨天进店的顾客，主动准备一个水桶 带孩子进店的顾客，主动送小玩具 对于走累了的顾客，可以请他坐下 看到顾客嘴巴干了，可以给顾客送一杯水； 看到顾客手上拎着很重的东西，请顾客放下 看到顾客满头大汗，送上纸巾
以顾客为中心
销售就是帮助别人买商品，而不仅仅是卖商品给 顾客
销售就是把顾客的事当作自己的事 世界上最大的自私就是无私
功利心强：
1. 你如果买的话，我就去找适合你的型号 2. 当客户看到产品后就核算价格 3. 一味地强调优惠而不在乎是否适合客户 4. 一见到客户就问客户买点什么？ 5. 一见到客户就上下打量对方
七个字
1. 礼（礼貌待人） 2. 勤（勤服务） 3. 精（精通业务） 4. 细（工作细心） 5. 快（动作快捷） 6. 静（保持环境安静） . 手勤（勤帮顾客拿东西） 2. 脚勤（顾客上门立即上前迎接） 3. 眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，
店铺销售技巧培训(PPT53页)
顾客行为类型分类
• 导购人员要善于观察顾客的 行为，从顾客的行为判断顾 客的性格和需求，从而对不 同的顾客提供不同的服务。
休息一下
休息五分钟
游戏时间
• 金钱游戏
服装店销售技巧 之
• 如何接近顾客
服务中的接近顾客
• 接近顾客是店铺销售的一个重要步骤，也 是一个很有技巧的工作。这方面做的好， 不但拉近了与顾客的心理距离而且还可以 尽快地促成交易；反之，未开口便吓跑了 消费者。
追求廉价为主要购买心理。
顾客消费心理：
模仿心理：
以追求与名人或大众消费为主要目的 的购买心理。
顾客消费心理：
习惯心理：
以满足特殊的爱好而形成的购买心 理，往往只购买自己偏爱的品牌，多数为回 头客。
顾客消费的目的
• 顾客购买货品时，心理活动 尽管不同，但消费的最终目 的是不会改变的，即：顾客 购买的不仅仅是服装产品， 还会因为以下理由购买：
• 不同性格的顾客在进行挑选和购买的时候， 会表现出不同的行为特点，主要有以下几 种。
沉默寡言型
• 当你和他打招呼，或试图跟他交谈时，他 往往会没有任何反应，仍自顾自地看，对 这种顾客不妨干脆让他安静地看会儿，等 看到他较长时间地停在某一款式前时，再 慢慢提出一些柔和的问题，如：“您喜欢 什么颜色？”，再用中肯、平实的语气， 很自然地把这款服装介绍一下，不必东拉 西扯
一见钟情型
• 这类型顾客入店的最初动机，可能只是闲 逛，但遇到自己喜欢或心仪已久的商品， 就会掏腰包购买，此刻，销售人员应找出 适当接近的时机，抓住机会，促成销售。
轻松闲逛型
• 这类顾客悠闲轻松，把逛商场作为一种休 闲方式。他这一次可能并没有特别的购买 目的，导购人员可以利用他这次进店的机 会向他做宣传，也可以礼貌地站在一旁， 让顾客随便看看。这样的顾客其购买可能 会在下一次实现。
店面推销技巧专业培训(ppt 22页)
要诀
避讳
客观地了解顾客需要
自作主张/主观判断
足够销售点及强调“物有所值” 无目的介绍诚实可靠
夸张、资料虚假
表现兴趣及热诚
不在乎
提供多个选择
不择手段
8、总结
诚信 热切 舒服 多元、百变 诚恳 感同身受 长远关系 锲而不舍 责任感 专业形象 抱负 追求卓越
缺少了知识，经验是盲目的 Without Knowledge，experience is blind; 缺少了理解，知识是没意义的 Without understanding，Knowledge is meaningless; 缺少了能力，理解是有限的 Without capacity，understanding is limited; 缺少了动机，有能也变无能 Without motivation，capacity is impotent; 缺少了诚信，动机是危险的 Without integrity，motivation is dangerous.
专业推销员的条件
Knowledge Attitude Skills Habit
知识 心态 技巧 习惯
1、 推销的障碍及解决方法
障碍
解决方法及建议
客人会感到硬销
客人不接受
产品好，自然好卖，不用多介绍
产品不好，推销也没有用
我第一眼就知那客人不买的
销售好对我有什么好处
人也会做的事。
谢谢大家！
2、 运用ROPE技巧全面掌握 顾客需要
ROPE 调查研究 细心观察 引导提问 扩大发展
Research Observe Probe Expand
店面销售技巧讲座PPT课件( 62页)
，治标不治本。 • 你听说过*****(威胁） • 你知道为什么****，你知道为什么**** • 据专家调查，90%的人******美化 身份 象征 • 塑造价值 • 案例：看病花钱 抢钱
传销为什么疯狂
• 之一：新款开场 价格从高到低的推销是对顾客的尊重
• 之二：热销开场 推荐实惠的款式会赢得顾客信任
店面销售技巧
主讲：舒立平
感悟
• 为什么70%-80%顾客会停留1分钟而走人？ • 价格战、赠品战还是价值战？ • 为什么了解的人那么多，但是购买的只是寥寥无几？ • 你的成交率高吗？你销售业绩高吗？ • 为什么培训了，仍旧没有好的结果？ • 为什么传销魅力强大，很多人为之无法自拔？
前言
• 销售=收入 把话说出去，把钱赚回来
正确的动作：忙碌准备
• 零售是什么？ 没有做准备，就准备失败 没有做计划，就计划失败 零售是一门表演的艺术，店铺是舞台，产品灯光是道 具。店员是戏中人，过路的客人是观众，每一天都是 现场直播！ 案例：麦当劳招临工 15秒不断移动，制造忙碌
• 营造氛围：快乐忙碌
第二式：留住客人
1. 打开心扉 关心顾客比介绍产品更加重要。少谈商品，多谈关心 赵本山卖拐 佛说：修百世方可同舟渡，修千世方能共枕眠。前生五百 次的凝眸，换今生一次的擦肩 。什么都没有，联系不上 ，消失在茫茫人海中。
• 人性： 追求快乐 逃避痛苦
• 游戏：蟑螂 • 非常手段非常目的，让他痛苦
把坏处说透
你是哪一个？
• 三流：销售产品 • 二流：卖观念 • 一流：销售快乐，减少痛苦
技巧
• 使用：“你有没有*****经历” • 案例:电脑
货比三家，顾客得寸进尺 “****，你觉得为什么他便宜呢？我不能告诉你。。我不 能告诉你。。。” • 信息不对称，抓住人性，威胁，痛点 • 有的人吃软，有的人吃硬（怕骗） • 顾客是什么？
传销为什么疯狂
• 之一：新款开场 价格从高到低的推销是对顾客的尊重
• 之二：热销开场 推荐实惠的款式会赢得顾客信任
店面销售技巧
主讲：舒立平
感悟
• 为什么70%-80%顾客会停留1分钟而走人？ • 价格战、赠品战还是价值战？ • 为什么了解的人那么多，但是购买的只是寥寥无几？ • 你的成交率高吗？你销售业绩高吗？ • 为什么培训了，仍旧没有好的结果？ • 为什么传销魅力强大，很多人为之无法自拔？
前言
• 销售=收入 把话说出去，把钱赚回来
正确的动作：忙碌准备
• 零售是什么？ 没有做准备，就准备失败 没有做计划，就计划失败 零售是一门表演的艺术，店铺是舞台，产品灯光是道 具。店员是戏中人，过路的客人是观众，每一天都是 现场直播！ 案例：麦当劳招临工 15秒不断移动，制造忙碌
• 营造氛围：快乐忙碌
第二式：留住客人
1. 打开心扉 关心顾客比介绍产品更加重要。少谈商品，多谈关心 赵本山卖拐 佛说：修百世方可同舟渡，修千世方能共枕眠。前生五百 次的凝眸，换今生一次的擦肩 。什么都没有，联系不上 ，消失在茫茫人海中。
• 人性： 追求快乐 逃避痛苦
• 游戏：蟑螂 • 非常手段非常目的，让他痛苦
把坏处说透
你是哪一个？
• 三流：销售产品 • 二流：卖观念 • 一流：销售快乐，减少痛苦
技巧
• 使用：“你有没有*****经历” • 案例:电脑
货比三家，顾客得寸进尺 “****，你觉得为什么他便宜呢？我不能告诉你。。我不 能告诉你。。。” • 信息不对称，抓住人性，威胁，痛点 • 有的人吃软，有的人吃硬（怕骗） • 顾客是什么？
商铺销售培训课程PPT课件
不同商业区商铺类型（续表）
产权返租模式
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
3.以攻为守法
当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。
4.当众关联法
利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气氛令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。
5.引而不发法
在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。
11.激将促销法
当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。
五、客户分类 及应对方法、话术
客户分类及应对方法、话术（一）
由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。
客户心理分析
一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。 商品房买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：
感性购买动机
四、逼定的常用方法
1.感情联络法
通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
产权返租模式
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
3.以攻为守法
当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。
4.当众关联法
利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气氛令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。
5.引而不发法
在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。
11.激将促销法
当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。
五、客户分类 及应对方法、话术
客户分类及应对方法、话术（一）
由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。
客户心理分析
一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。 商品房买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：
感性购买动机
四、逼定的常用方法
1.感情联络法
通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
店铺销售技巧课件PPT(57张)
联想 ---不易受外界因素：如广告、导购介绍影响；
它的效果是鼓励顾客说话；
兴趣
注意
行动
满意
第三步：推荐
问
需利
特
题
要益
点
第三步：推荐
➢ 推荐商品---FAB的销售陈述 F-----Feature(产品本身具有的特性） A-----Advantage(产品特性所引出的优点） B-----Benefit(产品能满足顾客本身特殊的需求 ）
练习：产品说明的练习（30分钟）
1、分组演习 2、每位组员在小组内演练一次产品说明技巧。 其他的学员注意，是否用了产品特性、优点、特殊利 益等介绍商品，演练完后，给演练者指正。 3、小组每位成员练习完后，由组员根据案例共 同制作一份产品说明范本。
第三步：推荐
➢处理顾客的问题与异议
异议的定义：异议是客户对你在推销过程中的 任何一个举动的不赞同、提出质疑或拒绝。
讨论如何处理以下顾客异议？
1、“这件衣服是去年的款式吧？” 先生，其实如果您买排球是家人和朋友平时娱乐用的，这种橡胶材料的就可以了。
当客户不断地站在镜子前打量自已时。
2、“我听朋友说你们的T恤洗后常常容易变形。” 屡次正面反驳客户，会让客户恼羞成怒，就算您说得都对，也没有恶意，还是会引起客户的反感，因此，销售人员最好不要开门见山
给个买“它”
的理由先
举例：
用ORTHOLITE材质鞋垫-OUTHOLITE材料由美国 ATP公司提供,具有透气吸 汗及防止脚臭和霉菌的功效， 同时此材料柔软不易压缩及 变形。
冲孔增强面部的透气性
镜面皮，加强鞋子亮丽效果
后跟反口内里翻车法，增强 后跟的舒适度
主料进口 COMFORT E 软面皮，保 证鞋面的柔 软性和透气 性
门店销售培训(PPT_42页)页PPT文档
这样的客户其实是相对理性的，客观的
分析客户的需求，给他专业性的建议
顾客有明确的需求，对销售员所推销的 产品缺陷也非常了解
运用“您懂得好详细”之类的话加以赞 美
发现客户的喜好并推荐产品
在鉴别顾客需求时经常碰到的问题和 应对方式
可能碰到的问题和障碍
应对的方式
顾客只是在探讨是否会有购买的需 可能是一种假象，其实想杀价
销售员的作用
产品 产品的组成 产品的功能
销售员 桥梁
顾客 对我有什么
用处？
有效介绍产品的法则----FAB法则
产品的特性 产品的功能 产品对顾客的好处
Feature
Advantage
Benefit
这款商品现在正在促销 所以比通常价格便宜 10%
您可以省下…元钱买到同样质量 的东西
它是由塑料做的
所以它很耐久，也不需 您会发现这让您即省了心又省了
完整的销售要一个平衡
顾客认同：
品牌
产品
服务
质量 方便
好处
价值…
行动
顾客付出: 金钱 信任 时间 习惯 风险…
产品从生产一直到客户购买、使用都 有哪些市场因素？
第五个“P”是销售员
产品 Product 能够吸引顾客选购
地点 Place 在顾客能够方
销售员 便选购
Sales
Person
促销Promotion
店面销 售培训
目录
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节
课程概述 店面销售的概念 以微笑迎接顾客 了解和判断顾客的购买需求 有效地向顾客介绍产品 促进成交与购后服务 回顾与总结
店面销售的概念
vvvjz 三维建站
商铺销售技巧PPT课件
17
精选ppt
1、断言的方式 2、反复 3、感染 4、要学会当一个好听众 5、提问的技巧 6、利用刚好在场的人
18
精选ppt
7、利用其他客户 8、利用资料 9、用明朗的语调讲话 10、提问题时决不能让对方的回答产生对自
己不利的后果
11、心理暗示的方法……使用肯定性动作和避 免否定性动作。
12、谈判的关键在于：主动、自信、坚持
19
精选ppt
每一个销售人员都有自己独特的处理异议的方 法，不同的方法适用于不同的客户、项目和场 合。作为一名优秀的销售员，只有了解并掌握 多种多样的消除异议的方法，才能在处理客户 异议的过程中取胜，使销售工作顺利地进入下 一个阶段。下面是处理异议的几种技巧：
等；
12
精选ppt
3、直接强定
如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：
客户经验丰富，二次购铺，用于投资的同行； 客户熟悉附近铺价及成本，直截了当要求以合理价位购买； 客户对竞争个案非常了解，若不具优势，可能会失去客户；
客户已付少量定金，购其他的房产，而你想要说服他 改变。
13
精选ppt
4
精选ppt
7）求神问卜型 8）畏首畏尾型 9）神经过敏型 10）斤斤计较型 11）借故拖延，推三拖四
5
精选ppt
1）年老的客户 2）年轻夫妇与单身贵族 3）中年客户
6
精选ppt
7
精选ppt
8
精选ppt
9
精选ppt
在实际销售过程中，应坚持进可议、退可
守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌 握了客户的购买动机、预算、喜好、那么如何 根据经验向客户推荐其满意的商铺再加以逼定 呢？
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店面销售技巧培训PPT
潘锦文
【一、接待迎宾：露出八颗牙，微笑迎宾客】
例如： 1、您好，欢迎光临！『微笑』 2、我有什么可以帮您的？『激励合作』 要诀： 1、微笑，真诚；
2020/12/21
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潘锦文
是什么因素在影响他人对你的印象？
_7_-_1_7_ %
内容
你对他人 的影响力
100%
n 避免言辞不清楚不明确
› 避免“嗯．．．”“啊．．．”的腔调和垃圾口头语 › 对不了解技术的顾客避免用技术术语 › 避免乡音太重让顾客听不懂 › 别懒得张嘴、或说话如同口含石子含混不清 › 不要吞咽一句话中最后的词
2020/12/21
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潘锦文
让人喜爱的身体语言 让人反感的身体语言
有位女士问她的同伴：“A款和B款哪个好？”她的同伴说：“我觉得都 挺不错的。”你看到这种情形会怎样判断和反应？
一个中学生模样的青少年很投入地翻看摆在展台上的产品说明书，并时 不时地对照着说明书查看展台上的产品。你认为他是在做什么？
观察哪些方面： › 顾客的外表 › 顾客的行为举止 › 顾客的言谈 › 其他方面
要诀：
注意聆听和观察
2020/12/21
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潘锦文
【五要善总结，用户来确认】
掌法：
您除了……
『刚才了解到的
用户需求点』几
点外，还有什么
别的需求吗？
要诀：
注意聆听和观察
2020/12/21
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潘锦文
为什么要鉴定顾客的需求？
在不了解顾客需求的情况下介绍产品的风险 l 很可能得不到顾客的信任 l 很可能所介绍的内容不被顾客接受 l 无法体现顾问式的顾客服务 鉴定顾客需求的目的 l 准确地推荐顾客想要的产品和想听的信息 l 减少推销中出现的顾客反对意见 l 专业地提供顾问式服务 l 从而完成推销目标
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汽车附件及维修服务、快餐店、 较大的电器商店
高 速 路 服 务 商 在主要高速路上， 临时设施、移动摊点、快餐店、
业带
位置突出
方便店、汽车服务
专业商业区
在主要干道上或一 些次要干道上
运输和储存、建材、主要汽车维 修、服务、有限的方便店、餐馆 及快餐店
专门商业带
在 用 户 或 市 场 附 礼品、纪念品店、餐馆和娱乐设 近，如某景点门口 施
操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按
铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业 使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。
典型案例——赛格电子市场
基金整售模式
基金整售销售模式下的价值链模业 获取投资收益
获 取 现 金
获取投资收益
获取经营收益
怎样快速建立亲切感？
快速的进入顾客所处的频道：
建立同步情绪； 调整同步语速； 使用客户语言习惯； 进入顾客的逻辑； 进行镜象模仿； 使用顾客使用的表象系统；
怎样快速建立亲切感？
“视觉型”客户:
表现:
讲话速度很快 语言表达内容不明确 —“我要说的不是这个意思” 运用视觉语言 -- “我看不出来问题” 肢体语言较多
怎样快速建立亲切感？
仔细观察周围的环境找到合适话题：
专业销售人员必须具备敏锐的观察力； 从环境入手了解客户性格； 从环境中发现客户的兴趣； 引导顾客说他感兴趣的打开他的话夹子；
怎样快速建立亲切感？
明确你希望提供帮助的而不是卖东西：
为别人提供帮助的人是快乐的人； 我们靠提供帮助获取利润和提成； 客户需要帮助但讨厌推销； 热忱帮助别人的人比较容易获得认同； 提供帮助需要先了解问题和困惑；
一、怎样快速建立亲切感？
怎样快速建立亲切感？
赞美是最好的拉近距离的方式：
赞美必须是真诚的； 赞美对方的闪光点； 赞美比较具体的地方； 使用间接赞美或第三方赞美；
四个赞美面：
工作方面、 面相方面、 家庭方面运动、 技巧方面健康、
怎样快速建立亲切感？
心灵曲线
0～10岁最需要的是理解 10～20岁最需要的是认同 20～30岁最需要的是欣赏 30～40岁最需要的是赞美 40岁以后最需要的是崇拜
不同商业区商铺类型（续表）
商圈种类 邻里街铺区
其 他
地区类型 主要区位特征 零售商铺的一般类型组合
邻街、小区的购 物中心
连接主要街道的一 个挨一个的街区通 道
超市、方便店、修理及理财服务、 书报摊
方便用品街铺 与上相同
菜市、方便店、食品店、小吃店、 理发店
就业集中区
在写字楼和主要就 业集中区附近的干 道上
怎样快速建立亲切感？
学会选择有效的话题:
什么样的话题才是有效话题?
顾客感兴趣; 自己有了解; 比较细致具体; 能够和购买行为建立联系;
二、逼定的界定
逼定的界定
思考： 进入逼定环节的条件是什么？
逼定之前你要做什么准备？
逼定的界定
进入逼定环节的条件是：
对策:
注意良好的第一印象 让客户控制步调 注意肢体语言的运用 提供可以看见的证据、描绘具体明确的视觉图像
“幻想是看见无形的事物的艺术”
怎样快速建立亲切感？
“听觉型”客户
表现:
讲话速度适中、发音清晰、逻辑严密; 运用听觉词语 — “我听不出来”、“你讲的……” 很少运用肢体语言;
对策:
注意声音、语调的变化; 尽量让他们发言把握信息; 运用听觉语言 — “您听我说…” “您可以告诉我…” 利用客户的证词和可以听出来的证据;
怎样快速建立亲切感？
“感觉型”客户
表现:
讲话速度很慢；
话不是很多,属于倾听者； 喜欢与动作有关的词 “我感觉…” “我了解…” 握手会比较有力、时间会比较长；
对策： 注意第一印象，表现尽量大方、自然； 引导客户接触、感受物业的特点； 直接进入主题，注意调节气氛； 多运用感觉型词语 — “你想象…” “你感觉…”
不同商业区商铺类型
商圈种类 地区类型
主要区位特征
零售商铺的一般类型组合
中心商业区
在交通枢纽和商业住 专业店、各类专卖店、各类餐饮、娱
宅中心的附近
乐及商务服务
在两条或者两条以上 专卖店、一两家较大型的综合商场、
地 区
地区购物中心
的地区交通干道的交 家电电器商店、文具电、专业用品商 叉口上，主要居民区 店及服务、餐饮、娱乐和康复设施，
产权返租模式
建设部《房地产销售管理办法》规定： 2001年６月１日后，不得以返本销售 和售后包租的方式出售未竣工的房屋。
发展商
产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：
购买 物业
小业主
解决了高价销 售与提前消化 的矛盾，但激 化全部销售和 持续经营的矛 盾。
代理招商 出租物业
支付租金 提供回报
商家
典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、
大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
店中店销售模式
店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：
获取现金
开发商
获取物业
获取投资收益
获取经营收益
投资者
经营者
消费者
承租物业
购买产品
缓解了全部销售 与持续经营的矛 盾，但无法解决 高价销售与提前 消化之间的矛盾
销售结束 关系转化
小业主
提供物业 支付租金
商家
小业主和商家不能承担解决 矛盾的角色，也不具备解决 矛盾的能力。
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开
发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展 商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到 定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。
获取销售利润
投资者
基金
经营者
使用者
消费者
获取现金
承租物业
承租物业
购买产品
操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商
业，获取投资收益。
典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。
对客技巧及模拟演练
课程纲要
与客户建立良好的关系 逼定的界定 客户购买信号 常用逼定方法 客户分类及应对方法、话术
和就业集中区附近 以及其他一些配套性商品及服务
专业购物街
附属于中心商业区或 时装店、专卖店、餐饮店
地区中心
专业店、打折店、药店、综合商店、
在一个地区干道或主
社区购物中心
快餐店、汽车附件及维修服务，以及
社 区
要街道的交叉口
其他商务、金融服务
折扣店和降价 与社区中心相同
店中心
打折店、个体零售商店、方便店、快 餐店、中低档小型娱乐及康复设施