四川省成都市地产商铺市场分析报告
四川省成都市地产商铺市场分析报告
四川省成都市地产商铺市场分析报告
一、市场概况
成都市作为四川省的省会城市，经济发展迅速，人口规模庞大，商业活动繁荣。地产商铺市场作为商业地产的一个重要组成部份，在成都市也有着广阔的发展空间。本报告将对成都市地产商铺市场进行详细的分析，包括市场规模、市场竞争、消费者需求等方面的内容。
二、市场规模
根据统计数据显示，成都市地产商铺市场规模庞大。截至目前，成都市商铺总
数达到5000多个，总面积超过1000万平方米。其中，主要集中在市中心商业区和各个区县的核心商业街区。商铺类型涵盖了购物中心、百货商场、步行街、社区商业等多种形式。
三、市场竞争
成都市地产商铺市场竞争激烈，主要体现在以下几个方面：
1. 品牌竞争：各大知名品牌商铺争相进入成都市场，如华润万家、苏宁易购、
永辉超市等。这些品牌商铺在市场中具有较高的知名度和影响力，吸引了大量消费者。
2. 位置竞争：商铺的位置对于商业运营至关重要。成都市的核心商业区域位置
有限，导致商铺位置竞争激烈。商铺的位置优劣直接影响到商铺的客流量和销售额。
3. 价格竞争：商铺的租金和销售价格也是市场竞争的重要方面。不同商铺之间
的租金和销售价格差异较大，价格合理性是吸引租户和购买者的关键因素。
四、消费者需求
成都市地产商铺市场的消费者需求主要体现在以下几个方面：
1. 多元化消费需求：成都市消费者的消费需求多样化，既有对大型购物中心和
百货商场的需求，也有对小型社区商业的需求。商铺经营者需要根据不同消费群体的需求进行差异化经营。
2. 优质服务需求：消费者对商铺的服务质量和购物体验有着较高的要求。商铺
成都市年度商铺市场分析报告
成都市年度商铺市场分析报告
1. 引言
成都作为中国西南地区的经济中心和重要城市，其商铺市场一直以
来都备受关注。本文将对成都市年度商铺市场进行全面分析，包括市
场概况、租金水平、核心商圈的竞争情况、商铺投资热点等方面进行
深入探讨。
2. 市场概况
成都市商铺市场一直以来都表现出稳定增长的趋势。根据统计数据，截至2024年底，成都市商铺供给量到达1200万平方米，较上年增长
了10%。成都市商铺市场分布较为均衡，主要集中在各个核心商圈和
繁华地段。
3. 租金水平分析
成都市商铺租金水平受多种因素影响，包括商铺所在地、面积、楼层、商圈竞争等。根据最新数据显示，成都市商铺平均租金为每平方米每月100元。其中，核心商圈的租金水平较高，平均每平方米每月150元左右，而一些次要商圈的租金水平相对较低。
4. 核心商圈竞争情况
成都市有多个核心商圈，如锦江区春熙路、青羊区宽窄巷子等。这些核心商圈以其优越的地理位置、繁华的商业气氛和丰富的购物与娱乐场所吸引了大量商铺和消费者。然而，随着越来越多的商铺进驻，核心商圈的竞争也日益剧烈。各商铺通过降低租金、推出促销活动等手段来吸引消费者。同时，核心商圈也在不断升级改造，引入更多的优质商铺和国际知名品牌，以提升商圈的整体形象和吸引力。
5. 商铺投资热点
近年来，成都市某些区域成为商铺投资的热点。比方，高新区、天
府新区的商业地产市场开展迅速。这些地区由于其优越的地理位置、
政策支持和商业环境等优势，吸引了大量的企业和投资者。同时，这
些地区也因为商铺供给相对紧缺，导致租金水平较高。因此，在商铺
成都商业市场调研报告及定位建议(恒大商业)0831
服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综 合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。
城东 城北
成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当 广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成 熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。未来大型商业体量巨 大，对现有市场造成较大的冲击力。
成都整体商业发展小结
1、这两年成都商业供应出现井喷，在原来市场存量已接近250万平方米的基础 上，未来几年还将新增约300万体量的商业项目，新增体量全国仅此于北京；
苏宁广场
12.50
伊藤高新店
11月8 号 12月23 日 12月26 日
3.35
地一大道
成都天府新区商业市场调研报告
2018年成都市经营性建设用地供应计划表
区域Baidu Nhomakorabea
供应计划（亩）
天府新区
2400
高新区
600
五城区
2580
龙泉驿区
650
青白江区
650
新都区
600
温江区
600
双流区
620
郫都区
600
简阳市
600
都江堰市
500
彭州市
400
邛崃市
400
崇州市
400
未来面临去化压力。
4
区域竞品个案分析
41
4-1 区域竞品情况
注：数据来源于锐理备案数据
3-3 成都各区域商业市场月度走势
近郊是商业供销主力市场，供应占整体市场近5成，销售占整体市场近4成。
➢ 供应主力区域为近郊，供应面积9.7万㎡，占整体供应量的48%；其次为主城区，供应面积4.3万㎡，占比21.5%。 ➢ 销售的主力区域为近郊：销售面积6.5万㎡，占比39%，其次为主城区，销售面积5.1万㎡，占比30.5%。
6、禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商办类建设 项目进行分割和销售。
1-3 成都政策动态
贷款年限最长25年；二套房首付“7654”；已有两套及以上家庭住房，天府新区等成都12区（无论是否有贷款
成都市场报告
与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的调控，彻底扑灭了开发商之前 仅有的一丝乐观，业务转型的急迫性已难以掩饰。
纵观成都前十年的房地产发展，基本上以住宅地产为主，发展到现阶段已经出现了配套 跟不上、入住率低等弊端，相关部门纷纷将解决商业配套提升至重要的议事日程，使得近年 来蓬勃崛起的近郊新兴区域迎来了商业发展的大好机会。
随着双流、新都、温江、郫县等近郊房地产开发的推进与新兴区域的崛起，这些区域居 住群体的收入和消费水平不断提高，近郊商圈和市场已经具备吸引家乐福、伊藤等国际品牌 的条件，而从各大商业旗舰购物中心的开店策略来看，显而易见的是这些品牌已经从传统的 市中心成熟商圈向近郊新兴板块转移。比如，城南剑南大道周边同时聚集了伊藤、仁和春天、 家乐福、欧尚、人人乐等。预计未来几年，大型购物中心布局近郊热点板块的步伐将进一步 加快，长期以来因大型商业配套缺失而备受困扰的难题将得到解决。
2.1 商业地产快讯....................................................................................................................8 2.2、本周成都主城区商业成交面积 ......................................................................................9
成都市温江区商业市场报告
项目名称 开发商
项目地址
占地面积 建筑面积 商业面积
容积率 开间 主力 面积区间 商铺均价
竣工时间
洲际亚洲湾
成都洲际置业有限公司
温江光华大道三段江浦路288号
223.64亩
104万㎡
15万㎡
3-10㎡
4.99 进深
12-21m
80-200㎡
层高
5.4m
15000-46000元/㎡ 2017-9-30
主城区包租个案
成都包租商铺个案-银海中心
销售模式：包租5年，5年共计收益40%，每年8%收益率，每年不设递增； 委托管理公司：成都一品天下物业管理有限公司； 业态：大蓉和，红杏酒家及各大餐饮巨头打造万达商圈，府青商圈最大餐饮综合体； 体量：银海中心商业共计5.5万风情商业街；
项目名称 开发商
项目地址
竞品楼盘-亚洲湾
销售模式：甲方直接销售，不做包租销售； 1、洲际亚洲湾分为1期2期，目前1/2期均在售，其中商业共计15万独栋商业街及社区底商由甲方直接销售，无任何推进动作，本周销售为0套； 2、招商：甲方设有独立的招商中心，针对招商实行做招及物业贴条的形式，现已招商家有：川西坝子、天秤装饰、小酒吧、纤维养生馆及部部 分零售商家；
江安河生态资源，综合商业配套
金马湖板块 产城融合区，生态高价值 区域产业起步发展 金马湖、文体休闲配套
成都商业市场调研报告
成都商业市场调研报告
成都商业市场调研报告
一、调研目的和方法
本次调研旨在了解成都市商业市场的现状和发展趋势，为经济主体提供参考和决策依据。采用的调研方法主要包括网上调查、现场访谈以及相关文献资料的搜集与分析。
二、成都商业市场的现状
1. 成都市商业市场总体发展态势良好，各类商业体如购物中心、超市、商业街等蓬勃发展，商业模式不断创新且多样化。
2. 成都市人口众多，消费水平较高，人均可支配收入稳定增长，为商业市场提供了广阔的消费潜力。
3. 成都市商业地产市场活跃，商铺租金较高且稳定，吸引了大量投资者进入该市场。
4. 电子商务的兴起对传统实体商业市场产生了一定的冲击，但线下消费仍然占主导地位。
三、成都商业市场的发展趋势
1. 多元化发展：成都市商业市场正在向多元化方向发展，从传统的购物中心、超市扩展到文创产业、娱乐休闲等领域，以满足消费者多样化的需求。
2. 互联网+商业：电子商务与实体商业相结合，成为未来商业
市场发展的一大趋势。线上线下融合的购物中心和无人超市模式将会得到进一步推广和应用。
3. 高端消费市场：成都市高端消费市场的发展较快，尤其是豪华品牌、高档百货等领域。这与成都市高收入人群的增多以及
消费升级的趋势密切相关。
4. 创新商业模式：成都市商业市场的竞争日趋激烈，对商业模式的创新提出了更高的要求。包括新零售、社交电商等新兴商业模式的崛起，为商业市场带来了新的发展机遇。
四、经济主体应对策略
1. 提高服务质量：商家应加强企业管理，提高员工素质，提供更好的商品和服务，以满足消费者多样化的需求。
成都商铺调研报告
成都商铺调研报告
一、调研目的和背景
近年来，成都市商铺行业迅速发展，成为中国西部地区最重要的商业中心之一。为了全面了解成都商铺市场概况，并为投资者提供参考和决策依据，本次调研报告针对成都市商铺进行了综合调研。
二、调研方法和数据来源
本次调研采用了多种方法，包括实地考察、网上调研、文献资料分析等。数据主要来源于相关官方统计和商业机构发布的数据。
三、市场概况
1. 商铺布局：成都市商铺分布广泛，主要集中在市中心和经济发展区域。
2. 商铺类型：根据功能和经营模式的不同，成都市商铺可分为购物中心、街边商铺、社区商铺等多种类型。
3. 商铺规模：成都市商铺规模逐年扩大，商铺面积普遍较大。
4. 商铺租金：成都市商铺租金水平较高，但仍具有一定的区域差异。
四、商铺投资分析
1. 商铺投资前景：成都市商铺投资前景广阔，年均增长率超过了其他城市。
2. 商铺租金回报率：成都市商铺租金回报率相对稳定，但也存在一定的风险。
3. 商铺投资风险：成都市商铺投资风险主要包括政策风险、市
场竞争风险等。
五、商铺发展趋势
1. 电商与实体商铺融合：在互联网时代，电子商务与实体商铺的融合将成为未来商铺发展的重要趋势。
2. 消费升级：随着人们消费观念的变化，消费升级将推动商铺发展朝着更高品质、更个性化的方向发展。
3. 创新经营模式：商铺经营者需要积极创新经营模式，提供更加多样化的服务和产品，以吸引更多顾客。
六、结论与建议
1. 成都商铺市场发展前景广阔，是投资者的理想选择。
2. 投资者在进入成都商铺市场前应全面了解市场情况，做好风险评估。
成都顺城大街顺城大厦一楼商铺调查报告及租赁建议
顺城大厦一楼商铺调查报告及租赁建议
一、商铺优劣势及走势分析
（一）优势
1、顺城大厦毗邻天府广场、盐市口、骡马市三大传统商圈，商圈房产以零售业和大型百货业态为主，人流量大。
2、城市公交体系发达，距天府广场地铁站仅1公里。
3、顺城街商铺较少，客户较多，沿街底商更是稀缺。
4、近两年顺城街底层商铺成交率低，适合大型上市公司和中型卖场作为提高知名度战略商业地。
5、大厦外立面为瓷砖贴面，一楼层高达到4.8米，稳重大气。
（二）劣势
1、汽车拥有量越来越高，而商铺缺乏地面停车位，带来不利影响。
2、由于餐饮、娱乐业态所产生的油烟、噪音、热量会严重影响办公，商铺不适合高利润的餐饮、娱乐行业。
3、大厦使用期即将步入10年，逐渐陈旧;绿化带遮挡了部分商铺开间，形象有所折扣。
（三）机会点
1、市体育中心若规划改造为商贸区，区域地段的价值将会进一步发展，商铺成长性看好。
2、现客户浦东发展银行若迁址，会给银行带来较大费用支
出，并造成银行客户、知名度流失，所以该银行必将尽力续签租赁合同。
（四）威胁点
浦东发展银行为优质客户，不拖欠租赁费用，并长期与本单位保持了良好关系。若改签其他客户，将会有免租期、装修期等带来的不利影响。
二、周边商铺租赁情况
商家位置签约时间成交价租金递增
豆汤饭世贸大厦1
楼71号
8年220元/平.月
第三年起每
年递增5%
卓多姿服装专卖店顺城大街49
号的华瑞商
务楼1楼
5年280元/平.月
第三年起每
年递增5%
劲浪折扣店顺城大街
212号
10年290元/平.月
第三年起每
年递增5%
每时每刻便利店顺城大街
270号附1
5年245元/平.月
成都商业地产IFS案例分析
5.L2业态配比
二楼主要为国际奢侈品牌，以鞋、箱包为辅；云集Chanel、Dior、Fendi、 Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。
L2业态配比
业态分类 服装 鞋、箱包 数量 28 7 百分比 80% 20%
主力店： Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier
LG2业态配比
业态分类 服装 儿童用品、玩具 餐饮 甜品 个护化妆 药店 超市 滑冰场 数量 12 5 6 3 1 3 2 1 百分比 37% 15% 18% 9% 3% 9% 6% 3%
主力店：
冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
5层
6层
负1层
负2层
地铁 出入口
地铁 出入口
内部垂直动线
内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通 达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快 速到达目的地。
成都商业市场分析报告
成都商业市场分析报告
一、成都市商业市场概述
1、成都市商业地产开发情形
●2000开始，施工面积长期超出竣工面积，说明市场超前开发程度较高，以后供应庞大，销售压力庞大；但04年以后商业新开工面积逐年下降，市场预期在降低。
●商业地产的供应保持了20％以上的高增长，自2003年起，商业地产建设加速，市场进入供应的高峰期，说明市场处于快速进展时期。
●销售量增长专门快，专门是04年-06年商业物业消化量猛增至每年80万平米以上，成都商业市场空置率逐年增长，近两年，成都商业市场施工面积、新开工面积、竣工面积出
现出逐年降低的态势。但同时也应看到，今年成都商业物业的出现出逐步回暖的状态，专门是作为商业市场晴雨表的商业租金，今年出现出回暖状态，今年商业租金较去年增长了约5 -10%。另一方面，尽管商业的施工面积、竣工面积等有所减少，但从入市的商业项目品质来看，入市项目品质相较往年有专门大的提高。今年的优质商业项目有：万达广场、SM广场等，这些商业项目显现了只租不售的经营模式，充分说明大型商业开发商对成都商业市场前景看好。加之2007年“9.27”新政打击了住宅投资客户，使得部分住宅投资客户转向了商业市场，商业投资将逐步被投资者所重。
2、成都要紧商圈分布
2.1分布
●三大核心商圈
即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈
●区域商圈
双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈
都市向东向南的进展，使城东副中心和城南副中心将产生以后的区域商圈
2.2成都三大核心商圈
2.3成都新商圈概况
●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街可不能规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，进展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。
成都商业调研报告——成都锦里
3
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高 端，以政商人群为主
区位 周边情况
项目区位信息
成都市武侯区武侯祠大街中段，位 于武侯祠东侧
城市副中心
古街呈南北走向， 北临锦江沿江景观带， 东望彩虹桥， 古街可直达市中心天府广场，古今3 个公交车站及20条公交线路
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内部解析
功能分区|步行街
工艺品展销区 及 府第客栈区
有著名雕塑家钱绍武大师所题大牌匾的“宝镜斋”工艺器品店，以制作 仿古工艺见长的“福晟坊”等分设在街两边。在客栈墙边两旁还有现场 泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺 术摊。
在这一街区域尾部，有一个茶饮摊，该摊设在一个名为“莲花府邸”酒 吧门口的空地上。
6 和四川民风民俗的独特魅力。
内部解析
7
内部解析 功能分区|步行街
1—广场 2—酒吧、休闲购物街 3—小吃街 4—购物住宿区
锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小 吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了 成都生活的精华；
从平面布局上看，采用”步行街—广场—步行街—广 场“的整体线性发展完成商业空间的营造。
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内部解析 功能分区|步行街
民俗工艺
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22 成都银泰城调研报告
22 成都银泰城调研报告
成都银泰城位于成都市高新区，是一个集购物、餐饮、娱乐、文化、科技等多元化业态于一体的综合性商业中心。作为城市的新兴商业地标，银泰城吸引了众多消费者和商家的。本次调研旨在了解银泰城的现状以及未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
通过调研，我们发现银泰城的消费者群体以年轻人和家庭消费为主。其中，20-35岁的年轻人占比较大，他们注重时尚和品质，追求新鲜感和体验式消费。家庭消费群体也占据了一定的比例，他们更注重商品品质和价格，追求方便和实用的消费体验。
成都市的商业市场竞争激烈，银泰城面临着来自传统商场、超市、电商等多方面的竞争。然而，银泰城通过差异化竞争和特色服务，吸引了不少消费者。银泰城在品牌引进、活动策划等方面也具有较高的市场竞争力。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，银泰城需要不断地进行创新和升级。未来，银泰城可以加强与科技、文化等产业的融合，打造更加多元化、个性化的消费体验。同时，加强品牌营销和服务提升，提高消费者黏性和忠诚度。
根据调研结果，我们建议投资者可以从以下几个方面考虑投资银泰城：租赁商铺：银泰城作为新兴商业中心，仍有大量的商铺可供租赁。投资者可以根据自身需求和预算租赁合适的位置进行经营。
购买商铺：银泰城的商铺具有较高的投资价值和发展潜力。购买商铺可以获得稳定的租金收益，同时也可以享受未来资产升值的收益。
合作经营：投资者可以与银泰城合作经营，共同打造特色品牌和消费体验，共享收益和资源。
投资科技、文化等相关产业：银泰城正在积极引进科技、文化等产业，这些产业具有较高的成长潜力和投资价值。投资者可以相关产业的发展动态，寻找投资机会。
成都市商业(酒店) 市场调研分析报告(共12张PPT)
成都商业市场概况
新南天地商圈
成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售 业巨头纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。 成都商业目前已形成：核心商圈+区域商圈+文化/旅游商业地产的格局；随着成都的发
多，伎巧百工之富，扬不足以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了 成都商业历史之悠久、辉煌 ;
商业投资环境良好
➢现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在“2008年中国商业地
产行业年会”上被评为“2008中国商业地产投资环境最佳城市” 。
“一铺养三代”的观念深入人心
➢民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。
随着国际城南及城东副中心的规划和发展，国际城南的天府商 圈及城东副中心商圈将是未来商业发展的核心区域，商业形式也 将以综合卖场及零售百货为主。
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第4页，共12页。
成都商业市场概况
新南天地商圈
未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级，体量供应巨 大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。
大源居住配套区域：依托大型卖场（伊藤、复地）及精品百货
◄同时，台湾、香港乃至世界上的众多的零售业巨头开始挺
成都商业地产IFS案例分析
四、业态分布及配比
1.总体配比
IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮 、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。
2.LG2业态配比
负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多 人群，为整个商场聚集了人气。
主力店：
冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
主力店： Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier
6.L3业态配比
三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Crawford (连 卡佛)是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。
主力店： Lane Crawford——Lane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该店只有 化妆品区开始营业。
六楼以电子数码产品为主，并开设UA(IMAX)影院。
主力店：
UA(IMAX)——是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港 UA 国 际院线集团。 优衣库——面积近2000㎡，是成都最大门店。
第四部分：成都市房地产市场需求现状分析教案资料
第四部分：成都市房地产市场需求现状分析
1、成都市房地产市场需求总体状况
（1）全年商品房平均价格
受宏观政策、房地产开发成本以及供需关系的影响，2004年成都主城区商品房均价达到3731元/平米，同比增长11.1％，其中住宅市场价格均价达到每平方米3241元，每平米上涨了353元，增长了10.9％，见图示：
2004年，郊区住宅市场的火热发展，也拉升了大成都住宅市场的均价，见下图：
2004年，大成都的商品房（含经济适用房）为2452元/平方米，每平方米上涨了356元，涨幅达16.99％，上涨幅度较成都主城区高出6个百分点，提出
经济适用房稀释房价的因素后，郊区房地产住宅市场发展的火热则是六城区住宅均价上涨迅速的主要原因。
（2）价格环域变化趋势
从价格的环域变化来看，住宅的环域价格梯度变化并不明显，说明人们的居住观念已经在改变，城市向外发展的趋势是一种必然，但是，商业营业房的价格梯度落差则较大，内环至二环的价格仅为内环价格的71％，二环以外的商业价格更不到内环以内商业价格的一半，商业的发展更多的将集中在市中心内环以内。
（3）销售、竣工
2004年，市区全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15％，其中住宅供应485.39万平方米，同比略降0.4％，商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92％，其中住宅销售687.81万平米，同比增长8.82％%。
从全市（六城区）来看，全市商品房销售面积近几年以来，一直处于较高的增长趋势，见下图：
（假设1999年增幅为0％）
全市商品房竣工面积为862.45万平方米，下降15.3%，其中住宅竣工面积为700.49万平方米,下降22.0%；商品房销售额306.27亿元，增长51.2%，其中
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四川省成都市地产商铺市
场分析报告
This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
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图表目录
注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。
一. 市场环境分析
1. 宏观经济环境
1.1 GDP保持高速增长
2010年，成都市国民生产总值为5500亿元（预计），同比增长16%，第三产业增加值2700亿元，同比增长13%，占全市国民生产总值的48.1%。经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。
图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年）
数据来源：成都市统计局
1.2 社会零售商品销售总额持续走高
2010年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元，其中，批发零售业实现销售额1888.28亿元，同比增长18%，占社会消费品零售总额比重为86.63%。餐饮住宿业实现销售额291.44亿元，增长较快。受到经济强劲增长的影响，居民消费者水平提高，商品市场持续繁荣。
图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月）
数据来源：成都市统计局
1.3 居民购买力不断增强
2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元(预计)，位于西部城市之首，可支配收入逐年提高，购买力不断增强。与此同时，人均消费性支出为14264元（预计），占可支配收入的76.4%，居民消费意愿较为强烈，商业市场发展具有较好的基础。
图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年）
数据来源：成都市统计局
1.4 商铺开发建设放缓
2009年商铺施工面积516.36万平方米，同比上升5.1%。大量的商业项目处于修建过程中，未来商铺供应量充足。新开工面积84.19万平方米，同比减少
21.4%，由于受到金融危机的影响，开发商纷纷放缓开发节奏，推迟或暂停开发
导致新开工面积下降。竣工面积64.56万平米，同比增加16.1%，但是新竣工投入使用的商铺仍然不多。
图 4：成都市商铺建设情况（2004-2009年）
数据来源：成都市统计局
2. 政策规划
首次限定商业用房层高
2010年3月1日，成都市规划局下发了关于对《成都市规划管理技术规定》中容积率、建筑面积等指标的补充解释。其中提到商业用房层高不大于6.1米，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。此外，超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、综合会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。
影响：该文件的是针对商品房在建筑设计上较为混乱，“偷面积”较为普遍的情况下提出的。该文件首次对商铺层高进行明确限定，能有效限制开发商将增加层高、赠送面积等做为营销手段，从而规范商铺建筑设计。
4.17“国十条”出台
2010年4月17日，针对房地产市场价格持续飙升等情况，国务院出台房地产市场调控政策，以金融手段限制二次及二次以上的购房行为。其中二次购房首付比例提高至五成，贷款利率为1.1倍，三次及以上购房则不予贷款。
影响：此政策旨在通过金融手段对二次及二次以上购买住宅行为加以限制，并未提及商业地产，但是对商业地产的影响深远。购买住宅的二套房与购买商铺在首付及贷款利率上执行一样的政策，导致部分投资者将资金投向商业地产领域。
土地增值税清算
2010年5月19日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了清算补缴的土地增值税的部分细则。
影响：商业地产的开发难度大，风险也较大，销售价格相对较高。土地增值税对增值额30%-60%的征收率有可能导致开发商利润缩水，对于优质商业项目来说，规避土地增值税的办法将物业转变为自己持有，不仅能获得稳定的现金收入，还能有效避税。从这一层面上看，土地增值税的清算促使商业地产只租不售将成为潮流。
3. 市场动态
西武百货撤出成都，乐森百货进入
2010年1月1日，盘踞成都3年的西武百货因经营不善撤出总府路，四川美嘉森名品百货有限公司将进驻，并专门注册了一个新品牌——乐森，定位为成都奢侈品牌购物中心。在西武百货撤离之前，美嘉森与西武百货物业的业主之一四川和正（集团）有限公司签下一份租金超2亿元的租赁合同，正式启动计划，把原西武百货物业打造成为成都奢侈品新中心乐森百货。
凯德商用收购万科魅力之城购物中心
2010年2月4日，凯德商用以4.5985亿元收购万科魅力之城项目内的购物中心。总建筑面积58350平方米，地下一层至地上四层为商场，地下二层共有318个停车位。该购物中心将成为凯德商用继金牛、沙湾、天府后在成都的第四个购物中心。
乐森收购东风广场
2010年3月11日，成都乐森百货斥资3亿元收购原东风商场产权。物业总建筑面积15327平方米，共计六层，负一层为地下车库，出让房产土地使用面积约3763.50平方米，拍卖参考价1.8亿元。东风商场将打通后与乐森百货统一经营，物业面积将达到3万平方米。
百联天府购物中心撤走，王府井入驻
2010年3月，百联天府购物中心将撤走，该购物中心是百联集团投资5.5亿元打造的西部第一家购物中心，占地面积85亩，建筑面积16万平方米，共计5个楼层，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。商场于2004年4月开业。但百联天府购物中心由于股东合作问题被迫撤出，预计王府井百货2号店将进驻。
红星美凯龙三号店入驻城北
2010年3月17日，由中国家居流通业巨头红星美凯龙和上海绿地集团联手打造的“绿地·世纪城奠基仪式暨红星美凯龙西南旗舰店入驻仪式”在北新干道三环路内侧隆重举行。红星美凯龙在成都的西南旗舰店三号店将入驻城北。
盐市口地下商城开建
2010年4月6日上午，人和商业控股有限公司以722.5万元/年的挂牌起始价，拿下顺城街、盐市口、东御街地下空间40年的使用权及经营权用于修建地下商城，总价达2.89亿元。建筑面积则将在原有的4.01万平方米基础上新增5.04万平方米，总面积达9.05万平方米。商城将和染房街直接相连，成为一个以休闲为主，并承担交通转换功能的地下区间。预计地下商城6月动工，2011年上半年建成。
春熙新馆42间商铺以3350万拍卖
2010年6月12日，由于债务纠纷，位于科甲巷17号的春熙新馆一层42间商铺被送上拍卖台，被拍卖商铺建筑面积为745.21平方米。由于该批商铺与成都春熙大厦房屋开发有限公司签下了长达16年的委托经营合同，每年只能享有156万元的“固定收益”（合同期限为2008年4月1日至2024年3月31日），因此商铺价值大打折扣，拍卖参考价3132万元。最终商铺被一买家以3350万买走，每平方米的单价近4.5万元。