供电局培训中心15页word文档

房地产评估报告项目名称：供电局培训中心地块项目拆迁委托方：供电公司估价方：淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司估价人员：中国注册房地产估价师：王海燕中国注册房地产估价师：张绍文估价作业日期：2019年9月21日---2019年9月29日估价报告编号：菲尔拆评字[2019]第000**号目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件：1、估价对象房屋所有权证复印件2、估价对象土地使用权证复印件3、委托方提供的企业营业执照复印件4、委托方提供的企业法人身份证明复印件5、房地产价格评估机构资格证书复印件6、房地产价格评估机构企业法人营业执照复印件7、估价师执业资格证书复印件致委托方函供电公司：我公司接贵单位的委托，对位于淮安市明远路供电公司培训中心拥有的房地产、附属设施价格进行评估，为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格提供参考依据。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2019）、淮建发[2019]23号文件选择估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过计算，结合估价经验，发表公允的评估意见为：估价对象在估价时点（二O一二年九月二十九日）的评估价格为：154443125.4元，大写人民币为壹亿伍仟肆佰肆拾肆万叁仟壹佰贰拾伍元肆角整。

淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司二O一二年九月二十九日估价师声明郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本报告中的分析、意见和结论是经过技术人员的专业分析和经验总结的，但受估价的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与估价对象无利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2019）、淮建发[2019]23号文件中的拆迁价格标准和估价对象的建筑状况进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、依据委托方提供的相关情况及本公司估价人员现场踏勘的资料进行评估。

6、没有非本公司人员对本估价报告提供了重要专业帮助。

中国注册房地产估价师：王海燕中国注册房地产估价师：张绍文估价的假设前提和限制条件1、本报告基于以下假设：（1）市场为公开市场，卖方愿意出售，并有合理的时间来议价。

（2）议价期间物业市场基本保持稳定。

（3）买卖程序符合法律规定。

（4）不考虑特殊买家的追加出价。

2、本次估价结果仅作为委托方在本次评估目的下的参考依据，不得作为其它用途。

3、本次估价的价格是在估价对象在特定的估价目的、估价时点为二O一二年九月二十九日的房地产价格。

本次评估实际测量面积为1号楼6024.16平方米、2号楼3103.06平方米，产权面积为11094.69平方米，未见产权面积为6138.23平方米，总价格计算以实际测量面积为准。

4、委估对象北临军营路，东临淮海北路，根据委托方所提供的资料，委估1号房地产为办公用房，作为供电系统学员培训之用，可采用收益法作为其中的一种方法，2号房地产为进驻培训人员提供餐饮住宿，根据委估对象的现状况，均能产生收益，故均采用收益法评估。

另根据委估对象的现状况，采用成本法作为仓储等房产的评估方法。

由于委估对象的土地用途为科研划拨用地，采用基准地价系数修正法评估委估土地价值。

5、本次评估未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇到自然力和其它不可抗力时可能对房地产价格产生的影响，且以任何有关估价对象的运作方式及程序符合国家、地方的法律、法规为前提。

6、未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通知或报告中，也不得以任何形式公开发表。

本评估报告对任何第三者及其他目的用途不承担责任。

7、本次评估以委估对象最高最佳使用原则为前提。

房地产评估结果报告一、委托方：供电公司二、估价方：淮安奥菲尔房地产土地价格评估有限公司三、估价对象：供电公司位于明远路的培训中心的房地产、附属设施四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格五、估价时点：二O一二年九月二十九日六、价值定义：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。

七、估价作业日期：二O一二年九月二十一日——二O一二年九月二十九日八、估价依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关的法律法规2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2019）；3、淮建发[2019]23号文件《淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（试行）》；4、本有限公司估价人员实地勘察获得的资料和市场调查资料；5、委托方及被拆人提供的有关情况及资料；6、淮政发[2019]106号文九、估价原则1、合法原则：估价中以估价对象的合法使用为前提；2、估价时点原则；3、公平原则、供求原则、最高最佳使用原则、替代原则；十、估价方法：收益法、成本法十一、估价结果：估价对象在估价时点（二O一二年九月二十九日）的评估价格为：154443125.4元，大写人民币为壹亿伍仟肆佰肆拾肆万叁仟壹佰贰拾伍元肆角整。

十二、估价报告有效期及有关说明：1、本报告有效期提交正式估价结果（估价报告）之日起，到该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

2、当事人如对估价报告有异议，请在所送达后5日内，向本有限公司提供确实有效依据，申请重新评估，逾期则视为认可。

十三、估价人员：中国注册房地产估价师：王海燕中国注册房地产估价师：张绍文房地产评估技术报告第一章估价分析和计算一、环境交通情况估价对象位于淮安市明远路，清浦新城中心地段，南临清浦区政府及市行政副中心，北临城南乡政府、城南小学、启英中学，毗临禧徕乐国际商贸城及淮安市汽车南站，该地区各项市政基础配套设施齐全，估价对象周边分布的物业多为商业、办公物业，周边道路交通发达，有多条公交线路通行，交通便捷。

二、产权情况：估价对象房屋所有权及土地使用权人为江苏徐淮地区淮阴农业科学研究所。

地类（用途）为科研，使用权类型为划拨。

三、估价对象状况：本次评估实际测量面积为1号楼6024.16平方米、2号楼3103.06平方米，产权面积为11094.69平方米，未见产权面积为6138.23平方米，总价格计算以实际测量面积为准。

土地使用权面积为59160.0平方米。

四、市场背景分析（一）地理位置与行政区划淮安市位于江苏省中北部，苏北平原中部，地理坐标位于东经118°11'~119°35'，北纬32°43'~34°05'。

淮安市下辖四县四区，分别为清河、清浦、淮阴、楚州四区和洪泽、金湖、盱眙、涟水四县，总面积1.01万平方公里，总人口499万人，其中农业人口411万人，非农业人口88万人，全市共有47个镇、116个乡、2640个行政村。

（二）自然环境1、地势、地貌淮安市位于淮、沭、沂、泗水流域下游，平原辽阔，河湖密布，地势平坦，略有少量丘陵岗地。

地貌情况，西南部为低山丘陵区，中部为江淮湖洼平原区，北部为黄淮冲积平原区，淮安市主城区位于黄淮冲积平原区，海拔高度为12米左右，高差较小，地表覆盖亚砂土和亚粘土，厚度变化较大。

整体地形略呈西高东低。

2、水文、气候淮安市域水系以黄河故道一线为分水岭，北部属沭、沂、泗水系，向东流入黄海，南部属淮水水系，大部分水量由三河经入江水道注入长江。

京航运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间，除此之外还有许多人工开凿的运河、沟渠和湖泊，如苏北灌溉总渠、盐河、白马湖、宝应湖、高邮湖等。

全市平均水资源总量为463亿立方米。

市区由南向北有京航大运河、里运河、废黄河、盐河四条河流横贯东西。

淮安属温带季风气候，四季分明，无霜期长，日照充足、雨水充沛。

年平均气温14ºC，年平均降水量940毫米，年日照时数2130–2430小时，常年主导风向东南风。

市区气象条件较为稳定,罕见恶劣天气。

（三）交通情况目前淮安已形成以高等级公路和铁路为主骨架、水陆并举、内联外延、四通八达的交通网络，成为国家级水陆交通枢纽。

公路主要有京沪高速公路、同三高速公路、宁连一级公路、宁徐一级公路、徐淮、淮扬二级或准二级公路过境。

国铁一级新长铁路江北段已建成并实现了试运营。

水路交通主要有京杭大运河（港口年吞吐能力1300万吨），苏北灌溉总渠、淮河、盐河、淮沭新河等。

此外，徐淮盐高速公路淮安段、宁淮高速公路淮安段已开工建设。

（四）城市性质根据《淮安市城市总体规划》，淮安市城市性质定为：江苏新兴的工业城市和交通枢纽，淮河下游的商贸中心。

（五）城市基础设施状况淮安市主城区已形成“四纵三横”的城市道路网络主骨架，另有许多干道与之相连。

淮安市自来水公司是主城区唯一的公共供水企业，自来水由北京路水厂和城南水厂供给，日供水能力20万立方米。

供水管网沿城市道路布设。

主城区排水管道沿道路铺设，管径在230–1120毫米之间，总长约139.87千米，大部分区域为雨污合流制。

主城区有排水河道11条，总长约25千米。

雨污水通过14个排水泵站排入大运河和里运河。

主城区供电由淮安供电局所属5个变电所承担，共有10KV线路28条。

主城区电讯已实现电话程控化，电话交换机总容量14万门。

（六）城市经济淮安市主城区经济以工商业为主。

主城区东南为食品工业区，城南为纺织工业区，西南为化学冶金工业区，城西、城北为政治文化区。

商业主要集中在淮海南北、东西路，东、西大街等。

淮安拥有耕地40万公顷，是农副产品重要的产、加、销基地，水域4万公顷，盛产水产品，林业资源十分丰富。

淮安境内自然资源也十分丰富，土地肥沃，地下蕴藏多种非金属矿藏。

（七）房地产业政策近年来，淮安市积极发展城市化战略，房地产业进入了一个快速发展的新时期。

房地产开发和住宅建设步伐明显加快，新区开发形成气候，旧城改造连片推进，房地产开发投资持续增长，房地产已进入规范发展阶段，房地产业基本上保持了健康发展的态势。

近年度内国家宏观政策的影响，房地产市场交易陷入低迷，但价格仍有小幅增涨，娱乐业依旧繁荣。

五、估价分析及计算：（一）最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。

估价对象地处商业、办公较为聚集的区域，根据拆迁人提供的规划许可证及估价对象所处的地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源等诸多因素，确定临淮海北路、军营路的商业用房，采用收益法为评估方法。

估价人员通过对拆迁范围内社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，决定采用成本法作为其它房产的评估基本方式。

（二）确定估价方法所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，确定资本化率及净收益逐年递增的比率，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。